פינוי בינוי נדלן התחדשות עירונית
צילום: תמר מצפי

אחת מול 98% מבעלי הדירות: מה המחיר של תקיעת פרויקט תמ"א 38?

גם כשנדמה שאין לה סיכוי, בעלת דירה בתל אביב התעקשה והעלתה דרישות שיביאו לעיכוב תוכנית של הריסה ובנייה מחדש של הבניין. לטענתה היה 
עוזי גרסטמן | (1)

דיירים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית נהפכו לדבר נפוץ. אבל מה קורה כשמדובר בדייר אחד, עקשן וסרבן, שעומד מול כל שאר הדיירים, שכבר חתמו על ההסכם? כאן כבר כדאי לחשוב היטב לפני שמביעים התנגדות, שכן הסיכוי לזכות לא גבוה במיוחד. זה מה שקרה במקרה שלפנינו.

פסק הדין של בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב נוגע לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך.

כל בעל נכס יקבל דירה בשטח 105 מ"ר ועוד מרפסת בשטח 12 מ"ר צילום: תמר מצפי

הפרויקט, שממוקם ברחוב אחימאיר בתל אביב, מיועד לשפר את העמידות של הבניין ולחדש את הדירות במסגרת תוכנית הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). כל אחד מבעלי הדירות אמור לקבל דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, בתוספת מרפסת של 12 מ"ר ושתי חניות לא עוקבות. בנוסף, במסגרת הפרויקט מובטח לבעלי הדירות מפרט טכני גבוה הכולל חלונות אלומיניום, ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר והחזר הוצאות שכר דירה זמני לאורך כל תקופת הבנייה. הבניין החדש יחולק לשני מבנים – צפוני ודרומי – עם שמירה על מיקום כללי של הדירות בהשוואה לכיווני אוויר של הדירות הקיימות​.

הנתבעת טענה שחלק מהדיירים קיבלו "תנאים מועדפים"

הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי​.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

בנוסף, הנתבעת ביקשה לבצע שמאות נפרדת לכל הדירות, כדי לבצע הערכה של התמורה באופן שקוף. לדבריה, יש לבצע "הערכת שווי כוללת, ולא רק לדירות מסוג מסוים". היא גם העלתה טענות לגבי המיקום המיועד לדירה שהוצעה לה בבניין הצפוני, במקום בקומה העשירית כפי שדרשה.

בית המשפט, בראשות השופטת דגנית קציר-ברין, בחן את הטענות של הנתבעת אל מול המסמכים והתמורות שהוצעו לדיירים. בפסק הדין שפורסם צוין כי הדרישה לשמאות נפרדת לדירות "מהווה דרישה בלתי סבירה במכוון", שמטרתה לעכב את הפרויקט ולהעמיס על היזם ועל בעלי הדירות עיכובים מיותרים. השופטת ציינה כי, "דרישת הנתבעת לשמאות מלאה של כל הדירות היא מסרבלת ומיועדת למשוך זמן".

קיראו עוד ב"משפט"

השופטת קציר-ברין הדגישה כי, "98% מבעלי הדירות הסכימו על ההסכם והביעו בו אמון", וכי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לדאוג לשוויון מהותי בין הדירות ולא לשוויון כמותי בלבד. לדבריה, השוויון בפרויקטים כאלה הוא "שוויון מהותי ולא כלכלי בלבד", בהתחשב בצרכים ובמאפיינים של כל דירה​.

"התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא עדיפות לאף דייר"

בית המשפט דחה את הטענות של הנתבעת על כך שהיזם נהג בהעדפה כלפי חלק מהדיירים, וקבע כי "התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא כל עדיפות לאף דייר", כשנציגות הדיירים פעלה בתיאום מלא עם כל בעלי הדירות. בית המשפט התייחס גם לכך שהסירוב המתמשך של הנתבעת גרם לעיכובים כלכליים ולחוסר ודאות בקרב יתר הדיירים.

לסיכום, בית המשפט הורה לנתבעת לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט. בנוסף נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל, לאחר שהשופטת קציר-ברין סברה כי מדובר בסכום סביר ומידתי להיקף ההליך.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    כאשר יש רוב בדרכ השופטים ילכו עם הרוב ואין סיכוי למי שמרגיש נפגע בצדק או לא בצדק הוא מסומן כסרבן ולא (ל"ת)
    אנונימי 02/04/2025 10:47
    הגב לתגובה זו
פסיקת בית משפט גזר דין פטיש שופט פרקליטות
צילום: Istock

