בתחילת חודש זה מכרה חברת גינדי החזקות 519 דירות בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, במסגרת מבצע לחברי עמותת חבר. הדירות נמכרו בהנחות שבין 19%-23%.

האם מבצע המכירות הנ"ל משקף תג מחיר חדש - דיסקאונט של 20% - לשוק הנדל"ן למגורים בתקופה זו? או שמא מדובר באפיזודה חולפת בשוק של ביקושים גדלים ועליות מחירים מובהקות?

הקבלנים משדרים אופטימיות ועליות מחירים

הפעילים בשוק הנדל"ן למגורים מנסים לשדר בתקופה זו אווירת "עסקים כרגיל" וזאת למרות הירידה המשמעותית במכירות ברבעון האחרון. הקבלנים בהצהרותיהם האופטימיות מנסים להעיר את השוק מתרדמתו וללבות את אש המכירות שדעכה בחודשים האחרונים וצפויה להמשיך ולדעוך בחודשי חופשת הקיץ.

אין ספק שחברת גינדי יכולה הייתה להרשות לעצמה לערוך מבצע הנחות שכזה בהתחשב בקנייה החכמה של הקרקע שביצעה בדצמבר 2009 כאשר שילמה עבור הקרקע לחברת גמול, שהייתה בקשיים, 180,000,000 ש' דהיינו 344,168 ש' ליחידת דיור.

כאשר חברת גינדי הזמינה לאחרונה את שירותי הבניה לפרויקט מחברת דניה סיבוס תמורת 314 מיליון ש' המשקפים עלות בניה של 600,382 ש' לדירה, הרי שהעלות הכוללת הממוצעת של דירה לחברה היא כ-944,550 ש' = 600,382(עלות בנייה) + 344,168 (עלות קרקע).והכול בצירוף אגרות, היטלים ושונות.

בהתחשב בכך שהתמורה הכוללת שנתקבלה עבור 519 דירות בפרויקט, על פי הפרסומים, הייתה של 755 מיליון ש', הרי שתמורה זו משקפת מחיר ממוצע של 1,454,720 ש"ח לדירה (755,000,000:519), מה שמותיר מתח רווחים נאה לחברה, גם לאחר מבצע ההנחות.

ואולם בחינה נכונה של מגמת השוק אינה בדיקת הפרוייקט על פי רווח והפסד בפועל של הקבלן ("כמה הרוויח הקבלן") אלא בהפרש שבין הרווח שהופק בפועל מהפרויקט,לבין המחיר שלכאורה ניתן היה להפיק ממנו. לכאורה יכולה הייתה חברת גינדי למכור את הפרוייקט בתוספת מחיר של 15%-20% וזאת בתוך מספר שנים ובהנחה שמחירי הדירות לא ירדו בעתיד במשך מספר שנים.

במצב כזה הייתה החברה צריכה להיות בת ערובה של סנטימנט שוק הנדל"ן למגורים במשך מספר שנים, וזאת בשוק משתנה בו הרוכשים, הממשלה ובנק ישראל, כולם חוברים כדי לנסות ולהוריד את מחירי הדירות.

מהלך כזה של מיצוי הרווח המקסימלי מהפרויקט במשך מספר שנים עלול היה גם להפיל את הפרוייקט ואולי את החברה. אשר על כן העדיפה החברה ללכת למהלך של מבצע מכירות אגרסיבי, אשר התמורה הכוללת בגינו פחותה ב- 20%-15% ואולם הסיכון ממוזער.

עליית מחירי הדירות במחצית הראשונה של 2010 - תוצאה צפויה של מכרזי המנהל בסוף 2009

עליית מחירי הדירות בארץ במחצית הראשונה של שנת 2010 לא הפתיעה רבים מאיתנו. כבר בסקירתנו בתחילת שנה זו הצגנו את מכרזי המנהל שנסגרו במהלך שנת 2009 תוך עליית מחירים של עשרות אחוזים, מה שהעיד שירידת מחירים, לפחות בתחילת 2010, אינה אפשרית. נכון להיום, המחירים ברוב הפרוייקטים החדשים של הקבלנים משקפים את רמת המחירים הגבוהה אשר בה נרכשו הקרקעות ע"י הקבלנים.

