אחת מול 98% מבעלי הדירות: מה המחיר של תקיעת פרויקט תמ"א 38?
דיירים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית נהפכו לדבר נפוץ. אבל מה קורה כשמדובר בדייר אחד, עקשן וסרבן, שעומד מול כל שאר הדיירים, שכבר חתמו על ההסכם? כאן כבר כדאי לחשוב היטב לפני שמביעים התנגדות, שכן הסיכוי לזכות לא גבוה במיוחד. זה מה שקרה במקרה שלפנינו.
פסק הדין של בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב נוגע לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך.
כל בעל נכס יקבל דירה בשטח 105 מ"ר ועוד מרפסת בשטח 12 מ"ר צילום: תמר מצפי
הפרויקט, שממוקם ברחוב אחימאיר בתל אביב, מיועד לשפר את העמידות של הבניין ולחדש את הדירות במסגרת תוכנית הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). כל אחד מבעלי הדירות אמור לקבל דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, בתוספת מרפסת של 12 מ"ר ושתי חניות לא עוקבות. בנוסף, במסגרת הפרויקט מובטח לבעלי הדירות מפרט טכני גבוה הכולל חלונות אלומיניום, ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר והחזר הוצאות שכר דירה זמני לאורך כל תקופת הבנייה. הבניין החדש יחולק לשני מבנים – צפוני ודרומי – עם שמירה על מיקום כללי של הדירות בהשוואה לכיווני אוויר של הדירות הקיימות.
הנתבעת טענה שחלק מהדיירים קיבלו "תנאים מועדפים"
הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי. בנוסף, הנתבעת ביקשה לבצע שמאות נפרדת לכל הדירות, כדי לבצע הערכה של התמורה באופן שקוף. לדבריה, יש לבצע "הערכת שווי כוללת, ולא רק לדירות מסוג מסוים". היא גם העלתה טענות לגבי המיקום המיועד לדירה שהוצעה לה בבניין הצפוני, במקום בקומה העשירית כפי שדרשה. בית המשפט, בראשות השופטת דגנית קציר-ברין, בחן את הטענות של הנתבעת אל מול המסמכים והתמורות שהוצעו לדיירים. בפסק הדין שפורסם צוין כי הדרישה לשמאות נפרדת לדירות "מהווה דרישה בלתי סבירה במכוון", שמטרתה לעכב את הפרויקט ולהעמיס על היזם ועל בעלי הדירות עיכובים מיותרים. השופטת ציינה כי, "דרישת הנתבעת לשמאות מלאה של כל הדירות היא מסרבלת ומיועדת למשוך זמן". השופטת קציר-ברין הדגישה כי, "98% מבעלי הדירות הסכימו על ההסכם והביעו בו אמון", וכי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לדאוג לשוויון מהותי בין הדירות ולא לשוויון כמותי בלבד. לדבריה, השוויון בפרויקטים כאלה הוא "שוויון מהותי ולא כלכלי בלבד", בהתחשב בצרכים ובמאפיינים של כל דירה."התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא עדיפות לאף דייר"
בית המשפט דחה את הטענות של הנתבעת על כך שהיזם נהג בהעדפה כלפי חלק מהדיירים, וקבע כי "התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא כל עדיפות לאף דייר", כשנציגות הדיירים פעלה בתיאום מלא עם כל בעלי הדירות. בית המשפט התייחס גם לכך שהסירוב המתמשך של הנתבעת גרם לעיכובים כלכליים ולחוסר ודאות בקרב יתר הדיירים. לסיכום, בית המשפט הורה לנתבעת לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט. בנוסף נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל, לאחר שהשופטת קציר-ברין סברה כי מדובר בסכום סביר ומידתי להיקף ההליך. במקרה אחר, פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב ביולי 2023 במקרה של שלושה דיירים סרבנים בפרויקט התחדשות עירונית. מדובר במתחם מגורים המיועד לפינוי־בינוי בהרצליה - מתחם "שיכון ויצמן", שמחולק לשבעה מתחמים שבהם 32 מבנים ו-580 דירות. לפי פסק הדין, הדיירים הסרבנים החזיקו בדירות בבניינים הרב קוק 58, רבנו תם 3 ובן סרוק 8. כבר ב-2013 החלה אזורים בשלב ההחתמות, מתוך כוונה להרוס המבנים ולהקים 1,800 דירות חדשות. כל בעל דירה אמור לקבל דירה חדשה, תוספת של 45 מ"ר, מרפסת של 10% משטח הדירה, מחסן וחניה - כלומר רווח של מאות אלפי שקלים. שלושת הסרבנים התנגדו ולבית המשפט הוגשה תביעת ענק על ידי 120 בעלי דירות. השופטת הדס עובדיה שאלה שאלה חשובה: האם הסירוב של הסרבנים היה מוצדק או "ממניעים סחטניים", כפי שהגדירה. עוד לפני פסק הדין, השופטת נתנה אפשרות לסרבנים לחזור בהם, לפני שתטיל עליהם פיצוי, כפי שהחוק מאפשר לה.- 1.כאשר יש רוב בדרכ השופטים ילכו עם הרוב ואין סיכוי למי שמרגיש נפגע בצדק או לא בצדק הוא מסומן כסרבן ולא (ל"ת)אנונימי 02/04/2025 10:47הגב לתגובה זו
המוסד לביטוח לאומי ביטל קצבה בגלל רכישת רכב - האם זה מוצדק?
