עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על הסכם לביצוע תמ"א 38/2, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין. לטענת
היזם, הדיירים ידעו מראש את פרטי התכנון, כולל שטח הדירות והמרפסות, וכי אין בסיס לטענה שהדירות קטנות מדי
ב-2013 נחתם הסכם בין 12 בעלי הדירות בבניין ברחוב אהבת ציון בפתח תקווה לבין הגלגל יזום ובניה קלויזנר, לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין. במסגרת ההסכם נקבע כי כל בעל דירה יקבל דירה חדשה בשטח של 92 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד ומרפסת, וחניה תת-קרקעית. זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על ההסכם, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין.
השניים טענו כי הדירות שקיבלו קטנות באופן חריג ביחס לדירות האחרות. בזמן שדירה טיפוסית בבניין החדש נבנתה בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, שטח הדירות שלהם היה 63 מ"ר בלבד. אף שהוצמדו לדירותיהם מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, טענו בני הזוג כי תכנון הדירות הוא פגום: המרפסות אינן שימושיות במלואן, והמבנה הפנימי של הדירות יצר מצוקה תכנונית קשה.
לטענתם, השטח של המטבח והסלון קטן מדי, ואינו מאפשר שימוש סביר בשני החללים בו-זמנית. חוות דעת של שמאי מומחה שמונה מטעם בית המשפט חיזקה את הטענה הזו, כשהוא קבע כי, "התנהלות היזם אכזרית, כשיושבים בסלון מבינים את המצוקה".
עוד הוסיפו התובעים כי, "התכנון שנכפה עליהם גורם לפגיעה ממשית ביכולת ליהנות מהדירה כפי שמקובל", וכי "לא ניתן להתייחס לדירות אלה כדירות מגורים נאותות, אלא כחללים מאולתרים שלא מאפשרים קיום אורח חיים תקין". השניים גם הדגישו כי חלה על היזם חובה חוזית לספק להם דירות בשטח זהה לשאר הדיירים, וכי לא ניתן לראות במרפסות תחליף הולם לשטח דירה בנוי. כמו כן, הם טענו כי מדובר בהפרה של חובת תום הלב ושל התחייבויותיו המפורשות של היזם.
- מניע כלכלי? עיריית ת"א מבקשת דיון חוזר בהיטל השבחה
- בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, הגלגל יזום ובניה קלויזנר טענה כי הדירות שנמסרו עומדות בדרישות ההסכם. לטענת היזם, הדיירים ידעו מראש את פרטי התכנון, כולל שטח הדירות והמרפסות, וכי אין בסיס לטענה שהדירות קטנות מדי. עוד נטען כי הדיירים נהנים משטח מרפסת גדול במיוחד, וכי הערך הכולל של הדירות לא נפגע בצורה המצדיקה פיצוי כספי. היזם גם הסתמך על כך שהדיירים קיבלו הבטחה לדירת גג, ולא להתחייבות לשטח מסוים, ולפיכך טען כי אין הפרה של ההסכם.
השופט אמיר לוקשינסקי-גל ניתח את ההסכם ואת נספחיו וקבע כי טענות הדיירים מוצדקות. לדבריו, גם אם ניתנה הבטחה לדירת גג, הדבר אינו מבטל את הזכות לקבלת דירה בשטח ראוי ומגורים נאותים. עוד הדגיש השופט בפסק הדיןם שפורסם כי, "הפערים בין הדירות משמעותיים, ואין לקבל מצב שבו דיירים אשר היו שותפים לקידום הפרויקט נותרים עם דירות נחותות".
כמו כן, הוא ציין בהכרעתו כי, "הסלון והמבטח תוכננו כך, שבפועל לא ניתן להשתמש בשניהם יחדיו, דבר שפוגע באופן מהותי באיכות החיים של הדיירים". השופט קיבל את חוות דעתו של השמאי המוסכם, שקבע כי השווי כל אחת מהדירות שנמסרו לדיירים נמוך ב-147,023 עד 163,603 שקל משוויין של הדירות האחרות בבניין. בהתאם לכך, הוא חייב את היזם לפצות את התובעים בסכומים האלה, בתוספת ריבית והצמדה מיום מתן חוות הדעת השמאית ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף נפסקו הוצאות משפט בסכום כולל של 21.5 אלף שקל, ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 35 אלף שקל.
- רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
- רצתה בית על נחלת הוריה - הסכסוך עמם הגיע לעליון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- נפסלה צוואה שנעשתה כדין, אף שתאמה את רצון המורישה
פסק הדין מדגיש את חובתם של יזמים לעמוד בהתחייבויות חוזיות ולהבטיח תנאים שוויוניים לכלל הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרה הזה, קבע בית המשפט כי אין די בכך שיזם מעניק לדיירים מרפסות גדולות, כששטח הדירה הפנימית קטן משמעותית ואינו מאפשר שימוש תקין במטבח ובסלון. הפסיקה עשויה להוות תקדים חשוב במקרים דומים שבהם דיירים טוענים להפליה בתכנון או בהקצאת שטחים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
מדוע דווקא הדיירים הנ"ל קיבלו דירות קטנות יותר מהאחרים?
לא
ניתן הסבר חד-משמעי לכך, אך בית המשפט התרשם כי היזם ביצע תכנון לא שוויוני שפגע בהם במיוחד, אף שהם היו שותפים מרכזיים בקידום הפרויקט.
האם הדיירים היו מודעים מראש לכך שהדירות יהיו קטנות יותר?
היזם טען כי הדיירים ידעו זאת, אך בית המשפט קבע כי לא ניתן היה לצפות מראש עד כמה שטח הדירות יהיה קטן ולא פונקציונלי, בייחוד ביחס לשאר הדירות בבניין.
האם היזם נדרש לבצע שינויים בדירות או רק
לשלם פיצוי כספי?
בית המשפט פסק על פיצוי כספי בלבד, ולא חייב את היזם לבצע שינויים מבניים בדירות.
האם ניתן היה לתקן את הדירות עצמן במקום לפצות כספית?
במקרה הזה,
בשל מגבלות המבנה והתכנון, לא היה פתרון מעשי להגדלת שטח הדירות. לכן בית המשפט פסק פיצוי כספי, ולא חייב את היזם לבצע שינויים מבניים.
האם הייתה דרך משפטית למנוע את הבעיה לפני סיום הבנייה?
הדיירים יכלו לדרוש פירוט תכנוני מדויק לפני החתימה על ההסכם, ולוודא שהוא כולל התחייבות לשטח פנימי זהה לדירות האחרות. בנוסף, ניתן היה להציב תנאים ברורים מול היזם ולבצע בדיקות מקדימות עם אנשי מקצוע בתחום.
האם הדיירים יכלו לדרוש סכום פיצוי גבוה יותר?
הדיירים התבססו על חוות דעת של שמאי שקבע את הפער בערך הדירות. אם היו מביאים חוות דעת שמאית אחרת, ייתכן שהיו יכולים לטעון לפיצוי גבוה יותר.
במקרה אחר, הכריע בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב בנובמבר 2024 בתביעה שנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך. היזםפ והדיירים הגישו נגדה תביעה. הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי.
- 5.אייל 02/04/2025 21:21הגב לתגובה זותיזהרו המושג נטו פלדלת . זה הונאה .דירה של שישים מטר מודדים אותה בטור מאה מטר
- 4.מה היתה ההכרעה בעניין אי השוויון במקרה השני שהוזכר רשום רק שבית הדין הכריע (ל"ת)אנונימי 02/04/2025 10:41הגב לתגובה זו
- 3.שוקי 02/04/2025 08:02הגב לתגובה זומדינה מותק
- 2.קוציליקו 02/04/2025 07:21הגב לתגובה זוסגרתם על תמריצים כדי לגרור את השכנים שלכם לגירוש והריסה בכפייה.קיבלתם עונש מלמעלה.
- 1.אנונימי 01/04/2025 23:54הגב לתגובה זוהאם מותר לדיירים באותו בינייןלקבל תמורות גדולות יותר משאר הדייריםבגלל שהם מחתימים את דיירי הבינייןולא תמורות זהות לכולם לפי גודל דירתם הנוכחית
- אנונימי 02/04/2025 10:44הגב לתגובה זוכדי לקדם פרויקט של תמא ופינוי בינוי דיירים מייצגים פועלים הרבה ומשקיעים הרבה מזמנם לטובת כלל הדיירים. ואין שום סיבה שלא יקבלו תמורה להשקעתם. הם מהווים את הגורם היעיל בקידום הפרויקט.
- אנונימי 02/04/2025 16:00בשבחי הקומבינה.
רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
רשם ההוצאה לפועל בחיפה, ניר שפר, קבע בהחלטה תקדימית כי רכב יוקרה מסוג ב.מ.וו שנמצא בחזקתו של חייב מזונות יעוקל, אף שהוא רשום על שם של אדם אחר. הרשם קבע כי החייב עשה שימוש ברכב “כמנהג בעלים”, וכי הבעלים הרשום לא הצליח להוכיח שהרכב אינו של החייב. הבעלים
חויב גם בהוצאות משפט, והרכב יימסר למימוש חוב המזונות
הפרשה הבאה החלה כשהזוכה בתיק מזונות, אשה שבעלה לשעבר צבר חוב של כ-83 אלף שקל, ביקשה לעקל רכב מסוג ב.מ.וו שנמצא ברשותו של החייב. אף שהרכב היה רשום על שם אדם אחר, היא טענה כי החייב הוא המשתמש היחיד ברכב, וכי למעשה הוא עושה בו שימוש "כמנהג בעלים". הרשם ניר שפר מלשכת ההוצאה לפועל בחיפה נדרש להכריע אם הרכב שייך באמת לבעלים הרשום, או שמדובר בניסיון להסתיר רכוש מפני הנושים.
