ועדת הפנים של הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית כמה החלטות דרמטיות בתחום הנדל"ן שייכללו בחוק ההסדרים הקרוב, ביניהן פרק ההתחדשות העירונית המקטין את הרוב הנדרש בחוק של דיירים לקידום פינוי בינוי, הוצאת דיירים עברייני בנייה ממניין הדיירים לחישוב הרוב, צמצום היטל ההשבחה מ-50% ל-25% וביטול הבקשות להקלות בהיתרי בנייה.

נוסף הוחלט שבית המשפט יהיה רשאי לקבוע כי לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות, לא יילקחו בחשבון זכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לעסקת הפינוי בינוי, אם מצא שההתנגדות נובעת מבניה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף, או שהתנגדותו נובעת מפיצול דירה שלא כדין.

תוכנית פינוי בינוי חלה על קרקע שעיקרה למגורים ושיש בה יחידות דיור בנויות. בניגוד למצב עד היום, בו אפשר היה לכלול בתוכניות רק מתחמים שמנו לפחות 24 יחידות דיור לפני ההריסה, ושמספר היחידות לפחות יוכפל, היום אין מגבלה למספר הדירות במתחם הישן, והתנאי היחיד הוא שמספר יחידות הדיור החדשות במתחם יהיה לפחות 70.

רוני בריק, נשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון: "אני מברך על ההחלטה ועל השינוי שמורגש בממשלה החדשה. סוף סוף, לאחר שנים ארוכות, יש לנו ממשלה שיודעת לתקשר בינה לבין עצמה, עם שרים שיודעים לדבר אחד עם השני ורואים שהם עובדים קשה למען הציבור עם מהלכים חשובים ורפורמות משמעותיות. אני סבור שהמהלך יעשה טוב לשוק ההתחדשות העירונית, יביא להגדלה משמעותית של היצע הדירות, יגדיל גם את הכנסות המדינה והרשויות המקומיות כי יהיו יותר פרויקטים ויותר השבחה, וכמובן לרוכשי הדירות שייהנו מהיצע דירות רחב ומשכונות חדשות שיענו על צרכיהם".

• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רחל מלכה, מנכ"לית משותפת בחברת מעוז דניאל המתמחה בהתחדשות עירונית: "פרק הנדל"ן בחוק ההסדרים יביא איתו בשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית, שהיא בגדר תוכנית מצילת חיים – צו השעה ממש, ולכן כל שחרור של חסם בירוקרטי שמעכב הוא מבורך. הבשורה תהיה לכל פרויקטי ההתחדשות שלא הצליחו להגיע לרוב הדרוש של 80% רק בגלל סרבנות לא סבירה של חלק מהדיירים, וכן לדיירי השיכונים אשר לפעמים נמצאים בסכנת חיים רק מעצם מגוריהם בבניינים הישנים האלה, וכמובן תועלת רבה למדינה שתוכל לקדם בנייה של עשרות ומאות אלפי יח"ד להגדלת היצע הדירות בשוק. חברתנו מובילה בתחום ההתחדשות ובזכות החקיקה הזו ייצאו לדרך עוד פרויקטים רבים ואלפי יחידות דיור חדשות".

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "אני מברך על החלטת הממשלה ועל קיצור התהליכים למימוש פרויקטי בינוי בינוי, אך סבור כי היה צריך גם להגדיר בחוק פרמטרים תכנוניים שייתנו מענה לצרכים של המשפחה המודרנית שתגור בפרויקטי הפינוי בינוי, לפי כמות יחידות הדיור שתהיה בכל פרויקט. הייתי שמח אם הממשלה הייתה לוקחת את הרפורמה צעד אחד קדימה ומסדירה את התכנון הסביבתי בפינוי בינוי – כך למשל אם מאושר פרויקט ובו 500 יחידות דיור אז הממשלה צריכה לתקצב את הרשות המקומית בסכום כסף שייקבע מראש לצורך בניית התשתיות הנלוות ומוסדות הציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, כבישים חדשים וכו'. אם יאושר פרויקט של 1000 יח"ד, אז התקצוב יגדל לסכום אחר שגם הוא יוגדר מראש וכך הלאה. מהלך שכזה יבטיח תנאי מגורים ומחיה הולמים לדיירים וגם יוודא שלא יהיה עומס יתר על התשתיות הקיימות שלעתים מהווה חסם למימוש הפרויקט".

