נתחיל בחידה: שמאי מקרקעין מגיע לראות את דירה מספר 4, ומולה עושה שומה-בדיקה גם לדירה מספר 5. הדירה היא "כפולה" - כלומר נבנתה בהעתק מדויק, עם סטנדרט בניה זהה ומפרט אחיד. האם שתי הדירות יזכו לשומה-הערכה זהה? בחלק מהמקרים, ממש לא. במעט מקרים, זה כבר הבדל של כמה מיליוני שקלים.

זה מזכיר לי סיפור על ביקור קצר, לפני מספר שנים, בדירה של חבר - שגר סמוך לסי אנד סאן ליד גלילות. שאלתי אותו על מפורסם שגר ממש בדירה ממול, וקנה אותה בכמה מיליונים יותר. "איך זה ייתכן?", שאלתי אז. "זו אותה דירה, אבל הוא עם נוף לים, אני לכיוון המטוסים שנוחתים בשדה דוב", הוא ענה לי. "הדירה שלו גדולה עליי, לכן קניתי את הדירה ממול".

זה חלק ממה שאתם צריכים לדעת על מחירי הדירות - הדירה עצמה והשטח שלה הם ממש לא המרכיב היחיד שקובע את שווי הדירה. לכן, הבאנו כאן 5 פרמטרים חשובים בקביעת השווי של מחיר הדירה. לא את כולן תמצאו תמיד בשומת מקרקעין, אבל חלקן קריטיות בהערכת שווי ובעת מכירת הדירה.

1. קומת המבנה

קומה משפיעה על המחיר. היא חשובה מכמה סיבות: ראשית, הנוף. ככל שהנוף שנשקף מהדירה שלכם הוא נאה יותר, כך תשלמו בממוצע יותר. איפה זה משפיע יותר? בקרבה לים. בעיקר אם אתם בקו הראשון וקרובים מאוד לחוף. ככל שהים קרוב יותר, מחיר קומה ישפיע יותר. אם אתם רואים את הים מרחוק, כלומר 400 מטר ויותר, מחיר לקומה יושפע פחות.

• הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחיר קומה לקו ראשון קרוב לים יכול לנוע בין 60-100 אלף שקל, תלוי בעיר. בתל אביב, זה יכול לחצות את הרף הזה. דירה רחוקה מהים מושפעת פחות - שם עלייה של קומה שווה באזור 20-30 אלף שקל. חשוב כמובן באיזו עיר אתם נמצאים ומה המחירים. זה נתון ממוצע, והוא מאוד תלוי במקום. 

בחיפה רואים ים כמעט מכל מקום על הכרמל ובעליה לכיוון שכונת חורב, ולכן - שם זה ישפיע פחות. מעבר לכך, שם המחירים הממוצעים נמוכים יותר ולכן קומה שווה פחות מהנתון הממוצע - אולי 10-15 אלף שקל. 

אם אתם נמצאים בנת/600 על יד החוף בנתניה, לקומה יש ערך (תשאלו את הצרפתים) והיא תהיה קרובה ויותר מהרף העליון. 

קבלו טיפ: אם אתם גרים בבניין של 5 קומות, בקומה האחרונה, ומולכם דירה של 3 קומות שקיבלה היתר לבניה עד 6 קומות, ייתכן ומגיע לכם פיצוי על ירידת ערך, במידה וזה אכן פוגע בנוף ובשמש.

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

2. מפרט

המפרט משפיע מאוד על מחיר הדירה. כפי שבעת רכישת משרד, אתה משלם על רמת גימור מעטפת פחות מאשר על רמת גמר, כך תשלם על דירת סטנדרט פחות מאשר על דירה עם תוספות משמעותיות.

קבלנים רבים עובדים היום עם חברות המטבחים המובילות. חלקם מעניקים גם אי במתנה, חלקם מתנות נוספות. הבעיה היא שרוב הקבלנים מציינים במפרט כי מדובר במטבח משודרג.

