לאומי: "המשך הצניחה במלאי הדירות יוביל לעליות מחירים נוספות"
לפי
בחינת נתוני שוק הדיור בחודשים האחרונים מצביעה על ירידה מסוימת בהיקף המכירות ביחס לחודשיים הקודמים, וזאת במקביל לירידה בנטילת המשכנתאות שחלה בחודש נובמבר והסתכמה ב-3.7 מיליארד שקל לעומת קצב ממוצע מתחילת שנה של 4.3 מיליארד שקל.
כלכלני בנק לאומי אמרו היום (ה') בסקירתם השבועית כי הירידה בהיקף נטילת המשכנתאות ובמכירות דירות נובעת, בין היתר, מהמגבלות החדשות על משכנתאות שהטיל הפיקוח על הבנקים, עליה מתונה מאוד בשכר הריאלי במשק, ומחששות של ציבור הרוכשים הפוטנציאלים לגבי ההתפתחויות העתידיות בשוק התעסוקה. "למרות ההתמתנות המסוימת בביקושים למשכנתאות ובמכירות, עדיין מוקדם לקבוע האם אלו הם סימנים ראשונים המעידים על 'התקררות' בשוק הדיור או שינוי מגמה, ויש לציין כי קצב המכירות עדיין נותר גבוה בראיה ארוכת טווח".
ירידה בחודשי ההיצע מתחת לרמה של 10 חודשים
בצד ההיצע, נמשכת מגמת הירידה בהיקף המלאי הבלתי מכור (דירות חדשות ביוזמה פרטית שנותרו למכירה) אשר החלה במחצית הראשונה של 2012. "בחודש נובמבר הסתכם המלאי ברמה של 15.9 אלף יחידות דיור, מדובר ברמה הנמוכה ביותר ב-21 החודשים האחרונים. הירידה ברמת המלאי מושפעת בעיקר מהיקף התחלות הבניה הנמוך ביחס לצרכי הביקוש הכולל במשק הנאמדים בכ-45 אלף יחידות דיור בשנה. הירידה במלאי גרמה לירידה בחודשי ההיצע אל מתחת לרמה של 10 חודשים, בפעם הראשונה מאז אפריל 2011 (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה ימכרו בהנחה שקצב מכירת הדירות יישאר קבוע)", אומרים בלאומי.
- לאומי: "האטה חדה בקצב עליית מחירי הדירות", האם היא תימשך?
- לאומי: בעקבות קיפאון הדיור - שיא במלאי הדירות החדשות מאז 2007
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"להערכתנו, הירידה בחודשי ההיצע אל מתחת לרמה של 10 החודשים עשויה לתמוך בהמשך עליה של מחירי הדיור. יחד עם זאת, קיימת סבירות כי מחירי הדיור יעלו בקצב מתון יותר ב-12 החודשים הבאים (כיום הקצב השנתי עומד על 8.6%+) במידה והיקף ביקושים למשכנתאות ומכירות הדירות ימשיך לרדת, ובצד ההיצע יחול גידול בהיקף אישורים והתחלות בניה חדשות לרמות שנתיות של 45-50 אלף יח"ד".
- 3.מירב 05/01/2014 09:57הגב לתגובה זולמכור, ולא מדובר על משקיעים שהמדינה נלחמת בהם בנחישות להגדלת המיסים. עדיף להם לקחת משכנתה, להוציא את הכסף מהבנק ולא למכור את הדירה. ירשו דירה מצד כול אחד מבני הזוג והאוצר מתנפל עליהם במסווה "מלחמה במשקיעים". אני מעדיף לא למכור אף דירה, להוציא כול שקל מהבנק לקחת משכנתה והלוואות ולקנות עוד דירה, והמחירים ממשיכים לעלות.
- 2.הומלס 02/01/2014 23:38הגב לתגובה זוהבטיחו שינוי משמעותי ולא עושים כלום !!!! אולי רק כחלון יכול לעשות משהו.
- 1.בא 02/01/2014 12:01הגב לתגובה זוולמה אתם מדברים מפוזיציה .ועושים סיבוב על זוגותצעירים .
- כמה מזה דירות בעלות מעל 2M? (ל"ת)hadshen 02/01/2014 13:07הגב לתגובה זו
- כמה אנשים יכולים לקנות ב 2M דירה בלי משכנתא של 1M? (ל"ת)me 02/01/2014 15:13
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
