האם השקעה באתונה עדיפה על השקעה בת"א וכמה עולה שם דירה?
מחירי הדירות בישראל גורמים ללא מעט אנשים לפזול לעבר מדינות שכנות. בשנה האחרונה, אפשר לזהות מגמה ברשתות החברתיות - הישראלים עוזבים אזורים אחרים ומתעניינים ברכישת דירות באזורים כמו יוון ורומניה. ליוון קל להם יותר להתחבר. היא קרובה יחסית, אתונה היא עיר שהישראלים אוהבים, מחירי הנדל"ן נמוכים ויוקר המחיה עדיין לא הגיע לשם. רק לשם השוואה: לפי אומדנים שונים, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב עומד על כ-55-60 אלף שקל למ"ר, בעוד שבאתונה המחיר עומד על קצת יותר מעשרת אלפים שקל - בערך פי 5-6.
המחירים ימשיכו לעלות?
הקרבה הגיאוגרפית חשובה, אבל גם הפוטנציאל. עובדתית, מחירי הנדל"ן ביוון חוו משבר גדול ב-2008, והם נמוכים כיום ב-20%-15% לעומת התקופה ההיא. בישראל, מחירי הדירות הוכפלו בתוך פחות מעשור, כשבמדינות אחרות מחירי הדירות רשמו עלייה של 60%-40%. המשווקים מוכרים לכם חלום. הם מסבירים שמחירי הדירות ביוון עדיין מתומחרים בחסר. בנוסף, לאחרונה חלה שינוי מהותי כאשר המדינה החליטה להקל מעט על המקומיים בנטילת משכנתאות, אחרי שבמשך שנים היא הטילה חסמים. המשווקים מעריכים שמחירי הדירות באתונה יעלו ומכאן גם ההתעניינות ההולכת וגוברת בשוק היווני, אבל חשוב להדגיש - השוק עדיין אינו פתוח כמו בישראל.
לפי פרסום בבלומברג לפני כשנה, אתונה עוקפת את ערי אירופה בזינוק במחירי הנדל"ן בהשוואה שנתית. לפי הכתבה, המחירים עלו ב-12.2% מאוקטובר 2022 עד אוקטובר 2023, וזאת בניגוד למגמה של קיפאון במדינות רבות באירופה, כולל ישראל וצרפת. אתונה וסלוניקי הן שתי הערים שבהן המחירים עלו יותר מכל עיר אחרת, סביב 14%-13% בין אמצע 2022 ל-2023.
השאלה היא האם המשבר הכלכלי של 2008 לא אמור להוות תמרור אזהרה, בעיקר משום שיוון כבר חוותה משבר נוסף מאז. מצד שני, המדינה נותנת הטבות כדי למשוך משקיעים זרים, אחת מהם היא ויזה זהב (גולדן ויזה), שתאפשר לכם לקבל מעמד של תושב ל-5 שנים אם תרשו נכס באזורים מסוימים ובסכום מינימלי של 250-800 אלף אירו (תלוי באיזה איזור, כשבחלק משכונות אתונה, מיקונוס, סלוניקי וסנטוריני הרף צריך להיות גבוה), עם אפשרות הארכה במידה ואתם עדיין רשומים כבעלים. לא מדובר רק באפשרות לגור ביוון, אלא בתושבות שתאפשר לכם לגור בכל מדינה באירופה בזמן הזה. בנוסף, התושבות מוענקת אוטומטית גם לילדים שלכם, וכן להורים ולבן הזוג.
- אקסון מצטרפת לאנרגי'אן בקידוח ראשון לחיפוש גז ביוון מ-1981
- השביתה המקומית שהובילה לשינוי בכל כלכלת פולין ומה קרה היום לפני 37 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקפיצה הגדולה, כמו אצלנו, הייתה ב-2022. בתים ביוון (Pixbay)
מסים נמוכים יחסית, אבל...
גם מדיניות המיסוי ביוון מעודדת השקעה. מס הרכישה הוא כ-3%. לגבי מס שבח, הוא מחושב לפי רווח ההון בניכוי הוצאות, ממש כמו בישראל, אולם יוון נותנת פטור חלקי או מלא אם הנכס הוחזק מעל 5 שנים. האמנה בין המדינות מעניקה ליוונים זכות מיסוי על הכנסות ממקרקעין, כך שלא תשלמו כפל מס. ביוון מעניקים כיום למשקיעים פטור ממס ל-3 דירות למשך שנתיים, כך שאם זו דירת ההשקעה היחידה שלכם, סביר שלא תשלמו מס.
