פינוי בינוי בירושלים: מעל 200 יחידות דיור - כמה תעלה דירה?
ועדת המשנה לתכנון ובנייה ירושלים, אישרה את התוכנית לבניית 224 יחידות בברל לוקר בירושלים, שמובילות החברות רוטשטיין התחדשות עירונית וטרא נדל"ן, לקליטה בוועדה המחוזית. היקף ההשקעה בפרויקט, שיכלול גם 200 מ"ר שטחי מסחר, צפוי להיות כ-370 מיליון שקל והצפי להכנסות מוערך בכ-450 מיליון שקל (לא כולל מע"מ).
פינוי בינוי ירושלים (arceffect visuals)
חברת רוטשטיין דיווחה כי קיבלה אישור להפקדת התכנית ברחוב ברל לוקר 25-26 בעיר. במסגרת הפרויקט, צפויה רוטשטיין התחדשות עירונית ביחד עם שותפתה טרא נדל"ן (50%), לפנות 64 יחידות דיור קיימות ובמקומן לבנות 224 יחידות דיור חדשות ועוד 200 מ"ר שטח מסחרי בחזית המבנים.
בחודש יולי השנה, ממש לפני ההכרזה, נמכרה דירה בפרויקט, 64 מ"ר, תמורת 1.94 מיליון שקל - מה שמשקף מחיר של כ-30,500 למ"ר. בהמשך הרחוב, נמכרה באותו זמן דירה של 69 מ"ר במחיר של 2.55 מיליון שקל, מה שמשקף מחיר של כמעט 37 אלף שקל למ"ר. ההבדלים נובעים מכך שהבניין הזה הוא חדש יותר. מדובר באזור חרדי, באזור הדרומי של קטמון (גוננים), לא רחוק מאולם הכדורסל פיס ארנה ואיצטדיון טדי. השנה נמכרו דירות באזור סביב 25 אלף שקל למ"ר. נראה כי מחיר של דירה חדשה תהיה קרובה יותר בין המחיר בו נמכרה לאחרונה דירה בפרויקט לבין המחיר של דירות חדשות יותר ברחוב, כלומר מעל 30 אלף שקל למ"ר. המחיר הממוצע בירושלים על 33 אלף שקל למ"ר.
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרויקט יכלול בין היתר, תמהיל דירות של 3-5 חדרים, פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, כאשר 20% מהדירות יתוכננו כדירות קטנות בשטח של כ-55 מ"ר. היקף ההשקעה המוערך בפרויקט נאמד ב- 368 מיליון שקל (לא כולל מע"מ) ולפי הערכת החברות, היקף ההכנסות הצפוי ממנו עומד על 449 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). עד כה, השלימו החברות התקשרות חוזית עם 46 מתוך 64 בעלי הקרקע, המהווים "רוב דרוש" על פי חוק.
פלג דוידוביץ', מנכ"ל פרופדו קרדיט:ביזפורטלפרופדו: המעבר מהתחדשות בניינים להתחדשות מתחמית יוביל לגל של מיזוגים בחברות
מנכ"ל החברה, פלג דוידוביץ': "המלחמה יצרה חלון הזדמנויות חד-פעמי – אנחנו קונים חברות עם צבר פרויקטים והופכים לגוף מוביל בשוק"
התחדשות בניינית
ענף ההתחדשות העירונית, אחד התחומים המרכזיים בנדל"ן הישראלי, עובר בשנים האחרונות טלטלה עמוקה. לצד עליית מחירי המימון, השפעות המלחמה ועלויות הבנייה, נוצרה סביבה עסקית מאתגרת ליזמים. דווקא ברגע הזה בוחרת פרופדו לשנות אסטרטגיה – ממיקוד ביזמות עצמאית למודל של מיזוגים ורכישות (M&A) של חברות הפועלות בתחום.
חלון הזדמנויות נדיר
בראיון ל-BitTV דוידוביץ' מסביר כי השוק מלא כיום בעשרות חברות פרטיות המחזיקות צברי פרויקטים משמעותיים, וחלקם בשלבים מתקדמים ואף בביצוע. אלא שהקשיים הפיננסיים של 2023–2024, הכוללים ריביות גבוהות והשלכות המלחמה, מקשים על אותן חברות לייצר תזרים ולקדם את הפרוייקטים. "זו סיטואציה עסקית-פיננסית מאוד בעייתית לחברות מצוינות", הוא אומר. "אנחנו מזהים כאן הזדמנות עסקית שלא תחזור: להיכנס כשותף פיננסי-יזמי, לרכוש מניות ולעיתים גם להגיע לשליטה מלאה".
לדבריו, פרופדו פועלת בשני מישורים: האחד – יזמות עצמאית של פרויקטי התחדשות עירונית; השני – רכישת חברות קיימות, כולל הצוותים, המוניטין וצברי הפרויקטים שלהן. "אנחנו לא קונים רק פרויקטים, אלא גם מנועי פיתוח עסקי עתידיים. כך אנחנו נהנים גם מהפעילות שלנו וגם מזו של החברות הנרכשות. זה מודל שמייצר צמיחה מתמשכת. ב-9.9 נערוך כנס משקיעים בבורסה לניירות ערך, ובו נעמיק באסטרטגיה של החברה".
לדברי דווידוביץ', מאז תחילת המהלך, ביצעה החברה חמש רכישות בתוך שנה וחצי – מה שהביא לצבר של יותר מ־55 פרויקטים הכוללים מעל 3,500 יחידות דיור. לפי הנתונים שמציג דוידוביץ', הצבר הנוכחי משקף רווחיות גולמית חזויה של כ־1.3 מיליארד שקל, לצד הכנסות צפויות של כ־1.6 מיליארד שקל.
