בחודש ספטמבר 2008 עבר שוק הנדל"ן הישראלי ממהלך של צמיחה ושגשוג שאפיינו אותו בשנים האחרונות למהלך של האטה וקיפאון. בסיכום שנתי (ספטמבר 2008 - אוגוסט 2009) אנו רשאים לתת לשוק הנדל"ן ציון "עובר בהצלחה" במבחן הבגרות השנתי.

בעטיו של מיתון עולמי, משבר הסאב-פריים, קריסת בורסות בארץ ובעולם, קריסת נדל"ן בארה"ב ובארצות אחרות, יצא שוק הנדל"ן המקומי חבוט במעט רק בתחום הנדל"ן המניב ובתחום מגורי היוקרה (בעיקר משרדים והיי- טק, תחום שבו עומדים כיום שטחים של עשרות אלפי מ"ר ללא דרישה ובתחום מגורי היוקרה שספגו ירידות של עד 30% ממחירי השיא של תחילת2008).

מאידך, שוק הנדל"ן למגורים בכללותו שמר על רמת מחירים (ניתן היה מתחילת 2008 ועד היום להשיג דירות בהנחות של 5%-10% ממחיר השוק). ואולם למעט שינויים מינוריים אלו צלח שוק הנדל"ן למגורים את המשבר העולמי בהצלחה.

בסופו של דבר, שוק הנדל"ן היציב הוא זה שביחד עם גילוי הגז בחופי הארץ נתן רוח גבית לבורסה הישראלית אשר לא רק שמרה על יציבות אלא אף זינקה קדימה במהלך עצמאי ונפרד מהבורסה האמריקאית.

חברות הנדל"ן והטייקונים שבשנים האחרונות זנחו את מכורתם ורעו בעיקר "בשדות זרים", ובנדל"ן ברחבי העולם גילו כי רווח והצלה הגיעו אליהם דווקא מהשוק המקומי.

אין ספק שבין הגורמים ליציבותה של הכלכלה הישראלית היו השמירה על שער הדולר ע"י נגיד הבנק המרכזי שתמכה ביצוא הישראלי כמו גם שמירה על ריבית נמוכה כדי למנוע מחד יסוף של השקל ומאידך לעודד צמיחה מקומית שבסופו של דבר הובילה משקיעים רבים להפנות כספים לרכישת דירות כשהריבית האלטרנטיבית בבנק הייתה והנה עדיין אפסית.

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

בנסיבות עולמיות ומקומיות אלו, החליטה הממשלה לתת דחיפה לרפורמה בתחום מקרקעי המדינה כדי לנסות ולגרום לירידה וויסות של מחירי הדירות בארץ על מנת לתת סיכוי לזוגות צעירים במדינה ולמשפרי דיור להגיע לדירה במחיר "נורמלי" בהשוואה לכל מקום אחר בעולם.

שאיפתו של המינהל במסגרת הרפורמה הינה להגדיל את כמות שיווק יחידות הדיור מרמה של כ- 15000 יחידות דיור בשנה לכ-30000 יחידות דיור בשנה על מנת להגדיל את ההיצע ולאפשר ויסות וירידת מחירים.

האם מחירי הדירות אכן ירדו בעקבות הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל?

כדי לבחון שאלה נכבדה זו אנו צריכים לבחון את חלקן של קרקעות המדינה כיום בבניה של דירות חדשות.

בהודעה לעיתונות מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מיום 29.7.09 המתייחסת למדגם של דירות חדשות שנבנו תוך התייחסות למקור הקרקעות, עולה כי רוב הבניה בארץ מתבצעת דווקא על הקרקעות הפרטיות (הצבע הכחול בתרשים השני).

בעוד שבעיר הרצלייה כמעט כל הדירות החדשות, שנבנו ביזמה פרטית הן על קרקעות בבעלות פרטית, הרי שבעיר קריית אונו רוב הדירות שנמכרו (70%) נבנו על קרקע בבעלות ציבורית (תרשים 4).

בהתחשב בכך שכמות הדירות החדשות הנמכרות בארץ הן כ- 13000 דירות חדשות בשנה (עפ"י פרסומי הלמ"ס בשנת 2005 -13155 דירות, בשנת 2006- 13339 דירות, בשנת 2007 - 11132 דירות ובשנת 2008 -10881 דירות) , הרי משמעות הדבר שעד היום הקרקעות ששוחררו ע"י המינהל בין 14,000-20,000 יחידות דיור (קרקע) (עפ"י נתונים שפורסמו ע"י מנהל המנהל מר ירון ביבי) שימשו ברובם להשקעה (כ-85%) וחלקם הקטן (כ-15%) לבנייה בפועל.

