אחת מול 98% מבעלי הדירות: מה המחיר של תקיעת פרויקט תמ"א 38?
דיירים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית נהפכו לדבר נפוץ. אבל מה קורה כשמדובר בדייר אחד, עקשן וסרבן, שעומד מול כל שאר הדיירים, שכבר חתמו על ההסכם? כאן כבר כדאי לחשוב היטב לפני שמביעים התנגדות, שכן הסיכוי לזכות לא גבוה במיוחד. זה מה שקרה במקרה שלפנינו.
פסק הדין של בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב נוגע לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך.
כל בעל נכס יקבל דירה בשטח 105 מ"ר ועוד מרפסת בשטח 12 מ"ר צילום: תמר מצפי
הפרויקט, שממוקם ברחוב אחימאיר בתל אביב, מיועד לשפר את העמידות של הבניין ולחדש את הדירות במסגרת תוכנית הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). כל אחד מבעלי הדירות אמור לקבל דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, בתוספת מרפסת של 12 מ"ר ושתי חניות לא עוקבות. בנוסף, במסגרת הפרויקט מובטח לבעלי הדירות מפרט טכני גבוה הכולל חלונות אלומיניום, ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר והחזר הוצאות שכר דירה זמני לאורך כל תקופת הבנייה. הבניין החדש יחולק לשני מבנים – צפוני ודרומי – עם שמירה על מיקום כללי של הדירות בהשוואה לכיווני אוויר של הדירות הקיימות.
הנתבעת טענה שחלק מהדיירים קיבלו "תנאים מועדפים"
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי.
בנוסף, הנתבעת ביקשה לבצע שמאות נפרדת לכל הדירות, כדי לבצע הערכה של התמורה באופן שקוף. לדבריה, יש לבצע "הערכת שווי כוללת, ולא רק לדירות מסוג מסוים". היא גם העלתה טענות לגבי המיקום המיועד לדירה שהוצעה לה בבניין הצפוני, במקום בקומה העשירית כפי שדרשה.
בית המשפט, בראשות השופטת דגנית קציר-ברין, בחן את הטענות של הנתבעת אל מול המסמכים והתמורות שהוצעו לדיירים. בפסק הדין שפורסם צוין כי הדרישה לשמאות נפרדת לדירות "מהווה דרישה בלתי סבירה במכוון", שמטרתה לעכב את הפרויקט ולהעמיס על היזם ועל בעלי הדירות עיכובים מיותרים. השופטת ציינה כי, "דרישת הנתבעת לשמאות מלאה של כל הדירות היא מסרבלת ומיועדת למשוך זמן".
- כך נדחתה תביעה על דירה, כספים והוצאות קבורה
- יקבל 1.5 מיליון שקל גם בלי פגיעה מוכחת בהכנסה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- צוואת הסבתא בת ה-97 נפסלה - וזו הסיבה לכך
השופטת קציר-ברין הדגישה כי, "98% מבעלי הדירות הסכימו על ההסכם והביעו בו אמון", וכי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לדאוג לשוויון מהותי בין הדירות ולא לשוויון כמותי בלבד. לדבריה, השוויון בפרויקטים כאלה הוא "שוויון מהותי ולא כלכלי בלבד", בהתחשב בצרכים ובמאפיינים של כל דירה.
"התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא עדיפות לאף דייר"
בית המשפט דחה את הטענות של הנתבעת על כך שהיזם נהג בהעדפה כלפי חלק מהדיירים, וקבע כי "התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא כל עדיפות לאף דייר", כשנציגות הדיירים פעלה בתיאום מלא עם כל בעלי הדירות. בית המשפט התייחס גם לכך שהסירוב המתמשך של הנתבעת גרם לעיכובים כלכליים ולחוסר ודאות בקרב יתר הדיירים.
לסיכום, בית המשפט הורה לנתבעת לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט. בנוסף נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל, לאחר שהשופטת קציר-ברין סברה כי מדובר בסכום סביר ומידתי להיקף ההליך.
