מה אתם חושבים? "להשכרה דירת 2.5 חד', המחיר - כל המרבה הרי זה משובח"
טענות רבות מופנות כלפי בעלי הדירות בתל אביב, בצדק או שלא בצדק, אשר בעייני רבים מנצלים את המחסור בדירות ואת הביקוש הרב כדי להקפיץ מחירים. שר האוצר יאיר לפיד ושרת המשפטים ציפי לבני הציגו בחודש שעבר
אולם רבים חוששים שבעלי דירות יקפיצו את שכר הדירה כעת עם איום החוק, או ימצאו כל טריק אחר כדי למקסם רווחים. Bizportal נתקל במודעה מרגיזה למדיי אשר פורסמה בדף הפייסבוק 'דירות ריקות בין חברים בתל אביב, לפני שמתפרסמות בהומלס' אשר קובעת גבול חדש לתאוות בצע:
לשון המודעה: "דירה להשכרה 2.5 חדרים ומרפסת שירות. מקום פסטורלי, צעיר ותוסס, פינה ירוקה בתל אביב ליד גן העיר..... המחיר ייקבע במקום, כל המרבה הרי זה משובח".
כמובן שהתגובות למודעה לא איחרו להגיע ובתגובה אמרה המפרסמת: "המחיר ייקבע במקום, המחיר ההתחלתי נמוך מאוד"
להלן מספר תגובות בולטות למודעה: "זה מכרז וזה לא הוגן לפעול כך, זה גם לא חוקי", ו-"כמו שאת רואה ציבור השוכרים לא אוהב את הרעיון שלך למכרז ומעדיף לדעת כמה את מבקשת", ותגובה בוטה במיוחד "כאילו המודעה הזו מתוך עלון תעמולה אנטישמי על חמדנות, פשוט דוחה".
- בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
- למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המודעה הועלתה לעמוד
Bizportal פנה למפרסמת המודעה אך לא זכה לכל תגובה
- 15.מלי 05/12/2014 16:49הגב לתגובה זובהחזרה הדרגתית של חוק הגנת הדייר, הרי שזכות המשכירים לעשות מה שביכולתם כדי למקסם את ריווחיהם. אם הממשלה מנסה לעשות הון פוליטי על גבם כדי לנסות לטשטש את כשלונותיה הרבים, שילכו לחפש מי ינענע אותם.
- 14.אלי 04/12/2014 09:41הגב לתגובה זובח"ל זה עובד
- 13.שרון 03/12/2014 10:32הגב לתגובה זומה הבעיה? לא מדובר פה על הנכס היחיד באזור שבעל הנכס ישאר עם הנכס ריק ושיהיה לו לבריאות
- 12.גיל 03/12/2014 09:29הגב לתגובה זוזכותו ואולי חובתו של בעל נכס כלפי עצמו למקסם את רווחיו.. לא נראה לכם, אל תציעו לשכור ממנו. זה פועל יוצא של שוק הפתוח להיצע וביקוש. הבעיה האמיתית טמונה בפתרונות רחבים של המחוקק לתוספת היצע שיאזן את הצורך ויחזיק את הדרישות המופקעות הללו להגיון כלכלי.. עירייה, ממשלה.. מה שתחליטו.. בעל הנכס איננו הכתובת להנחות משום סוג... גם רובכם היו נוהגים באותו האופן!
- 11.בן אהרון 03/12/2014 09:16הגב לתגובה זואני באופן אישי לא הייתי נגש בכלל לתת הצעה. אם אף אחד לא יתן הצעה, בעל הדירה יבין שטעה וירד מהעניין. הבעייה היא כנראה שבכל זאת יש מי שמוכן להשתתף בתהליך הזה ולתת הצעות. זה גם בדיוק אותו דבר לגבי דירה שמוצעת להשכרה במצב מאד ירוד. אם יש מי שמוכן לשלם, זו רק בעיה שלו. רק אציין שיש הרבה דירות שבעלי הדירה הם הדיירים והדירות במצב מאד רע שלא יעמוד בתנאי חוק השכירות המוצע. אז מה צריך לעשות איתם? לחוקק חוק שיחייבו את בעלי הדירות לשפץ את הדירות שהם גרים בהן??? גם המצב בדיור הציבורי לא מזהיר ויש הרבה דירות עם ליקויים. אז אולי צריך לחייב גם את המדינה לתקן. בקיצור, בשוק הפרטי, לא מתאים? אין מים? אין חשמל? קטן מידיי? לא חייבים לשכור ולא חייבים לגור דווקא בלב תל אביב!!! מי שמוכן להתפשר, זה עניינו, ואם מצב הדירה היה טוב יותר, המחיר כנראה היה הרבה יותר גבוהה!!!
