נדלן דירה בניה
צילום: תמר מצפי

בנק ישראל מגביל הלוואות קבלן ל-10% מתיק הלוואות למגורים בבנק

בנק ישראל שם סוף לחגיגת הלוואות הקבלן עם הוראת שעה שתהיה בתוקף עד לסוף שנת 2026, במסגרתה הבנקים יוכלו להחזיק הלוואות קבלן בשיעור שלא יעלה על 10% מתיק ההלוואות למגורים שלהם

רוי שיינמן | (15)

בנק ישראל סוגר את השאלטר. כבר תקופה שמדברים על הסיכון הגבוה של הלוואות הקבלן מסוג 80-20 או 90-10 ובנק ישראל בוחן את צעדיו, ועכשיו הוא מחליט - הלוואות קבלן יוכלו להוות במקסימום 10% מתיק ההלוואות למגורים של הבנקים. בנק ישראל מתייחס להלוואות האלה כהלוואות בסיכון גבוה ולכן הוא מבצע את ההגבלה הזו.


המהלך של בנק ישראל מגיע אחרי שבבנק לאומי למשל כבר שמו ברקס עם הלוואות ה-90-10 והם מקשיחים עמדות גם ב-80-20. הסיבה העיקרית היא החשש ההלוואות האלו יצאו משליטה. "הלוואות הקבלן" כבר הגיעו ל-18% מההלוואות במערכת ושיעורם הולך ועולה. הקבלנים יוצאים במבצעים האלה כדי לתמרץ את הרוכשים לבוא ולקנות מבלי שהקבלנים יצטרכו להעלות מחירים, אבל זה מביא למינוף גבוה אצל ציבור הרוכשים ומעלה את החשש ממצב בו רוכשים רבים לא יוכלו לשלם את הכסף, מה שעלול גם להביא לבעיה עבור הקבלנים. להרחבה בנושא ראו כאן - מבצעי קבלן: עסקת חייכם או הימור מסוכן? בפועל - אנחנו רואים שבשנים האחרונות קצב המכירות של הקבלנים נשאר גבוה על אף הריבית הגבוהה במשק, מה שמעורר את השאלה: האם מבצעי הקבלן הם הגורם המרכזי שמשאיר את מחירי הדירות ברמת מחירים גבוהה?


במקרים של הלוואות הקבלן הרוכשים חותמים על משכנתא מול הבנק כשהקבלן ערב לתשלומי הריבית, והוא זה שמשלם את ההלוואה בפועל. נניח לדוגמה שהמשכנתא היא על 30% מערך הדירה. הרוכשים לא סופרים אותה כי הם לא משלמים אותה, הם שילמו 20% או 10% בלבד. אבל הקבלן קיבל אותה מהבנק ולכן הוא בעצם קיבל 40%-50% מערך הדירה. אבל חשוב לציין - מי שחתום על המשכנתא הוא רוכש הדירה.


שני הצדדים כביכול מרוצים

הקבלן מצדו מרוצה כי הוא מכר דירה וקיבל הלוואה בריבית טובה יותר מזו שהיה מקבל על הלוואה לליווי פרויקט. הוא מגלגל חלק מהטוב הזה ללקוח עם הנחה מסוימת על מחיר הדירה בהלוואה שהוא כביכול מעמיד לרוכש, אבל לרוכשים עדיין יש סיכון גדול, הם עדיין רוכשים דירה עם הון עצמי של רק 10%-20% ונשאר להם מינוף גדול לטפל בו בהמשך. כל זה עוד לפני שמזכירים אפשרות של ירידה במחירים - חלק מהרוכשים אולי ינסו למכור את הדירה לפני שיצטרכו לשלם את יתר ההלוואה, אבל במקרה שיש ירידה מחירים גם האופציה הזו כבר לא תחלץ אותם.


בנוסף, צריך לזכור שכיום - רוב הקבלנים כבר לא מאפשרים את הפתרון הקל לרוכשי הדירות במבצעים, כלומר, הם לא נותנים יותר את האופציה של "כניסה לנעלי הרוכש" והמשמעות היא שכאשר רוכש פלוני דירה מקבלן במבצע ומגיע לסוף תקופה וצריך להשלים את יתרת התמורה (כלומר כ-80% לכל הפחות), הוא יוכל למכור את הזכות ולקבל את עליית הערך שהרוויח כתוצאה מעליית הערך של הנכס. אלא, שלא תמיד זה המצב, מצב זה אולי נכון אם מניחים שהריבית תחזור לרמות אפסיות והביקוש ימשיך ויעלה. אבל, אין ערובה לכך שזה יהיה המצב בשנים הבאות. ונניח ומחירי הדירות ישארו ברמות המחירים של היום - גם אז יכולה להיווצר בעיה שכן יהיו רוכשי דירות שלא יוכלו להשלים ולעמוד בסכומי הרכישה הגבוהים שכאמור עשויים להגיע לכ-90% או יותר מערך הנכס.


