אוהד דנוס מסביר כיצד הוראת השעה של כחלון תשפיע על השוק
הערב הכריז משרד האוצר משה כחלון על תכנית בהוראת שעה ל-5 שנים שתאפשר תוספת של 20% זכויות בנייה לבניינים שנמצאים לקראת היתר בנייה או בשלב השלד, במטרה להגדיל את מספר הדירות בתכנון ב-82 אלף עד סוף 2015.
"מדובר במהלך נכון ויפה שיביא עוד דירות ויתמרץ לבנות על קרקעות פרטיות", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים ל-Bizportal. "עד כה לא טיפלו כלל בקרקעות פרטיות וכעת נותנים תמריץ להתחיל לזוז, דבר אמיץ ויפה, זה יהיה בהליך מהיר. זה דבר מצוין כי כשמשלבים את זה עם הגדלה של שב"ס אז מדובר בתמהיל יותר נכון".
לדבריו לא הולכים לייצר מפלצות ענק מאחר ולפי הרפורמה בתכנון ובנייה ניתן לקבל עד 4 קומות תוספת בבניינים הנבנים לגובה, זה יהיה גם תלוי בקווי הבניין. "יש פה סוף כל סוף צעד ראשון להגדלת ההיצע, לכאורה כולם אמורים להרוויח. כמובן שהדברים ייבחנו בוועדות תכנון והציבור, אך זו בהחלט זריקת עידוד לבעלי הקרקעות שאולי יושבים עליהן מסיבות של ירושות או דברים אחרים, זה ישחרר הרבה יחידות דיור בקרקעות פרטיות".
למרות התוספת המכובדת של יחידות דיור, דנוס לא מאמין שצעד זה יוביל לירידה המיוחלת במחירי הדירות: "הממשלה לא מדברת עלdeal breaker שיש לה, איזה אס מנצח. מדברים על שלל צעדים, הפעם בצד הנכון של המשוואה שאמור אולי לתת מזור".
- 15.ראשי הרשויות המקומיות יתקעו את המהלך הזה (ל"ת)דיבורים ריקים 13/07/2015 22:59הגב לתגובה זו
- 14.יחזקאל.ד 11/07/2015 14:49הגב לתגובה זוזה יהיה הצעד החכם הבא,ללא הפסד לאוצר ,שיוסיף אלפי דירות
- 13.******** "פחד לקנות דירה" - חפשו בגוגל ותקראו (ל"ת)להתגבר על החשש 11/07/2015 11:04הגב לתגובה זו
- 12.ranr 10/07/2015 18:42הגב לתגובה זוקבלנים רוכשים היום מגרשים. לפחות בסביבה שלי הם חייבים לחלק אותם ליחידות של דונם אחד לכל היותר. על הדונם, היזם בונה שני בתים, 4 דירות של 100 מ"ר לכל אחת. תוספת של 20% מאפשרת לו להוסיף עוד 160 מ"ר, נניח לבנות שתי דירות של 80 מ"ר בקומה נוספת או להגדיל כל דירה ל 120 מ"ר. הגדלה של הדירות היא פתרון עדיף היות והיא השקעה זולה יותר בעוד שהמחיר הכולל הוא פר מטר מרובע, כלומר רווח נטו גבוה יותר לאופציה של הגדלת הדירה. התוכנית תמלא את הכוונה רק אם תהיה התנייה של הגדלת מספר הדירות בלי תרגילים מתחכמים.