המשווקים לא תמיד מספרים הכל, ולכן חשוב להדגיש: אם המטרה שלכם היא רכישת נכס להשקעה, קחו בחשבון מה עלול לקרות ביום שאחרי. מס ירושה (מס עזבון) ביוון מחושב לפי השווי של הנכסים של המוריש. לצד ההטבות שיוון נותנת בכך שהיא לא מחייבת לרוב במס על מכירה של תושבי חוץ, היא עלולה לחייב במס ירושה של 40% משווי הנכס. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין לפני שהולכים למהלך כזה ואולי אפילו לפתוח נאמנות, שתצמצם את הסיכוי שתאלצו לשלם מס מופרז. כך תוכלו, בין היתר, להפחית משמעותית או לדחות את המס, או להימנע ממצב שבו הנכס נשאר על שמכם, אבל המדינה מחייבת אתכם לשלם סכום גבוה שייאלץ אתכם למכור את הנכס.
חשוב לציין כי על דירות שנבנו עד 2006, אין מע"מ, אבל על דירות חדשות, המע"מ מהווה 24% ממחיר הדירה. בנוסף, יש לשלם עמלת נוטריון ורישום בטאבו. נוטריון גובה בין 0.5% ל-1.2% ממחיר הדירה, ובנוסף יש עלות של כ-0.5% עבור רישום הדירה בטאבו. לגבי מס רכוש, זהו מס שנתי המחושב לפי שווי הדירה והמיקום שלה. המס משתנה ויכול לנוע בטווח של כמה מאות יורו בשנה, בהתאם למיקום ולגודל הנכס.
- מנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"
- תנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
אמרנו קודם שמחיר ממוצע למ"ר באתונה עומד על כעשרת אלפים שקל למ"ר, כ-2,500 אירו לפי אומדנים שונים, כשהקפיצה הגדולה הגיעה ב-2022. שנתיים קודם, המחירים עמדו על כ-1,500 אירו למ"ר בלבד. חשוב לומר כי מדובר בממוצע, אבל המחירים מאוד משתנים בין האזורים. היום אפשר למצוא דירות בשכונות הישנות במחירים של כ-1,500 אירו למ"ר, אך בשכונות היוקרה המחיר יותר מכפול - סביב 3,300 אירו למ"ר.
כמה עולה דירה באתונה?
כאמור, כיום הישראלים מתעניינים בעיקר באתונה. נתקלנו במספר פרויקטים, שמציעים דירות קטנות, שני חדרים, במחירים של החל מ-100 אלף אירו, כלומר 400 אלף שקל. מחיר סביר לאזור. הדירות כוללות לובי עם שומר, חדר כושר ובריכה בבניין. דירה סטנדרטית של 100 מ"ר, לא בהכרח חדשה, תעלה לכם כ-150 אלף אירו - כלומר 600 אלף שקל, אבל המחיר משתנה כמובן בין שכונה לשכונה.
לצד היתרונות והפוטנציאל הגלום במחירי הדירות, צריך לשים לב לנושאים רבים, כמו מס עזבון ונושא המשכנתאות, שעדיין לא מפותח ביוון.
- 5.לביזפורטל 31/10/2024 14:30הגב לתגובה זומערכת בריאות עולם 3
- 4.תל אביבי 2 31/10/2024 11:41הגב לתגובה זואני מכיר כל מיני דירות ברחבי ת"א ובהשוואה בין עסקאות בשנה שעברה למחיר המבוקש כיום אני רואה ירידה של 10% לערך. הן בדירות חדשות והן ביד2. משמעות ההפסד הזה של 10% היא שמשכירי דירות בת"א שרפו השנה 3-4 שנות שכירות. לכן מציע להרהר 10 פעמים לפני שבוחרים לקנות דירה להשכרה בת"א. למה לסבסד דיור לאדם זר בשביל 2-3% מסכנים, ובטח ובטח אם אפילו מפסידים כסף? עדיף להשקיע באגחים בבורסה המקומית. אלה מציעים תשואה הרבה יותר גבוהה.
