רוטשטיין וטרא יבנו מאות דירות בנווה יעקב בירושלים - כמה עולה שם דירה?
חברת רוטשטיין נדל"ן בע"מ וחברת טרא (Terra) יקימו יחד כ-5,000 דירות חדשות בירושלים בתוך עשור, זאת במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית של החברות בעיר. הפרויקט הגדול הוא בנווה יעקב בירושלים, שהוכרז כמתחם לפינוי בינוי במסלול מיסוי (אחד התנאים המתלים בחוזה). זהו הפרויקט הראשון המשותף לחברות. שיתוף הפעולה בין השתיים החל לפני כמספר שנים, והן מקדמות יחד פרויקטים נוספים במסגרת התחדשות עירונית בעיר, בהיקף כאמור של כ-5,000 יח"ד.
מאות הדירות בנווה יעקב (הדמיה: אול אין)
מניתוח של נתוני הלמ"ס לשנת 2022 בהשוואה לשנה הקודמת, נמצא כי בירושלים נרשם גידול של 18% במספר התחלות בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית. בשנת 2022 החלו להיבנות בירושלים 765 דירות חדשות במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה ותוספת של דירות לבניינים קיימים.
נווה יעקב היא השכונת היהודית הצפונית ביותר בירושלים. היא ותיקה מאוד - הוקמה ב-1970 ומונה כ-30 אלף תושבים. היא נקראת על שם המושבה נווה יעקב שנחרבה במלחמת העצמאות. מחירי הדיור בשכונה נעים סביב 31 אלף שקל למטר - שכונה לא יקרה ביחס לשאר העיר. דירת 4 חדרים תעלה סביב 2 מיליון שקל. רוב הדירות הן קטנות יחסית ונבנו בשנות ה-70'.
- הגירעון של ארה"ב צפוי לעלות - איך להתאים את תיק ההשקעות?
- פינוי בינוי בירושלים: מעל 200 יחידות דיור - כמה תעלה דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרויקט נווה יעקב קיבל תוקף מהוועדה המחוזית, ועד כה התקשרו רוב קובע של דיירים בהסכם עם החברות. ככל שיתקיימו יתר התנאים המתלים, עתידות החברות להרוס 111 דירות ישנות ולבנות במקומן 521 דירות חדשות במס' בניינים, וכ-830 מ"ר שטחי מסחר. מדובר במתחם הממוקם בשכונת נווה יעקב בירושלים, בסמיכות לתחנת הרכבת הקלה אשר מנגישה את הכניסה לעיר תוך מספר דקות. על פי הערכות, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט הינו כ-765 מיליון שקל (חלק החברה 383 מיליון שקל) והיקף העלויות הצפוי הינו כ-650 מיליון שקל (חלק החברה כ-325 מיליון שקל). הרווח הצפוי בפרויקט מוערך בכ-115 מיליון שקל (חלק החברה כ-58 מיליון שקל). הנתונים אינם כוללים מע"מ.
- 3.ג'וני 02/08/2023 09:52הגב לתגובה זוהבעיה שיש קונים.... עכשיו השכונה תהפוך לאתר בנייה לכמה שנים
- 2.אלדד פרי 01/08/2023 15:48הגב לתגובה זוהמושחתים מהעירייה יחד עם הקבלנים הנבלות הורסים את החיים של כל הפראיירים שחותמים.
- 1.המגיב 01/08/2023 14:27הגב לתגובה זוזיל הזול. ממש מציאה. רק 500 משכורות חציוניות.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20 - אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א - רוכשים שהפסידו והעדיפו לשלם מסים. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים מהטען הכלכלי. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%, אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. אבל יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו, יש הסכמים עם הגנות ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיכום ביניים: מבחינה כלכלית יהיו מצבים רבים שכדאי לבטל את העסקה. מבחינה משפטית - אם המקדמה על פי החוזה נשארת אצל הקבלן, הרוכשים יעדיפו שלא לסגת מהעסקה. ואז מגיע השלב המסחרי - הקבלן רואה שוק קשה והוא ינסה לשמור על הרוכש. הוא עשוי לספק לו הנחה נוספת, עוד תנאים. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. זה התרחיש הסביר, אם כי כאמור זה תלוי בעיקר בחוזה הספציפי.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")