בתחילת ההליך טען הבעלים הרשום, אדם המנהל עסק משפחתי בתחום הביטחוני, כי הרכב הועבר לחייב רק לצורך מכירה. לדבריו, הוא ביקש מהחייב - חבר קרוב שלו ושל לאביו - "למצוא לי קונה, ותו לא". הוא סיפר כי החייב עוסק בתיווך כלי רכב, כי הרכב חונה ליד ביתו של החייב רק כדי שיוכל להציגו לקונים פוטנציאליים, וכי אין לו כל שימוש אחר בו. אלא שבמהלך הדיון התברר כי הגרסה הזו רחוקה מלהיות משכנעת. הרשם ציין בהחלטתו כי החייב עצמו הודה שהוא מקבל תשלום עבור "חלטורות" שונות, ובין היתר בעבור מציאת קונים לכלי רכב. החייב הוסיף כי הוא גם זה שמבצע עבור הבעלים מבחני רישוי (טסטים) לכל כלי הרכב שברשותו, ובמקרה הזה אף ערך את הטסט לרכב הב.מ.וו. “אני האיש של הטסטים”, אמר בחקירתו, “אני לוקח 100 שקלים עלות טסט, משלם והם מחזירים לי במזומן”.
בהחלטתו ציין הרשם כי לפי סעיף 28 לחוק ההוצאה לפועל, מיטלטלין שעוקלו כשהם בחזקתו של החייב נחשבים רכושו, כל עוד לא הוכח אחרת. כלומר כשנכס נמצא בידי חייב, הנטל להוכיח שהוא לא שייך לו מוטל על מי שטוען לבעלות. “מקום בו הרכב עוקל נוכח הטענה כי החייב עושה בו שימוש כמנהג בעלים, אין ברישום כשלעצמו בכדי לקבוע כי מדובר ברכבו של צד ג'”, כתב הרשם בהחלטתו, “וככל וייקבע כי הרכב נמצא בחזקתו או בחצריו של החייב, יהיה על צד ג' ו/או החייב להוכיח מהות הזכות ברכב להנחת דעתו של רשם ההוצאה לפועל”.
סתירות בגרסאות של הבעלים הרשום
דו"ח חקירה כלכלית שהוגש לתיק אישש את טענות הזוכה: החוקר הפרטי גילה כי הרכב חונה בקביעות ליד ביתו של החייב וכי הוא זה שנוהג בו. גם בחקירות שנערכו לשני הצדדים, עלו סתירות בגרסאותיהם. הבעלים הרשום, שטען בתחילה כי לרכב אין טסט בתוקף, ונאלץ להודות בהמשך כי דווקא יש לו טסט תקף עד סוף נובמבר 2025. הרשם העיר על כך כי, “מצופה היה שאדם במעמדו, המעסיק 220 עובדים ומחזיק בצי רכבים, יבדוק היטב את העובדות טרם מתן תצהיר”.
- קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
- הלוואה של מכר כמעט הובילה לעיקול הבית של זוג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד קבע הרשם כי טענותיו של הבעלים הרשום, שלפיהן הרכב נמסר רק לצורך מכירה, אינן מתיישבות עם התנהלותו. לדבריו, אדם כזה היה אמור לשמור תיעוד או אסמכתאות על העסקות שבוצעו ועל הכספים ששולמו, אך היא לא הוצגה ולו ראיה אחת לכך. “מעבר לכך שכאיש עסקים במעמדו ניתן היה לצפות כי צד ג' יהיה מסודר יותר ויידע לתמוך טענותיו באסמכתאות, טענת צד ג' לפיה לפעמים הוא משלם לחייב עבור הדלק מלמדת, לכל הפחות, כי צד ג' מודע לשימוש בו עושה החייב ברכב וסבור כי אינו נדרש לשאת בהוצאות”, נכתב בהחלטה.
