הירשמו
  1. ראשי
  2. השקעות נדל"ן בחו"ל - פרויקט מיוחד

המיתוסים מלחיצים ועדיין - נדל"ן בארה"ב הוא אופציה יחסית בטוחה להשקעה

בכל סוגי ההשקעות כדאי לנהוג באורך רוח, בנדל"ן פשוט אין ברירה. ולא זו בלבד, יש גם שכר דירה
אורי פריש | (4)
נושאים בכתבה CITYR ארה"ב מחירי הדירות

יועצים ובעלי טורים מתוחכמים טוענים שהשקעה בנדל"ן "מסוכנת". למה? כי החוסך אינו יכול "להנזיל" אותה אם ערך הנכס יורד. במציאות כמעט בכל העולם, ערך הנדל"ן מוכפל מדי כמה שנים ובטווח הארוך תמיד עולה. בפועל, בכל סוג של השקעה, כדאי לנהוג בקור רוח גם במקרה של ירידות . כך שהקושי למכור נדל"ן בחיפזון עשוי להתגלות כיתרון. יש לזכור כי, ערכם של מניות ומטבעות עשוי לצלול ב-70% ויותר ואילו הסיכוי שערכם של נכסי דלא-ניידי ירד בשיעורים כאלה הוא נמוך. בנוסף לעלייה בערך הנכס, נדל"ן לרוב מניב תשואה חיובית גם בעת ירידת מחירים, בגלל תשלום חודשי צנוע הקרוי "שכר דירה" שבעל הנכס מקבל מדי חודש. ההשקעה בנדל"ן מניבה תשואה כפולה: מהתייקרות הנכס ותשלום קרן המשכנתא, שתלויה במצב השוק כמו בכל השקעה, ומדמי השכירות שאינם תלויים ישירות במצב השוק.

נדל"ן מניב - ישראל או ארה"ב?

למרות שהשקעה בנדל"ן, כהכללה, נחשבת בטוחה, עדיין יש הבדלים ברמת הביטחון בין השקעות הנדל"ן השונות. ניתן לחשוב שנדל"ן ישראלי אמור להיות בטוח יותר מנדל"ן בחו"ל, כיוון שבארץ "אפשר לגשת ולראות את הנכס בעצמך". טעות נפוצה: מראה העין אינו מלמד הרבה. ניתן לבצע עסקה מצוינת מבלי לבקר בנכס, ולהיפך, לבצע עסקה גרועה במרחק הליכה מהבית. מעדיף לא להזכיר שמות.

כיום עומדים למשקיעים הכלים לבדוק מרחוק את הפרמטרים החשובים בעסקה בקלות יתר בהשוואה לעבר: מי מוכר את הנכס - חברה רשומה, מוכרת ומסודרת, או מוכר פרטי ובלתי מוכר? האם העסקה נבדקה ואושרה בידי מוסדות בנקאיים? האם מדובר בדירה פרטית בודדת, ולאיזה כיוון הולך שוק הנדל"ן באזור שבו קנית? בנוסף ישנם תהליכים משפטיים והגנות נוספות אשר יכולות להבטיח את הקנייה גם במרחק רב מהנכס.

במילים אחרות: בועה או התאוששות?

כשבודקים את הפרמטרים הללו בהשוואה בין רכישת נדל"ן בישראל ובארצות הברית, עולה התמונה הבאה: מחירי הנדל"ן בארה"ב, שרשמו ירידה חדה בזמן המשבר הכלכלי נמצאים כעת בעלייה מתונה, ואילו מחיר הנדל"ן הישראלי כמעט והכפיל את עצמו, והפך לבועה שעלולה להתפוצץ בכל רגע. שוק השכירות הישראלי אינו מפוקח. ישנם שוכרים בעייתיים שעלולים שלא לשלם את דמי השכירות, שלא לדבר על הונדליזם המקומי הידוע לשימצה.

