בנק ישראל סוגר את השאלטר. כבר תקופה שמדברים על הסיכון הגבוה של הלוואות הקבלן מסוג 80-20 או 90-10 ובנק ישראל בוחן את צעדיו, ועכשיו הוא מחליט - הלוואות קבלן יוכלו להוות במקסימום 10% מתיק ההלוואות למגורים של הבנקים. בנק ישראל מתייחס להלוואות האלה כהלוואות בסיכון גבוה ולכן הוא מבצע את ההגבלה הזו.

המהלך של בנק ישראל מגיע אחרי שבבנק לאומי למשל כבר שמו ברקס עם הלוואות ה-90-10 והם מקשיחים עמדות גם ב-80-20. הסיבה העיקרית היא החשש ההלוואות האלו יצאו משליטה. "הלוואות הקבלן" כבר הגיעו ל-18% מההלוואות במערכת ושיעורם הולך ועולה. הקבלנים יוצאים במבצעים האלה כדי לתמרץ את הרוכשים לבוא ולקנות מבלי שהקבלנים יצטרכו להעלות מחירים, אבל זה מביא למינוף גבוה אצל ציבור הרוכשים ומעלה את החשש ממצב בו רוכשים רבים לא יוכלו לשלם את הכסף, מה שעלול גם להביא לבעיה עבור הקבלנים. להרחבה בנושא ראו כאן - מבצעי קבלן: עסקת חייכם או הימור מסוכן? בפועל - אנחנו רואים שבשנים האחרונות קצב המכירות של הקבלנים נשאר גבוה על אף הריבית הגבוהה במשק, מה שמעורר את השאלה: האם מבצעי הקבלן הם הגורם המרכזי שמשאיר את מחירי הדירות ברמת מחירים גבוהה?

במקרים של הלוואות הקבלן הרוכשים חותמים על משכנתא מול הבנק כשהקבלן ערב לתשלומי הריבית, והוא זה שמשלם את ההלוואה בפועל. נניח לדוגמה שהמשכנתא היא על 30% מערך הדירה. הרוכשים לא סופרים אותה כי הם לא משלמים אותה, הם שילמו 20% או 10% בלבד. אבל הקבלן קיבל אותה מהבנק ולכן הוא בעצם קיבל 40%-50% מערך הדירה. אבל חשוב לציין - מי שחתום על המשכנתא הוא רוכש הדירה.

שני הצדדים כביכול מרוצים

הקבלן מצדו מרוצה כי הוא מכר דירה וקיבל הלוואה בריבית טובה יותר מזו שהיה מקבל על הלוואה לליווי פרויקט. הוא מגלגל חלק מהטוב הזה ללקוח עם הנחה מסוימת על מחיר הדירה בהלוואה שהוא כביכול מעמיד לרוכש, אבל לרוכשים עדיין יש סיכון גדול, הם עדיין רוכשים דירה עם הון עצמי של רק 10%-20% ונשאר להם מינוף גדול לטפל בו בהמשך. כל זה עוד לפני שמזכירים אפשרות של ירידה במחירים - חלק מהרוכשים אולי ינסו למכור את הדירה לפני שיצטרכו לשלם את יתר ההלוואה, אבל במקרה שיש ירידה מחירים גם האופציה הזו כבר לא תחלץ אותם.

• הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, צריך לזכור שכיום - רוב הקבלנים כבר לא מאפשרים את הפתרון הקל לרוכשי הדירות במבצעים, כלומר, הם לא נותנים יותר את האופציה של "כניסה לנעלי הרוכש" והמשמעות היא שכאשר רוכש פלוני דירה מקבלן במבצע ומגיע לסוף תקופה וצריך להשלים את יתרת התמורה (כלומר כ-80% לכל הפחות), הוא יוכל למכור את הזכות ולקבל את עליית הערך שהרוויח כתוצאה מעליית הערך של הנכס. אלא, שלא תמיד זה המצב, מצב זה אולי נכון אם מניחים שהריבית תחזור לרמות אפסיות והביקוש ימשיך ויעלה. אבל, אין ערובה לכך שזה יהיה המצב בשנים הבאות. ונניח ומחירי הדירות ישארו ברמות המחירים של היום - גם אז יכולה להיווצר בעיה שכן יהיו רוכשי דירות שלא יוכלו להשלים ולעמוד בסכומי הרכישה הגבוהים שכאמור עשויים להגיע לכ-90% או יותר מערך הנכס.

עליה בסיכון לכל הצדדים

כעת, בעקבות ההודעה של המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, מבצעי הקבלן ככל הנראה יעברו ממצב של WIN-WIN-WIN  עבור כל אחד מהצדדים, למצב של עלייה ניכרת בסיכון שלהם. כלומר, הבנקים, היזמים ורוכשי הדירות כנראה יצטרכו לחכות ולראות איך יתפתחו הדברים וכן יהיה מעניין לקבל תמונה רחבה ככל שתתבהר לגבי מבצעים אלו והאם בעקבות ההודעה הדרמטית היום של המפקח נראה שינוי במגמת מחירי הדירות שנזכיר - בחודש פברואר הם עלו בכ-1.2%.