רצתה בית על אדמת הוריה - הסכסוך המשפחתי הגיע לעליון
לאורך שנים ארוכות חיה הבת בקרוואן שממוקם בחלקה של הוריה, והחלום לבנות בית קבע נהפך למוקד מחלוקת קשה. ההורים הסכימו להעביר לה מחצית מהזכויות, התחרטו על כך בעקבות סכסוך משפחתי - והיא פנתה לבית המשפט. המחוזי קיבל את תביעתה וקבע כי לא זנחה את המתנה שקיבלה,
והעליון סירב להתערב כשהבהיר: “לא נגרם עיוות דין”
כשהבת הצעירה במשפחה החליטה להקים לעצמה חיים עצמאיים על הקרקע של הוריה, הכל נראה פשוט וברור. במשך שנים היא התגוררה בקרוואן שהוצב במגרש המשפחתי, אדמת מושב ותיקה שבה גידלו ההורים את ילדיהם ושאותה החזיקו כברי־רשות. הקרוואן, שהתחיל כפתרון זמני, היה בעיניה שלב ראשון בדרך לבניית בית קבע על האדמה של הוריה. לפני יותר משני עשורים, ההורים אף הסכימו להעביר לה מחצית מן הזכויות באמצעות עסקת מתנה, והחתימות הושלמו בתצהירים מסודרים ובליווי ייפויי כוח בלתי חוזרים. הנחת העבודה של הבת היתה שהמתנה הושלמה ושמעמדה על הקרקע מובטח. אלא ששנים לאחר מכן קרסו היחסים, והורה שהבטיח - חזר בו.
האירועים הממושכים שהתפרשו על פני עשרות שנים והתגלגלו בין בתי משפט שונים, מתוארים בפרטי פרטים בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, שקיבל את ערעורה של הבת וקבע כי ההורים לא ביטלו כדין את המתנה, וכי אין לראות בהתנהלותה של הבת משום ויתור או “זניחת מתנה”. ההורים, שלא השלימו עם התוצאה, פנו לערכאה העליונה, אך שם נאמר להם בצורה ברורה כי ההתערבות בפסק הדין אינה מוצדקת. בית המשפט העליון קבע: “לא נגרם עיוות דין”.
הסיפור החל לפני שנים רבות, כשמערכת היחסים בין ההורים לבת היתה טובה עד כדי כך שהם חתמו על תצהירי מתנה ברורים, שלפיהם יעבירו לה את הזכויות במקרקעין. לצד תצהירי המתנה נחתמו גם ייפויי כוח בלתי חוזרים, המוסמכים להעביר את הזכויות “באופן ובתנאים כפי שימצא הנאמן לנכון, בבת אחת או מדי פעם בפעם”, כפי שנכתב במסמכים עצמם. פסק הדין מציין כי מס הרכישה שולם במלואו על ידי הבת, וכי במועד חתימת התצהירים לא היה כל סימן לכך שההורים מתכוונים בעתיד לשנות את דעתם.
ההורים החלו לפעול לביטול ההסכמות
אלא שהזמן עשה את שלו, ועל רקע מתחים משפחתיים שהעמיקו והלכו, נוצר קרע בין הצדדים. ההורים, שחתמו בשעתם על תצהירי המתנה, החלו לפעול לביטול ההסכמות. הם פנו לבית המשפט בבקשות שונות בטענה שהבת התנהגה כלפיהם באופן המצדיק את ביטול המתנה, ואף הסמיכו בן אחר במשפחה לסייע להם בניהול המשק ולהסדיר חובות שונים. ואולם ההליכים האלה, כפי שקבע המחוזי, “לא התבררו לגופם” והסתיימו ללא הכרעה. הבת מצדה, התמידה בעמדתה כי מעולם לא ויתרה על הזכויות שהוענקו לה, וכי היא רואה את עצמה כיורשת טבעית של המשק שאותו עזרה לנהל במשך שנים. לטענתה, ההורים לא נקטו כל צעד משפטי אפקטיבי לביטול המתנה, ובמצב הזה - ההתחייבות עומדת בעינה.
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- רוצים קרקע בחינם לבניית בית? הנה התנאים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית המשפט לענייני משפחה, שדן בעניין תחילה, קבע כי הבת אמנם קיבלה התחייבות למתנה, אך נוכח התנהלותה, הוא ראה בכך “זניחת מתנה”. בית המשפט המחוזי הפך את התוצאה וקבע כי לא הוכחה כל זניחה מצד הבת, וכי קביעת הערכאה הראשונה היתה שגויה. מן הראוי, קבעו שופטי המחוזי, להקפיד במיוחד לפני שמסיקים כי אדם ויתר על זכות קניינית מהותית שקיבל. “על מנת ללמוד על ויתורו של אדם על מתנה הניתנת לו, במיוחד כאשר מדובר במתנה בעלת ערך רב, ראוי כי הנסיבות תלמדנה באופן ברור וחד משמעי… וכל ספק יעמוד לחובת הטוען לויתור", נכתב בפסק הדין שפורסם.