ואנחנו שואלים אתכם, אם הוא היה משודרג, הייתם מקבלים זיכוי של 2,500-5,000 שקל במידה ואתם מוותרים עליו? מה שחשוב לוודא, הוא מה הסטנדרט שנותנים לכם. אם הוא גבוה, זה יכול להיות שווה כמה עשרות אלפי שקלים, משום שזה חוסך לכם קבלת זיכוי שווה ערך לצירים והידיות שתחליפו.

אבל לא מדובר רק על רכישת דירה מקבלן. מטבח משודרג מדירה יד שנייה ימנע מכם טרחה - שבירת המטבח הישן - אז יש עלויות הריסה ותיקון.

בנוסף, מזגן מרכזי או מזגנים בחדרים ישפיעו על המחיר. מזגן מרכזי בדירה סטנדרטית מגיע ל-20 עד 30 אלף שקל (תלוי בסוג החברה ובכמות החדרים, כולל התקנה והנמכות), ויותר - אם הוא כולל דמפרים.

עוד פרמטר שמשפיע, אבל פחות: חשמל חכם. הדלקה וכיבוי האורות והתריסים דרך הטלפון, היא דבר שחוסך זמן. וזמן חוסך כסף. בדירות יד שנייה יש עוד כמה פרמטרים, כמו סורגים שקופים שמוסיפים יוקרה וביטחון, בעיקר בקומות גבוהות, פרקטים, הכנות לאינטרנט בחדרים (כיום יש אפשרות "לרשת" את כל הבית בהכנות).

3. מחסן וחניה

הפרמטר השלישי הוא אחת השאלות הכי נשאלות במשרדי המכירות: "האם הדירה שלי כוללת מחסן וחניה?". בתל אביב, התשובה לגבי חניה (ברכישת דירת יד שנייה) ממש לא מובנית מאליה. בשאר הערים, השאלה היא האם מדובר בחניה אחת או שתיים. אם יש לכם שתי חניות, סביר להניח שאם אתם זוג צעיר, מדובר בעניין משמעותי שיכול להקפיץ את המחיר. במקום לחפש חניה בחוץ, אתם נכנסים מיד פנימה. במקרה שיש לכם שתי חניות, חניה כפולה רגילה עדיפה על חניה טורקית, שבה תצטרכו להזיז את הרכב החיצוני בכל פעם שהרכב הפנימי ירצה לצאת החוצה. לכן, תשאלו את הקבלן איזו חניה כפולה הוא מעניק לכם.

לגבי מחסן, רבים מייחסים חשיבות למחסן צמוד, אבל לא יודעים שהוא חלק משטח הדירה ואתם משלמים עליו ארנונה. על מחסן בקומה מינוס 1, למשל, לא תשלמו. כמה משלמים? חלק מהקבלנים יתמחרו מחסנים בגודל התחלתי של 4 מ"ר ב-15 אלף שקל, חלקם בעד 80 אלף שקל. שימו לב: גם לגובה המחסן יש חשיבות, עם הגבלה מסוימת, משום שבגובה מסוים (מעל 2.6 מטר למשל) כבר לא תוכלו לאחסן.

על חניה תת קרקעית תשלמו יותר מחניה רגילה. בתל אביב, חניה תת קרקעית יכולה להימכר היום סביב 600-700 אלף שקל, לעומת חניה עילית ששווה 400-500 אלף שקל. בערים אחרות, הקבלן יתמחר את ההפרש בפחות, בממוצע פחות מ-50 אלף שקל תוספת לחניה תת קרקעית לעומת חניה עילית. כמובן, אם מדובר בדירה יד שנייה זה נכלל במחיר הסופי, אבל המוכר יתמחר בהתאם.

