השמאל יבנה והימין ימכור - האם בחירתו של ממדאני תשפיע על שוק הנדל"ן של ניו יורק?

אין מדינה שמייצגת יותר את הקפיטליזם מאשר ארה"ב, ואין עיר שמייצגת יותר את ארה"ב מאשר ניו יורק, וזו התעוררה בימים האחרונים לראש עיר חדש ורדיקאלי: זוהרן ממדאני, נציג הזרם הסוציאליסטי הדמוקרטי. פעילים בשוק הנדל"ן חרדים מממדאני. הצהרותיו במהלך הקמפיין כללו התחייבות להקפאת שכר דירה, פיתוח דיור ציבורי במימון עירוני, העלאות מיסים על עסקים ועל בעלי הכנסות גבוהות, ואף פתיחת רשתות מזון עירוניות מוזלות. כל אלו הציפו חששות כבדים בקרב יזמים, משקיעים ובעלי נכסי, והצפי היה לגל עזיבה עם היבחרו.

אולם לצד החששות, מומחים רבים מציינים כעת, לאחר היבחרו, כי השפעתו המעשית של ממדאני על שוק הנדל"ן בעיר מוגבלת מאוד, וכי יסודות השוק הניו-יורקי איתנים דיים כדי לעמוד גם בפני רוחות פוליטיות חזקות. לטענתם, גם ממדאני עצמו יודע שעל-מנת להוציא את תוכניותיו מהכוח אל הפועל, הוא יצטרך שיתוף פעולה הדוק של המגזר העסקי.

הכיוון: הגדלת ההיצע

החשש המרכזי בשוק נוגע להתערבות רגולטורית אגרסיבית ובלתי זהירה, תופעה שכבר טלטלה בעבר את שוק הנדל"ן בניו יורק. כך, ב-2019 נכנס לתוקף חוק הגנת הדיור והשוכרים (HSTPA), שהגיע בהפתעה ושינה בן לילה את הפעילות הנדל"נית ברחבי העיר. אלא שהפעם הסיטואציה מעט שונה: חלק גדול מהצעדים הדרמטיים כבר יושמו בשנים האחרונות, תחת שליטה דמוקרטית שהכתיבה את הטון בהיבט המדינתי והעירוני. חוקים כמו HSTPA, "פינוי הוגן" והגינות בדמי שכירות, כבר עיצבו מחדש את כללי המשחק.

במקביל, תנועות חדשות כמו YIMBYism (בתרגום חופשי: "כן, בחצר האחורית שלי", מעין זרם אידיאולוגי ותנועת מדיניות ציבורית התומכים בהגדלת היצע הדיור באמצעות עידוד בנייה חדשה),  צוברות כוח. עמדתן היא שהדרך לשפר את איכות החיים ולהוריד מחירים איננה דרך הגבלות, אלא על-ידי הגדלה משמעותית של ההיצע, והן מחזירות את הדיון הציבורי לכיוון הגדלת ההיצע והאצת הפיתוח.

• ממדאני נגד וול סטריט: ראש העיר הנבחר ומלחמתו בבורסה האמריקאית; מה צפוי בהמשך?
• ממדאני וישראל: עמדות חדות נגדנו ושינוי צפוי ביחסים עם הקהילה היהודית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה באמת יכול ממדאני לעשות?

דו"ח מקיף של חברת JLL , שהתפרסם חודש לפני הבחירות תחת הכותרת הצביע על שלושה ממצאים מרכזיים:

כוחו של ראש העיר מוגבל מאוד - עיקר המדיניות שמדאיגה את המשקיעים - ובראשן הקפאת שכר הדירה והרחבת הדיור הציבורי מחייבת אישור ממועצת העיר, ואף מממשלת מדינת ניו יורק.

• הבנק שסחר באג״ח בעזרת מחשוב קוונטי והמירוץ ל״יתרון קוונטי״
• מניית ולנס זינקה בכ־60% ביום אחד - מה עשויה להיות הסיבה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• החברה שמדווחת על הפסד של 17.5 מיליארד דולר ומזנקת 7%

הכלכלה חזקה מהפוליטיקה - בעשרים וחמש השנים האחרונות הביצועים של שוק המולטיפמילי בעיר הושפעו כמעט לחלוטין מתנאים מאקרו-כלכליים (צמיחה, תעסוקה, ריבית), ולא מזהות ראש העיר.

היסודות הדמוגרפיים וההיצע המצומצם מניעים את הצמיחה - העיר ניו יורק מובילה בארה"ב בצמיחת שכר דירה אפקטיבי (CAGR)  של 5.3% בשנים 2024-2025, על רקע מחסור חריף ביחידות דיור חדשות, גידול באוכלוסיית בני 25-44, ושיעור גבוה של משכילים צעירים שמעדיפים לשכור לטווח ארוך.

הדו"ח מסכם כי "הכוחות השוק הבסיסיים, ולא מדיניות של ראש עיר, הם שמכתיבים את ביצועי ההשקעה בטווח הארוך. תזת ההשקעה של ניו יורק נשענת על יתרונות מבניים קבועים, ולא על תנאים פוליטיים חולפים".

חיזוק לנתונים בדו"ח ניתן למצוא במשאלים שעברו בליל הבחירות שבו נבחר ממדאני, שכוללים שינויים משמעותיים שמקלים על יזמי הנדל"ן: ביטול "זכות הווטו" של חברי מועצה מקומיים על פרויקטים בתחומם, קיצור משמעותי של הליכי אישור לפרויקטים של דיור בר-השגה, ואפשרות לעקוף הצבעת מועצה תוך זירוז תהליך האישור. זהו שינוי מבני שמחזיר כוח לביצוע לרשות המבצעת, קרי לראש העיר ולגופי התכנון. יזמים רואים בכך אור ירוק לפרויקטים שהיו תקועים במשך שנים עקב התנגדויות פוליטיות מקומיות.

לסיכומו של עניין, שוק הנדל"ן של ניו יורק עומד בפני תקופה של חוסר ודאות פוליטית, אך ניצב על יסודות כלכליים איתנים. הנתונים, הניתוחים וההיסטוריה מלמדים כי ההשפעה הישירה של ראש עיר חדש מוגבלת, וכי מגמות של היצע-ביקוש, דמוגרפיה וכלכלה מאקרו-אמריקאית ימשיכו להיות כוחות הדומיננטיים הקובעים את המגמה של נדל"ן בעיר. בין אם ממדאני יצליח לממש את חזונו ובין אם לא, שוק הנדל"ן הניו-יורקי בטווח הארוך צפוי להמשיך לנוע קדימה, גם אם בקצב אחר.

אסף רוזנהיים, דירקטור בפרופימקס