בני ברק נדל"ן נדלן בניין
צילום: Istock

יד שנייה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים אחרי תמ"א 38?

דירת קרקע 2.5 חדרים בשכונת גן נחום בראשל"צ נמכרה ב-1.09 מיליון שקל; Bizportal עם עסקאות הנדל"ן הבולטות בשבוע החולף

מורן ישעיהו |

העסקאות כפי שנמסרו על ידי משרדי התיווך והמכירות הגדולים בארץ, הנה הרשימה:

יד שנייה:

חולון 

דירת 3 חדרים ברחוב היינץ, 67 מ"ר, בהליכי פינוי בינוי,  קומה 3 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,25 מיליון שקל.

רי/מקס אבניו

דירת 4 חדרים ברחוב החרצית 2, כ- 100 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, כולל מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2 מיליון שקל.

דירת גג, דו קומתי, 5 חדרים ברחוב פרופסור שור 17, נכס לשיפוץ כללי, 120 מ"ר + 70 מ"ר גג, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.

קלר וויליאמס 

ראשון לציון

דירת 3 חדרים ברחוב אמזלג 5, שכונת אברמוביץ, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 קומות, כולל חניה, נמכרה ב-1.435 מיליון שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב האחים אוסטשינסקי בשכונת גן נחום, 48 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4 קומות, נמכרה ב-1.09 מיליון שקל.

קלר וויליאמס 

רעננה 

דירת 4 חדרים לאחר תמ"א 38 ברחוב אליעזר יפה, רעננה, 126 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל.

רי/מקס One

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב הבנים, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

תל אביב 

דירת 4 חדרים ברחוב פלוגות, שכונת בית יעקב , 100 מ"ר+ מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-2.17 מיליון שקל.

רי/מקס אושן

 

דירת 2 חדרים ברחוב טרפון, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.05 מיליון שקל.

רי/מקס יהלום

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב יכין, רמת גן, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1.95 מיליון שקל.

דירת פנטהאוז 4 חדרים ברחוב הבילויים, רמת גן, 113 מ"ר+ 98 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 7, מעלית חנייה, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל.

רי/מקס 100% 

דירת 2.5 חדרים ברחוב שדרות הילד, 58 מ"ר, קומה 1 מתוך  3, בלי חניה ובלי מעלית, נמכרה ב-1.49 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב המבדיל, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, בלי חניה ובלי מעלית, נמכרה ב-1.78 מיליון שקל.

דירת  2.5 חדרים ברחוב סן מרטין, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 2 , בלי חניה ובלי מעלית,  נמכרה ב-1.7 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב הכבאים, 119 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-2 מיליון שקל

אנגלו סכסון

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב המלך ג'ורג, 67 מ"ר, קומה 6 מתוך 7,  עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל.

דירת גן 7 חדרים ברחוב לויד ג'ורג', 190 מ"ר + 144 מ"ר גינה, קומה 0 מתוך 4, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-8 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

באר שבע

דירת 3 חדרים ברחוב בכור שטרית, 72 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-680 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דב יוסף, 72 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-675 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שאול המלך, 92 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-660 אלף שקל.

רי/מקס פלוס 

 

קרית מוצקין

דירת 2.5 חדרים ברחוב לוחמי הגטאות, קריית ביאליק, 62 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-505 אלף שקל.

 

דירת 3.5 חדרים ברחוב דפנה, קריית ביאליק, 105 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-925 אלף שקל.

FAMILY רי/מקס 

 

שדרות

דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-550 אלף שקל.

רי/מקס שלי 

מבשרת ציון

וילה 6 חדרים ברחוב עת הדודים בגבעת יערים, חצי דונם מגרש עם 187 מ"ר בנוי + 200 מ"ר גינה, עם חניה,  נמכרה ב-3.6 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

שכירות:

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף צבי רימון, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה ומעלית, הושכרה ב-4,900 שקל לחודש.

מבשרת ציון

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.