האם השקעה באתונה עדיפה על השקעה בת"א וכמה עולה שם דירה?
מחירי הדירות בישראל גורמים ללא מעט אנשים לפזול לעבר מדינות שכנות. בשנה האחרונה, אפשר לזהות מגמה ברשתות החברתיות - הישראלים עוזבים אזורים אחרים ומתעניינים ברכישת דירות באזורים כמו יוון ורומניה. ליוון קל להם יותר להתחבר. היא קרובה יחסית, אתונה היא עיר שהישראלים אוהבים, מחירי הנדל"ן נמוכים ויוקר המחיה עדיין לא הגיע לשם. רק לשם השוואה: לפי אומדנים שונים, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב עומד על כ-55-60 אלף שקל למ"ר, בעוד שבאתונה המחיר עומד על קצת יותר מעשרת אלפים שקל - בערך פי 5-6.
המחירים ימשיכו לעלות?
הקרבה הגיאוגרפית חשובה, אבל גם הפוטנציאל. עובדתית, מחירי הנדל"ן ביוון חוו משבר גדול ב-2008, והם נמוכים כיום ב-20%-15% לעומת התקופה ההיא. בישראל, מחירי הדירות הוכפלו בתוך פחות מעשור, כשבמדינות אחרות מחירי הדירות רשמו עלייה של 60%-40%. המשווקים מוכרים לכם חלום. הם מסבירים שמחירי הדירות ביוון עדיין מתומחרים בחסר. בנוסף, לאחרונה חלה שינוי מהותי כאשר המדינה החליטה להקל מעט על המקומיים בנטילת משכנתאות, אחרי שבמשך שנים היא הטילה חסמים. המשווקים מעריכים שמחירי הדירות באתונה יעלו ומכאן גם ההתעניינות ההולכת וגוברת בשוק היווני, אבל חשוב להדגיש - השוק עדיין אינו פתוח כמו בישראל.
לפי פרסום בבלומברג לפני כשנה, אתונה עוקפת את ערי אירופה בזינוק במחירי הנדל"ן בהשוואה שנתית. לפי הכתבה, המחירים עלו ב-12.2% מאוקטובר 2022 עד אוקטובר 2023, וזאת בניגוד למגמה של קיפאון במדינות רבות באירופה, כולל ישראל וצרפת. אתונה וסלוניקי הן שתי הערים שבהן המחירים עלו יותר מכל עיר אחרת, סביב 14%-13% בין אמצע 2022 ל-2023.
השאלה היא האם המשבר הכלכלי של 2008 לא אמור להוות תמרור אזהרה, בעיקר משום שיוון כבר חוותה משבר נוסף מאז. מצד שני, המדינה נותנת הטבות כדי למשוך משקיעים זרים, אחת מהם היא ויזה זהב (גולדן ויזה), שתאפשר לכם לקבל מעמד של תושב ל-5 שנים אם תרשו נכס באזורים מסוימים ובסכום מינימלי של 250-800 אלף אירו (תלוי באיזה איזור, כשבחלק משכונות אתונה, מיקונוס, סלוניקי וסנטוריני הרף צריך להיות גבוה), עם אפשרות הארכה במידה ואתם עדיין רשומים כבעלים. לא מדובר רק באפשרות לגור ביוון, אלא בתושבות שתאפשר לכם לגור בכל מדינה באירופה בזמן הזה. בנוסף, התושבות מוענקת אוטומטית גם לילדים שלכם, וכן להורים ולבן הזוג.
- השביתה המקומית שהובילה לשינוי בכל כלכלת פולין ומה קרה היום לפני 37 שנה
- יורונקסט בדרך לרכישת הבורסה באתונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקפיצה הגדולה, כמו אצלנו, הייתה ב-2022. בתים ביוון (Pixbay)
מסים נמוכים יחסית, אבל...
גם מדיניות המיסוי ביוון מעודדת השקעה. מס הרכישה הוא כ-3%. לגבי מס שבח, הוא מחושב לפי רווח ההון בניכוי הוצאות, ממש כמו בישראל, אולם יוון נותנת פטור חלקי או מלא אם הנכס הוחזק מעל 5 שנים. האמנה בין המדינות מעניקה ליוונים זכות מיסוי על הכנסות ממקרקעין, כך שלא תשלמו כפל מס. ביוון מעניקים כיום למשקיעים פטור ממס ל-3 דירות למשך שנתיים, כך שאם זו דירת ההשקעה היחידה שלכם, סביר שלא תשלמו מס.