- 1.כאשר יש רוב בדרכ השופטים ילכו עם הרוב ואין סיכוי למי שמרגיש נפגע בצדק או לא בצדק הוא מסומן כסרבן ולא (ל"ת)אנונימי 02/04/2025 10:47הגב לתגובה זו
יקבל פיצוי של 1.5 מיליון שקל גם בלי פגיעה מוכחת בהכנסה
בית משפט השלום בהרצליה פסק פיצוי חריג בהיקפו לצעיר שנפגע בתאונת דרכים, אף שחזר מיד לעבודה והצטיין בלימודי התואר השני שלו. השופטת קבעה כי למרות ההצלחה המקצועית והאקדמית, מצבור הנכויות והפגיעה הרפואית עלולים להשפיע בעתיד על כושר ההשתכרות שלו, ויש לפצות
כבר היום
בערב קיץ של אוגוסט 2022, תאונת דרכים אחת קטעה באחת מסלול חיים שנראה אז ברור למדי. צעיר בן 24, סטודנט למשפטים שעבד במקביל במשרד עורכי דין, מצא את עצמו מתמודד עם כאבים, סחרחורות, צפצופים באוזניים וקשיים נפשיים שילוו אותו גם שנים אחרי. כלפי חוץ, דבר כמעט לא השתנה. הוא חזר מיד לעבודה, המשיך בלימודים, סיים תואר ראשון, החל תואר שני ואף הצטיין בו. אבל מתחת לפני השטח, כך קבע בית המשפט, נוצרה פגיעה מורכבת, מצטברת, כזו שעלולה לכרסם בכושר עבודתו בעתיד, גם אם בהווה היא כמעט ואינה ניכרת.
בפסק דין מפורט שניתן בדצמבר 2025 בבית משפט השלום בהרצליה, פסקה השופטת הבכירה לימור רייך פיצוי כולל של כ-1.43 מיליון שקל לטובת התובע, בתביעה לפי חוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים נגד כלל חברה לביטוח. הסכום הגבוה נפסק אף שהנתבעת לא חלקה על כך שהתובע לא הפסיד שכר בעבר, ואף המשיך להתקדם במסלולו המקצועי והאקדמי. לב המחלוקת, כפי שהגדירה השופטת, היה סביב שאלת הנזק, ובעיקר שאלת הפער בין הנכות הרפואית לבין הנכות התפקודית.
על פי פסק הדין, האחריות לתאונה לא היתה שנויה במחלוקת. המחלוקת נסובה כולה סביב היקף הפיצוי. לצורך כך מונו ארבעה מומחים רפואיים מטעם בית המשפט: בתחום האורתופדיה, הראומטולוגיה, הפסיכיאטריה ואף בתחום אף אוזן גרון. חוות הדעת לא נסתרו, והמומחים אף לא נחקרו עליהן. בסופו של דבר נקבע כי לתובע נותרה נכות רפואית צמיתה משוקללת בשיעור של 33.45%.
הנכות הזו לא היתה נקודתית או ממוקדת בפגיעה אחת בלבד. בתחום האורתופדי נקבעה לתובע נכות קלה בגין הגבלות בתנועות עמוד השדרה הצווארי והמותני. בתחום הראומטולוגי אובחנה תסמונת פיברומיאלגיה, עם נכות לצמיתות בשיעור של 5%, תוך ציון כי קיים סיכוי לשיפור מסוים בעתיד אך לא להחלמה מלאה. בתחום הפסיכיאטרי נקבע כי התובע פיתח הפרעת הסתגלות עם תסמינים חרדתיים, דיכאוניים ואלמנטים פוסט־טראומטיים, אם כי הנכות הזו הופחתה בשל חפיפה עם מצבו הקודם והפיברומיאלגיה. בתחום אף־אוזן־גרון נקבעה נכות משמעותית יחסית בגלל טנטון קבוע וסחרחורות.
- נפגע בתאונה וקיבל מימון לחדר פרטי במוסד סיעודי - לכל חייו
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתבעת ביקשה להמעיט במשמעות הכלכלית
אלא שהנתבעת ביקשה להמעיט במשמעות הכלכלית של כל אלה. לטענתה, גם אם קיימת נכות רפואית לא מבוטלת, בפועל אין לה כמעט השפעה תפקודית. התובע, כך נטען, עובד במשרה מלאה, השלים התמחות, לומד לתואר שני ואף עושה זאת בהצטיינות. מכאן, לטענת חברת הביטוח, הנכות התפקודית נמוכה בהרבה, ולכל היותר עומדת על 10%. השופטת רייך דחתה את הטענה הזו, אך גם לא אימצה באופן מלא את עמדת התובע. בפסק הדין הודגש כי אין עדות לכך שהנכות הרפואית זהה לנכות התפקודית. “הנכות התפקודית נקבעת בידי בית המשפט על יסוד מכלול הראיות והנסיבות שלפניו”, נכתב בפסק הדין שפורסם, תוך הפניה לפסיקה הקיימת. עם זאת, נקבע כי אין להתעלם מהשפעתן המצטברת של הנכויות, גם אם בשלב זה אין להן ביטוי ישיר בשכר או בהיקף העבודה.
