בני ברק נדל"ן נדלן בניין
צילום: Istock

יד שנייה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים אחרי תמ"א 38?

דירת קרקע 2.5 חדרים בשכונת גן נחום בראשל"צ נמכרה ב-1.09 מיליון שקל; Bizportal עם עסקאות הנדל"ן הבולטות בשבוע החולף

מורן ישעיהו |

העסקאות כפי שנמסרו על ידי משרדי התיווך והמכירות הגדולים בארץ, הנה הרשימה:

יד שנייה:

חולון 

דירת 3 חדרים ברחוב היינץ, 67 מ"ר, בהליכי פינוי בינוי,  קומה 3 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,25 מיליון שקל.

רי/מקס אבניו

דירת 4 חדרים ברחוב החרצית 2, כ- 100 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, כולל מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2 מיליון שקל.

דירת גג, דו קומתי, 5 חדרים ברחוב פרופסור שור 17, נכס לשיפוץ כללי, 120 מ"ר + 70 מ"ר גג, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.

קלר וויליאמס 

ראשון לציון

דירת 3 חדרים ברחוב אמזלג 5, שכונת אברמוביץ, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 קומות, כולל חניה, נמכרה ב-1.435 מיליון שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב האחים אוסטשינסקי בשכונת גן נחום, 48 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4 קומות, נמכרה ב-1.09 מיליון שקל.

קלר וויליאמס 

רעננה 

דירת 4 חדרים לאחר תמ"א 38 ברחוב אליעזר יפה, רעננה, 126 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל.

רי/מקס One

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב הבנים, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

תל אביב 

דירת 4 חדרים ברחוב פלוגות, שכונת בית יעקב , 100 מ"ר+ מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-2.17 מיליון שקל.

רי/מקס אושן

 

דירת 2 חדרים ברחוב טרפון, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.05 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב יכין, רמת גן, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1.95 מיליון שקל.

דירת פנטהאוז 4 חדרים ברחוב הבילויים, רמת גן, 113 מ"ר+ 98 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 7, מעלית חנייה, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל.

רי/מקס 100% 

דירת 2.5 חדרים ברחוב שדרות הילד, 58 מ"ר, קומה 1 מתוך  3, בלי חניה ובלי מעלית, נמכרה ב-1.49 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב המבדיל, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, בלי חניה ובלי מעלית, נמכרה ב-1.78 מיליון שקל.

דירת  2.5 חדרים ברחוב סן מרטין, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 2 , בלי חניה ובלי מעלית,  נמכרה ב-1.7 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב הכבאים, 119 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-2 מיליון שקל

אנגלו סכסון

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב המלך ג'ורג, 67 מ"ר, קומה 6 מתוך 7,  עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל.

דירת גן 7 חדרים ברחוב לויד ג'ורג', 190 מ"ר + 144 מ"ר גינה, קומה 0 מתוך 4, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-8 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

באר שבע

דירת 3 חדרים ברחוב בכור שטרית, 72 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-680 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דב יוסף, 72 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-675 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שאול המלך, 92 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-660 אלף שקל.

רי/מקס פלוס 

 

קרית מוצקין

דירת 2.5 חדרים ברחוב לוחמי הגטאות, קריית ביאליק, 62 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-505 אלף שקל.

 

דירת 3.5 חדרים ברחוב דפנה, קריית ביאליק, 105 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-925 אלף שקל.

FAMILY רי/מקס 

 

שדרות

דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-550 אלף שקל.

רי/מקס שלי 

מבשרת ציון

וילה 6 חדרים ברחוב עת הדודים בגבעת יערים, חצי דונם מגרש עם 187 מ"ר בנוי + 200 מ"ר גינה, עם חניה,  נמכרה ב-3.6 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

שכירות:

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף צבי רימון, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה ומעלית, הושכרה ב-4,900 שקל לחודש.

מבשרת ציון

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
רמלה
צילום: גוגל מאפס

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?

על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום  המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל. 

השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי. 

מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.

מחירי הדירות - הבדלים בין קומות

ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.

בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי. 

רמלה
צילום: גוגל מאפס

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?

על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום  המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל. 

השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי. 

מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.

מחירי הדירות - הבדלים בין קומות

ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.

בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.