האם השקעה באתונה עדיפה על השקעה בת"א וכמה עולה שם דירה?
מחירי הדירות בישראל גורמים ללא מעט אנשים לפזול לעבר מדינות שכנות. בשנה האחרונה, אפשר לזהות מגמה ברשתות החברתיות - הישראלים עוזבים אזורים אחרים ומתעניינים ברכישת דירות באזורים כמו יוון ורומניה. ליוון קל להם יותר להתחבר. היא קרובה יחסית, אתונה היא עיר שהישראלים אוהבים, מחירי הנדל"ן נמוכים ויוקר המחיה עדיין לא הגיע לשם. רק לשם השוואה: לפי אומדנים שונים, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב עומד על כ-55-60 אלף שקל למ"ר, בעוד שבאתונה המחיר עומד על קצת יותר מעשרת אלפים שקל - בערך פי 5-6.
המחירים ימשיכו לעלות?
הקרבה הגיאוגרפית חשובה, אבל גם הפוטנציאל. עובדתית, מחירי הנדל"ן ביוון חוו משבר גדול ב-2008, והם נמוכים כיום ב-20%-15% לעומת התקופה ההיא. בישראל, מחירי הדירות הוכפלו בתוך פחות מעשור, כשבמדינות אחרות מחירי הדירות רשמו עלייה של 60%-40%. המשווקים מוכרים לכם חלום. הם מסבירים שמחירי הדירות ביוון עדיין מתומחרים בחסר. בנוסף, לאחרונה חלה שינוי מהותי כאשר המדינה החליטה להקל מעט על המקומיים בנטילת משכנתאות, אחרי שבמשך שנים היא הטילה חסמים. המשווקים מעריכים שמחירי הדירות באתונה יעלו ומכאן גם ההתעניינות ההולכת וגוברת בשוק היווני, אבל חשוב להדגיש - השוק עדיין אינו פתוח כמו בישראל.
לפי פרסום בבלומברג לפני כשנה, אתונה עוקפת את ערי אירופה בזינוק במחירי הנדל"ן בהשוואה שנתית. לפי הכתבה, המחירים עלו ב-12.2% מאוקטובר 2022 עד אוקטובר 2023, וזאת בניגוד למגמה של קיפאון במדינות רבות באירופה, כולל ישראל וצרפת. אתונה וסלוניקי הן שתי הערים שבהן המחירים עלו יותר מכל עיר אחרת, סביב 14%-13% בין אמצע 2022 ל-2023.
השאלה היא האם המשבר הכלכלי של 2008 לא אמור להוות תמרור אזהרה, בעיקר משום שיוון כבר חוותה משבר נוסף מאז. מצד שני, המדינה נותנת הטבות כדי למשוך משקיעים זרים, אחת מהם היא ויזה זהב (גולדן ויזה), שתאפשר לכם לקבל מעמד של תושב ל-5 שנים אם תרשו נכס באזורים מסוימים ובסכום מינימלי של 250-800 אלף אירו (תלוי באיזה איזור, כשבחלק משכונות אתונה, מיקונוס, סלוניקי וסנטוריני הרף צריך להיות גבוה), עם אפשרות הארכה במידה ואתם עדיין רשומים כבעלים. לא מדובר רק באפשרות לגור ביוון, אלא בתושבות שתאפשר לכם לגור בכל מדינה באירופה בזמן הזה. בנוסף, התושבות מוענקת אוטומטית גם לילדים שלכם, וכן להורים ולבן הזוג.
- אקסון מצטרפת לאנרגי'אן בקידוח ראשון לחיפוש גז ביוון מ-1981
- השביתה המקומית שהובילה לשינוי בכל כלכלת פולין ומה קרה היום לפני 37 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקפיצה הגדולה, כמו אצלנו, הייתה ב-2022. בתים ביוון (Pixbay)
מסים נמוכים יחסית, אבל...
גם מדיניות המיסוי ביוון מעודדת השקעה. מס הרכישה הוא כ-3%. לגבי מס שבח, הוא מחושב לפי רווח ההון בניכוי הוצאות, ממש כמו בישראל, אולם יוון נותנת פטור חלקי או מלא אם הנכס הוחזק מעל 5 שנים. האמנה בין המדינות מעניקה ליוונים זכות מיסוי על הכנסות ממקרקעין, כך שלא תשלמו כפל מס. ביוון מעניקים כיום למשקיעים פטור ממס ל-3 דירות למשך שנתיים, כך שאם זו דירת ההשקעה היחידה שלכם, סביר שלא תשלמו מס.