- 11.אריה צפון 10/07/2015 09:39הגב לתגובה זוידידי היקר ישנם 4 צוארי בקבוק המשפעים על מלאי הדירות ובהתאם על מחירם.קרקע מופשרת זמינה, וועדות תכנון יעילות, כמות ידיים עובדות מקצועיות לענף והשראי בנקאי ,ללא פיתרון במקשה אחד של כל הסוגויות הנ"ל כבוד השר יחד איתך יכולים להשאר בחלומם. אחרי 40 שנה בענף אני מקווה שאני יודע על מה אני כותב
- 10.לוי 10/07/2015 01:00הגב לתגובה זוהקבלנים חוגגים וגם בעלי בקרקעות
- 9.רואה את הנולד 10/07/2015 00:09הגב לתגובה זוככה זה עשאתה אינטרסנט
- 8.אופטימי 09/07/2015 23:17הגב לתגובה זוסוף סוף בן אדם שהוא גם פוליטיקאי שמדבר ועושה עם הדברים שנאמרו.הדבר יגדיל היצע והביקוש יעמוד בעינו. כך מן הסתם יהיו פחות קונים בכל פרוייקט ופחות קונים לדירות יד שניה וזה יוביל לירידת מחירים. מר כחלון ביצי שור כבר אמרנו?
- 7.העיקר שהקבלנים יתעשרו כחלון ליצן. (ל"ת)מני 09/07/2015 22:00הגב לתגובה זו
- 6.אא 09/07/2015 21:59הגב לתגובה זואתה כל הזמן מפמפם עליית מחירים... אתה נגוע !
- 5.יאללה עוד דירות למשקיעים (ל"ת)ZZ 09/07/2015 21:54הגב לתגובה זו
- 4.מושקע, ומפורט 09/07/2015 21:10הגב לתגובה זוחישוב מפורט של מחשבון משכנתא מוכיח: מי שיחכה 5 שנים בשכירות, יגיע לדירה 14 שנה קודם!!!! ויש סרטון יוטיוב שמוכיח את זה יפה מאוד, כולל התחשבות בזה שהיום יש ריבית משכנתא זולה מאוד ובעתיד כנראה שלא! לא מאמינים? בצדק - גם אני לא הייתי מאמין אבל הסרטון מפורט והחישובים נתמכים במחשבון משכנתא. מציע לכם לראות וגם להעביר מייל לחברים (שבו תראו בבית, לא יהיה לכם זמן במשרד, ולא כדאי לכם להוציא מיליון שקל בלי לבדוק טוב את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה!) חפשו סרטון בשם: לקנות דירה או לחכות מה עדיף https://goo.gl/eyWkOg
- ממש חוכמה גדולה. החישוב מניח ירידה של 30% (ל"ת)במחירים אז מה הפלא 09/07/2015 22:41הגב לתגובה זו
- חליק 09/07/2015 21:25הגב לתגובה זוראיתי את הוידאו שלך. יש שם כל כך הרבה הנחות יסוד שזה מבהיל. ברגע שהנחת יסוד אחת שם מתגלה כמוטעית כל התיאוריה שלך קורסת. ואני מצטער לאכזב אותך. מדינת ישראל היא מדינה רקובה ומושחתת. מחירי הדירות ימשיכו לעלות בינתיים ובסוף העם יעמיד נבחר ציבור שיבצע צעדים קיצוניים (כי ככל שעובר הזמן ללא תוצאות בשטח, הכעס מבעבע) ויגרום לקריסת הפירמידה המטורפת הזו. אבל זה לא יקרה בשנים הקרובות. מי שיש לו שכל בורח מפה.
- סרטון שגוי- הפריים יעלה כבר עוד שנה, ומי שקונה יסבול (ל"ת)לקנות היום = אסון 10/07/2015 01:47
- 3.שמאי 09/07/2015 20:04הגב לתגובה זואולי תתחיל לדאוג להעלות המודעות למקצוע השמאות? לשינוי החוק הכל כך מיושן. לא יכול להיות שכל נשמרים כמעט מתפרנסים משכנתאות. מרבית האנשים שאני פוגש סומכים על עו"ד שלהם שיבדוק עבורם היתר, הציבור מוכן לשלם 2% למתווך ועוד 2% לעו"ד ואפילו לא רבע אחוז לשמאי. תודה
- 2.מה שבטוח מחיר הדירה לא ירד בשקל אבל המס כבר עלה (ל"ת)ותודה לכחלון על המס 09/07/2015 19:37הגב לתגובה זו
- 1.אז למה עוד מיסים מר כחלון? הבטחת שלא לעלות מיסים לא יפה (ל"ת)היי 09/07/2015 19:26הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
