ההזדמנות של האוצר להוריד את מחירי הדירות
היזמים והקבלנים בוכים שאין פעילות, שהמצב קשה, שהם חייבים לקבל פיצויים ושצריך לפתור את בעיית העובדים הזרים בבנייה. לקפוץ בין מדינות שונות ולביא כמה שיותר פועלים. המצב בשוק הבנייה אכן בבעיה, אם כי קצב הבנייה התאושש מאוד בחודש האחרון ובהינתן שאוטוטו כפי שרמז ראש הממשלה, בנימין נתניהו, תתאפשר כניסת פועלים מאזור יהודה ושומרון, הרי שהמצב יתאושש עוד יותר.
ועל רקע התחזית הסבירה קדימה, עומדים אנשי המקצוע באוצר ומסבירים שאין שום סיבה לתת מענקים ליזמים ולקבלנים. הם אלו שעצרו את הבנייה בשנה האחרונה, הם אלו שהורידו את התחלות הבנייה מיוזמתם. הם אלו שבעצם מווסתים את השוק לטובת החזקת מחירי דירות גבוהים.
הדרג המקצועי באוצר צודק, אבל הוא לא מחליט
הטענה הכי נכונה של האוצר היא שאם יש בעיה שיורידו מחירים. יש רמת מלאי של דירות חדשות בשיא, תוצאה של הבנייה בשנים הקודמות, אז אם יש באמת לחץ וקושי והפסדים - תמכרו בירידת מחירים. הרי הביקוש קיים. באוצר חוששים שהפיצוי שיוענק ליזמים ולקבלנים יעזור להם תזרימית ויוריד את המוטיבציה להוריד מחירים. הם צודקים, אבל גורמי המקצוע מייעצים, בסוף השר, בצלאל סמוטריץ' והממשלה מקבלים את ההחלטות והחשש שהם יספקו תמיכה לענף.
אין כאן בחירה בין שחור ולבן.
יש כאן בעיה בהסתכלות על כל היזמים והקבלנים כמכלול כי האוצר שם את כולם בסירה אחת, ודי ברור שהוא שוב חוטא למטרה - היזמים והקבלנים הגדולים לא צריכים פיצוי והם גם לא יורידו את מחירי הדירות. היזמים והקבלנים הקטנים כבר הורידו מחירים, אבל הם צריכים פיצוי בלי קשר, כי אחרת הם יקרסו ואז הגדולים יתחזקו עוד יותר. השוק הפך להיות שוק של ענקיות בנייה שבעצם קובעות את המחירים גם על ידי ויסות הבנייה וגם על ידי העברת מסרים בינהם. האוצר צריך לתמוך באלו שלקראת נפילה, להחזיק אותם צפים, אחרת הגדולות יהיו ענקיות.הזדמנות להורדת מחירי הדירות
מלאי הדירות החדשות מסתכם בשיא של 61 אלף דירות והוא נובע כאמור מהתחלות בנייה לפני מספר שנים במקביל לירידה ברכישת דירות חדשות. זה לא יישאר בשיא. על רקע הירידה בהתחלות בנייה, המלאי יירד בהדרגה.- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המלאי הגבוה נובע גם מהתעקשות על מחירים גבוהים.
עליות של 30% במחירי הדירות בשנים 2021-2022 הן לא ריאליות, הן תוצאה של ויסות ומחסור. ב-2023 יש ירידות של 7% ומעלה, אבל זה לא מספיק. יש עוד מקום לירידה נוספת.
באוצר כנראה יודעים שלא תהיה ברירה אלא לתמוך בענף. הדרג הפוליטי נכנע בקלות למובילי הסקטור, אבל הם גם יכולים להתנות את התמיכה - לפי היקף מכירות, התחלות בנייה ועוד. הם יכולים לתת תמיכה בעקיפין למי שמוריד את המחיר וכמות הדירות שמכר גבוהה וההיפך - לא לתת לכאלו שאין להם מכירות. זה לא פתרון פשוט, הוא דורש מעקב, הבנה של מצב היזם הספציפי, אבל בהחלט זה יכול להיות מנגנון שיביא להורדת מחירים.