המשווקים לא תמיד מספרים הכל, ולכן חשוב להדגיש: אם המטרה שלכם היא רכישת נכס להשקעה, קחו בחשבון מה עלול לקרות ביום שאחרי. מס ירושה (מס עזבון) ביוון מחושב לפי השווי של הנכסים של המוריש. לצד ההטבות שיוון נותנת בכך שהיא לא מחייבת לרוב במס על מכירה של תושבי חוץ, היא עלולה לחייב במס ירושה של 40% משווי הנכס. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין לפני שהולכים למהלך כזה ואולי אפילו לפתוח נאמנות, שתצמצם את הסיכוי שתאלצו לשלם מס מופרז. כך תוכלו, בין היתר, להפחית משמעותית או לדחות את המס, או להימנע ממצב שבו הנכס נשאר על שמכם, אבל המדינה מחייבת אתכם לשלם סכום גבוה שייאלץ אתכם למכור את הנכס.
חשוב לציין כי על דירות שנבנו עד 2006, אין מע"מ, אבל על דירות חדשות, המע"מ מהווה 24% ממחיר הדירה. בנוסף, יש לשלם עמלת נוטריון ורישום בטאבו. נוטריון גובה בין 0.5% ל-1.2% ממחיר הדירה, ובנוסף יש עלות של כ-0.5% עבור רישום הדירה בטאבו. לגבי מס רכוש, זהו מס שנתי המחושב לפי שווי הדירה והמיקום שלה. המס משתנה ויכול לנוע בטווח של כמה מאות יורו בשנה, בהתאם למיקום ולגודל הנכס.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
אמרנו קודם שמחיר ממוצע למ"ר באתונה עומד על כעשרת אלפים שקל למ"ר, כ-2,500 אירו לפי אומדנים שונים, כשהקפיצה הגדולה הגיעה ב-2022. שנתיים קודם, המחירים עמדו על כ-1,500 אירו למ"ר בלבד. חשוב לומר כי מדובר בממוצע, אבל המחירים מאוד משתנים בין האזורים. היום אפשר למצוא דירות בשכונות הישנות במחירים של כ-1,500 אירו למ"ר, אך בשכונות היוקרה המחיר יותר מכפול - סביב 3,300 אירו למ"ר.
כמה עולה דירה באתונה?
כאמור, כיום הישראלים מתעניינים בעיקר באתונה. נתקלנו במספר פרויקטים, שמציעים דירות קטנות, שני חדרים, במחירים של החל מ-100 אלף אירו, כלומר 400 אלף שקל. מחיר סביר לאזור. הדירות כוללות לובי עם שומר, חדר כושר ובריכה בבניין. דירה סטנדרטית של 100 מ"ר, לא בהכרח חדשה, תעלה לכם כ-150 אלף אירו - כלומר 600 אלף שקל, אבל המחיר משתנה כמובן בין שכונה לשכונה.
לצד היתרונות והפוטנציאל הגלום במחירי הדירות, צריך לשים לב לנושאים רבים, כמו מס עזבון ונושא המשכנתאות, שעדיין לא מפותח ביוון.
- 5.לביזפורטל 31/10/2024 14:30הגב לתגובה זומערכת בריאות עולם 3
- 4.תל אביבי 2 31/10/2024 11:41הגב לתגובה זואני מכיר כל מיני דירות ברחבי ת"א ובהשוואה בין עסקאות בשנה שעברה למחיר המבוקש כיום אני רואה ירידה של 10% לערך. הן בדירות חדשות והן ביד2. משמעות ההפסד הזה של 10% היא שמשכירי דירות בת"א שרפו השנה 3-4 שנות שכירות. לכן מציע להרהר 10 פעמים לפני שבוחרים לקנות דירה להשכרה בת"א. למה לסבסד דיור לאדם זר בשביל 2-3% מסכנים, ובטח ובטח אם אפילו מפסידים כסף? עדיף להשקיע באגחים בבורסה המקומית. אלה מציעים תשואה הרבה יותר גבוהה.