ההקלטות הכריעו: איש עסקים ישלם 5.5 מיליון ש' למנהל לשעבר

בית המשפט חייב איש עסקים ותיק לשלם פיצוי בסכום עתק למנהל הפרויקטים הבכיר שלו לשעבר, לאחר שזה הציג הקלטות סתר שבהן התחייב לו המעסיק לתגמולים כספיים נדיבים. בפסק הדין נקבע כי ההתחייבויות מחייבות גם בהיעדר הסכם כתוב, וכי התנהלות המעסיק היתה בחוסר תום לב. השופט ביקר את ניסיונות ההתחמקות מהתשלום וקבע כי מדובר בהפרה ברורה של חובת תום הלב החוזית

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה דיני חוזים

פסק הדין בתיק הזה יעניין כנראה רבים בענף הנדל"ן המקומי. מנהל לשעבר, שבמשך שנים הוביל פרויקטים מורכבים ועתירי תקציב עבור החברה, ישב דרוך והמתין לשמוע אם מאבקו הממושך יישא פרי. מולו, איש העסקים הנתבע, דמות מוכרת בענף, נראה מתוח, מודע לכך שההכרעה במקרה הזה עשויה להיות יקרה במיוחד. השופט הקריא את ההחלטה לאט ובקול שקול - ובסיומה היה ברור: בית המשפט מקבל את גרסת התובע במלואה ומחייב את הנתבע לשלם לו 5.5 מיליון שקל.

הסיפור החל לפני כמה שנים, כשהמנהל הבכיר עזב את החברה בטונים צורמים וטען כי הובטחו לו בונוסים ותשלומים שונים שלא שולמו. לטענתו, במהלך פגישות עבודה סגורות נתן לו המעסיק הבטחות מפורשות לחלוק ברווחי פרויקטים מסוימים, ואף נקב בסכומים ובאחוזי חלוקה מדויקים. אלא שכשהוא ביקש לממש את ההתחייבויות, טען המעסיק כי, "מדובר בשיחות בעלמא" וכי לא נחתם כל הסכם מחייב. המנהל לשעבר לא ויתר, ובמהלך ההליך המשפטי הציג הקלטות סתר שתיעדו את השיחות האלה. ההקלטות, שהושמעו בבית המשפט, שימשו ראיה מרכזית וחיזקו את גרסתו.

בית המשפט בחן לעומק את טענות שני הצדדים, תוך שהוא נדרש לשאלת תחולתה של דרישת הכתב בדיני החוזים. השופט הזכיר בפסק הדין שפורסם כי, "דרישת הכתב נועדה למנוע סכסוכים ולהבהיר את מסגרת ההתחייבויות, אך אין לעשות בה שימוש כאמתלה להתנערות מהבטחות שניתנו והסתמכו עליהן בפועל". הוא הפנה לפסיקת בית המשפט העליון ולהלכת קלמר, שלפיה במקרים מסוימים ניתן להכיר בקיומו של חוזה מחייב גם ללא מסמך חתום, אם הוכחה כוונת הצדדים והסתמכותם על ההסכם בפועל. בנסיבות המקרה הנוכחי קבע השופט בהכרעתו כי, "מהעדויות ומההקלטות עולה בבירור כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, על אף שלא נחתם מסמך כתוב".

חובה לקיים התחייבות כספית שניתנה בהסתמך על יחסי אמון

עוד הדגיש בית המשפט את חשיבות עקרון תום הלב בקיום התחייבויות חוזיות. בפסק הדין צוין כי "תום הלב אינו מונח הצהרתי בלבד, אלא נורמה מחייבת החלה על כל שלבי ההתקשרות החוזית", וכי במקרה הנ"ל, "הנתבע פעל בחוסר תום לב משווע, כאשר התנער מהתחייבויותיו לאחר שהתובע כבר ביצע את חלקו בעסקאות". השופט ציטט הלכות קודמות שלפיהן יש חובה לקיים התחייבות כספית שניתנה בהסתמך על יחסי אמון, בייחוד כשמדובר ביחסי עבודה ממושכים, והדבר עשוי להצדיק התערבות שיפוטית רחבה ואף מתן סעד אכיפה חרף היעדר הסכם כתוב.

אחד הממצאים שהכריעו את הכף היה תוכן ההקלטות עצמן. שבהן נשמע איש העסקים אומר לתובע כי הוא "סומך עליו שימשיך להוביל את הפרויקט עד הסוף", ומבטיח לו "חלק של 10% מהרווחים נטו". הקלטה נוספת תיעדה שיחה שבה הנתבע ביקש מהתובע "לא לדאוג", והבטיח לו כי "הכסף שלך מובטח, אין צורך שנחתום עכשיו, נסדיר את זה בסוף". בית המשפט ראה בדברים אלה ראיה ברורה לכוונה ליצור התחייבות חוזית מחייבת, וקבע בהכרעת הדין כי "אין מדובר בהבטחות כלליות אלא בהתחייבויות קונקרטיות הניתנות לאכיפה".