מגה אור התעלמה מהקורונה - ה-FF0 עלה ב-13.7%
מגה אור בתוצאות טובות לרבעון הקורונה - עלייה של 16.7% בהכנסות וזינוק של כ-33% ברווח הנקי ל-137 מיליון שקל; ברבעון הנוכחי הקורונה השפיעה באופן לא מהותי; מניית החברה בתשואה שלילית של 2%
חברת הנדל"ן המניב מגה אור -2.83% דיווחה על תוצאות טובות לרבעון הנוכחי עם עלייה ברוב המדדים החשובים - עלייה של 16.7% בהכנסות מהשכרה וניהול נדל"ן להשקעה שהסתכמו ב-45.3 מיליון שקל, גידול של 13.7% ב-FFO שהסתכם ב-23.7 מיליון שקל, גידול של 33.5% ברווח הנקי שהסתכם ב-137 מיליון שקל. עם זאת רשמה החברה קיטון ב-NOI מנכסים זהים של כ-16% שהסתכם ב-26.4 מיליון שקל. עוד רשמה החברה שיפור ברווחיות הגולמית והתפעולית וכן עליית ערך מנדל"ן להשקעה.
ההכנסות מהשכרה וניהול נדל"ן להשקעה הסתכמו בכ-45.3 מיליון שקל עלייה של 16.7% בהשוואה להכנסות של כ-38.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
בשורה התחתונה, החברה מסכמת רווח נקי של כ-137 מיליון שקל עלייה של כ-33.5% בהשוואה לרווח נקי של כ-102.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה ברווח מיוחסת להכנסות אחרות בגובה של כ-24 מיליון שקל, עליית ערך נדל"ן להשקעה בגובה של 142 מיליון שקל (לעומת 131.3 מיליון ברבעון המקביל), קיטון חד בהוצאות המימון של כ-25 מיליון שקל ושיפור ברווח הגולמי בסך של כ-6 מיליון שקל.
ה-NOI ברבעון הסתכם בכ-42.1 מיליון שקל עלייה של כ-15% לעומת כ-36.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע מגידול במספר הנכסים של החברה. עם זאת ה-NOI מנכסים זהים ברבעון הסתכם ב-26.4 מיליון שקל, קיטון בשיעור של כ-16% בהשוואה ל-31.7 מיליון ברבעון המקביל
- דמרי מדווחת על גידול של 22% בהכנסות ברבעון ורווח של 45 מ' ש'
- אחרי השנה החלומית: ירידה של 8% בהכנסות על בד - 371 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך ה-FFO הסתכם בכ-23.7 מיליון שקל עליה של כ-13% לעומת כ-20.9 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ה-FFO לפי גישת ההנהלה הסתכם בכ-27.8 מיליון שקל לעומת כ-26.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד
גידול בשווי נדל"ן להשקעה - שווי הנדל"ן לסוף הרבעון הסתכם בסך של 3.57 מיליארד שקל גידול של 11% בהשוואה ל-3.21 מיליארד לסוף שנת 2019. הגידול נובע מהתקדמות בקצב ההשקעות הפרויקטים של החברה בסך של כ-103 מיליון שקל, רכישת מחצית מקרגל להבים בסך של כ-90 מיליון ועליית ערך בנכסי החברה בסך של 162 מיליון שקל.
הרווח הגולמי הסתכם בכ-44.1 מיליון שקל עלייה של 16% בהשוואה ל-38 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
הרווח התפעולי הסתכם בכ-209 מיליון שקל עלייה של 27.6% בהשוואה ל-163.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
מצבת הנכסים המניבים
מקור: דוחות החברה
השפעות משבר הקורונה
בטווח הקצר הייתה השפעה לא מהותית על ההכנסות מדמי השכירות. כך עולה מהדוחות של מגה אור. עוד מציינים כי מצב של מיתון מתמשך עשוי להשפיע על פדיון השוכרים וכן על גביית דמי השכירות, על ביקוש שטחים להשכרה ועל שיעורי התפוסה בטווח הארוך. מוסיפים בדוח כי מיתון ארוך מאוד עלול לפגוע גם במרכזים הלוגיסטיים של החברה. יחד עם זאת מציינים כי לחברה יתרון עצום בעצם היותם של המרכזים המסחריים מרכזים פתוחים שנפגעו בהיקף מופחת מאשר מרכזים מסחריים סגורים.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
