שכונת מישור הנוף בראשון לציון - דירות ב-2 מיליון שקל. מה יקרה עוד 3 שנים?
שכונת מישור הנוף בראשון לציון חריגה בנוף הסובב אותה. השכונה, שהוקמה אי שם בתחילת שנות ה-90', גובלת במזרח בשכונת שיכון המזרח שנחשבת במשך שנים רבות כאחת מהשכונות היותר חלשות בעיר, במערב בשכונת ראשונים המאופיינת ברובה בבתים צמודי קרקע, מדרום בכביש 431 וגבול קטן מצפון עם שכונת נווה הדרים.
השכונה, שבלעה לתוכה את שכונת קרית שמחה, מחולקת גם היא כאשר חצי מאופיין בצמודי קרקע וחצי בבניינים. שכונת קרית שמחה, שכאמור סונפה למישור הנוף, היא שכונה קטנה וצעירה, הבנויה כולה וילות וצמודי קרקע, כאשר הרחוב המרכזי בה - שלמה עראקי - נחשב לעתים כרחוב היקר ביותר בראשון לציון בו מחירי הקרקעות הגיעו לכמעט 10 מיליון שקלים למגרש של 700 מ"ר בממוצע.
מישור הנוף נחשבת לשכונה צעירה שמושכת משפחות צעירות רבות בשל היתרונות שהיא מציעה כמו בית ספר יסודי שכונתי, גנים ציבוריים, קירבה לעורקי תחבורה מרכזיים ולמרכזי קניות כמו קניון ראשונים ובעיקר השקט שקיים בשכונה ושלא אופייני באזור. אם לא די בכך, בסמוך לשכונה שוכנת תחנת רכבת "הראשונים" כאשר עם השלמת פרויקט מסילת 431 של רכבת ישראל בעוד כ-3-4 שנים, צפויה להפוך לתחנה מרכזית עם קווי שירות ישירים לתל אביב, רמלה, מודיעין, ירושלים ועוד. פתיחת מסילת הרכבת החדשה צפויה לתרום לעליית מחירי הנדל"ן בשכונה.
לניתוח על שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות
ולמרות היוקרה לה זוכה השכונה הודות לסיפוח של קריית שמחה, מחירי הדירות בשכונה אינם נחשבים לחריגים במיוחד כאשר המחיר הממוצע בשכונה עומד על כ-2.12 מיליון שקל המשקף מחיר ממוצע של כ-26,500 שקל למ"ר. מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-5,700 שקל והתשואה השנתית נאמדת בכ-3.4%.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר על תשואה לא נמוכה לתשואה על דירות במרכז (מחשבים את התשואה על פי מחיר הדירה חלקי גובה השכירות השנתי). אבל - היום אתם יכולים לקבל בבנקים ריבית חסרת סיכון לגמרי של 4.5%, עם תשלום מס מופחת של 15%. למה לכם לקנות דירה להשקעה במקרה כזה, כשאתם יכולים לקבל יותר בבנק, בלי כאב ראש של קניה-מכירה, בלי עורכי דין, בלי שוכרים?
ירידת מחירי הדיור שהחלה בחצי השנה האחרונה בישראל (בעקבות העלאת הריבית ע"י בנק ישראל) צפויה להימשך בעתיד הנראה לעין, לפחות כל עוד הריבית במשק תהיה גבוהה. המשמעות היא שהתשואה על דירה להשקעה תתחיל לטפס כלפי מעלה ולהיות גבוהה יותר - ואז המטוטלת אולי תתהפך לצד השני, דירות להשקעה יהיו יותר אטרקטיביות ומשקיעים יחזרו לשוק. בינתיים הם לא מבצעים עסקאות.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
ראשון לציון. צילום: יח"צ
עסקאות נדל"ן אחרונות בשכונה:
- דירת 4 חדרים ברחוב יונה פיינשטיין, 77 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-2.29 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב יהושע גיבשטיין, 78 מ"ר, קומה 9, נמכרה ב-2.24 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב יונה פיינסטיין, 69 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-1.74 מיליון שקל.
- קוטג' 6 חדרים ברחוב קמפינסקי, 183 מ"ר, נמכר ב-4.45 מיליון שקל.
- קוטג' 5 חדרים ברחוב מאיר יערי, 126 מ"ר, נמכר ב-4.12 מיליון שקל.
>>> "מחירי הדירות רק בתחילת ירידת המחירים; הקבלנים בבעיה קשה".
>>> סיור שכונות - הירידות הגיעו גם לתל אביב; ומה קורה בראשון לציון?
- 4.יוסי מרשק 29/07/2023 08:20הגב לתגובה זוכתושב הגר בשכונה הסמוכה אני יכול להעיד שהשכונה מאוד קהילתית (מצרך נדיר בעיר ובכלל בסביבת המרכז) ומטופחת, רמת המחירים אטרקטיבית ביחס למחירים הגבוהים שבשכונות שבסביבה.
- 3.מישה 27/07/2023 13:31הגב לתגובה זוחצי מיליון. אבל יש סיבה.
- 2.רמז (ל"ת)התמונה של שכונה אחרת 27/07/2023 12:03הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 27/07/2023 11:23הגב לתגובה זובמחירים. דירות מתפוררות משנות ה90 ב3 מיליון שקל
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
