האם השקעה באתונה עדיפה על השקעה בת"א וכמה עולה שם דירה?
מחירי הדירות בישראל גורמים ללא מעט אנשים לפזול לעבר מדינות שכנות. בשנה האחרונה, אפשר לזהות מגמה ברשתות החברתיות - הישראלים עוזבים אזורים אחרים ומתעניינים ברכישת דירות באזורים כמו יוון ורומניה. ליוון קל להם יותר להתחבר. היא קרובה יחסית, אתונה היא עיר שהישראלים אוהבים, מחירי הנדל"ן נמוכים ויוקר המחיה עדיין לא הגיע לשם. רק לשם השוואה: לפי אומדנים שונים, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב עומד על כ-55-60 אלף שקל למ"ר, בעוד שבאתונה המחיר עומד על קצת יותר מעשרת אלפים שקל - בערך פי 5-6.
המחירים ימשיכו לעלות?
הקרבה הגיאוגרפית חשובה, אבל גם הפוטנציאל. עובדתית, מחירי הנדל"ן ביוון חוו משבר גדול ב-2008, והם נמוכים כיום ב-20%-15% לעומת התקופה ההיא. בישראל, מחירי הדירות הוכפלו בתוך פחות מעשור, כשבמדינות אחרות מחירי הדירות רשמו עלייה של 60%-40%. המשווקים מוכרים לכם חלום. הם מסבירים שמחירי הדירות ביוון עדיין מתומחרים בחסר. בנוסף, לאחרונה חלה שינוי מהותי כאשר המדינה החליטה להקל מעט על המקומיים בנטילת משכנתאות, אחרי שבמשך שנים היא הטילה חסמים. המשווקים מעריכים שמחירי הדירות באתונה יעלו ומכאן גם ההתעניינות ההולכת וגוברת בשוק היווני, אבל חשוב להדגיש - השוק עדיין אינו פתוח כמו בישראל.
לפי פרסום בבלומברג לפני כשנה, אתונה עוקפת את ערי אירופה בזינוק במחירי הנדל"ן בהשוואה שנתית. לפי הכתבה, המחירים עלו ב-12.2% מאוקטובר 2022 עד אוקטובר 2023, וזאת בניגוד למגמה של קיפאון במדינות רבות באירופה, כולל ישראל וצרפת. אתונה וסלוניקי הן שתי הערים שבהן המחירים עלו יותר מכל עיר אחרת, סביב 14%-13% בין אמצע 2022 ל-2023.
השאלה היא האם המשבר הכלכלי של 2008 לא אמור להוות תמרור אזהרה, בעיקר משום שיוון כבר חוותה משבר נוסף מאז. מצד שני, המדינה נותנת הטבות כדי למשוך משקיעים זרים, אחת מהם היא ויזה זהב (גולדן ויזה), שתאפשר לכם לקבל מעמד של תושב ל-5 שנים אם תרשו נכס באזורים מסוימים ובסכום מינימלי של 250-800 אלף אירו (תלוי באיזה איזור, כשבחלק משכונות אתונה, מיקונוס, סלוניקי וסנטוריני הרף צריך להיות גבוה), עם אפשרות הארכה במידה ואתם עדיין רשומים כבעלים. לא מדובר רק באפשרות לגור ביוון, אלא בתושבות שתאפשר לכם לגור בכל מדינה באירופה בזמן הזה. בנוסף, התושבות מוענקת אוטומטית גם לילדים שלכם, וכן להורים ולבן הזוג.
- השביתה המקומית שהובילה לשינוי בכל כלכלת פולין ומה קרה היום לפני 37 שנה
- יורונקסט בדרך לרכישת הבורסה באתונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקפיצה הגדולה, כמו אצלנו, הייתה ב-2022. בתים ביוון (Pixbay)
מסים נמוכים יחסית, אבל...
גם מדיניות המיסוי ביוון מעודדת השקעה. מס הרכישה הוא כ-3%. לגבי מס שבח, הוא מחושב לפי רווח ההון בניכוי הוצאות, ממש כמו בישראל, אולם יוון נותנת פטור חלקי או מלא אם הנכס הוחזק מעל 5 שנים. האמנה בין המדינות מעניקה ליוונים זכות מיסוי על הכנסות ממקרקעין, כך שלא תשלמו כפל מס. ביוון מעניקים כיום למשקיעים פטור ממס ל-3 דירות למשך שנתיים, כך שאם זו דירת ההשקעה היחידה שלכם, סביר שלא תשלמו מס.
