הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בניה חדשה נדל"ן נדלן שוק הדיור בניין דירות תל אביב
צילום: Istock

משתלם לקנות דירה? שיעור הדירות שנמכרו בהפסד נמצא בשיא של 14%

על פי הכלכלנית הראשית באוצר לא בכל מקום המשקיעים הרוויחו. היכן הכי הרבה משקיעים הפסידו, היכן הכי פחות וכמה הרוויחו המשקיעים?
נתנאל אריאל | (8)
נושאים בכתבה הכלכלן הראשי מחירי הדירות

בישראל רווחת המחשבה (המוטעית) שמחירי הדיור תמיד עולים ושלעולם לא תהיה ירידה במחירי הדיור. זה לא נכון, המחירים ירדו בעבר וסביר להניח שהם גם יירדו בעתיד.

אך חשוב לשים לב שגם כאשר המחירים עולים - לא תמיד כדאי לקנות. דוח של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מצא כי שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נמצא בשיא של כ-14%, וכי נבלמה הירידה שנרשמה ברבעון השלישי של 2020 (לאחר הזינוק החד במחצית השנה הראשונה על רקע פרוץ מגפת הקורונה).

על פי הדוח, 13.8% מסך הדירות שמכרו המשקיעים הניב להם הפסד הון ריאלי, שיעור כמעט כפול מאשר ברבעון האחרון של 2019. בהשוואה לרבעון הקודם זוהי עלייה של 1.2% נקודות אחוז.

היכן הכי הרבה משקיעים הפסידו?

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע עם גידול חד בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד, כאשר שיעור זה עמד על 24.3% מסך הדירות שמכרו משקיעים באזור זה באותו הרבעון. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 הוכפל שיעור הדירות שנמכרו בהפסד באזור זה, כאשר גם בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עליה משמעותית של 7 נקודות אחוז.

גם באזור עם הכי פחות הפסד - השיעור הוכפל

השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד ברבעון הרביעי של 2020 נרשם באזור ת"א ובאזור ירושלים, כאשר שיעור זה עמד על פחות מ-6% מסך הדירות שמכרו משקיעים באזורים אלו. עם זאת, באזור ת"א מדובר בגידול של פי שתיים בשיעור זה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, ואילו באזור ירושלים מדובר בעליה מתונה של 0.4 נקודת אחוז. לגבי אזור ירושלים יש לציין כי בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד.

 

באופן כללי כאשר בוחנים את שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ע"י משקיעים על רקע השינויים בסך העסקאות בדירות יד שניה (כולל אלו שנמכרות ע"י משפרי דיור) ניתן לראות כי קיים מתאם שלילי בין שני משתנים אלו, כלומר, ככל שיש פחות עסקאות בשוק - כך אחוז המפסידים גדל. בולטת במיוחד העובדה לפיה ברבעון השני השנה  בו ירד מספר העסקאות בשיעור חד, לרמתו הנמוכה ביותר מאז שנות האינתיפאדה השניה, הגיע לשיאו שיעור הדירות שנמכרו בהפסד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כמה דירות מכרו המשקיעים ברבעון האחרון?

ברבעון הרביעי של 2020 נמכרו ע"י המשקיעים 6 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 וללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. הגידול החד במכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019 גם גבוה ב-11 נקודות אחוז משיעור הגידול בסך דירות יד שניה שנמכרו באותה תקופה.

כמה דירות המשקיעים רכשו?

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ברבעון הרביעי של 2020 ב-11.4 אלף דירות, גידול חד של 22% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 וגידול של 5% לעומת הרבעון הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי הקיף את כל האזורים, למעט אזור ת"א שרשם ירידה של 2%, בהמשך לירידות חדות בשני הרבעונים הקודמים. מנגד בולט אזור נתניה עם גידול חד של 41% ברכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי של 2020, בהמשך לעליה של 17% ברבעון השלישי.