- 10.מחיר גג3600 ש"ח (ל"ת)שנורקוין 03/12/2014 06:01הגב לתגובה זו
- 9.משה 02/12/2014 23:42הגב לתגובה זוגם באוסטרליה הדירות נימכרות ומושכרות לפי מכרז וכל המרבה ישובח ולא רואים בזה חזירות או חמדנות וגם שם אם אתה לא מוסיף 20% לפחות על המחיר הבסיסי אין לך סיכוי לזכות אז לא להתרגש
- 8.לא יפה ככה 02/12/2014 22:42הגב לתגובה זולי יש דירה להשכרה בתל אביב, ואני חושב שזה לא בסדר לעשות מה שהגברת עושה. תגידי מחיר וזהו, מה זה התרגילים האלה? מה זה? הנפקה של ניר ערך בבורסה? היו פעם מודעות כאלה בדירות למכירה.
- 7.לא יפה ככה 02/12/2014 22:40הגב לתגובה זולי יש דירה להשכרה בתל אביב, ואני חושב שזה לא בסדר לעשות מה שהגברת עושה. תגידי מחיר וזהו, מה זה התרגילים האלה? מה זה? הנפקה של ניר ערך בבורסה? היו פעם מודעות כאלה בדירות למכירה.
- 6.tamar sneider 02/12/2014 21:48הגב לתגובה זוהעלאות ב50 שקלים, כרגע הייתי אומרת לכם מה המחיר, אבל לא בא לי, דמי הגשת הצעה למכרז - 20 שקלים.
- 5.מומחה לקנוניות 02/12/2014 18:40הגב לתגובה זומי שמפחד ממכירה פומבית שלא יבוא. עד שהשיטה הכלכלית לא תשתנה המצב הכלכלי ילך ויחמיר.
- אלי 04/12/2014 09:49הגב לתגובה זוזאת דירה שלו והוא יבקש כמה שהוא רוצה , תרצה תשכיר לא תרצה לא תשכיר , בעיה שלך
- בנצי 03/12/2014 08:02הגב לתגובה זו40?
- 4.ש. 02/12/2014 18:22הגב לתגובה זוחמדנות מגעילה
- קליפ 02/12/2014 23:00הגב לתגובה זוכמה שאתה צבוע, הנאצים חסלו כל יהודון....גם יהודון כמוך..אתה יהודון שמצדיק רצח של יהודים......לא אתפלא אם אתה ישראלי ערבי שמעודד רצח וטבח יהודים
- בדיוק כך.חזירות המשכירים היא הסיבה ששנאו יהודים בגולה (ל"ת)אחד 02/12/2014 18:33הגב לתגובה זו
- גולה גלותי 02/12/2014 21:19משרד הבריאות העולמי קבע ששנאה עצמית מחסלת כל תקווה.
- 3.חומוס 02/12/2014 18:13הגב לתגובה זוכך . מי מבין ה"זועמים" היה מכניס יד לכיסו ומנדב כסף לאנשים זרים ? אני לא מדבר על מצוות הצדקה לנזקקים שהיא מבורכת ומומלצת , והיא אחת ממצוות היהדות היפות ביותר , אלא סתם על מישהו שאינו נצרך שהיה ניגש אליכם ברחוב ודורש שניתן לו כל חודש 500 ₪ ! מי מבינכם היה נענה בחיוב לפנייה כזו ?
- 2.אני הולך לבדוק איפה הנכס הזה ומבטיח שתוך שנה הוא ישרף (ל"ת)אברגיל 02/12/2014 18:02הגב לתגובה זו
- אלי 04/12/2014 09:47הגב לתגובה זוזאת דירה שלו והוא יבקש כמה שהוא רוצה , תרצה תשכיר לא תרצה לא תשכיר , בעיה שלך
- 1.תציעו 1,500 שקל ותעלו כל פעם בעשר שקל. אולי יסגר נמוך (ל"ת)לפיד 02/12/2014 17:54הגב לתגובה זו
- אלי 04/12/2014 09:46הגב לתגובה זוזאת דירה שלו והוא יבקש כמה שהוא רוצה , תרצה תשכיר לא תרצה לא תשכיר , בעיה שלך
- אורית 03/12/2014 00:34הגב לתגובה זולא ברור על מה הזעם הבנאדם מנסה לקבל מחיר מקסימלי על דירתו שבודאי משלם עליה גם מס וצריך לחיות מדמי השכירות
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
