אחת מול 98% מבעלי הדירות: מה המחיר של תקיעת פרויקט תמ"א 38?
דיירים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית נהפכו לדבר נפוץ. אבל מה קורה כשמדובר בדייר אחד, עקשן וסרבן, שעומד מול כל שאר הדיירים, שכבר חתמו על ההסכם? כאן כבר כדאי לחשוב היטב לפני שמביעים התנגדות, שכן הסיכוי לזכות לא גבוה במיוחד. זה מה שקרה במקרה שלפנינו.
פסק הדין של בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב נוגע לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך.
כל בעל נכס יקבל דירה בשטח 105 מ"ר ועוד מרפסת בשטח 12 מ"ר צילום: תמר מצפי
הפרויקט, שממוקם ברחוב אחימאיר בתל אביב, מיועד לשפר את העמידות של הבניין ולחדש את הדירות במסגרת תוכנית הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). כל אחד מבעלי הדירות אמור לקבל דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, בתוספת מרפסת של 12 מ"ר ושתי חניות לא עוקבות. בנוסף, במסגרת הפרויקט מובטח לבעלי הדירות מפרט טכני גבוה הכולל חלונות אלומיניום, ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר והחזר הוצאות שכר דירה זמני לאורך כל תקופת הבנייה. הבניין החדש יחולק לשני מבנים – צפוני ודרומי – עם שמירה על מיקום כללי של הדירות בהשוואה לכיווני אוויר של הדירות הקיימות.
הנתבעת טענה שחלק מהדיירים קיבלו "תנאים מועדפים"
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי.
בנוסף, הנתבעת ביקשה לבצע שמאות נפרדת לכל הדירות, כדי לבצע הערכה של התמורה באופן שקוף. לדבריה, יש לבצע "הערכת שווי כוללת, ולא רק לדירות מסוג מסוים". היא גם העלתה טענות לגבי המיקום המיועד לדירה שהוצעה לה בבניין הצפוני, במקום בקומה העשירית כפי שדרשה.
בית המשפט, בראשות השופטת דגנית קציר-ברין, בחן את הטענות של הנתבעת אל מול המסמכים והתמורות שהוצעו לדיירים. בפסק הדין שפורסם צוין כי הדרישה לשמאות נפרדת לדירות "מהווה דרישה בלתי סבירה במכוון", שמטרתה לעכב את הפרויקט ולהעמיס על היזם ועל בעלי הדירות עיכובים מיותרים. השופטת ציינה כי, "דרישת הנתבעת לשמאות מלאה של כל הדירות היא מסרבלת ומיועדת למשוך זמן".
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
השופטת קציר-ברין הדגישה כי, "98% מבעלי הדירות הסכימו על ההסכם והביעו בו אמון", וכי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לדאוג לשוויון מהותי בין הדירות ולא לשוויון כמותי בלבד. לדבריה, השוויון בפרויקטים כאלה הוא "שוויון מהותי ולא כלכלי בלבד", בהתחשב בצרכים ובמאפיינים של כל דירה.
"התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא עדיפות לאף דייר"
בית המשפט דחה את הטענות של הנתבעת על כך שהיזם נהג בהעדפה כלפי חלק מהדיירים, וקבע כי "התמורות ניתנות לפי שיטה שוויונית, וללא כל עדיפות לאף דייר", כשנציגות הדיירים פעלה בתיאום מלא עם כל בעלי הדירות. בית המשפט התייחס גם לכך שהסירוב המתמשך של הנתבעת גרם לעיכובים כלכליים ולחוסר ודאות בקרב יתר הדיירים.
לסיכום, בית המשפט הורה לנתבעת לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט. בנוסף נגזרו עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל, לאחר שהשופטת קציר-ברין סברה כי מדובר בסכום סביר ומידתי להיקף ההליך.
- 1.כאשר יש רוב בדרכ השופטים ילכו עם הרוב ואין סיכוי למי שמרגיש נפגע בצדק או לא בצדק הוא מסומן כסרבן ולא (ל"ת)אנונימי 02/04/2025 10:47הגב לתגובה זו
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
