1,400 דירות בהתחדשות עירונית בב"ש - איפה עוד תשיגו תשואה של 3.7%?
התחדשות עירונית בשכונה ג' בבאר שבע: הועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה השבוע למתן תוקף שתי תוכניות מרכזיות בעיר – מתחם אורות ומתחם ברגמן. מדובר במתחמי התחדשות מחוללי שינוי המוסיפים יחד 1400 יח"ד חדשות, כחלק מרכזי מחזון התחדשות השכונה וחזון רובע החדשנות.
מתחם אורות (דרמן ורבקל אדריכלים)
המחיר בשכונה ג' הוא מהנמוכים בעיר - סביב 14 אלף שקל למטר והתשואה גבוהה - סביב 3.7%-3.5%. אפשר למצוא שם דירות בפחות ממיליון שקל. מדובר בדירות קטנות, 50-70 מטר. המחיר הממוצע משקף דירה בגודל הזה, כשמצאנו בחלק מהמקומות דירות גדולות יותר כשהמחיר למ"ר ירד. דירת 3 חדרים מושכרת ב-2,500 שקל ונמכרת תמורת כ-800-850 אלף שקל ומכאן נגזרת התשואה.
במקביל להכנת התוכנית נבחרו על ידי הדיירים חברות שיכון בינוי והכשרת היישוב שיבצעו את התוכנית. במסגרת התוכנית ייבנו בלב השכונה 782 יח"ד בבינוי מרקמי עד 10 קומות בשילוב מסחר ומוסדות ציבור. התוכנית גם מניחה את התשתית לחידוש ושימור קולנוע אורות ההיסטורי, בו מקדמת בימים אלה פועלת העיריה לתכנון מחודש למבנה הקולנוע לצורך פתיחתו לשימוש ציבורי.
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתחם ברגמן מקודם ע"י העירייה ורשות מקרקעי ישראל בתכנון משרד מנעד אדריכלים ובמסגרתו יוקמו 607 יח"ד חדשות בלב העיר, על שדרות רגר, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מלונאות ומוסדות ציבור. בנוסף לכך המתחם יכיל מתחם לשימור המכון לחקר הנגב, אשר יהיה נגיש לציבור.
מתחמים אלה יתחברו לפרויקטים מחוללי שינוי המקודמים לאורך שדרות רגר בימים אלה.
חידוש מתחמי אורות וברגמן יתחברו עם התחדשות שדרות רגר והבניה החדשה וייצרו רצועה מחודשת של ליבת העיר – מרכז של מגורים, תעסוקה ופנאי.
בעירייה ציינו כי הם רואים חשיבות רבה בשימור המבנים ההיסטורים במתחמים אלה: קולנוע אורות ההיסטורי ו-3 מבנייני המכון לחקר הנגב בקריית ברגמן.
ראש העיר באר שבע, רוביק דנילוביץ': "זהו צעד חשוב ומשמעותי לחידוש שכונה ג' הותיקה. יש בכך חשיבות אסטרטגית לפיתוח העיר באר שבע, מתוך תפיסה של העיר כמטרופולין הדרומי של מדינת ישראל. אישור התוכניות יקדם משמעותית את התחדשות השכונה בלב רובע החדשנות של באר שבע בסמיכות לאוניברסיטת בן גוריון, פארק ההייטק, מרכז הרפואי סורוקה וקריית התקשוב ויעצים את הפעילות ברובע. חידוש המתחמים וחיבורם להתחדשות שדרות רגר ייצר רצועה עירונית חדשה מעורבת שימושים בתחייה את ליבת העיר באר שבע ותיצור סביבת חיים עירונית אטרקטיבית חדשה. זאת, לצד שימור ההיסטוריה של העיר בקולנוע אורות המיתולוגי שיהפוך למוקד קהילתי ותרבותי, ו-3 מבנייני המכון לחקר הנגב בקריית ברגמן שתשמר את ההיסטוריה של העיר ומיסדיה".
תמר פוריה, מהנדסת העיר: "התכנית להתחדשות עירונית במתחם אורות מהווה סנונית ראשונה לתכניות התחדשות עירונית בעיר. התכנית יוצרת איכויות תכנוניות וסט של כלים תכנוניים ייחודיים לבאר שבע שיאפשרו התחדשות מיטבית בשכונות נוספות בעיר.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
"בסיוע המנהלת להתחדשות עירונית בחרו התושבים כבר יזמים ואנו ממתינים לאישורה של התכנית והגשת היתרי בנייה למימושה כבר בשנה הקרובה. לתוכנית אורות מצטרף גם מתחם ברגמן הממוקם בלב העיר ויחבר את שכונה ג' לשדרות רגר באמצעות מרקם עירוני מגוון ותוסס הכולל שימושים מעורבים למגורים, מלונאות, מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור. פיתוח המתחם משתלב בחזון התחדשות שדרות רגר כשדרה עירונית ומטרופולינית מרכזית שבעתיד תכלול גם מערכת הסעת המונים".
- 3.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)בן 02/12/2023 07:31הגב לתגובה זו
- 2.גיא 02/12/2023 00:05הגב לתגובה זואולי בכל אפיק השקעה סולידי כמו פקמ או קרן כספית? הם אפילו יניבו יותר
- 1.התלמוד (ל"ת)קקיברא 01/12/2023 14:19הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