לדוגמא: מכרז ל-555 יחידות ביבנה לפי 283,000 ש' ליחידת קרקע, מכרז ל-216 יחידות באשדוד לפי 311,000 ש' ליחידת קרקע ובעיר הימים נתניה 130 יחידות לפי 631,000 ש'ח ליחידת קרקע. מכרזי המנהל שנסגרו ברבעון האחרון משקפים מגמת ירידת מחירים. בחינת מכרזי המנהל שנסגרו בחודשים האחרונים משקפת מגמה של ירידת מחירים.

כך למשל במכרז ל-66 יחידות בשכונה ו' בבאר - שבע נסגר המכרז ביום 30.6.10 במחיר של 229,294 ש' (כולל הוצאות פתוח). מכרז ל-165 יחידות בנווה יעקב בירושלים נסגר ב-24.6.10 במחיר של 324,190 ש' (כולל הוצאות פתוח). מכרז ל-58 יחידות בבת- ים ברח' אנה פרנק נסגר ביום 26.5.10 במחיר של 467,770 ש' ליחידת דיור. מכרז ל-29 יחידות דיור ביקנעם עלית - שכונה מזרחית נסגר ביום 17.3.10 במחיר של 297,643 ש' (כולל הוצאות פתוח).

מכרז ל-72 יחידות באשקלון - עמיצור נסגר ביום 17.3.10 במחיר של 84,998 ש' ליחידת דיור (כולל הוצאות פתוח). לדעתנו מחירים אלו משקפים מגמה של ירידת מחירים ואולם המבחן האמיתי והסופי של מגמת המחירים יתברר במכרזי המנהל הצפויים בחודשיים הקרובים כדלקמן:

הקבלנים חייבים להחליף דיסקט

עסקת גינדי, יותר משהיא משקפת רמת מחירים מסוימת, היא משקפת גישה ותפיסה עסקית. תפיסה עסקית הגורסת שיש ללכת עם מגמת השוק ולא נגדה.

גישה הקובעת שבין מגמה של מקסום רווחים למגמה של הפחתת סיכונים מן הראוי להעדיף את הגישה שמפחיתה סיכונים גם היא באה על חשבון הפחתה של רווח אפשרי.

ממשלת ישראל, שר השיכון ומנהל מקרקעי ישראל חברו כולם על מנת לאותת לקבלנים במכרזי המנהל הקרובים, כי זהו הזמן להוריד מחירים. הממשלה מצידה ביטלה ברוב המכרזים את מחיר המינימום כדי שהקבלנים מצידם יוכלו לתמחר את הפרוייקטים במחירים נמוכים ככל האפשר ובמינימום סיכון.

כך למשל מכירת 100 דירות, במשך תקופה ארוכה, במחיר של מליון ש' לדירה יכולה אמנם להשאיר את הקבלן בסוף הדרך עם רווח יזמי של 30 מיליון ש' (30%) אולם תוך סיכון ממשי לרווח כולו, במשך תקופה ארוכה, בשל החשש לירידת מחירים בשוק.

האם לא עדיף ללכת על תמחור של פרוייקט גדול יותר פי שלושה- 300 דירות למשל אך למכור אותו תוך זמן קצר יחסית, בהנחה של 20% ,למשל, ולהישאר עם אותו רווח יזמי של 30 מיליון ש' (לפי 12.5%) אבל עם מינימום סיכון?

יש לקוות שהקבלנים שייגשו למכרזים הקרובים יערכו את תחשיביהם בהתחשב במגמת השוק, ועפ"י הרמז העבה שניתן להם ע"י הממשלה. אנו רק נזכיר לאותם קבלנים שגישה חמדנית מידי יכולה בסוף להותירם מול שוקת שבורה שכן בסופו של דבר, ומעבר לנעלמים השונים הקיימים בתנאי השוק של כל עסקת מקרקעין, אסור לשכוח כי יש בידי הממשלה ובנק ישראל האמצעים לא רק להגדלת ההיצע אלא גם להקטנת הביקושים.

אשר על כן, לדעתנו, גישה מושכלת מצידם של הקבלנים אינה בהתנגחות עם מגמת השוק המצביע על ירידה, ועם מגמה ממשלתית שממש דורשת זאת, אלא בקו פעולה התואם מגמות אלו.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".