באותו זמן מעבר לים, בשוק הנדל"ן בארה"ב, יש פיקוח ורגולציה הדוקים. חלק גדול מהדירות המושכרות בארה"ב שייכות למתחמים מסודרים (Multi-Family housing) ומשווקות לקרנות נדל"ן או לקבוצות משקיעים שמתחלקים ביניהם ברכישת המתחם כולו, גם בתשואה וגם בסיכונים. המשמעות היא שאף רוכש אינו "נתקע" לבד עם דירה ריקה. במתחמים אלו מושקעים גם קרנות הפנסיה שלנו וכספי הנוסטרו של חברות הביטוח.

עוד ערובה לבטחון: כל העסקאות הללו זוכות למימון בנקאי, והבנקים האמריקנים, שנכוו ברותחין במשבר הכלכלי, בודקים כיום כל עסקה בשבע עיניים.

מכל הפרמטרים הללו עולה כי השקעה בנדל"ן ככלל יכולה להיות אלטרנטיבה מצוינת לשוק בריבת אפסית, והמיקום הגאוגרפי, עם הגנות נכונות , לא אמור להיות מכשול בקבלת ההחלטה על השקעה שכזו.

הכותב, אורי פריש, הוא מנכ"ל CITYR, בית השקעות לנדל"ן מניב בארצות הברית

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    דורי גבריאל 10/03/2016 13:14
    הגב לתגובה זו
    אומנם לא דרככם, אלא דרך פסיפיק הולדינגס, ותוהה, האם הדברים האמורים עדיין רלוונטיים לדעתך לגבי השוק היום?
  • 1.
    הנשר 26/05/2014 10:41
    הגב לתגובה זו
    תענה בבקשה על השאלה הפשוטה הזו.
  • olr 26/05/2014 16:08
    הגב לתגובה זו
    הבית לא, את המניה ראית במו בעיניך?
  • משקיע 26/05/2014 16:00
    הגב לתגובה זו
    ״הנשר״ העניין לא רלוונטי כיוון שבכנס שאתה קונה למגורים ישנם שיקולים נוספים של בתי ספר מרכזי קהילה בתי כנסת למי שצריך וכו׳ בנכס להשקעה מה שחשוב הוא היכלות לקבל שכירות ומקדם ״הנזילות״ של הנכס .4
נדל"ן