כדי להתמודד עם מצב זה הודיעו כבר הרשויות כי במסגרת המכרזים החדשים תטיל רשות המקרקעין החדשה חובה על הקבלנים המתמודדים להתחיל בבניה תוך מספר חודשים , שאם לא כן תשמשנה רפורמת הקרקעות לצורך הגדלת תיק הנכסים של חברות הנדל"ן.

האם מחירי הדירות שיבנו על הקרקע המינהל יקבעו ע"י השוק החופשי?

המשבר הכלכלי העולמי שאנו עדיין נמצאים בעיצומו הוכיח ש"כלכלת השוק החופשי" חייבת ברגעי משבר ותפנית לקבל מעורבות ממשלתית שאלמלא כן הייתה כלכלת העולם קורסת.

כדי להבין את יכולתו וכוחו של השוק החופשי לקבוע את מחירי הדירות מן הראוי לקחת דוגמא מן הימים האחרונים. המינהל הוציא למכירה במכרז,

לפני כשבועיים, קרקע בצפון ת"א. על הקרקע התחרו מספר קבלנים ומספר קבוצות רכישה . אחד הקבלנים נהג בשיטה של "בעל הבית השתגע" והקפיץ את המחיר המוצע בנדיבות ובנסיבות אלו זכה במכרז.

לכאורה ניתן היה לחשוב שהקבלן במצוקה עקב רכישת הקרקע במחיר גבוה. והנה הפלא ופלא התברר כי מתנהל מו"מ קדחתני בין אחד היזמים של קבוצת רכישה לבין הקבלן ,לרכישת הקרקע מימנו כמובן בפרמיה לקבלן.

לא ברור לנו אם המחיר שהקבלן שילם הוא כלכלי ואם המחיר שהיזם בקבוצת הרכישה ישלם הוא כלכלי ואולם מכיוון שברור לנו שגם הקבלן וגם היזם לא יוותרו על הרווח שלהם בעסקה בסופו של דבר המחיר יתגלגל על הצרכן הסופי.

סיפור זה בא ללמד מספר דברים, שוק הנדל"ן המקומי למגורים גועש בימים אלו, שחרור קרקעות מדינה לבניה ללא פיקוח על המחיר הסופי משמעו להוסיף דלק למדורת הנדל"ן הרותחת.

להערכתנו לא יהיה מנוס מהכנסת תנאי למכרזי המנהל בדבר המחיר הסופי של הדירות לצרכן, שאם לא כן ספק גדול אם רפורמת הקרקעות תביא לירידת מחירי הדירות וויסותם.

השפעת הרפורמה במקרקעי ישראל על שוק הנדל"ן למגורים

לאחרונה נשמעות דעות לפיהן רפורמה הקרקעות תאפשר שחרור קרקעות לבניה רק בעוד מספר שנים. תחזית זו נראית בעינינו לא הגיונית. ממשלה זו לא הייתה מסכנת את קיומה למען רפורמה שאת פירותיה תקצור הממשלה שתבוא אחריה. רפורמה זו יכולה מן הסתם להיות גולת הכותרת של ממשלה זו ועל כן סביר להניח שבעוד מספר חודשים נשמע על תחילת יישומה של הרפורמה.

מכיוון שהנחת העבודה היא שהממשלה תפקח על מחירי הדירות שיבנו על מקרקעי המדינה, נשאלת השאלה מה תהיה השפעה של מהלך זה על שוק הנדל"ן המקומי. לאחרונה אנו עדים ליציבות של שוק הנדל"ן למגורים. שוק זה עמד במשבר הסאב פריים , במיתון עולמי ובמיתון מקומי ולפיכך הוכיח את חוסנו. שוק זה לדעתנו לא יקרוס גם אם כמות הדירות החדשות בארץ תגדל בצורה משמעותית. מה עוד שמטרת הממשלה תהיה לשחרר כמות דירות במחיר סביר. אך לא לגרום לקריסת שוק הנדל"ן, דבר שיפגע בכלכלה המקומית.

בנסיבות אלו סביר להניח שכמות הדירות שיפלטו לשוק ע"י הממשלה תהיה מווסתת ותבטיח בראש ובראשונה אפשרות לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דיור במחיר הוגן ולשמור על שוק נדל"ן יציב, שוק אשר מצד אחד לא ירתח ומצד שני לא יקפא, אלא יהווה אפיק השקעה סולידי ויציב ומנוע צמיחה למשק, כפי שצריך להיות שוק נדל"ן בריא.

מאת: עו"ד דוד לוי - הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".