מס שנקרא היטל, אולי כדי לייצר תדמית חיובית, אולי כי מדובר במס על רווח גדול. האמת שזה מס לכל דבר - היטל השבחה הוא מס שמכניס לרשויות כסף גדול (ראו בהמשך: צפי ל-11-12 מיליארד שקל בשנה הבאה). המס הזה הוא על רווחי השבחה בנדל"ן. קיבלתם אישור להגדיל את שטח הדירה? לבנות על הגג? לבנות מרפסת? השבחתם את הנכס. קיבלתם אישור לעשות תמ"א 38 בבניין שלכם? השבחתם את הדירה. מדובר בהשבחות שיכולות להגיע למיליונים. אנשים מתעשרים, הרשויות רוצות חלק בזה. החלק הוא 50% מההשבחה, כאשר יש דיונים ומשפטיים אינסופיים לגבי מועד התשלום. 

האנשים מתעשרים, הרשויות ממלאות את הקופה, ובכל זאת - לפני מספר שבועות שמעו ראשי הרשויות המקומיות כי המדינה בוחנת אפשרות לבטל או להפחית את היטלי ההשבחה. הם נכנסו ללחץ. היטלי ההשבחה מעשירים את הקופה המתרוקנת של רשויות רבות. אלמלא ההיטלים האלו, רשויות רבות היו קורסות ומגיעות שוב למדינה כדי לקבל תמיכה. הרשויות לא ישבו בצד ונלחמו על כך ובינתיים התוכנית נדחתה למועד לא ידוע.

תכניות ייעצרו? בניית דירות (איציק יצחקי)

היטל השבחה - החמצן של הרשויות המקומיות

מנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס אפשר לראות מדוע הרשויות לחוצות כל כך: כמות הבקשות להיתרי בנייה עולה מדי שנה והעובדה שנושא ההתחדשות העירונית צובר תאוצה, לצד תכניות הגג שמאפשרות הרחבות בנייה בצמודי קרקע בערים רבות, גרם לרשויות המקומיות לשלשל לא מעט כסף מתכניות חדשות ויתרה מכך - להמשיך ולהגדיל זכויות בנייה כדי להכניס עוד כסף מהיטלי השבחה. הטבלה הבאה מבטאת כמה ההכנסות מהיטלי השבחה לתושב ברשויות שונות ומדובר באלפי שקלים כשמאז העדכון שמובא כאן, הסכום זינק כנראה פי 2.

• מס חדש: הארנונה עלולה לזנק ב-10% ומעלה ב-2026
• תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נתוני היטלי השבחה לפי דירוג סוציו-אקונומי (דוח מבקר המדינה)

 

היטל השבחה זינק מ-3.7 מיליארד ל-11-12 מיליארד בתוך 10 שנים

היטלי ההשבחה צפויים להגיע בשנה הבאה ל-12 מיליארד שקל - כך עולה בשיחות עם מומחים בתחום. הגידול הוא מדי שנה בשנה. לקחנו את הנתונים שפורסמו ב-2015 על ידי מבקר המדינה. מהנתונים עולה כי סך ההכנסות בשנת 2015 מהיטל השבחה עמד על כ-3.66 מיליארד שקל, כ-80.2% מתוכם הגיעו לעיריות, כ-12% למועצות האזוריות וכ-7.7% למועצות המקומיות. מדוח המבקר  עולה שב-2021 הסכום היה 8.7 מיליארד שקל.  ב-2023 כבר מדובר על קרוב ל-10 מיליארד שקל,  וכך גם ב-2024. העצירה השנה היא כמובן בגלל המלחמה, בשנה הבאה, אם המלחמה תדעכך או תיפסק, ההערכות שנגיע ל-11-12 מיליארד שקל בהיטלי השבחה. 

כך או אחרת, על פי דוח המבקר היטלי השבחה באשכולות הפריפריאליים המדורגות נמוך מבחינה סוציו-אקונומית (1-4) היו כ-560 שקל לתושב, וברשויות החזקות כ-8,476 שקל בממוצע לתושב - בערך פי 15. המספרים האלו הוכפלו (המבקר התייחס לשנים 2017-2021). עוד מצא המבקר כי שיעור התקבולים מהיטלי השבחה במרכז הארץ עומד על 40%, בעוד שקצת יותר מ-13% מהאוכלוסיה מתגוררת שם.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

נתוני היטלי השבחה (דוח מבקר המדינה)

די לקרוא את נתוני המבקר כדי להבין מדוע המדינה לא תוכל לעצור את תהליך גביית היטלי ההשבחה ואיזה נזק היא תגרום לרשויות: ההכנסות מארנונה בשנת 2021 הסתכמו במעט 28 מיליארד שקל, כשההכנסות מהיטלי השבחה מהוות  כמעט שליש מהם והיחס משתנה כשעל פי ההערכות זה כבר סדר גודל של 40% בממוצע מהיקף הארנונה. 