יש לכם 200 אלף שקל? הנה 6 אפשרויות השקעה בנדל"ן עם תשואה של עד 9% בשנה

מה עושים עם הכסף כשמחירי הדירות גבוהים, בנק ישראל מגביל את המשכנתא, ואין ריבית מהכסף בבנק? צפו ב-6 אופציות בולטות
לירן סהר |
נושאים בכתבה CITYR השקעה בנדל"ן השקעה בנדל"ן בארה"ב מחירי הדירות
הריבית הנמוכה במשק, אשר הופחתה ביום ב' השבוע ב-0.25% לרמת שפל של 0.5%, הפכה את ההשקעה בפיקדונות ובאג"חים ממשלתיים ללא רלבנטיות. כמו כן, רכישת דירה באזור המרכז הפכה לבעייתית בשנה האחרונה בשל הקשחת תנאי המשכנתאות למשקיעים, שאינה מאפשרת ליטול משכנתא בהיקף הגבוה מ-50% משווי הנכס. בנוסף, התייקרות הדירות באזור המרכז הפחיתה את התשואה הממוצעת משכירות לרמה מקסימאלית של 3.5%-4%. אך למרות המצב המורכב, מתברר שישנן מספר אופציות השקעה שעשויות להניב תשואה נאה. Bizportal בחן 6 אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן בסכום של כ-200 אלף שקל ואת התשואות שניתן להשיג: 1. רכישת דירה עם זינוק של למעלה מ-70% במחירי הדירות ב-5-6 השנים האחרונות, עסקה במחיר הזה נשמעת דימיונית, אפילו כהון עצמי והשלמה עם משכנתא. עם 200,000 שקל ניתן לרכוש דירה בלוד במחיר של עד 800,000 שקל. שבי שניאורסון, זכיינית אנגלו סכסון לוד אומרת שדירת 4 חדרים ברחוב אריה רובין בשכונת משמר נוף, בקומה הראשונה , עם מעלית, מוצעת למכירה תמורת 760,000 שקל. המשמעות היא ש -200,000 השקלים מהווים כ-27% ממחירה כאשר את ייתרת הסכום, ייקח המשקיע מהבנק במשכנתא. דירה כזו ניתן להשכיר למשפחה במחיר של כ-3000-3200 שקל לחודש והיא תניב תשואה שנתית של כ-5%. שניאורסון מסבירה כי בסכום של 200,000 שקל, המשקיע מקבל בעצם הכנסה חודשים קבועה מעבר לזה, ערך הנכס עולה בגלל שהמחירים באזור זה עוד לא מיצו את עצמם. "בסביבת השכונה בניה חדשה, המחירים גבוהים יחסית. דירת 4 חדרים חדשה לצורך ההשאה נמכרת באזור זה במחיר של 1.1-1.2 מיליון שקל". 2. רכישת חנות אלון קיסלסי, זכיין אנגלו סכסון נצרת עילית, אומר שבסכום זה ניתן לרכוש חנות בשטח 27 מ"ר באזור השוק המחודש במגדל העמק. "לאחרונה עיריית מגדל העמק השקיעה, שיפצה והפכה את השוק ומחירי שטחי המסחר בסביבתו עולים בהתמדה. אם ניקח את אותה חנות בשטח של 27 מ"ר בתמורה ל- 200,000 שקל- אין צורך בלקיחת משכנתא במקרה זה- נוכל להשכיר אותה במחיר של 1,500 שקל לחודש, תשואה שנתית של 9%". 3. רכישת משרד "משקיע שיש בידו סכום של 200,000, יכול לרכוש משרד חדש, ברמת מעטפת, למשל בחולון בבניין משרדים שכל משרדיו מוצעים למכירה, שמוקם בימים אלו בסמוך למתחם עזריאלי", אומר אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן. "מדובר במשרד בשטח של 60 מ"ר, שעלותו 550,000 שקל. כמובן שאותו משקיע יאלץ לקחת משכנתא בגובה של 350,000 שקל. דמי השכירות הצפויים ינועו בין 3,500-4,000 שקל לחודש. משרדים מסוג זה בפרויקט מושכרים עבור בעלי מקצועות חופשיים כגון עורכי דין ורואי חשבון וכו'. מדובר בתשואה שנתית של כ- 8.5%". 4. רכישת חניה בבניין משרדים אסף עטיה מסביר כי מחיר ממוצע למקום חניה בתל אביב הוא כ- 100,000 שקל וניתן להשכיר אותו במחיר של בין 600-700 שקל לחודש מה שמהווה תשואה של כ- 8%. זה אומר שמשקיע יכול לקנות שני מקומות חניה. "למותר לציין כי מקום חניה בתל אביב הוא מוצר די נדיר, כי בדרך כלל החניות בבניינים מוצמדות למשרדי השוכרים". 5. השקעה בנדל"ן בארצות הברית במדינה קיים שוק גדול ופעיל של רכישה ומכירה של מתחמי דירות למגורים המיועדות לשוכרים, מתחמים המוגדרים כ-Multi-Family. בעסקה מסוג זה ניתן ליהנות ממספר אלמנטים שאינם נגישים למשקיע בודד קטן. גידור הסיכון מאפשר למנף את ההשקעה בעזרת קבלת משכנתא בריבית נמוכה וקבועה, דבר שמייצר הכנסה נוספת למשקיע. נכסים מסוג זה מנוהלים על ידי חברת ניהול מקצועית הפועלת למיצוי תשואה בעזרת אכלוס, גביה והורדת הוצאות, והם עסק לכל דבר ועניין. אורי פריש, מנכ"ל משותף בחברת CITYR, אומר: "השקעה כזו יכולה להניב תשואה תזרימית גבוהה תוך הקטנת החוב - כך שמאחר שההוצאות של הנכס כוללות גם תשלום קרן המשכנתא, המשקיע למעשה מגדיל בכל שנה את אחוזי האחזקה שלו בנכס. המשמעות היא שגם אם הנכס יימכר לאחר מספר שנים באותו מחיר בו הוא נרכש, הרווח למשקיע ישקף תשואה נוספת של עוד 3-6% בשנה. שיפור בביצועי הנכס עשוי להעלות את שוויו ולאפשר מכירה ברווח הוני משמעותי, גם ללא עליית מחירים כללית בשוק". כך לדוגמא רכשה חברת CITYR בניין מגורים בן 246 דירות באיסט אורנג' ניו ג'רזי ביחד עם משקיעים ישראלים. הנכס נרכש ב-9.7 מליון דולר, כאשר 75% מההון הגיע ממימון של בנק אמריקאי למשכנתאות, ו25% מ-CITYR ומשקיעים שהצטרפו אליה. הנכס שנרכש בשלהי שנת 2012 מניב למשקיעים כ 9% תשואה שנתית עד היום. כלומר, אדם שהשקיע 200,000 שקל קיבל כ- 18,000 שקל לשנה. בתוספת תחשיב תשלומי קרן המשכנתא התשואה עומדת על כ-15% בשנתיים. 6. השקעה ישירה בשוק ההון "שוק ההון מהווה פלטפורמה למשקיעים פוטנציאלים אשר מעוניינים להשקיע את כספם בענף הנדל"ן ובעיקר למשקיעים בסדר גודל בינוני עד קטן", אומר שי עזר, אנליסט הנדל"ן של IBI. אפשרות אחת להשקעה בשוק ההון לדבריו הינה במדד ת"א נדל"ן 15. מדד זה מורכב מחברות הנדל"ן הגדולות במשק ומאפשר למשקיע להיות חשוף לכל תחומי הנדל"ן בארץ ובחול. מדד הנדל"ן עלה פחות מאחוז מתחילת השנה ובכ-8 אחוז במהלך השנה האחרונה. אפשרות שנייה היא לפצל את ההשקעה ולהשקיע בחברות ספציפיות כל משקיע בהתאם לתחום שהוא מאמין בו. לדוגמא, מי שמאמין בתחום המסחר והקניונים יכול להשקיע ב-עזריאלי קבוצה, ביג ומליסרון שמניותיהן עלו ב-5% , 22%, ו-10% במהלך השנה האחרונה. היתרון בהשקעה בחברות נדל"ן מניב מובילות, אשר נהנות משכר דירה קבוע הוא היכולת שלהם לחלק דיבידנדים לבעלי המניות שלהם באופן שוטף ולאורך זמן. תשואות הדיבידנד של חברות הנדל"ן מניב תשואות נאות של בין 3% ל- 6% וזאת כמובן בנוסף לעליה פוטנציאלית בשער המניה. אפשרות שלישית וסולידית יותר היא השקעה באגרות החוב של החברות. ישנן חברות נדל"ן מובילות אשר מאופיינות בסיכון נמוך. על ידי קניית אגרות החוב של חברות אילו המשקיע ייהנה מתשואה שנתית קבועה בשיעור של 2%-4% צמוד למדד כלומר תשואה ריאלית של 4%-6% תלוי בחברה ובסוג אגרת החוב. מבחינת סיכוי/סיכון אנחנו מעדיפים להשקיע במניות חברות הנדל"ן מאשר להשקיע באגרות החוב שלהן כיוון שבטווח הארוך עליית ריבית יכולה לגרום להפסדי הון למשקיעי אגרות החוב בעוד שמהלך זה כנראה ילווה בנתוני מקרו חיוביים כמו עלייה בצריכה הפרטית ובאינפלציה שייתנו רוח גבית למניות חברות הנדל"ן. כתבות מעניינות נוספות: קונים דירה בפרויקט תמ"א 38? דברים שחייבים לדעת לפני שלוקחים משכנתא גוזלן: "מלחמת לבנון השנייה פגעה מאוד בתוצר" - איך מבצע צוק איתן ישפיע?