זאת הזדמנות גדולה, כי עכשיו יש יזמים שצריכים את האוצר, זה יכול להשתנות במהירות.
- 12.ירון 16/01/2024 00:20הגב לתגובה זואז זהו שיש מלחמה ואין מאיפה לתת לקבלנים אפילו שקל אחד. ופתאום הם מהינחם את זה ופתאום גם הגדולים רוצים לב ות. עכשיו המחיר כבר יתווסת מעצמו מטה בנתחלה לאט ובהמשך במהירות הולכת וגוברת.
- 11.המגיב 11/12/2023 20:31הגב לתגובה זומס רכוש שבוטל לפני כמה וכמה שנים, הוטל על קרקעות שהופשרו לבניה, אבל נמנעו מלבנות עליהן. החזרת מס רכוש תגרום לקבלנים להתחיל להזיז תתnת. בנוסף - הפסקת הפטור מארנונה על דירות ריקות שמוחזקות בידי קבלנים. מחזיק בדירה - שלם ארנונה.
- 10.חזירים! לא לתת להם שקל (ל"ת)נימו 10/12/2023 08:35הגב לתגובה זו
- 9.קבלל 09/12/2023 23:15הגב לתגובה זוקבלני הביצוע צריכים לקבל סיוע ואין להם קשר לשי ויין במחירי הדירות. קבלן שסולל כביש או בונה בית ספר צריך סיוע כמו כל עסק אחר.
- 8.עופרי 09/12/2023 19:11הגב לתגובה זוהקבלנים , ליתר דיוק , יזמי הנדלן הם הרעה החולה של תחום הנדלן. המדינה הפקירה את אזרחיה בידי תאבי בצע שלא יודעים שובע !!!
- 7.תעשו שכולם יברחו מפה ואז המחירים ירדו (ל"ת)פטר 09/12/2023 15:08הגב לתגובה זו
- 6.אורח 09/12/2023 14:33הגב לתגובה זוהמגרשים נקנו לפני 5,10 או 20 שנה ויותר (הם הרי טוענים שלוקח שנים רק להוציא היתר בניה),אז שיורידו מחירים ב -30% ועדיין ישארו עם רווח על מחיר קניית המגרש.
- 5.ביבי זה אסון 09/12/2023 13:58הגב לתגובה זוביבי חלש ,אסור להחזיר את הפועלים מיהודה ושומרון לעבודה בארץ ,יש המון אתרי בניה בממלכת ירדן ,יתכבדו לעבוד שם , אל תעסיקו אותם ,שום קבלן ישראלי קטן בינוני שיעסיק אותם עם ישראל לא יקנה ממנו כלום יש המון בחורי ישיבה מובטלים יתכבדו ללמוד מקצוע חדש בתחום הבנייה
- רא 09/12/2023 20:38הגב לתגובה זוקודם כל תשכנע את בחורי הישיבה לעבוד בבניה. אחר כך תשכנע את משרד הפנים לתת אשרות לעובדים זרים וגם תשלם להם שכר מופקע ואז נראה אותך כותב מה שאתה חושב על המצב . מאחל לך הצלחה .
- 4.בן 09/12/2023 12:23הגב לתגובה זואנחנו בדרך למיתון על מלא. הממשלה הזו הביאה עלינו טבח על מלא, פליטות על מלא, בורסה גוססת על מלא, תקציבים מטורפים לדת על מלא ובפתח למי שעדיין עובד פה.. מיתון על מלא. אני לא רואה איך ניתן להציל משהו מהמדינה הזו כל עוד לא מחליפים ממשלה.. על מלא. רק אז תהיה תקווה.