4. גודל מרפסת

למרפסת יש אלמנט חשוב בקביעת שווי הדירה. המקדם האקוויוולנטי שלה בדרך כלל ינוע סביב 0.5, כלומר מחצית שווי משטח הדירה הרגיל (כל מ"ר של מרפסת שווה חצי ממ"ר של הדירה). אבל יש לה משמעות חשובה: אפשר לארח בה ואפילו לאחסן בה. כך למשל, בבניין ממוצע שבו המרפסת בקומה החמישית היא בגודל 12 מ"ר (אם היא פתוחה, לא תשלמו עליה ארנונה), וקומה מעליה מוכרים לכם "מיני פנטהאוז" (מונח שיווקי חדש לדירה רגילה לגמרי או מעט גדולה יותר עם מרפסת גדולה) עם מרפסת 25 מ"ר עד 60 מ"ר, סביר להניח שהקבלן ידרוש עוד 50-100 אלף שקל, אולי קצת יותר אם מדובר ברף העליון.

זה אקט שיווקי נהדר, אבל בטווח הארוך, הוא יהיה שווה לכם לא מעט. בחישוב הזה לא נכללת "שכונה קשה", שבה השכנים זורקים לכם בדלי סיגריות למרפסת. במקרה שבו מתחת למרפסת יש כביש ראשי, מרכז מסחרי רועש או בית אבות פעיל, יכול להיות שמרפסת היא לא הדבר הכי חשוב. לעתים, דירה עם מרפסת ענקית בקומה ראשונה מעל דירת גן תהיה שווה הרבה פחות מאשר דירה זהה בקומה 3 עם מרפסת קטנה יותר.

אם מדובר בדירת גן, אז יש ערך לשווי החצר. סביר שהמקדם יהיה סביר 0.25. כלומר, רבע משטח בנוי.

5. כיווני אוויר ומיקום הדירה בחזית/עורף

נתחיל עם מיקום הדירה. אם אתם ממוקמים בחזית, סביר להניח שתשלמו יותר כסף. יש כאן "אבל" גדול - תמיד תלוי מה יש בחזית. אם החזית פונה לכביש ראשי, או שיש לכם תחנת אוטובוס, גן ילדים או בית ספר מתחת לבית, לעתים בקביעת השווי מחיר העורף לא יפחת ואף יהיה גבוה יותר.

בעבר, ביקרנו בפרויקט שבו המרפסות החזיתיות הוצעו במחירים נמוכים יותר מאשר בעורף. הסיבה: בית עלמין נשקף ממש מתחת למרפסת. המתווך הסביר שזה דווקא יתרון ("שכנים שקטים", הוא קרא לזה). אנחנו פחות התרשמנו והחלטנו לוותר על הפרויקט.

לגבי כיווני אוויר, חשוב אם יש לכם שניים, שלושה, או ארבעה כיווני אוויר - אבל לא פחות חשוב הוא מאיזה צד. אם אתם גרים קרוב לים, יש חשיבות לצד המערבי של הבית. כמובן, ישנה חשיבות גם לכיווני דרום/צפון משום שהשמש מגיעה בשעות מסוימות ובאזורים מסוימים לדירה דרומית מאשר צפונית. אם אתם אוהבים שמש, הבחירה בדירה באותה קומה יכולה להיות קריטית.

אז כמה כסף זה שווה? ובכן, בדירה רגילה, עם נוף רגיל לגמרי שאינו לים או לפארק, יש הבדל של כמה עשרות אלפי שקלים. אם מדובר בקו ראשון לפארק, למשל, ייתכן שתשלמו את הרף הגבוה, ואפילו עד 100 אלף שקל. אם מדובר בעיר מרכזית, תל אביב למשל, תשלמו 150 אלף שקל ויותר (תלוי מה ממוקם מולכם).

שימו לב, קרבה לכביש ראשי יכולה להוריד שווי (רעש, אוטובוסים וכו') או להעלות את השווי (אם מדובר בדירה במרחק סביר, שקרובה לציר תחבורה, חוסכת פקקים ולא סובלת ממטרד רעש למשל). ומה קורה אם בנו לכם כביש ראשי (בעקבות שינוי ייעוד) מול הבית למרות שלא היה מתוכנן בעת הרכישה? תשאלו את עורך הדין שלכם על פיצוי לפי סעיף 197. הוועדה המקומית תנסה למרר את חייכם לפני שתקבלו פיצוי, אבל שווה לנסות.