- 3.יוניסי בתגובה: "המחירים יזנקו" (ל"ת)גסטי 31/10/2024 10:50הגב לתגובה זו
- חחחחח ענק ונכון (ל"ת)משקיע לשעבר 31/10/2024 12:10הגב לתגובה זו
- 2.העיקר לא נאמר:הריבוי הטבעי שללי ביוון וזה מסביר הכל (לת (ל"ת)מלר 31/10/2024 10:21הגב לתגובה זו
- 1.ליאור 31/10/2024 09:44הגב לתגובה זועל דירות חדשות אין מע''מ. לפחות לא כרגע. הוראת שעה מעניקה פטור ממע"מ על דירות חדשות.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
אחים חג'ג. קרדיט: קבוצת חג'ג'עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
מחצית מהדירות בפרויקט הדגל של החברה כבר נמכרו, מתוך 166 הדירות: 46 בחוזים חתומים ועוד 120 בקשות הצטרפות. כמו כן, בקיץ נרשמה האצה עם מכירת 60 דירות בחודשיים; "אנו רואים המשך ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו"
חברת חג'ג' נדל"ן חג'ג' נדלן 1.85% , העוסקת בנדל"ן יזמי, נדל"ן מסחרי ובין היתר בונה בשכונה החדשה של תל אביב - שדה דב: מספרת היום למשקיעים על עדכון לגבי המכירות בפרויקט הדגל שלה - הקרוי: FIRST. מהדיווח עולה כי מתחילת השנה שיווקה החברה כ-166 דירות במתחם, מתוכן נחתמו 46 חוזי מכר מחייבים, ולצדן נרשמו עוד 120 בקשות הצטרפות - שלב מקדים בדרך לחוזה חתום סופית. בסך הכל, ההיקף הכספי של העסקאות החתומות והבקשות יחד עומד על כ-1.3 מיליארד שקל כולל מע"מ. הנתונים מצביעים גם על האצה מסוימת בקצב השיווק בחודשי הקיץ האחרונים: ביולי–אוגוסט נמכרו כ-60 דירות חדשות בפרויקט, לעומת 30 בלבד בכל המחצית הראשונה של השנה.
המשמעות היא כמעט הכפלה פי שישה בממוצע החודשי, דבר שיכול לאותת על ביקוש שמתגבר, במיוחד סביב האזור בשדה דב .הפרויקט כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות ומגדל יוקרה בן 45 קומות, על קו החוף הצפוני של העיר. לצד מאות הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר בשטח כולל של כ-1,700 מ"ר, שנמכרו עד כה בכ-101 מיליון שקל. המתחם מתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי ODA בשיתוף משרד בר-אוריין, וממוקם בסמיכות לפארק החופי החדש שעתיד לקום במקום. חשוב לציין - שהמיקום של חג'ג' נחשב לנחשק באופן יחסי לאזור בשדה דב - בעיקר בעקבות העובדה שבינו לבין חוף הים יפרידו בניינים בגובה של עד 10 קומות. זאת לפי התב"ע הקיימת.
מעבר לפרויקט שדה דב, חג'ג' מעדכנת גם על עסקאות בפרויקטים נוספים שלה בתל אביב - בהם MOMA בפלורנטין, מגדלי Infinity בצומת אבן גבירול-ארלוזורוב, Master Piece בשכונת בבלי, ו-Einstein Tower בצפון העיר. בסך הכל, החברה מציינת כי מתחילת השנה שיווקה כ-240 דירות בכל הפרויקטים יחד. במקביל, חשוב להדגיש כי לא כל ההיקף שדווח משקף חוזים חתומים. בעוד החוזים המחייבים מקנים ודאות מלאה לחברה ולרוכשים, בקשות ההצטרפות נחשבות לאינדיקציה לביקוש, אך הן עדיין מותנות בהשלמת התנאים המשפטיים והפיננסיים עד לחתימת חוזה מלא. הנתונים הללו מצטרפים לדוחות המחצית האחרונה של חג'ג', בהם הציגה החברה רווח נקי של כ-67 מיליון שקל.
האם מדובר על התעוררות בביקושים לדירות יוקרה?
נראה כי עצם ההתקדמות בשיווק של החברה יכול לאותת על ביקוש מתעורר בתל אביב, ובפרט בשוק היוקרה. גם בתקופה שבה השוק הכללי מתמודד עם האטה וירידה בהיקפי עסקאות. בפרויקטי יוקרה במיקומים נחשקים, כמו קו ראשון לים או מרכז העיר, ממשיכה להירשם התעניינות גבוהה מצד רוכשים בעלי הון, שפועלים פחות מתוך שיקולי ריבית ויותר מתוך רצון למיקום ואיכות. בהשוואה לפרויקטים אחרים בעיר, דוגמת הצפון הישן או פרויקטים בחוף בת-ים, המחירים שנרשמים דומים ואף גבוהים, מה שממקם את שדה דב כחלופה אטרקטיבית יחסית לחוף הים התל אביבי.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, מדובר בשכונה חדשה לגמרי שמתוכננת להכיל אלפי יחידות דיור, פארק חופי רחב, מוסדות ציבור ותשתיות תחבורה מתקדמות - תוספת היצע משמעותית לגוש דן. העובדה שבחזית הפרויקט, מול המגדלים של חג'ג', יוקמו בניינים נמוכים יחסית של עד עשר קומות, מבטיחה תצפית פתוחה לים ומעניקה לה יתרון. חשוב לזכור שהשכונה מתוכננת במודל של עירוב שימושים. קרי - מגורים, מסחר ושירותים. שזו המגמה ההולכת וגדלה בקרב הבנייה החדשה של החברות הגדולות באזורי הביקוש. וזו גם המגמה של הבנייה בעולם.