הערים שנהנות מהיטלי השבחה הגדולים ביותר - תל אביב, ירושלים, רמת גן, וחיפה הן בין הערים המובילות בהכנסות מהיטלי השבחה, ומדובר בסכומים שמגיעים למיליארדי שקלים בשנה. רשויות במרכז ובערים מבוססות מצליחות לגבות היטלים משמעותיים הודות לשווי גבוה של הקרקע, רשויות בפריפריה מתקשות להגיע להכנסות גבוהות מהיטלים. 

מעבר לזווית של הרשויות, יש להיטל השבחה חשיבות גדולה בכל העולם של שוק המגורים ובעולמות המיסוי. מתי משלמים, מי משלם, על מה משלמים? הנה מדריך קצר על הדברים העיקריים שצריך לדעת על היטל השבחה.

 

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חד-פעמי שמוטל על בעלי נכסים שמקבלים תועלת כלכלית בעקבות שינויים תכנוניים שהעלו את ערך הנכס, למשל אישור תכנית חדשה, מתן הקלה, או אישור לשימוש חורג. התשלום נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא מהווה 50% מעליית הערך של הנכס כתוצאה מההשבחה. היטל זה נועד לאפשר לרשויות המקומיות לממן את העלויות הכרוכות בפיתוח אזורי כמו שיפוץ תשתיות, הקמת שטחים ציבוריים ופיתוח תחבורה מקומית​.

 

למה בכלל מטילים היטל השבחה?

מטרת ההיטל היא להחזיר חלק מהרווחים שנוצרו בזכות שינויי התכנון, ולהפנות את הכספים לשדרוג ופיתוח התשתיות הציבוריות המקומיות. כך הציבור מרוויח לא רק מהשבחת הנכסים אלא גם משיפורי תחבורה, פארקים ושירותים ציבוריים נוספים. ההיטל נועד גם לאזן את היתרון הכלכלי של בעלי הנכסים שנהנים מעליית ערך בזכות פעולות התכנון של הרשות המקומית.

 

איך מחשבים את היטל ההשבחה?

החישוב נעשה על ידי שמאי מוסמך מטעם הוועדה המקומית. הוא קובע את ערך הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית, וההפרש ביניהם נחשב כהשבחה. מתוך הסכום הזה, בעלי הנכס מחויבים לשלם 50%. לדוגמה, אם ערך הנכס עלה ב-200,000 ש"ח בעקבות השינוי, היטל ההשבחה יעמוד על 100,000 ש"ח. חשוב לציין כי ישנם מקרים בהם מתעורר פער בין השומה של השמאי מטעם העירייה לזו של בעלי הנכס.

מתי צריך לשלם את ההיטל?

ההיטל מחויב ברגע בו מבוצעת עסקה למכירה או חכירה של הנכס, אך ניתן גם לשלם אותו מראש, כאשר בעלי הנכס מבקשים לשמור על זכויותיהם בנכס מבלי לחשוש מתשלום בהמשך. מומלץ לבדוק את מועדי החיוב והתשלום הצפויים בעסקאות נדל"ן, מכיוון שהיטל ההשבחה עלול להשפיע על מחיר העסקה הסופי.

האם ניתן לערער על החיוב או גובה ההיטל?

כן, ישנה אפשרות לערער על השומה שהציגה הרשות המקומית באמצעות שמאי נגדי או ועדה לערר. בעלי הנכס יכולים להגיש שמאות אחרת ולנסות להגיע לפשרה מול הרשות המקומית או לפנות לערכאות משפטיות במידת הצורך. הליך הערעור מאפשר לבעלי הנכס לוודא שהסכום שנקבע להם מתאים למצב האמיתי של השוק.

 

מה קורה אם בעל הנכס לא משלם את ההיטל?

במצב בו בעל הנכס אינו משלם את היטל ההשבחה, הרשות המקומית יכולה לרשום חוב על הנכס או להפעיל הליכי עיקול כדי לגבות את החוב. תשלום ההיטל הוא חובה, והעדר תשלום עלול לפגוע בזכויות הבעלות על הנכס ולהשפיע על מכירתו בעתיד.

 

האם יש פטורים מהיטל השבחה?

כן, החוק קובע פטורים מסוימים כמו השבחה לנכסים המיועדים לשיקום, הרחבת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), השבחות במוסדות ציבוריים או השבחות המיועדות לנכים. כך למשל, השבחה בנכס למגורים באזור מוגדר כמתחם שיקום עשויה להיות פטורה, ובמקרים מסוימים ניתן לקבל פטור גם עבור שימושים ציבוריים.

מה ההבדל בין היטל השבחה למסי מקרקעין אחרים?

היטל השבחה מוטל על עליית הערך שנובעת משינוי תכנוני בלבד, בשונה ממסי מקרקעין אחרים כמו מס שבח, שמבוסס על השבחה כללית ולא רק על שינויי תכנון. ההיטל נועד לאזן את היתרון שנוצר לבעל הנכס בזכות שינויי התכנון הציבוריים, בעוד שמס שבח נגבה מכל רווח בעסקת מקרקעין.

 

כיצד מחושב ההיטל בפרויקטים של תמ"א 38?