המשווקים לא תמיד מספרים הכל, ולכן חשוב להדגיש: אם המטרה שלכם היא רכישת נכס להשקעה, קחו בחשבון מה עלול לקרות ביום שאחרי. מס ירושה (מס עזבון) ביוון מחושב לפי השווי של הנכסים של המוריש. לצד ההטבות שיוון נותנת בכך שהיא לא מחייבת לרוב במס על מכירה של תושבי חוץ, היא עלולה לחייב במס ירושה של 40% משווי הנכס. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין לפני שהולכים למהלך כזה ואולי אפילו לפתוח נאמנות, שתצמצם את הסיכוי שתאלצו לשלם מס מופרז. כך תוכלו, בין היתר, להפחית משמעותית או לדחות את המס, או להימנע ממצב שבו הנכס נשאר על שמכם, אבל המדינה מחייבת אתכם לשלם סכום גבוה שייאלץ אתכם למכור את הנכס.
חשוב לציין כי על דירות שנבנו עד 2006, אין מע"מ, אבל על דירות חדשות, המע"מ מהווה 24% ממחיר הדירה. בנוסף, יש לשלם עמלת נוטריון ורישום בטאבו. נוטריון גובה בין 0.5% ל-1.2% ממחיר הדירה, ובנוסף יש עלות של כ-0.5% עבור רישום הדירה בטאבו. לגבי מס רכוש, זהו מס שנתי המחושב לפי שווי הדירה והמיקום שלה. המס משתנה ויכול לנוע בטווח של כמה מאות יורו בשנה, בהתאם למיקום ולגודל הנכס.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
אמרנו קודם שמחיר ממוצע למ"ר באתונה עומד על כעשרת אלפים שקל למ"ר, כ-2,500 אירו לפי אומדנים שונים, כשהקפיצה הגדולה הגיעה ב-2022. שנתיים קודם, המחירים עמדו על כ-1,500 אירו למ"ר בלבד. חשוב לומר כי מדובר בממוצע, אבל המחירים מאוד משתנים בין האזורים. היום אפשר למצוא דירות בשכונות הישנות במחירים של כ-1,500 אירו למ"ר, אך בשכונות היוקרה המחיר יותר מכפול - סביב 3,300 אירו למ"ר.
כמה עולה דירה באתונה?
כאמור, כיום הישראלים מתעניינים בעיקר באתונה. נתקלנו במספר פרויקטים, שמציעים דירות קטנות, שני חדרים, במחירים של החל מ-100 אלף אירו, כלומר 400 אלף שקל. מחיר סביר לאזור. הדירות כוללות לובי עם שומר, חדר כושר ובריכה בבניין. דירה סטנדרטית של 100 מ"ר, לא בהכרח חדשה, תעלה לכם כ-150 אלף אירו - כלומר 600 אלף שקל, אבל המחיר משתנה כמובן בין שכונה לשכונה.
לצד היתרונות והפוטנציאל הגלום במחירי הדירות, צריך לשים לב לנושאים רבים, כמו מס עזבון ונושא המשכנתאות, שעדיין לא מפותח ביוון.
- 5.לביזפורטל 31/10/2024 14:30הגב לתגובה זומערכת בריאות עולם 3
- 4.תל אביבי 2 31/10/2024 11:41הגב לתגובה זואני מכיר כל מיני דירות ברחבי ת"א ובהשוואה בין עסקאות בשנה שעברה למחיר המבוקש כיום אני רואה ירידה של 10% לערך. הן בדירות חדשות והן ביד2. משמעות ההפסד הזה של 10% היא שמשכירי דירות בת"א שרפו השנה 3-4 שנות שכירות. לכן מציע להרהר 10 פעמים לפני שבוחרים לקנות דירה להשכרה בת"א. למה לסבסד דיור לאדם זר בשביל 2-3% מסכנים, ובטח ובטח אם אפילו מפסידים כסף? עדיף להשקיע באגחים בבורסה המקומית. אלה מציעים תשואה הרבה יותר גבוהה.
- 3.יוניסי בתגובה: "המחירים יזנקו" (ל"ת)גסטי 31/10/2024 10:50הגב לתגובה זו
- חחחחח ענק ונכון (ל"ת)משקיע לשעבר 31/10/2024 12:10הגב לתגובה זו
- 2.העיקר לא נאמר:הריבוי הטבעי שללי ביוון וזה מסביר הכל (לת (ל"ת)מלר 31/10/2024 10:21הגב לתגובה זו
- 1.ליאור 31/10/2024 09:44הגב לתגובה זועל דירות חדשות אין מע''מ. לפחות לא כרגע. הוראת שעה מעניקה פטור ממע"מ על דירות חדשות.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