המנכ"ל ערך את תלוש השכר שלו - וישיב 52 מיליון שקל
דרור יפת שימש מנכ"ל אורג'ניקס ב-2014-2000, ולדברי עדים רבים היה כוח כמעט בלתי מוגבל. תלושי השכר שלו ושל יו"ר הדירקטוריון, עמנואל הרט, נותרו תחת עריכתו הבלעדית, בניגוד לנוהל. לפי חוות דעת של דלויט, יפת ניצל את שליטתו המוחלטת במערכת השכר ליצירת פערים
משמעותיים בין השכר שקיבל בפועל לבין זה שאושר לו
במשך שנים רבות נראה היה שדרור יפת, מנכ"ל ודירקטור באורג'ניקס Oragenics 6.41% , מחזיק בידיו את המושכות שמובילות את החברה הישראלית הקטנה לעבר הצלחה בינלאומית. מה שהחל בתחילת שנות האלפיים כמפעל על סף קריסה, נהפך תחת ניהולו של יפת לעסק משגשג במכשור רפואי - כזה שמעורר עניין אפילו אצל חברת הענק האמריקאית Alere, שרכשה אותו לבסוף. ואולם מאחורי הדלתות הסגורות, ובייחוד מאחורי קוד הגישה האישי שלו למערכת השכר, התחוללה על פי בית המשפט תוכנית מתוחכמת - כזו שכללה ניפוח שיטתי של שכר, פדיונות פיקטיביים של חופשות, הפרשות עודפות לקופות גמל, והצגת דיווחים כוזבים לחברה האם האמריקאית.
לפני כמה ימים, לאחר משפט שנמשך כמה שנים, חייב השופט צבי ויצמן מבית המשפט המחוזי לוד-מרכז את יפת להשיב לאורג'ניקס סכום עתק של 52,311,477 שקל. פסק הדין שופך אור מדויק ומטריד על "השיטה", כפי שהיא מכונה בו: "יפת פעל בהסתר ובתחכום לצורך יצירת מניפולציות בתלושי שכרו... באופן שהוא בלבד נחשף לפרטיהם המדויקים... מבלי שנדרש להסביר ולנמק את פעולותיו לאיש".
יפת שימש מנכ"ל החברה ב-2014-2000, ובתפקידו הבכיר היה לו, לדברי עדים רבים, כוח כמעט בלתי מוגבל. "הסמכויות של דרור בחברה היו בלתי מוגבלות. הוא פעל כאילו החברה היא שלו", העיד שלמה אליהו, חשב השכר של החברה. על פי ממצאי בית המשפט, יפת לא רק שלט בניהול החברה - הוא שלט גם בעריכת תלושי שכרו. בעוד חשב השכר טיפל במשכורות כלל העובדים, תלושי השכר של יפת ושל יו"ר הדירקטוריון, עמנואל הרט, נותרו תחת עריכתו הבלעדית של יפת. "הוא ערך את תלושי השכר של עצמו ושל הרט, תוך שימוש בשם המשתמש והסיסמה של חשב השכר - בניגוד לנוהל", נכתב בפסק הדין שפורסם. כך הצליח יפת להוסיף לעצמו לאורך השנים רכיבי שכר לא מאושרים, כמו מאות אלפי שקלים בפדיונות חופשה שכביכול נצברו, סכומי גילום מס, הוצאות רכב מופרכות ועוד.
לפי חוות דעת של פירמת רואי החשבון דלויט, שצורפה לתביעה, יפת ניצל את שליטתו המוחלטת במערכת השכר ליצירת פערים משמעותיים בין השכר שקיבל בפועל לבין זה שאושר לו. כך לדוגמה, נמצא כי במאי 2013 קיבל יפת שכר כולל של 1,588,074 שקל, בעוד ששכר הבסיס שלו באותו החודש הגיע ל-116,474 שקל בלבד. עוד נמצא כי שכרו פוצל בין שבע מחלקות שונות בחברה - מהלך שהקשה על גורמים חשבונאיים לזהות חריגות. לדברי השופט בהכרעת הדין, "החלוקה בין מחלקות והכפילויות בהפרשות פנסיה סייעו לעמעום הסכומים שנטל, ופגעו באפשרות לבקר את שכרו הכולל".
- גלובל אפ ובעל מניות בה יפצו בריטית ב-1.2 מיליון דולר
- היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחת השיטות המתוחכמות ביותר שנחשפו בפסק הדין עסקה בדיווח הכוזב לחברת האם האמריקאית, Alere. בעוד שבתוך אורג'ניקס נהנה יפת מהפרשות ענק, בונוסים ותגמולים נוספים, הדיווחים לחו"ל הוגבלו לשכר הבסיס בלבד. כפי שהעיד נשיא אלייר לשעבר, "לא בחנו את רכיבי השכר הנלווים - רק את שכר הבסיס... חשבנו שהם אינם משמעותיים". כך, במשך שנים, נהנתה הנהלת החברה מתמונה מטעה בכל הנוגע לשכרו של יפת - שגרמה לכך שחריגותיו לא התגלו בזמן אמת.
