מבנה נדל"ן: ה-NOI מנכסים זהים עלה בעוד הרווח הנקי ירד

מבנה נדל"ן פרסמה את תוצאות הרבעון הראשון של 2026 עם עלייה ב-NOI וב-AFFO, לצד ירידה ברווח הנקי בעקבות ירידת קצב עליית שווי הנדל"ן להשקעה ורווח נמוך יותר ממכירת דירות לעומת התקופה המקבילה.

החברה מדווחת כי ה-NOI מנכסים זהים בישראל הסתכם ברבעון זה בכ-201 מיליון שקלים, לעומת כ-196 מיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-2.7%, ומציינים כי העלייה נבעה בעיקר מהשכרת שטחים חדשים, מעלייה ריאלית בדמי השכירות בחידושי חוזים ומעליית המדד. ה-NOI הכולל מנכסים מניבים עלה בכ-1% והסתכם בכ-209 מיליון שקלים, לעומת כ-207 מיליון שקלים ברבעון המקביל. הגידול נבע מהשיפור בפעילות בישראל, שקוזז חלקית בעקבות ירידה ב-NOI מפעילות בחו"ל לאחר מימוש נכסים.

במקביל, החברה אשררה את תחזית ה-NOI לשנת 2026 בטווח של 930-950 מיליון שקלים, תחזית שמשקפת צמיחה של כ-8%-11% לעומת 2025 ונשענת בין היתר על תחילת אכלוס פרויקט "הסוללים" בתל אביב ועל המשך העלייה בדמי השכירות.

הרווח הנקי ירד בעקבות שיערוכי נדל"ן

ה-AFFO (מונח הנועד להציג את תזרים המזומנים השוטף שהנכסים מייצרים בפועל), לפי גישת ההנהלה הסתכם בכ-153 מיליון שקלים, לעומת כ-146 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-4.6%. לדברי החברה, העלייה הושפעה מהגידול ב-NOI, מירידה מסוימת בהוצאות הריבית נטו ומהמשך צעדים לצמצום הוצאות התפעול. החברה אשררה גם את תחזית ה-AFFO לשנת 2026 בטווח של 650-670 מיליון שקל, המשקפת גידול של כ-6%-9% לעומת השנה הקודמת.

בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של כ-149 מיליון שקלים, לעומת כ-211 מיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד.

בחברה מסבירים כי הירידה ברווח נבעה בעיקר מכך שברבעון המקביל נרשמה עליית ערך של כ-132 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה, לעומת עליית ערך של כ-39 מיליון שקלים בלבד ברבעון הנוכחי. בנוסף, ברבעון המקביל הכירה החברה ברווח גבוה יותר ממכירת דירות בפרויקט "הסוללים" בעקבות מכירת 47 יחידות דיור לקרן מגוריט. מנגד, הירידה קוזזה חלקית באמצעות ירידה בהוצאות התפעול והמימון.

נכון לסוף מרץ הסתכם ההון העצמי של החברה בכ-8.91 מיליארד שקל, לעומת כ-8.85 מיליארד שקל בסוף 2025, וזאת אחרי חלוקת דיבידנד של כ-100 מיליון שקל במהלך החודש הקודם. כמו כן, לחברה מזומנים ושווי מזומנים, לצד כספים בנאמנות, בהיקף כולל של כ-1.45 מיליארד שקלים. החוב הפיננסי נטו הסתכם בכ-7.7 מיליארד שקל.

2 פרויקטי נדל"ן הושלמו, 13 בשלבי תכנון

שיעור התפוסה בנכסים בישראל, בנטרול פרויקטים שנמצאים בשלבי אכלוס ראשוניים, עמד על כ-93.7%, לעומת כ-94.2% בסוף 2025.

במהלך הרבעון השלימה החברה את הקמת פרויקט "הסוללים" בתל אביב ואת פרויקט פארק המדע וההייטק בחיפה. שני הפרויקטים צפויים להניב NOI שנתי של 121-127 מיליון שקל באכלוס מלא.

בחודש מרץ התקבלו כל האישורים לתחילת אכלוס פרויקט "הסוללים", הכולל שני מגדלי משרדים ומסחר בשטח של כ-68 אלף מ"ר עם שיעור שיווק של כ-70%, לצד שני בנייני מגורים עם כ-360 יחידות דיור. מתוך הדירות שווקו עד כה כ-248 יחידות, ולחברה נותר להכיר ברווח גולמי של כ-107 מיליון שקל ממכירת הדירות שנותרו.

למבנה נדל"ן קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בהיקף של כ-1.93 מיליארד שקל. בנוסף, החברה מקדמת שני פרויקטים נוספים בטווח הקצר, הראשון הוא פרויקט משרדים ומגורים בהרצליה ופרויקט נוסף הוא חוות שרתים בפתח תקווה, שניהם צפויים להניב NOI מצרפי של 55-59 מיליון שקל בתפוסה מלאה.

בטווח הבינוני החברה מקדמת 13 פרויקטים בשלבי תכנון לקראת היתרי בנייה, בהיקף כולל של כ-561 אלף מ"ר, בהם פרויקט "מבנה שדה דב" ופרויקט "מגדלי מבנה יגאל אלון" בתל אביב.

שיתוף פעולה עם אנלייט בתחום אגירת האנרגיה

בדצמבר 2025 חתמה החברה יחד עם אנלייט על הסכם לפיתוח והקמת מתקני אגירת אנרגיה בנכסי מבנה ולאספקת חשמל ירוק.

לפי ההסכם, הצדדים יקימו שותפות לפיתוח מתקני אגירה בנכסי החברה, לצד הסכם אספקת חשמל ל-15 שנה בהיקף מוערך של יותר מ-1.5 מיליארד שקל. בחברה מציינים כי להסכם פוטנציאל NOI של עשרות מיליוני שקלים בשנה, שצפוי להתממש בהדרגה בשנים הקרובות.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו פותחים את שנת 2026 עם המשך מגמת השיפור בפרמטרים התפעוליים המרכזיים, ובראשם צמיחה ב-NOI מנכסים זהים בישראל, עלייה ב-AFFO  וחיזוק פעילות הליבה שלנו. ברבעון הראשון הצגנו חיסכון בהוצאות התפעול, זאת כחלק מיישום תוכנית ההתייעלות שאנו מפעילים, שתוצאותיה יבואו לידי ביטוי גם בהמשך השנה.  תוצאות אלו משקפות את איכות תיק הנכסים, הביקושים לנכסי החברה והיכולת שלנו להמשיך ולהשביח את הפעילות גם בסביבה עסקית מאתגרת. במקביל, אנו גאים לציין את תחילת אכלוס פרויקט הדגל 'מבנה הסוללים' בתל אביב, מהפרויקטים המשמעותיים והאיכותיים שביצענו בשנים האחרונות, הצפוי לתרום באופן מהותי לתוצאות החברה בשנים הקרובות. אנו ממשיכים להביט קדימה בביטחון ומאשררים את תחזיותינו לשנת 2026, תוך המשך מיקוד ביצירת ערך ארוך טווח לבעלי המניות."