עליה בסיכון לכל הצדדים

כעת, בעקבות ההודעה של המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, מבצעי הקבלן ככל הנראה יעברו ממצב של WIN-WIN-WIN  עבור כל אחד מהצדדים, למצב של עלייה ניכרת בסיכון שלהם. כלומר, הבנקים, היזמים ורוכשי הדירות כנראה יצטרכו לחכות ולראות איך יתפתחו הדברים וכן יהיה מעניין לקבל תמונה רחבה ככל שתתבהר לגבי מבצעים אלו והאם בעקבות ההודעה הדרמטית היום של המפקח נראה שינוי במגמת מחירי הדירות שנזכיר - בחודש פברואר הם עלו בכ-1.2%.


תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    סתם בלוף עכשיו היזמים יפנו לעדר ויגידו להם מהרו כי מתחילת החודש ההוראה נכנסת לתוקף (ל"ת)
    אא 23/03/2025 15:35
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    אנונימי 23/03/2025 15:11
    הגב לתגובה זו
    הקבלן לוקח משכנתא בשם הרוכש ומשלם את הריבית של המשכנתא . עם סיום הבניה רוכש הדירה צריך לשלם את יתרת החוב נניח 80 או 90 אחוז שהם סכומים לא צמודים .. הקטע הזה לא ברור . האם בסוף הדרך הרוכש צריך לשלם סכום צמוד להשלמת ה 100 אחוז נניח 90 80 אחוז מסכום הרכישה או שהסכום לא מצוד
  • 11.
    ישראל 23/03/2025 14:37
    הגב לתגובה זו
    לבריאות!!!!!!!!!!!!! תרימו את המחירים למיליון שקל למטר!!!!!!!!!!!בהצלחה לרוכשים!!
  • 10.
    הכנה להורדת ריבית דרסטית (ל"ת)
    אנונימי 23/03/2025 13:27
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    בנק ישראל נהג בחוכמה והגביל את הלוואות הקבלנים שהיו צריכים להוזיל את מחירי הדירות בהתאם למצב בשוק (ל"ת)
    אנונימי 23/03/2025 12:51
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ליטאי 23/03/2025 12:44
    הגב לתגובה זו
    בעזרת השם.
  • 7.
    רוני 23/03/2025 12:38
    הגב לתגובה זו
    אין היגיון כלכלי מוצדק לאן שמחירי הדיור למגורים הגיעו.דירה קורת גג למשפחה זה מוצר צריכה בסיסי !אם אין לאזרחים יכולות לרכוש קורת גג נגמר הסיפור.
  • 6.
    אנונימי 23/03/2025 12:29
    הגב לתגובה זו
    למה לקחת 4 מיליון שקל ובעצם לקחת 200000 שזה כבר המחיר פלוס הרווח על דירה 100מר ! הא נכון הישראלי המצוי לא ממש פיקח בראבו
  • אנונימי 23/03/2025 14:33
    הגב לתגובה זו
    לבריאות!!!!!!!!!!
  • 5.
    מכת מוות לשוק הנדלן סוף סוף מנתקים את הנדלן המורדם והמונשם ממחשירי ההנשמה (ל"ת)
    רועי 23/03/2025 12:17
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    איציק מאשדוד 23/03/2025 12:14
    הגב לתגובה זו
    וואי וואי זה הולך להיות קשה וכואב מאוד
  • 3.
    שלומי 23/03/2025 12:14
    הגב לתגובה זו
    הגיע הזמן שהקבלנים יתחילו למכור את מלאי הדירות שברשותם כ 80000 דירות בהורדת מחירים מעשית ולא בלהטוטים פיננסים.יכולת הקניה וההחזרים של האזרחים הגיע לקצה.כלכלה פועלת במחזוריות עכשיו העת לירידת מחירים 10 20 אחוז עדיין ירוויחו ארגזים מאשר לשאת את נטל הוצאות המימון.
  • 20% עדיין יקר 23/03/2025 14:06
    הגב לתגובה זו
    20% מגרד את ה2 מיליון מלמטה.רכשתי 4 קירות זולות בחול שוכר בנחת בארץ לפי הכיס.מקסימום ארצה ביטחון 4 קירות יש לי בחולמגם ההוצאות שם 40%זולות יותר. שייחנקו כל ניזוני השממת לא משתעבד לעולם.
  • 2.
    המפץ המושלם בשוק הנדלן זה הולך להיות כואב (ל"ת)
    דליה 23/03/2025 11:59
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 23/03/2025 11:54
    הגב לתגובה זו
    סופו של כל בלון להתפוצץ
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.