בפרויקטים שמיועדים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נהוג לתת פטור מלא מהיטל השבחה, במטרה לעודד את קידום הפרויקטים האלה ולהבטיח את בטיחות המבנים. עם זאת, ביישובים שונים יכולים להחיל מגבלות או התאמות שונות לפי צורכי המקום.

 

מהם השימושים העיקריים בכספי היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה משמש למימון פרויקטים ציבוריים כמו שיפור תשתיות, שיפוץ כבישים, תחבורה, פארקים, מוסדות חינוך ועוד. המטרה היא לחלק את המשאבים בין פיתוח תשתיות לבין תחומים הנדרשים לשיפור רמת החיים במקומות בהם אושרו תוכניות.

 

האם ההיטל חל גם על נכסים מסחריים?

כן, ההיטל חל על כל סוגי הנכסים, כולל מסחריים, בהתאם להשבחה שבוצעה בעקבות שינויי תכנון. עסקים שמרוויחים מעליית ערך הנכס צריכים לשלם היטל זה בדומה לנכסים פרטיים או אחרים.

 

איך אפשר לדעת אם חלה השבחה על הנכס?

ניתן לבדוק מול הוועדה המקומית האם אושרה תוכנית שמשפיעה על הנכס. אם אושרו תוספות בנייה או תוכניות פיתוח באזור, יש סבירות גבוהה שהרשות המקומית תדרוש היטל השבחה במועד מכירת הנכס.

האם אפשר לקזז הוצאות מהיטל ההשבחה?

במקרים מסוימים, ניתן לקזז הוצאות בגין השקעות בנכס עצמו, כמו שיפוץ, הוספת תשתיות או בניית ממ"ד, מהסכום הסופי שנדרש בהיטל ההשבחה. זה דורש אישור והצגת מסמכים תומכים.

מהן הדרכים לתשלום דחוי או בפריסה?

במקרים מסוימים, בעלי נכסים יכולים לבקש פריסת תשלומים עבור היטל ההשבחה, במיוחד אם מדובר בהיטל גבוה. ההחלטה נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית ובהתאם למדיניות הפריסה הקיימת באותו איזור.

כיצד מומלץ להיערך לתשלום היטל ההשבחה?

כדאי לבדוק את סטטוס הנכס והחלטות הוועדה המקומית אם מתוכננים שינויים באזור. בנוסף, מומלץ להיעזר בשמאי כדי להבין את גובה ההיטל הצפוי ולהיערך לכך כלכלית.

איך ישפיעו החלטות עתידיות על היטל השבחה?

החלטות ממשלתיות כמו שינויים בחוקי תכנון ובנייה או הרחבת פרויקטים של פיתוח אזורי, עשויות להשפיע על השבחת הנכסים ועל גובה היטל ההשבחה.

איך מערערים על היטל השבחה?

אם בעל הנכס סבור שהשומה שהתקבלה גבוהה מדי או שאינה משקפת את המציאות, הוא יכול להגיש ערעור. ההליך כולל מספר שלבים:

קבלת השומה – השומה נשלחת לרוב על ידי שמאי הרשות המקומית.

הגשת ערעור – בעל הנכס יכול להגיש בקשה לעריכת שומה נגדית על ידי שמאי מטעמו תוך 45 ימים מקבלת השומה.

שמאות מכרעת – במקרה של פערים בין שומת הרשות לשומת הבעלים, ניתן למנות שמאי מכריע שיפסוק בעניין.

פנייה לוועדת הערר המחוזית – אם ההליך מול השמאי המכריע לא מספק את בעל הנכס, ניתן לפנות לוועדת הערר המחוזית.

הערה: מדובר בהליך שדורש ידע מקצועי, ולכן כדאי לשקול להיעזר בשמאי או עורך דין שמתמחה במיסוי נדל"ן​.

 

האם ניתן לקבל הנחה בהיטל השבחה?

היטל השבחה עצמו לא מקבל הנחות כרגיל, אך יש מקרים בהם ניתן פטור (כמו בפרויקטים מסוימים לשיפור נגישות או השבחת ממ"ד). על אף שאין הנחות כלליות, חשוב לבדוק את התנאים של הרשות המקומית, שעשויים לכלול מדיניות גמישה באזורים מסוימים או במצבים מיוחדים.

האם יש קשר בין מועד התשלום לתוקף הפטור?

כן. מועד אישור התכנית המשביחה קובע את חובת התשלום, והפטור יהיה תקף רק אם מתקיים אחד מתנאי הפטור הנקובים בחוק באותו מועד. למשל, בפרויקטים בהם יש אפשרות לפטור בעקבות אישור תכנית תמ"א 38, הפטור יכול לחול רק אם הבקשה הוגשה בזמן ולפי התנאים המתאימים.

האם יש השלכות על מכירת הנכס בעת חוב על היטל השבחה?

כן, היטל השבחה שלא שולם עשוי לעכב מכירה או להעביר את החוב לבעלים החדש. לעיתים הקונה והבעלים הקודם יחליטו לסכם מי יישא בתשלום ההיטל, אבל חוב עלול להירשם כהערה על הנכס עד שיתבצע תשלום מלא.

כל הכותרות 24/7   הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים