אחת מול 98% מבעלי הדירות: מה המחיר של תקיעת פרויקט תמ"א 38?
דיירים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית נהפכו לדבר נפוץ. אבל מה קורה כשמדובר בדייר אחד, עקשן וסרבן, שעומד מול כל שאר הדיירים, שכבר חתמו על ההסכם? כאן כבר כדאי לחשוב היטב לפני שמביעים התנגדות, שכן הסיכוי לזכות לא גבוה במיוחד. זה מה שקרה במקרה שלפנינו.
פסק הדין של בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב נוגע לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך.
כל בעל נכס יקבל דירה בשטח 105 מ"ר ועוד מרפסת בשטח 12 מ"ר צילום: תמר מצפי
הפרויקט, שממוקם ברחוב אחימאיר בתל אביב, מיועד לשפר את העמידות של הבניין ולחדש את הדירות במסגרת תוכנית הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). כל אחד מבעלי הדירות אמור לקבל דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, בתוספת מרפסת של 12 מ"ר ושתי חניות לא עוקבות. בנוסף, במסגרת הפרויקט מובטח לבעלי הדירות מפרט טכני גבוה הכולל חלונות אלומיניום, ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר והחזר הוצאות שכר דירה זמני לאורך כל תקופת הבנייה. הבניין החדש יחולק לשני מבנים – צפוני ודרומי – עם שמירה על מיקום כללי של הדירות בהשוואה לכיווני אוויר של הדירות הקיימות.
הנתבעת טענה שחלק מהדיירים קיבלו "תנאים מועדפים"
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי.
בנוסף, הנתבעת ביקשה לבצע שמאות נפרדת לכל הדירות, כדי לבצע הערכה של התמורה באופן שקוף. לדבריה, יש לבצע "הערכת שווי כוללת, ולא רק לדירות מסוג מסוים". היא גם העלתה טענות לגבי המיקום המיועד לדירה שהוצעה לה בבניין הצפוני, במקום בקומה העשירית כפי שדרשה.
בית המשפט, בראשות השופטת דגנית קציר-ברין, בחן את הטענות של הנתבעת אל מול המסמכים והתמורות שהוצעו לדיירים. בפסק הדין שפורסם צוין כי הדרישה לשמאות נפרדת לדירות "מהווה דרישה בלתי סבירה במכוון", שמטרתה לעכב את הפרויקט ולהעמיס על היזם ועל בעלי הדירות עיכובים מיותרים. השופטת ציינה כי, "דרישת הנתבעת לשמאות מלאה של כל הדירות היא מסרבלת ומיועדת למשוך זמן".
- הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה...
השופטת קציר-ברין הדגישה כי, "98% מבעלי הדירות הסכימו על ההסכם והביעו בו אמון", וכי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לדאוג לשוויון מהותי בין הדירות ולא לשוויון כמותי בלבד. לדבריה, השוויון בפרויקטים כאלה הוא "שוויון מהותי ולא כלכלי בלבד", בהתחשב בצרכים ובמאפיינים של כל דירה.
"התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא עדיפות לאף דייר"
בית המשפט דחה את הטענות של הנתבעת על כך שהיזם נהג בהעדפה כלפי חלק מהדיירים, וקבע כי "התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא כל עדיפות לאף דייר", כשנציגות הדיירים פעלה בתיאום מלא עם כל בעלי הדירות. בית המשפט התייחס גם לכך שהסירוב המתמשך של הנתבעת גרם לעיכובים כלכליים ולחוסר ודאות בקרב יתר הדיירים.
לסיכום, בית המשפט הורה לנתבעת לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט. בנוסף נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל, לאחר שהשופטת קציר-ברין סברה כי מדובר בסכום סביר ומידתי להיקף ההליך.
- 1.כאשר יש רוב בדרכ השופטים ילכו עם הרוב ואין סיכוי למי שמרגיש נפגע בצדק או לא בצדק הוא מסומן כסרבן ולא (ל"ת)אנונימי 02/04/2025 10:47הגב לתגובה זו
הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
עסקת מכר לבית פרטי במיתר נהפכה למאבק משפטי ממושך, כשמוכרת דרשה מאות אלפי שקלים בטענה להפרת הסכם. היא צדקה, אבל...
הסיפור הבא התחיל, כמו לא מעט עסקות נדל"ן בישראל, ברצון למכור בית ולהמשיך הלאה. בית מגורים במיתר, עסקה שנחתמה בינואר 2022, סכום של יותר מ-3 מיליון שקל, לוח תשלומים מדורג, והתחייבות ברורה מצד המוכרים להעביר נכס נקי מעיקולים. אלא שמאחורי החתימות והסעיפים המשפטיים הסתתרה מציאות מורכבת יותר: חובות עבר, הליכי הוצאה לפועל, ועיקולים שהוטלו בזה אחר זה. כשהקונים עצרו את התשלומים, והמוכרת פנתה לבית המשפט בדרישה לפיצויים מוסכמים ולדמי שכירות, נדרש השופט יניב בוקר, סגן נשיא בית משפט השלום בבאר שבע, להכריע מי באמת הפר את ההסכם, ומתי.
בפסק דין מפורט, שניתן באחרונה, קבע בית המשפט כי המוכרת היא זו שהפרה את ההסכם באופן יסודי, כבר בשלב מוקדם, כשלא הסירה עיקול שהוטל על הנכס במועד שנקבע בהסכם. בעקבות כך, נקבע כי הקונים היו רשאים לעצור את התשלומים, ולא ניתן לחייבם בפיצויים או בדמי שכירות. התביעה נדחתה, וגם התביעה שכנגד של הקונים נדחתה, אך המוכרת חויבה לשלם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים.
העובדות עצמן לא היו שנויות במחלוקת. הצדדים חתמו ב-11 בינואר 2022 על הסכם מכר למכירת בית המגורים במיתר. המוכרים היו בני זוג לשעבר, והקונים - זוג שרכש את הבית במחיר שנקבע על 3.075 מיליון שקל. ההסכם כלל חמש פעימות תשלום, חלקן ישירות לבנקים ולנושים, וחלקן למוכרים עצמם. כבר במעמד החתימה היה ידוע על עיקול אחד, בסכום של כ-484 אלף שקל, והקונים שילמו אותו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, כפי שנקבע בהסכם.
אלא שלאחר מכן, כך עלה מהראיות, הוטלו עיקולים נוספים על הנכס, בגין חובות של אחד המוכרים. כאן החל הסכסוך. המוכרת טענה כי הקונים חדלו לשלם את התמורה במשך כשנה, אף שתפסו בעלות על הבית והתגוררו בו, ולפיכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית. היא דרשה פיצויים מוסכמים בסכום של יותר מ-300 אלף שקל, וכן דמי שכירות עבור תקופת המגורים בנכס.
- רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
- קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכניסה לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער נזקים
מנגד, הקונים טענו כי עצרו את התשלומים כדין, משום שהמוכרים הפרו את התחייבותם החוזית להסיר עיקולים בתוך פרק זמן קבוע. לדבריהם, ההסכם קבע במפורש כי אם יוטל עיקול על זכויות המוכרים בדירה, “הקונה יהא פטור מהמשך התשלומים על פי הסכם זה עד להסרתם”. עוד הם טענו כי כניסתם לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער את נזקיהם, לאחר שהמוכרים לא עמדו בהתחייבויותיהם.
עקב מסרון בעייתי - לא תיחשב ידועה בציבור ולא תירש את בן זוגה
בית המשפט לענייני משפחה בקריות דחה את בקשתה של אשה להכיר בה כיורשת של מחצית מעיזבון המנוח שעמו היא חייתה, כל לדבריה, במשך יותר משני עשורים. השופטת גילה ספרא־ברנע קבעה כי התובעת לא הוכיחה כנדרש שניהלה עם המנוח משק בית משותף, ואף ציינה כי נוסח הודעתה
לשכניו במהלך השבעה - "לכל מאן דבעי: תנחמו אותי" - מעיד על תכנון משפטי מוקדם
הדרמה המשפטית שהתגלגלה באולם בית המשפט לענייני משפחה בקריות נולדה מתוך סיפור חיים שנראה במבט ראשון כקשר ארוך ואמיץ בין גבר ואשה שחיו ביחד במשך עשרות שנים. אלא שבמותו של האיש, והמאבק על הירושה שהותיר אחריו, התפוגגה התמונה האידילית, ובמקומה נחשף סיפור אחר לגמרי - כזה שמעלה שאלות קשות על מהותה של זוגיות ללא נישואים ועל הגבול הדק שבין חיבה, נוחות והרגל, לבין שותפות אמיתית של חיים ומשק בית.
האשה, גרושה ואם לבת, טענה כי חייתה עם המנוח מ-1999 ועד למותו באוגוסט 2022. לדבריה, הם ניהלו יחד חיי משפחה מלאים - גרו באותה הדירה, גידלו יחד את ילדיהם, יצאו לחופשות בארץ ובחו"ל, ושיתפו פעולה בכל ענייני היום־יום. מנגד, שני בניו של המנוח, שהתנגדו בתוקף לבקשתה, טענו כי מדובר בתמונה שקרית. לדבריהם, מערכת היחסים לא היתה שותפות של חיים אלא קשר חלקי ולא מחייב, וכי אמם של הנתבעים היא זו שנשארה קרובה למנוח ושהתה לצדו גם בתקופות שבהן התובעת טענה כי גרה עמו.
המאבק המשפטי התפתח כששלושה ימים בלבד לאחר פטירתו של המנוח, הגישה האשה בקשה לצו ירושה, ובה ביקשה להכיר בה כבת זוגו הידועה בציבור - ולפיכך כזכאית למחצית מעיזבונו. השופטת גילה ספרא־ברנע מתארת כי כבר אז עוררה התנהלותה תמיהה: הבקשה הוגשה בזריזות יוצאת דופן, מבלי שצורפו אליה ילדיו של המנוח או שנשלח אליהם העתק, והם גילו עליה רק בחלוף כחודש.
אספה מסמכים וחפצים במהלך השבעה
לדברי הבנים, התובעת לא רק פעלה משפטית בזמן השבעה, אלא אף הגיעה לבית המנוח ביום הראשון והשני לאחר מותו, אספה מסמכים וחפצים, ובתה צילמה אותם. בעקבות כך, פרצה מריבה חריפה בין הצדדים, שבסיומה עזבו האשה ובתה את הבית ולא שבו לשבת שם את יתר ימי האבל.
- הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה בסוף?
- הבת הממשיכה ניצחה - אבל האחות תישאר בבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית המשפט שמע שורה ארוכה של עדים: עשרות תצהירים, עדויות שכנים, מכרים ובני משפחה. השופטת קבעה כי אף שהתובעת הצליחה להראות שהיתה בקשר משפחתי קרוב עם המנוח ואף התקיימו ביניהם חיי זוגיות כלשהם, היא לא הצליחה להוכיח את המרכיב המכריע הנדרש בחוק הירושה - ניהול משק בית משותף. בהתאם לסעיף 55 לחוק הירושה, "איש ואשה החיים חיי משפחה במשק בית משותף אך אינם נשואים זה לזה", עשויים להיחשב כמי שהמוריש "ציווה להם" חלק בעיזבונו, כאילו היו נשואים. הפסיקה קבעה לאורך השנים כי התנאים לסטטוס הזה הם מצטברים. יש להראות חיי משפחה ומשק בית משותף. בעוד חיבה, אינטימיות ואהבה עשויים להעיד על חיי משפחה, הרי שניהול משק בית משותף נבחן לפי סממנים כלכליים ושיתופיים - חשבון בנק משותף, רכוש משותף, נשיאה בהוצאות וכדומה.
