עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 

היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

• פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
• תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

משרד השיכון והבינוי יצא בהגרלה גדולה של דירה בהנחה. זאת תהיה ההגרלה הכי טובה מבחינת הזוכים כשאחריה יחוסלו ההטבות הגדולות. ההגרלה הזו מגיעה עם בשורה גדולה למילואימניקים - 50% מהדירות יוקצו לחיילי מילואים, כ-25% ללוחמים. נשמע מבטיח, אבל צריך להסתכל על האותיות הקטנות - עד 50% יוקצו למילואימניקים. כשאתם קוראים עד 50%, אולי אתם חושבים שזה נושק ל-50%, גם אנחנו חשבנו כך. זה לא בהכרח. כשבדקנו לעומק גילינו שהנתון הזה מטעה.  

בהגרלה יש כ-7,600 דירות ב75 פרויקטים ב-21 ערים. מסתבר שברוב הערים בהן מוגרלות דירות, שיעור הדירות שמוקצות למילואימניקים הוא קרוב לשליש. גם בערים המבוקשות ביותר מוקצות להם כשליש מהדירות. ה-50% זאת אשליה, זה משחק במילים של משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. הם רוצים להיראות טוב בעיני המילואימניקים והעם, אבל, בסוף האמת צפה, והיא מוכיחה לנו שהמשרדים האלו בעיקר עסוקים בתדמית שלהם ולא באמת. אתם נותנים למילואימניקים שליש - תגידו שליש. למה ליפות את התמונה בכוח.  

בדקנו את כל הישובים בתוכנית ואת כל הפרויקטים. המקומות בהם מוקצים 50% למילואימניקים הם מקומות עם הגרלות קטנות ולא מבוקשות -  דימונה, טבריה, עכו ומצפה רמון.

במקומות כמו באר יעקב, רעננה, אשקלון, נתניה, ועוד 13 ישובים שיעור הסיכויים של המילואימניקים הוא שליש. הנה מה שקורה בבאר יעקב, לקחנו דוגמה של פרויקט ספציפי, אבל הוא מייצג את כל הפרויקטים בעיר שהפכה להכי מבוקשת מבין כל ההגרלות - למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?; דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.

• דירה בהנחה באשקלון: יותר מ-100 נרשמים על כל דירה - סיכויי הזכייה הזעומים ביותר
• דירה בהנחה ביהוד - מה ההנחה ומה הסיכויים שלכם?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ניתוח של פרויקט בבאר יעקב - הסיכוי של מתמודד בן המקום הוא פי 100 משל זכאי רגיל; ומה הסיכוי של מילואימניק?