מחלוקת לעניין שווי דירת מגורים ללא זכויות בנייה
ו"ע 22557/13 חן אריאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין
תקציר ו"ע 22557/13
חן אריאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת קיבלה באופן חלקי ערר בקשר לשווי דירת מגורים ללא זכויות בנייה, בהתייחס לפטור בגין דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
עניינו של הערר הוא הסכם מכר מיום 28.2.2012 שלפיו העורר מכר את זכויותיו בבית מגורים צמוד קרקע בעפולה. על פי הצהרת העורר, הוא תבע לקבל פטור בגין דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות וזאת לפי סעיף 49(ז)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). על פי המוצהר, שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות הוא 1,200,000 ש"ח, ומשמעות הדבר כי העורר תבע קבלת פטור מתשלום מס שבח מקרקעין בסכום המקסימלי שהחוק מתיר על פי סעיף 49(ז)(א)(2) לחוק, שבאותה עת עמד על 1,871,000 ש"ח.
המשיב לא קיבל את הצהרת העורר בעניין שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות, והוציא שומה לפי מיטב השפיטה שבה קבע את שווי דירת המגורים אשר שטחה 85 מ"ר ללא זכויות בנייה נוספות, בסכום של 457,700 ש"ח. הסכום הפטור מתשלום מס שבח מקרקעין שלו זכאי העורר הוא כפל שווי זה, דהיינו סך של 915,400 ש"ח. על יתרת הסכום, 1,284,600 ש"ח, חייב המשיב את העורר בתשלום מס שבח מקרקעין. מכאן הערר.
דיון
----
הדבר אשר שנוי במחלוקת בין הצדדים הוא שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות. על פי השומה העצמית שהגיש העורר למשיב, שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה עומד על סך של 960,000 ש"ח, ומשמעות הדבר כי העורר תבע לקבל את סכום הפטור המקסימלי נכון לאותה עת שכאמור עמד על סך של 1,870,000 ש"ח. לעומת זאת, בשומה לפי מיטב השפיטה שהוציא המשיב מכוח הוראת סעיף 78(ב)(2) לחוק, קבע המשיב את שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 457,700 ש"ח, ועל כן הסכום הפטור ממס שבח מקרקעין לפי סעיף 49ז(א)(1) לחוק מגיע לסך של 915,400 ש"ח בלבד. כל אחד מהצדדים הגיש כראיה מטעמו חוות דעת של שמאי.
חשוב לציין כי חוות הדעת של השמאית מטעם המשיב לא הגנה ולא תמכה בקביעת המשיב לשווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה בסכום של 457,700 ש"ח, אלא קבעה כי שווי דירת המגורים עומד על סך 715,553 ש"ח, והסכום הפטור ממס שבח מקרקעין עומד על סך 1,431,000 ש"ח. בכך הצטמצמה למעשה המחלוקת סביב שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות.
שיטת החישוב שנקטה המומחית מטעם המשיב מביאה אל תוצאה סבירה יותר מהשיטה שנקט השמאי מטעם העורר. עם זאת נראה כי היא החמירה עם העורר בקביעת שווי החצר לפי מקדם של 0.2 משווי מ"ר קרקע מבונה. אם מקובל גם לגישתה של שמאית המשיב לקבוע שווי של חצרות ללא זכויות בנייה לפי מקדם שבין 0.3-0.2, הרי בהתחשב בשטח החצר שלכל הדעות אינו שטח קטן, יעמוד המקדם בענייננו על 0.25 ולא על 0.2. כמו כן לעניין חישוב שווי הבנייה יש להוסיף עלויות שיפוץ.
המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא כי שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות, על פי שווי של כל מרכיב ומרכיב כפי שצוין לעיל, מגיע לסך של 825,000 ש"ח.
לפיכך, יש לקבל את הערר באופן חלקי ולקבוע את שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 825,000 ש"ח, כך שסכום הפטור ממס שבח מקרקעין שלו זכאי העורר יעמוד על סך של 1,650,000 ש"ח.
תוצאה
---------
הערר התקבל באופן חלקי. המשיב חויב בהוצאות בסך 3,000 ש"ח.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
לפני כב' השופט ה' חאטיב והחברים א' הללי ונ' זועבי
ניתן ב-11.9.2014
מתי הריבית תתחיל לרדת?
הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות?
בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.
אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%
האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%, אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה
שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו.
הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.
- כצפוי: בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה - 4.5%
- בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה; ירידה בתחזית הצמיחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.
טיל SM3 (RTX)כמה עולה התמיכה של ארה"ב בישראל - המספרים נחשפים
הפנטגון מבקש 3.5 מיליארד דולר לשיקום מלאים בעקבות פעילות צבאית בישראל. בקשה כזו מוגשת אחת למספר חודשים. בנוסף יש הוצאות שוטפות של שכר החיילים והוצאות התחזוקה השוטפות שאינן חלק מתקציב התמיכה בסך 14 מיליארד דולר. העלות הכוללת מגיעה למעל 25 מיליארד דולר
טיל בליסטי המסמכים התקציביים מצביעים על היקף ההוצאה האמריקאית בעקבות ההגנה על ישראל מול איראן. משרד ההגנה האמריקאי מתכנן להוציא מעל 3.5 מיליארד דולר על שיקום מלאים בעקבות שורת פעולות צבאיות שבוצעו בחודשים האחרונים בהגנה על ישראל. ההוצאה כוללת רכש נרחב של מערכות יירוט, תחזוקת מכ"מים, שיפוץ כלי שיט והובלת תחמושת, וממחישה את העלויות הגבוהות של נוכחות אמריקאית מתוגברת במזרח התיכון.
המסמכים שהוכנו עד חודש מאי ושהוגשו לוועדות הביטחון בקונגרס מתבססים על חוק התמיכות הביטחוניות לישראל משנה שעברה, במסגרתו אושרו כ-14 מיליארד דולר לחידוש מלאים אמריקאים ולרכש מערכות יירוט נוספות עבור ישראל. כמעט כל סעיף במסמכים מוגדר כ"בקשת תקציב חירום". הסכומים האלו לא כוללים את התמיכה הגדולה בעת מלחמת 12 הימים ביוני. למעשה, אישור תקציב לחידוש מלאי מוגש באופן שוטף, אחת למספר חודשים והוא חלק מהתקציב של ה-14 מיליארד דולר. אלא שההוצאות בפועל גדולות הרבה יותר וכוללות גם את "ההוצאות השוטפות הקבועות", לרבות כוח אדם, תחזוקה שוטפת של המערכות הקיימות במזרח התיכון לצורך המלחמה ועוד. מדובר על פי ההערכות על יותר מ-20 מיליארד דולר של תמיכה כלכלית בישראל עוד לפני מלחמת 12 הימים שהזניקה את ההוצאות כנראה לכיוון 25 מיליארד דולר ומעלה.
הגנה מול איראן - טילים, מל"טים ומערכות יירוט מתקדמות
הבקשה התקציבית נועדה לכסות את ההוצאות של פיקוד מרכז האמריקאי בעקבות התקפות איראניות ישירות או באמצעות שלוחותיה, כמו גם השתתפות בפעולות שבוצעו לבקשת ישראל. כך למשל, באפריל אשתקד שיגרה איראן מעל 110 טילים בליסטיים, לפחות 30 טילי שיוט וכ-150 מל"טים, התקפה שנבלמה בעיקר באמצעות מערכות יירוט אמריקאיות. נזכיר כי היקף השימוש גדול פי כמה היה ביוני השנה, כשהסכום הזה ככל הנראה עדיין לא תוקצב.
הבקשה הגדולה ביותר עומדת על כ-1 מיליארד דולר לצורך רכישת מיירטי SM-3 מתקדמים מתוצרת RTX, ובפרט הדגם SM-3 IB Threat Upgrade. מדובר במערכת שמיועדת ליירט טילים בליסטיים בעלות של 9 עד 12 מיליון דולר ליחידה. מערכות אלו הופעלו לראשונה על ידי ספינות הצי האמריקאי במהלך התקיפות האיראניות באפריל שעבר. בנוסף, נדרשת הוצאה נוספת לכיסוי טיסות מיוחדות להובלת מיירטים חדשים במהירות לישראל.
במהלך יוני 2025 השתמשו שתי משחתות אמריקאיות, USS Arleigh Burke ו- USS The Sullivans, במזרח הים התיכון, במיירטי SM-3 כדי להגן על ישראל. הן פעלו לצד סוללות THAAD שהופעלו ביבשה, שיירטו טילים בליסטיים איראניים. בהתאם לכך, בקשה נוספת עומדת על 204 מיליון דולר לרכישת מיירטי THAAD מתוצרת לוקהיד מרטין. כל מיירט כזה עולה כ-12.7 מיליון דולר.
מעבר לרכש המערכות, הפנטגון מבקש תקציבים נוספים לצורך תחזוקה ושדרוג. כך למשל, הוגשה בקשה להקצות 10 מיליון דולר להחלפת מנועים וגנרטורים במערכת המכ"ם TPY-2, המשמשת את מערכות ה-THAAD. במסמכים נכתב כי מדובר בצורך בלתי מתוכנן שנבע מהפעלת מערכות היירוט באופן ממושך.