לאחר שנים של מדיניות שביטלה את השפעת הקילומטראז' על שווי רכב לעניין גמלת הבטחת הכנסה, פסק השבוע בית הדין הארצי לעבודה בהרכב מורחב כי מינואר 2026 יובא נתון הנסועה המופיע ברישיון הרכב בחשבון. ההכרעה התקבלה בעקבות ערעור של אדם שהמוסד לביטוח לאומי שלל את
גמלתו לאחר שרכש רכב ששוויו לפי חישובי המוסד חרג מהמותר, אף ששילם בפועל סכום נמוך בהרבה בשל נסועה גבוהה במיוחד
ביום קיץ חם ביולי 2023 קיבל משה טולדנו מכתב מהמוסד לביטוח לאומי. ההודעה היתה קצרה וברורה: זכאותו לגמלת הבטחת הכנסה מופסקת. הסיבה - רכש רכב ששוויו, לפי מחירון הרכב שבו משתמש המוסד, עלה על התקרה המותרת בחוק. מבחינתו של טולדנו היה זה עוול: הוא שילם 30 אלף שקל בלבד עבור רכב סובארו פורסטר מודל 2014, עם נסועה חריגה של 370 אלף ק"מ, אך המוסד העריך את שוויו ב-72 אלף שקל - הרבה מעל הסף השולל זכאות.
טולדנו פנה למוסד והסביר כי מכר את רכבו הקודם ימים ספורים לפני רכישת החדש, אך תשובת המוסד לא השתנתה. לפי התקנות, בדיקות שווי כלי רכב נערכות פעמיים בשנה - בינואר וביולי - והשווי שנקבע ביולי 2023 חרג מהתקרה שנעמדה באותה עת ב-44,611 שקל. הוא פנה לבית הדין האזורי בחיפה, שם נדחתה תביעתו בהתבסס על הלכת מלכי מ-2021, שקבעה כי הקילומטראז' אינו מובא בחשבון בקביעת שווי רכב לצורך זכאות לגמלה.
ההלכה ההיא, שניתנה בדעת רוב, נועדה לשמור על מנגנון פשוט ואחיד, גם במחיר חוסר דיוק. השופטים במקרה של מלכי קבעו כי הנתון המופיע ברישיון הרכב אינו תמיד עדכני, אינו קיים בכלי רכב חדשים ועלול לעורר קשיים טכניים בבדיקתו. אך לצד עמדת הרוב, הובעה אז גם דעת מיעוט שלפיה יש להביא את הנסועה בחשבון, שכן מדובר בנתון מהותי לקביעת שווי רכב, בדומה לשיקוליו של כל מחירון רכב בשוק.
הערעור של טולדנו הגיע תחילה בפני ערכאה מצומצמת, אך בשל "חשיבותה, קשיותה וחידושה" של השאלה המשפטית, הורה מ"מ הנשיא אילן איטח להרחיב את ההרכב. ההרכב המורחב, שכלל חמישה שופטים ושתי נציגות ציבור, בחן מחדש את הלכת מלכי והכריע להפוך אותה, אך לא באופן גורף כפי שביקש המערער.
- ביטוח לאומי לא אישר קצבה לזוג שהיה ברילוקיישן; מה קבע בית המשפט?
- בית הדין חייב את ביטוח לאומי להחזיר מיליוני שקלים לישראלים שעברו לחו"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית הדין הארצי ניתח את המסגרת החוקית שהשתנתה בעשור האחרון בעקבות פסק הדין התקדימי בבג"ץ חסן, שבו בוטלה החזקה החלוטה ששללה גמלה מכל מי שבבעלותו רכב. התיקון לחוק והתקנות שנקבעו לאחר מכן קבעו כי השווי יחושב לפי מחירון מקובל בשוק, "תוך התחשבות במשתנים המופיעים ברישיון הרכב בלבד". סעיף זה נחקק ארבע שנים לאחר חוק מכירת רכב משומש, המחייב תחנות בדיקה לציין את הקילומטראז' ברישיון.
המוסד לביטוח לאומי ביטל קצבה בגלל רכישת רכב - האם זה מוצדק?
לאחר שנים של מדיניות שביטלה את השפעת הקילומטראז' על שווי רכב לעניין גמלת הבטחת הכנסה, פסק השבוע בית הדין הארצי לעבודה בהרכב מורחב כי מינואר 2026 יובא נתון הנסועה המופיע ברישיון הרכב בחשבון. ההכרעה התקבלה בעקבות ערעור של אדם שהמוסד לביטוח לאומי שלל את
גמלתו לאחר שרכש רכב ששוויו לפי חישובי המוסד חרג מהמותר, אף ששילם בפועל סכום נמוך בהרבה בשל נסועה גבוהה במיוחד
ביום קיץ חם ביולי 2023 קיבל משה טולדנו מכתב מהמוסד לביטוח לאומי. ההודעה היתה קצרה וברורה: זכאותו לגמלת הבטחת הכנסה מופסקת. הסיבה - רכש רכב ששוויו, לפי מחירון הרכב שבו משתמש המוסד, עלה על התקרה המותרת בחוק. מבחינתו של טולדנו היה זה עוול: הוא שילם 30 אלף שקל בלבד עבור רכב סובארו פורסטר מודל 2014, עם נסועה חריגה של 370 אלף ק"מ, אך המוסד העריך את שוויו ב-72 אלף שקל - הרבה מעל הסף השולל זכאות.
טולדנו פנה למוסד והסביר כי מכר את רכבו הקודם ימים ספורים לפני רכישת החדש, אך תשובת המוסד לא השתנתה. לפי התקנות, בדיקות שווי כלי רכב נערכות פעמיים בשנה - בינואר וביולי - והשווי שנקבע ביולי 2023 חרג מהתקרה שנעמדה באותה עת ב-44,611 שקל. הוא פנה לבית הדין האזורי בחיפה, שם נדחתה תביעתו בהתבסס על הלכת מלכי מ-2021, שקבעה כי הקילומטראז' אינו מובא בחשבון בקביעת שווי רכב לצורך זכאות לגמלה.
ההלכה ההיא, שניתנה בדעת רוב, נועדה לשמור על מנגנון פשוט ואחיד, גם במחיר חוסר דיוק. השופטים במקרה של מלכי קבעו כי הנתון המופיע ברישיון הרכב אינו תמיד עדכני, אינו קיים בכלי רכב חדשים ועלול לעורר קשיים טכניים בבדיקתו. אך לצד עמדת הרוב, הובעה אז גם דעת מיעוט שלפיה יש להביא את הנסועה בחשבון, שכן מדובר בנתון מהותי לקביעת שווי רכב, בדומה לשיקוליו של כל מחירון רכב בשוק.
הערעור של טולדנו הגיע תחילה בפני ערכאה מצומצמת, אך בשל "חשיבותה, קשיותה וחידושה" של השאלה המשפטית, הורה מ"מ הנשיא אילן איטח להרחיב את ההרכב. ההרכב המורחב, שכלל חמישה שופטים ושתי נציגות ציבור, בחן מחדש את הלכת מלכי והכריע להפוך אותה, אך לא באופן גורף כפי שביקש המערער.
- ביטוח לאומי לא אישר קצבה לזוג שהיה ברילוקיישן; מה קבע בית המשפט?
- בית הדין חייב את ביטוח לאומי להחזיר מיליוני שקלים לישראלים שעברו לחו"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית הדין הארצי ניתח את המסגרת החוקית שהשתנתה בעשור האחרון בעקבות פסק הדין התקדימי בבג"ץ חסן, שבו בוטלה החזקה החלוטה ששללה גמלה מכל מי שבבעלותו רכב. התיקון לחוק והתקנות שנקבעו לאחר מכן קבעו כי השווי יחושב לפי מחירון מקובל בשוק, "תוך התחשבות במשתנים המופיעים ברישיון הרכב בלבד". סעיף זה נחקק ארבע שנים לאחר חוק מכירת רכב משומש, המחייב תחנות בדיקה לציין את הקילומטראז' ברישיון.
