לידר: "גידול בגמר הבנייה יתרום להתייצבות מחירי הדירות"
יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר שוקי הון, התייחס בסקירתו השבועית לנתון התחלות הבנייה שפורסם ביום חמישי האחרון ובתוך כך צופה כץ התמתנות בעליית מחירי הדיור בישראל. על פי נתוני המשכנתאות שפורסמו הבוקר (פורסם לאחר שכתב סקירתו) נראה כי גם מגמת הצינון בשוק נמשכת - לכתבה המלאה.
בלידר התייחסו לנתוני הלמ"ס שהראו כי בשנת 2016 התחלות הבנייה הגיעו ל-52.4 אלף יחידות דיור לאחר 52.8 אלף בשנת 2015 ו-47 אלף. בשנת 2014. "ברבעון האחרון של 2016 התחלות הבנייה בקצב שנתי עלו ל- 53.2 אלף יחידות, אך מדובר בנתון ארעי שנוטה להתעדכן כלפי מעלה ברבעונים הבאים. גמר הבנייה עלה בצורה חדה ל - 53.8 אלף, נתון מעודד אשר תומך בהתמתנות בעליית מחירי הדיור (גם בהתמתנות במחירי שכר דירה)".
על פי הסקירה, נתון מעודד נוסף הוא מספר הדירות אשר נמצאות בהליך בנייה שעומד על 112.2 אלף דירות. על ציינו כי "גידול במספר הדירות הגמורות השנה ועלייה במחירי המשכנתאות צפויים לתרום להתייצבות (או עלייה קלה בלבד) במחירי הדירות בשנה הקרובה".
בלידר התייחסו לכך שמסתמן שיש גידול בהשקעות בענף הבנייה למגורים: "נתוני תוצר מודדים את סך ההשקעות בבנייה למגורים (לא התחלות ולא גמר בניה), ולכן הנתון הרלוונטי ביותר הינו מספר יחידות דיור בתהליך בניה. בסוף 2016 נמצאו 112.2 אלף דירות בתהליך בניה, לעומת רמה ממוצעת של 108.4 אלף בתחילת 2016".
- כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 5.פסימי 27/03/2017 20:22הגב לתגובה זומי שחולם על ירידות משמעותיות במחירי הדירות כנראה לא מבין את המצב בשוק הנדל"ן. מחיר למשתכן הוא אכן תכנית מבורכת לכל מי שיזכה בהגרלה וירכוש דירה במחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק אבל בין זה לבין ירידת מחיר ראלית אין לצערנו כל קשר. ההפך הוא הנכון .ברור לכל שמחיר הנו בעיקר משוואה של היצע וביקוש. מבחינת הביקוש ידוע שבעקבות התכנית יעלו הביקושים שכן יצטרפו לא מעט משפחות למעגל הביקושים שלפני התכנית בכלל לא חלמו לקנות דירה ובעקבות התכנית החליטו לנצל את ההזדמנות ולנסות את מזלם על מנת להגיע לדירה בבעלותם. מצד ההיצע,ידוע שרוב הרוכשים כ75 אחוז) הם בכלל משפרי דיור. היות שכל הקרקע שמשווקת ע"י המדינה , משווקת במתכונת מחיר למשתכן יצטמצם בקרוב היצע הדירות עבור פלח השוק הגדול ביותר בכ80 אחוז!!! , שתימכרנה כל הדירות שנותרו מהתקופה שלפני ה"תכנית" היצע הדירות עבור הפלח שוק הגדול ביותר ירד בצורה דרמטית . שורה תחתונה הגדלת ביקוש ,הקטנת היצע עבור רוב השוק שווה .....תגידו אתם.
- אופטימי 28/03/2017 14:25הגב לתגובה זוהשוק התקרר משוואת ההיצע -ביקוש משתנה וזה בגלל העלייה המשמעותית בריבית המשכנתא, העלייה בבנייה , המיסים החדשים על המשקיעים ותכנית מחיר למשתכן. בקרוב המחיר למשתכן יהיה פתוח גם למשפרי דיור.
- פסימי 28/03/2017 15:45כן אתה צודק,כל המחוסרי דיור כבר זכו בהגרלה,וגרים בבית החדש ,עכשיו אפשר לפתוח את השוק למשפרים...
- 4.סמי 27/03/2017 12:36הגב לתגובה זוהונאת הנדלן לא עוצרת, מיעוט מתעשרים על גבם של דואר העתיד, ופועלים לשעבדם לכל החיים. אל תפלו בפח הזה, אל תקנו במחירי העושק הללו כי כשהבועה תתפוצץ מי שקנה יפסיד מאות אלפי שקלים במקרה הטוב.
- 3.מאיר פ 26/03/2017 17:25הגב לתגובה זולא יגמרו דירות, יקפיאו , ימשכו זמן, יאגרו קרקעות ומה לא כל זאת על מנת לא לתת למחירי הדירות לרדצ
- 2.יורם 26/03/2017 17:23הגב לתגובה זואין קונים אנשים הפסיקו להיות פראיירים
- אלעד 27/03/2017 08:10הגב לתגובה זוכנס גוש 7373 עד 7375 בראשלצ תראה כמה קונים.
- נכנסתי. אתה שקרן, אין קונים. (ל"ת)יורם 27/03/2017 12:36
- 1.אייל 26/03/2017 16:30הגב לתגובה זובשוק הדירות הזמינות, שוק שהבניה לא ממש הצליחה ללהשיג. להציג דירות בתהליך בניה זו הטעיה. השאלה כמה דירות נמסרות בשנה וכמה מתחילה בנייתן, ועד עכשיו לא נסגר הגירעון! אז נכון שכחלון ניסה לצנן את הביקושים ונכון שזוגות צעירים שחיכו משלמים מאות אלפי שקלים על ההמתנה המיותרת, אבל עדיין מיסוי לא מוסיף אפילו דירה אחת להצע, רק מעלה מחירי נדלן!
- יורם 27/03/2017 12:37הגב לתגובה זוהקבלנים מחלקים הנחות של 100-200 אלף שקל. את המחיר הנקוב הם לא משנים, אבל בפועל זו ירידת מחיר של עד צ10% כרגע, ונראה איך זה ימשיך.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