- 3.מיקי 09/12/2023 12:18הגב לתגובה זוחייבים מישהו שמבין
- יהווית 09/12/2023 22:44הגב לתגובה זולקבור סופית את המדינה לאחר מחדלי נתניהו
- 2.פולי 09/12/2023 11:57הגב לתגובה זומחיר דירה צריך להיות שווה ערך ל 70-90 משכורות!!! הילדים שלנו כבר לא יוכלו לקנות דירה ורבים יעזבו את המדינה
- אוהד 10/12/2023 00:01הגב לתגובה זוקרקע, מעמ ומס רכישה.. וכמובן שהכסף שחסכנו כבר מוסה כהוגן. בישראל מצאו המיסים הכי גבוהים הם על הדברים הכי בסיסיים, רכב, דלק, דיור.
- 1.אורן 09/12/2023 11:46הגב לתגובה זואם האוצר יתערב זה יהיה פשע קשה נגד הציבור הכלכלה החופשית
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
כ-7,500 דירות יוגרלו בהגרלה הקרובה, אלפי יחידות דיור נוספות צפויות לצאת לשיווק בתקופה הקרובה; במשרד הבינוי מצהירים: "שואפים להגדיל את ההיצע עד שיתחיל להשפיע גם על השוק החופשי" - התכנית תמשיך להכביד על שוק הנדל״ן המקרטע כשעשרות אלפים ימשיכו להיאחז בחלום
הזכיה ולהמתין עם רכישת דירה
דירה בהנחה מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ שנכנס לנעליים של יצחק גולדקנופף שפרש, אישרה את ההצעה להאריך את תוקף תכנית "דירה בהנחה" עד ל-1 בנובמבר 2025. הדבר הזה יאפשר המשך לפרסם מכרזים חדשים תחת התנאים המוכרים של התוכנית, שמעניקה הנחות לזכאים ברכישת דירה ראשונה, ושממוקדת בזוגות צעירים, יחידים חסרי דירה, אלמנים, חיילי מילואים ומשפחות צעירות.
בהחלטת המועצה נכתב כי המכרזים החדשים ימשיכו להתפרסם תוך מתן עדיפות בהגרלות לנכים, חיילי מילואים לוחמים ובני מקום אוכלוסיות שנחשבות מועדפות בשיטת הדירוג של התכנית. נכון לעכשיו פתוחה ההרשמה להגרלה העשירית במספר, שבמסגרתה יוגרלו כ-7,500 דירות בפריסה ארצית. במקביל, נמצאים כבר באוויר מכרזים נוספים שישווקו לזכאים בחודשים הקרובים.
לדברי שר הבינוי והשיכון חיים כץ, הארכת התוכנית היא חלק ממהלך אסטרטגי שהחל עם כניסתו לתפקיד: ״מדובר בהשלמת מהלך שהתחלתי עם כניסתי למשרד, במסגרתו הבאתי להפשרת הגרלות דירה בהנחה לאחר חצי שנה של קיפאון. המטרה שלנו היא להשלים את כלל השיווקים וההגרלות שתוכננו לשנה הקרובה, ולהבטיח אלפי דירות נוספות עם הנחה משמעותית לזכאים, בדגש על חיילי מילואים ולוחמים״.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש את חשיבות הרציפות התכנונית: "הארכת התכנית מאפשרת לנו להימנע מהפסקה של מכרזים באמצע הדרך, ולהמשיך להגדיל את ההיצע בשוק. המטרה היא להגיע למצב שבו ההיצע עולה על הביקוש מהלך שכבר מתחיל להשפיע על המחירים גם בשוק החופשי, כפי שניתן לראות בנתונים שפורסמו לאחרונה".
- באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, בירך על ההחלטה ואמר: "הארכת התוכנית תיתן מענה לישראלים רבים ותייצר ודאות תכנונית ושיווקית. בתקופה הקרובה נפרסם מכרזים נוספים במסגרת התכנית. כחלק ממדיניותנו, נמשיך לתגמל ולתעדף את משרתי מערך המילואים של צה"ל, כחלק מהמחויבות הלאומית שלנו אליהם".