בסיכום שנתי עמד סך רכישות משפרי הדיור אשתקד על 39 אלף, ירידה מתונה של 1% בהשוואה לשנת 2019. עם זאת בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי ת"א והמרכז ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעורים משמעותיים (10% ו-11% בהתאמה). כאשר גידול של 8% באזור ירושלים (בעיקר בית שמש) קיזז ירידות אלו.

מלאי הדירות בהמתנה גדל ב-18% - הרמה הגבוהה ביותר מאז 2014

נכון לסוף ינואר 2021 עמד "מלאי דירות בהמתנה" (הדירות הממתינות להימכר ע"י משפרי דיור שרכשו כבר דירה חדשה) על 17.7 אלף דירות, גידול חד של 18% בהשוואה לרמתו של מלאי זה בחודש מרץ 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של "מלאי" זה מאז דצמבר 2014, אז הגידול במלאי נבע מהמתנת הזוגות הצעירים לתכנית מע"מ אפס (ולפיכך התקשו יותר משפרי הדיור למכור את דירתם הישנה). 

הרווח של המשקיעים: נמוך ב-20% ביחס לשנה שעברה

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע"י משקיעים ברבעון האחרון של 2020 (שומות סופיות בלבד) עמד על  358 אלף שקל - נמוך ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. באזור ת"א עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 668 אלף שקל - נמוך ב-13% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. ברבעון הראשון של 2020 עמד רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים באזור ת"א על קרוב ל-900 אלף שקל. יתכן וירידה חדה זו נובעת לפחות בחלקה משינוי ב"תמהיל" הדירות הנמכרות (במובן זה שנמכרות דירות זולות יותר), אולם לא מן הנמנע כי ירידה זו משקפת גם ירידת מחירים "נקיה" בדירות יד שניה באזור ת"א , כפי שעולה בין היתר ממדד קייס-שילר של מכון גזית-גלוב.

המשקיעים שילמו מס של 12%

שיעור המס האפקטיבי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 12%, נמוך ביותר ממחצית משיעור מס השבח הסטטוטורי, העומד על 25%, זאת בשל שיטת החישוב הלינארית (לפיה החיוב במס הינו רק בגין השנים החל מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירות ע"י משקיעים. שיעור המס נקבע לפי היחס בין מספר שנות האחזקה בנכס אחרי ינואר 2014 לבין סך שנות האחזקה בנכס, מוכפל ב-25%). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 עלה שיעור מס השבח האפקטיבי ב-1.5 נקודות אחוז, בין היתר כפועל יוצא של שיטת החישוב הלינארית (ככל שמועד המכירה "מתרחק" מינואר 2014, יותר שנים מסך שנות האחזקה בנכס חייבות במס). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גם כן גידול משמעותי יחסית, של 1.2%, בשיעור המס האפקטיבי, זאת על רקע ירידה בממוצע שנות האחזקה בנכס בדירות שנמכרו.

כמה דירות נרכשו?

ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 28.7 אלף דירות בשוק החופשי, עליה חדה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016.

הגידול בעסקאות בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, כולל ת"א והמרכז שרשמו ירידות ברבעון הקודם. עם זאת הגידול שנרשם באזור ת"א היה מתון למדי (6%). בהשוואה רבעונית היסטורית "מדורג" אזור זה במיקום הנמוך ביותר מבין כל האזורים.

ברבעון האחרון של 2020 נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן לאחר הירידות החדות במחצית השנה הראשונה, על רקע פרוץ מגפת הקורונה. סך העסקאות בשוק החופשי (דהיינו ללא "מחיר למשתכן") עמד על 28.7 אלף, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. בהשוואה לרבעון האחרון של 2019 זהו גידול של 29% במספר העסקאות, בהמשך לגידול של 8% שנרשם ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו ב-2019). יש לציין כי בשני הרבעונים הראשונים של 2020 נרשמו ירידות בשיעורים דומים (ירידה של 7% ברבעון הראשון וירידה של 27% ברבעון השני). בכך נותר ללא שינוי משמעותי סך מספר העסקאות בשוק החופשי בשנת 2020, אשר עמד על 93.4 אלף, גידול מתון של 0.4% לעומת שנת 2019.

בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון האחרון של 2020 על 32.4 אלף, עליה של 19% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. שיעור גידול זה מתון משמעותית מזה שנרשם בשוק החופשי, על רקע ירידה חדה במכירות "מחיר למשתכן". בסיכום שנת 2020 עמד מספר העסקאות על 107.5 אלף, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אנונימי 12/04/2021 18:55
    הגב לתגובה זו
    שיא במספר חודשים עד שמוכרים דירה(29 לעומת 18 לפני שנה והרבה פחות לפני זה), שיא במכירת משקיעים שמכרו בהפסד, ירידה של 2 אחוז בסך הדירות שנמכרו ב2020 לעומת 2019 כשהתחלות הבניה עלו ב1.5 אחוז, מספר הדירות הריקות עלה לשיא וזה בעיקר בגלל שלא מצליחים להשכיר את רובן, ירידות גדולות לפי מדלן וכל זה לפני הפסקת החל"ת והעלאת המיסים.
  • 6.
    ההפסד יותר גדול 12/04/2021 16:56
    הגב לתגובה זו
    שילמו ריבית + ביטוח חיים + ביטוח מבנה + קנס על החזר משכנתא מוקדם . גם רוב משקיעי AIR B&B קיבלו בראש בשנה האחרונה, בנו על תיירים ובסוף השכירו לישראלים בחצי מחיר
  • 5.
    גזית 12/04/2021 16:24
    הגב לתגובה זו
    לכלכנית הראשית באוצר יש את הנתונים ואני מאוד מאוד מקווה שיפורסמו מה אחוז מוכרי הדירות בהפסד מבין אלה שקנו את דירתם לאחר 2016. ספוילר - אחוז מוכר הדירות בהפסד שקנו את דירתם במהלך או לאחר שנת 2016 עומד על מעל 30% !!!! זה נתון היסטרי והיסטורי שמסמן לאן פנינו מועדות. ברור שמי שקנה דירה בין השנים 2009-2015 ירויח על הרכישה שביצע גם אם מאז שיא המחירים היתה התרסקות של 50% (וזה לא המצב). אבל כל החבר'ה שקנו החל משנת 2016 כדי לעשות "סיבוב" לדברם על שוק הנדל"ן, נמצאים במצב ביש. להיזהר כמו מאש עם רכישת דירה עכשיו!!!! שלא תגידו שלא אמרו לכם
  • 4.
    מדווחים על X והשאר בשחור, המיסים על דירות משוגעים (ל"ת)
    המשקיע הנבון 12/04/2021 15:09
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הפסקתי לקרוא בכלכלנית הראשית עוד אחת שחושבת שיאמינו לה (ל"ת)
    תעמולה זולה 12/04/2021 14:59
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    יאיר 12/04/2021 13:33
    הגב לתגובה זו
    המשקיעים בורחים, הם מבינים שהחלו הירידות. בקרוב מגדל דומינו עד הבנקים
  • 1.
    נחום 12/04/2021 12:27
    הגב לתגובה זו
    לכלכלנית הראשית של משרד האוצר, את צריכה להבין שלא מדובר בהפסד אלא פשוט ברווח יותר קטן ולא ברווח חזירי, האינטרס של המדינה ומשרד האוצר שהמחירים יישארו גבוהים, עוד 20 שנה רק עשירים יוכלו לקנות דירות
  • רובם עם משכנתאות / הלוואות בריבית (ל"ת)
    אל תשכח 12/04/2021 16:56
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מבצעי 80/20 קבלנים רשות המסים

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

להמשך הכתבה לחץ כאן
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

מנדי הניג וצלי אהרון |
נושאים בכתבה ינקי קוינט מחירי הדירות דיור להשכרה

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

להמשך הכתבה לחץ כאן