- 3.יוניסי בתגובה: "המחירים יזנקו" (ל"ת)גסטי 31/10/2024 10:50הגב לתגובה זו
- חחחחח ענק ונכון (ל"ת)משקיע לשעבר 31/10/2024 12:10הגב לתגובה זו
- 2.העיקר לא נאמר:הריבוי הטבעי שללי ביוון וזה מסביר הכל (לת (ל"ת)מלר 31/10/2024 10:21הגב לתגובה זו
- 1.ליאור 31/10/2024 09:44הגב לתגובה זועל דירות חדשות אין מע''מ. לפחות לא כרגע. הוראת שעה מעניקה פטור ממע"מ על דירות חדשות.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
מנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"
השנה בית וגג תשווק כ-1,500 יח"ד דיור בחיפה, נתניה, גבעת שמואל רעננה ות"א ועתידה להכפיל את כמות הדירות ששיווקה מיום היווסדה; שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה, שסיפר לנו על ההיערכות של החברה לצמיחה הדרמטית, על ההזדמנויות שנקרות בדרכן של חברות חזקות במצבו הנוכחי של שוק הדיור; בנוסף, שמענו גם על היתרונות שבפיזור הגיאוגרפי, "במקומות שבהם אנחנו רואים מחירי מכירה של כ-30,000 שקל למ"ר, השוק עובד"
בית וגג לפני ימים ספורים הודיעה חברת בית וגג בית וגג 1.67% על יציאה לדרך של פרויקט הענק בחיפה שהיא מחזיקה בשותפות עם הכשרת הישוב, ועידכנה על קבלת היתר הריסה והיתר בנייה מלא בתנאים עבור הפרויקט בשכונת בת גלים בעיר. במסגרת הפרויקט פינוי-בינוי במתחם 'העלייה השנייה', יהרסו 17 בניינים קיימים עם 176 דירות, וייבנו במקומן מעל 700 דירות חדשות ו-16 יחידות מסחר בשטח כולל של 1,200 מ"ר במתחם המשתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, בסמיכות לתחנת הרכבת 'חיפה בת גלים'. המחיר לדירה ממוצעת יעמוד, על פי בדיקת ביזפורטל על כ-3 מיליון שקל.
יחד עם הפרויקט של החברה בנתניה, (בשותפות עם אפריקה ישראל), שאושר על ידי הועדה המקומית ביוני, וגם הוא בהיקף גדול, עם 735 יח"ד ובנוסף 5,000 מ"ר שיוקצו למסחר ותעסוקה, החברה צפויה להתחיל לשווק במהלך 2026 כמות דירות שמכפילה את כמות הדירות ששיווקה ומכרה עד היום. זהו מהלך דרמטי.
אם נסתכל על מכירות בית וגג עד כה, המספרים אמנם היו נמוכים יחסית, כשבמהלך 2024 החברה מכרה 28 דירות בסך הכל, אבל גם במהלך שנה מאתגרת בשוק הדיור, החברה הצליחה לשמור על המספרים, ואף לעלות מעט, היות ורק בתשעת החודשים הראשונים של 2025 החברה מכרה 28 דירות, כמות דומה למה שמכרה במהלך 2024 כולה.
וכך, לקראת שנה מכריעה לעתידה של החברה, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה.
השנה הקרובה צפויה להיות שנה דרמטית עבורכם, עם צבר גדול
ממש ככה. בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים. עד 2025, מיום הקמתה, בית וגג בנתה מסרה כ-800 יח"ד. כיום, בסוף 2025, אנחנו בביצוע של 500 יח"ד נוספות, בנוסף ל-800. ב-2026 יתווספו אליהם 1,700 יח"ד, שמתוכם 1,400 יח"ד נמצאים בשני מתחמים גדולים, אחד בחיפה שקיבל היתר השבוע, ועוד אחד בנתניה, שיקבל היתר במהלך השנה.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- בית וגג: ההפסד גדל ל־4 מיליון שקל; ההכנסות קטנו ב־22% ל־25.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת ביצוע, הפרויקטים הגדולים, חיפה ונתניה, יעלו על הקרקע במהלך הרבעון הרביעי של 2026. במתחמי הפינוי בינוי בחיפה, אני מניח שנסיים את הבניינים הנמוכים תוך 4 שנים ואת המגדלים תוך 5 שנים. בנתניה אמנם אין פינוי בינוי, אבל אנחנו גם מעריכים 4-5 שנים.
מהו יעד ריאלי עבורכם מבחינת מכירות עד מועד האיכלוס?
