הרבור גרופ ומגדל ביטוח מוכרות את בניין CNN בוושינגטון תמורת 140.5 מיליון דולר
הרבור גרופ, חברת הנדל"ן האמריקאית-ישראלית, הודיעה היום (א') על מכירת בניין CNN בוושינגטון הבירה בארה"ב תמורת 140.5 מיליון דולר, וזאת לאחר שהבניין נרכש תמורת 107.5 מיליון דולר רק לפני כארבע שנים. בבניין החזיקו הרבור גרופ (60%) וחברת הביטוח מגדל (40%). הבניין ממוקם בסמוך ליוניון סטיישן, תחנת הרכבת ומרכז התחבורה הציבורית הראשי של וושינגטון, ובנייתו הושלמה ב-1990.
הבניין בן 12 קומות ומתפרש על כ-28 אלף מ"ר, והוא מושכר במלואו בין היתר לאולפני רשת החדשות האמריקאית CNN, סוכנויות ממשלתיות שונות, חברת הייעוץ Accenture ומכון המחקר CBPP. אולפני CNN מתפרשים על פני 4 הקומות העליונות בבניין והם המרכז השני בחשיבותו של הרשת, לאחר מרכז השידור של הרשת באטלנטה.CNN השקיעה במהלך השנים כ-20 מיליון דולר בשדרוג ושיפוץ האולפנים, ובהכנתם לשידורי הבחירות לנשיאות ארה"ב לשנת 2016, אשר יועברו מאולפנים אלו בשבועות הקרובים. בנוסף, משדרת CNN מאולפנים אלה תכניות כגון "חדר המצב", "ג'ון קינג", וכן את הנאומים לאומה של נשיאי ארה"ב.
ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל: "בשנים האחרונות חתמנו על הסכמי שכירות עם דיירים חדשים וקיימים בהיקף של למעלה מ- 40% מהנכס, וכך יכולנו לממשו כעת במחיר כזה. רכשנו את הבניין ב-2012 עם הלוואה קיימת, מה שמרתיע קונים רבים, ולכן הרכישה בוצעה בפחות ממחיר השוק".
דיור להשכרה, כמו שצריך - לקרוא ולאכול את הלב
דמיינו לכם שאתם מתגוררים במגדל חדש או בשכונה קטנה של מבנים נמוכים נאים עם חצרות מטופחות וירוקות. חברת ניהול דואגת לתחזוקה, יש חניה מסודרת, חדר כושר, מגרשי ספורט, גינת משחקים ובריכה. המתחם נמצא בפרבר של מטרופולין, כרבע שעה נסיעה ממרכז תעסוקה וקניות. השכנים הם חבר'ה נחמדים ממעמד הביניים, משפחות של הייטקיסטים, עובדים בחברות גדולות, מורים, רופאים ועצמאים ובמקום יש חיי קהילה סולידיים, נעימים. היכן נמצא המתחם הזה?
אין כאלה. כלומר, יש, מיליוני מתחמים כאלה, בחו"ל, מארה"ב ועד סין. בארצות האנגלו-סאקסיות הם מכונים "מולטי-פמילי" (Multi-Family Housing) ונחשבים לצורת מגורים רגילה ונפוצה. בישראל - כלום.
לפי נתוני הלשכה המרכזית האמריקנית לסטטיסטיקה, כ-35% ממשקי הבית בארה"ב גרים בשכירות. לפי הלמ"ס הישראלי, מספר השוכרים בישראל זינק בשנים האחרונות לכ-29% ממשקי הבית וכ-23% מהאוכלוסייה. אבל אופי השכירות כאן עדיין שונה מאוד מארה"ב. הגיל הממוצע של השוכרים בישראל הוא כ-35; בארה"ב, לפי נתוני המועצה האמריקנית לדיור, כ-78% מהשוכרים הם מעל גיל 30 וכ-31% מעל גיל 45. כ-45% מהשוכרים האמריקנים - כ-18 מיליון משקי בית - גרים ב"מולטי-פמילי". חלקם עניים שמתגוררים ב"Projects" - הדיור הממשלתי להשכרה, אך רובם - עשרות מיליוני אנשים - הם אנשים ממעמד הביניים, שמתגוררים במתחמים מסודרים ומטופחים, שנבנו ביוזמה פרטית.
ועוד דבר חשוב: הדיירים שוכרים דירה עם איכות חיים וגרים עם אנשים שדומים להם - עניין מהותי לשוכרים רבים, שבמציאות הישראלית, מפוזרים בשכונות שרוב תושביהם גרים בבתים בבעלותם ומרגישים תלושים ואף חריגים.
למה זה מעניין את המשקיעים?
עבור המשקיעים, מתחמי מולטי פמילי הם השקעה מבטיחה, גם בגלל התשואה הפנטסטית, אבל לא רק.
1. במתחם מולטי-פמילי קיים רצף מגורים, כלומר מרבית הדירות מאוישות, וחברות שעובדות נכון מפזרות את הסיכון ומאפשרות למשקיע הבודד לרכוש אחוזים מהמתחם כולו, במקום דירה בודדת שעלולה לעמוד ריקה.
2. רכישה במולטי-פמילי חוסכת למשקיעים את הסיוט של משכירי הדירות: הסתבכות עם דייר שאינו משלם, משחית את הנכס ואף פועל באלימות.
מולטי-פמילי - עכשיו לא בישראל
עכשיו אנחנו מגיעים לשאלה המתבקשת - אם מתחמים כאלה טובים לכולם, למה הם לא קמים בארץ? בגלל המחלות של שוק הנדל"ן הישראלי. קודם כל, יוקר הקרקע: הקמת מתחמים להשכרה כדאית כשמחיר הקרקע הוא חלק זניח מהעלות הכוללת. בישראל, בה הקרקע עולה עשרות אחוזים מהמחיר (המופקע) של הבניין כולו, היזמים נאלצים למנף את עצמם עד מעל לראשם, ולכן מעוניינים למכור את הדירות מהר כדי להחזיר הלוואות. אין להם אורך נשימה כדי לחכות עד שהדירות יושכרו ויניבו תשואה גבוהה.