המשווקים לא תמיד מספרים הכל, ולכן חשוב להדגיש: אם המטרה שלכם היא רכישת נכס להשקעה, קחו בחשבון מה עלול לקרות ביום שאחרי. מס ירושה (מס עזבון) ביוון מחושב לפי השווי של הנכסים של המוריש. לצד ההטבות שיוון נותנת בכך שהיא לא מחייבת לרוב במס על מכירה של תושבי חוץ, היא עלולה לחייב במס ירושה של 40% משווי הנכס. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין לפני שהולכים למהלך כזה ואולי אפילו לפתוח נאמנות, שתצמצם את הסיכוי שתאלצו לשלם מס מופרז. כך תוכלו, בין היתר, להפחית משמעותית או לדחות את המס, או להימנע ממצב שבו הנכס נשאר על שמכם, אבל המדינה מחייבת אתכם לשלם סכום גבוה שייאלץ אתכם למכור את הנכס.
חשוב לציין כי על דירות שנבנו עד 2006, אין מע"מ, אבל על דירות חדשות, המע"מ מהווה 24% ממחיר הדירה. בנוסף, יש לשלם עמלת נוטריון ורישום בטאבו. נוטריון גובה בין 0.5% ל-1.2% ממחיר הדירה, ובנוסף יש עלות של כ-0.5% עבור רישום הדירה בטאבו. לגבי מס רכוש, זהו מס שנתי המחושב לפי שווי הדירה והמיקום שלה. המס משתנה ויכול לנוע בטווח של כמה מאות יורו בשנה, בהתאם למיקום ולגודל הנכס.
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
אמרנו קודם שמחיר ממוצע למ"ר באתונה עומד על כעשרת אלפים שקל למ"ר, כ-2,500 אירו לפי אומדנים שונים, כשהקפיצה הגדולה הגיעה ב-2022. שנתיים קודם, המחירים עמדו על כ-1,500 אירו למ"ר בלבד. חשוב לומר כי מדובר בממוצע, אבל המחירים מאוד משתנים בין האזורים. היום אפשר למצוא דירות בשכונות הישנות במחירים של כ-1,500 אירו למ"ר, אך בשכונות היוקרה המחיר יותר מכפול - סביב 3,300 אירו למ"ר.
כמה עולה דירה באתונה?
כאמור, כיום הישראלים מתעניינים בעיקר באתונה. נתקלנו במספר פרויקטים, שמציעים דירות קטנות, שני חדרים, במחירים של החל מ-100 אלף אירו, כלומר 400 אלף שקל. מחיר סביר לאזור. הדירות כוללות לובי עם שומר, חדר כושר ובריכה בבניין. דירה סטנדרטית של 100 מ"ר, לא בהכרח חדשה, תעלה לכם כ-150 אלף אירו - כלומר 600 אלף שקל, אבל המחיר משתנה כמובן בין שכונה לשכונה.
לצד היתרונות והפוטנציאל הגלום במחירי הדירות, צריך לשים לב לנושאים רבים, כמו מס עזבון ונושא המשכנתאות, שעדיין לא מפותח ביוון.
- 5.לביזפורטל 31/10/2024 14:30הגב לתגובה זומערכת בריאות עולם 3
- 4.תל אביבי 2 31/10/2024 11:41הגב לתגובה זואני מכיר כל מיני דירות ברחבי ת"א ובהשוואה בין עסקאות בשנה שעברה למחיר המבוקש כיום אני רואה ירידה של 10% לערך. הן בדירות חדשות והן ביד2. משמעות ההפסד הזה של 10% היא שמשכירי דירות בת"א שרפו השנה 3-4 שנות שכירות. לכן מציע להרהר 10 פעמים לפני שבוחרים לקנות דירה להשכרה בת"א. למה לסבסד דיור לאדם זר בשביל 2-3% מסכנים, ובטח ובטח אם אפילו מפסידים כסף? עדיף להשקיע באגחים בבורסה המקומית. אלה מציעים תשואה הרבה יותר גבוהה.
- 3.יוניסי בתגובה: "המחירים יזנקו" (ל"ת)גסטי 31/10/2024 10:50הגב לתגובה זו
- חחחחח ענק ונכון (ל"ת)משקיע לשעבר 31/10/2024 12:10הגב לתגובה זו
- 2.העיקר לא נאמר:הריבוי הטבעי שללי ביוון וזה מסביר הכל (לת (ל"ת)מלר 31/10/2024 10:21הגב לתגובה זו
- 1.ליאור 31/10/2024 09:44הגב לתגובה זועל דירות חדשות אין מע''מ. לפחות לא כרגע. הוראת שעה מעניקה פטור ממע"מ על דירות חדשות.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
