ראיון

מסע הקניות של אמות: "אנחנו רוצים להגדיל משמעותית את הפורטפוליו שלנו ומחפשים עוד רכישות"

מנכ"ל אמות, מקבוצת אלוני חץ, שוחח עם Bizportal לרגל השלמת רכישתם של 2 בנייני משרדים ברמת החייל ובהרצליה. איך מצליחה אמות להעלות את שכר הדירה בתקופת המשבר?
עינת פז-פרנקל |

שוק הנדל"ן המשרדי רשם האטה משמעותית ברבעון הראשון של 2009, עם ירידות הן בשכר הדירה והן בתפוסה - ירידות של עד 6%, על פי נתוני מאן נכסים. אבל אבי מוסלר, מנכ"ל אמות מקבוצת אלוני חץ, אומר שהוא דווקא הצליח לחדש חוזי שכירות בשכר דירה גבוה יותר, למרות המיתון.

"אחרי כל הירידות של המשבר, הצלחנו לחדש חוזה בהרצליה פיתוח ב-55 שקלים למ"ר, בהשוואה למחיר של 37 שקלים למ"ר, אותו שילמה החברה בעת חתימת החוזה במשבר הקודם, בשנת 2000", אומר מוסלר. "אמות נמצאת בסיטואציה שהיא נהנית מחוזי שכירות נמוכים שנחתמו בתקופת השפל הקודמת. אלה מחירים נמוכים ביחס למחירי השכירות של היום, ולכן אנחנו מצליחים לחדש חוזים בתוספת מחיר".

איך בכל זאת משפיע המשבר על החברה? סגירת עסקאות לוקחת יותר זמן, אומר מוסלר, ודיירים מבקשים להקטין יחידות, מתמסחרים על חוזי שכר דירה, ומיעוטם מפגר מעט בתשלום שכר הדירה, אומר מוסלר. התפוסה הממוצעת בנכסי המשרדים של אמות עומדת כיום על 95.5%.

כיום, בבעלות אמות 85 נכסים בשטח כולל של 400 אלף מ"ר. בתחום המשרדים, נכסיה הבולטים של אמות כוללים את מגדל אמות השקעות, מגדל המאה ובית אמות ביטוח בתל אביב. בתחום המסחרי, נכסיה הבולטים של החברה כוללים את קניון ערים בכפר סבא וקניונים בקרית אונו ובאור עקיבא. כמו כן, החברה משכירה נכסים ל-36 סופרמרקטים ברחבי הארץ.

נזכיר כי, בחודש שעבר רכשה אמות מחברת אלקטרה נדלן את "בית ורינט" בהרצליה פיתוח, ומתחם "קומברס אלווריון" ברמת החייל בתל אביב, עבור 63 מיליון שקלים ().

"אנחנו בוחנים רכישת נכסים נוספים ומחפשים את האפסייד בכל נכס ונכס", אומר מוסלר. "בחמש השנים הקרובות אנחנו רוצים להגדיל משמעותית את הפורטפוליו שלנו על ידי רכישות ו/או מיזוגים. כיום, אנחנו יכולים לרכוש נכסים מסחריים ומשרדים במחיר הנכון ובמיקומים טובים".

מהו המחיר הנכון? מוסלר מסביר שהמחיר בו רכש את "בית ורינט" בהרצליה הוא נמוך בהרבה מהעלות של בניית בניין משרדים במקום. "קנינו בהרצליה ב-1800 דולרים למ"ר וקיבלנו את המבנה עם דיירים", מסביר מוסלר. "עלות הבנייה בהרצליה, ללא העלות של גיוס דיירים, היתה מגיעה ל-2500 דולרים למ"ר".

מוסלר לא סבור ששוק הנדל"ן בישראל כבר יצא מהמשבר. "המשבר יימשך עוד רבעון אחד לפחות", מעריך מוסלר. "גלי מצוקה עוד יגיעו מארה"ב". עם זאת, הא מדגיש כי המצב בישראל הרבה יותר טוב מבארה"ב. "רואים את התוצאות של הניהול השמרני של הכלכלה הישראלית", אומר מוסלר. "יש לנו כלכלה חזקה".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דולר יורד
צילום: Photo by Ryan Quintal on Unsplash

״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״

מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה שער הדולר

השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף 0.02%   אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.

אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה. 

לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים. 

הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.


הנפגעים

מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות