"נמשיך להשקיע בירושלים. ההתחדשות העירונית תגדל"
חברת רוטשטיין רוטשטיין 1.16% נדל"ן וחברת טרא (Terra) יקימו יחד כ-5,000 דירות חדשות בירושלים, מהן 521 בשכונת נווה יעקב. נכון, לוקח זמן עד שהדירות יהיו מוכנות, ובכל זאת - יש כאן הליך מעודד - הגדלת ההיצע בשוק, שעשויה להוביל לנרמול מחירי הדיור בעיר הבירה בעתיד. האם זה הפתרון? האם ההתחדשות העירונית, יחד עם חלופת שקד שתאושר כנראה בקרוב, אמורות לפתור את בעיות הדיור בישראל? לא בטוח, אבל הן כן חלק מהפתרון. "אנחנו פועלים בשוק ההתחדשות העירונית מספר שנים, יש לנו מעל 15 אלף יחידות בכל הארץ, בשלבים כאלה ואחרים - חלק בתכנון לקבלת היתרים ובתכנון לתב"ע עם חתימות דיירים", אומר איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, בראיון. למה ירושלים? "אנחנו משקיעים המון בירושלים, השקענו משאבים כלכליים אדירים בעיר, כי זאת עיר עם רמת התחדשות עירונית גבוהה, ראש העיר מעודד מאוד את התהליך והיום מעל 5,000 יחידות דיור ייבנו, משלב תכנון להתר ועד הגשת מכרזים. בירושלים אין לנו בניה כרגע, הפרוייקט הראשון יהיה בנווה יעקב, משהו כמו 4 שנים עד שנסיים. אחרי שלב של חתימות דיריים ואישור תב"ע בתוקף, קיימים אתגרים בתכנון המפורט". מה אחוז החתימות? "81% בחוזים מלאים ואם סופרים אנשים שביצעו חלק מהתהליך - מעל 90%. לא צפויות שם יותר מדי התנגדויות, אחרי שקיבלו הכרזה השלב הבאה יהיה הסכמה בכפיה. אנחנו לא שם עדיין, אבל מתקדמים. בנווה יעקב יש אתגרים אחרים". כמה הפוטנציאל גדול בירושלים? "העירייה מאוד תומכת ומקדמת פינוי בינוי, גם הוועדה המחוזית. יש להם אינטרס להגדיל יחידות דיור. המדיניות היא מאוד ברורה - אתה יושב ישירות עם גורמי התכנון ויודע לאן אתה נכנס. גם הרבה מאוד יחידות דיור, הרבה מאוד תושבים. עיר מעניינת". מה יהיה מחיר למטר? "אנחנו רק יודעים שנבנה 521 חדשות ונהרוס 111 יחידות. אין לנו עדיין מחירון (כאן תוכלו לקרוא על המחירים בשכונה, א"י), טיפה מוקדם. מרגע שהורסים את הבנינים 4 שנים עד מסירת המפתח". ההתחדשות עירונית מרימה ראש. מה יקרה בשנים הקרובות? "ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה, יש כבר מגוון של סיבות, אבל בשנים האחרונות מצליחים בעזרת מנהלות התחדשות עירונית לקבל ודאות יותר גדולה לתכנון, לזכויות, לצפיפות שאנחנו מקדמים. זה מגדיל את הוודאות למימוש והיתכנות. לפני עשור הגענו לוועדה ולא ידענו מה זכויות הבניה. היום הדברים יותר מוסדרים. בגלל זה חברות ויזמים בתחום". ההיקף הולך לגדול משמעותית? "זה תלוי בהרבה גורמים ביורקרטיים. קשה לנו עדיין ברמה היומיומית בגלל הרגולציה וועדות התכנון. ברגע שיקצרו תהליכים, נראה עוד פרויקטים יוצאים לפועל. עובר המון זמן מאישור התוכנית ועד המימוש בגלל רגולציה. בגדול, הנפח של ההתחדשות העירונית עולה והוא עתיד לגדול. אנו מאמינים כי פרויקט נווה יעקב היא סנונית ראשונה שאחריה נראה מנופים רבים מתנוססים לאוויר ומביאים התחדשות לדיירים בפרט והמרחב העירוני בכלל, עם פיתוח תשתיות, תרבות וחינוך ברחבי בירת ישראל. נמשיך להשקיע בירושלים".
- 1.ירוייייססססיישלים טבריה ערים תאומות (ל"ת)ברכה 05/08/2023 15:29הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