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ: "השינוי להורדת לרוב הדרוש להסכמה יקצר את הזמן הדרוש להוצאה לפועל של פרויקט פינוי-בינוי. עד היום השקענו שנים רבות על מנת להגיע ל-80% דיירים חתומים, ורק לאחר מכן יכולנו להתחיל לתכנן ולהגיש לרשויות. במקביל לתכנון נאלצנו להתחיל להכין תביעות נגד הסרבנים, כאשר הליך הגשת התביעות לבית המשפט וניהול משפט ארך לעיתים למעלה משנתיים. בפרויקט שלנו בדרך השלום בתל אביב התעכבנו כשנתיים עד לחתימת כ-5 דיירים להשלמת ה-80%. עם השלמת החתימות לפני מספר חודשים הפרויקט בהיקף של כ-490 יח"ד מתקדם בקצב מהיר, וכבר בינואר יש ישיבה עם ועדת תכנון פורום מהנדס העיר תל אביב, ובתקוה שתוך שנתיים נוכל לעלות על הקרקע ולהתחיל בבניה. חשוב לציין כי השינוי יצמצם גם את יכולות המו״מ של הדיירים מול היזמים.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

תופעה נוספת שתושפע מהמהלך קשורה ל׳מגייסי החתימות׳. כשם שזה יקל על היזמים – זה יקל באותה מידה גם עליהם, גם בהשלמת החתימות ל-66% וגם במסחור הפרויקט עם פחות מ-66%. המו״מ מול מגייסי החתימות יהיה קשה יותר והתמורה שהם ידרשו מהיזם תהיה גבוהה יותר".

עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות' מומחה למקרקעין: "עושה רושם שמדינת ישראל מתחילה להתעשת ומבינה סוף סוף את עומק משבר הדיור בישראל. לראשונה המדינה עושה צעדים משמעותיים לכיוון הגדלת היצע הדירות במדינה. במשך שנים רבות מדברים על כך שפרויקטי התחדשות עירונית הם הדרך היעילה ביותר להגדיל את מס' יחידות הדיור וההחלטה להפחתת אחוז ההסכמה בפרויקטים של פינוי בינוי בהחלט יכולה לסייע להוציא יותר ויותר פרויקטים לפועל. גם ההחלטה שבעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב, היא דרמטית שכן שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. אין לי ספק שההחלטות האלה ישחררו מאות פרויקטים ברחבי הארץ שהיו תקועים שנים רק בגלל העובדה שלא הושג רוב של 80% בקרב הדיירים".

דני מור מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט: "מדובר במהלך מתבקש ומבורך שימנע ממיעוט בעלי דירות לאחוז ולעכב את רוב בעלי הדירות המבקשים להיות חלק מתהליך ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקטים המייצרים מיגון וחיזוק דירותיהם ומשנים כליל את מציאות ואיכות החיים וסביבת המגורים. צעד משמעותי מאד שדובר בו שנים רבות ויושם כעת. לצעד הזה נדרש לצרף מנגנונים להסרת חסמים ויצירת תמריצים נוספים בכדי שהליכי אישור הפרויקטים לא יתמשכו שנים ארוכות".

גד גרשון סמנכ"ל יזום בשפיר מגורים: "אין ספק שההחלטה להפחית את שיעור ההסכמה בפרויקטים של פינוי בינוי היא טובה, אך מדובר רק בצעד קטן לשחרור החסמים בתחום ההתחדשות העירונית. הבעיה המשמעותית ביותר היא ההתנגדות העזה של מרבית ראשי הערים באזורי הביקוש לפרויקטים של פינוי בינוי. מדינת ישראל צריכה לייצר בדחיפות מסלול עוקף רשויות כדי להוציא מידיהם של ראשי הרשויות את כל הכוח להחליט אם יתקיימו פרויקטים של התחדשות בעירם או שלא. מקבלי ההחלטות צריכים להחזיק בהגה של התחום ולהניע אותו קדימה במהירות ולא לאפשר לראשי הערים לתקוע פרויקטים".

צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי: "זהו מהלך מבורך שיגדיל משמעותית את היקפי פרויקטי ההתחדשות העירונית. ראשית, הורדת אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי ל-67% בלבד תפחית את כמות המקרים שבהם דיירים סרבנים נוהגים לעתים בסחטנות וכוחניות כלפי יזמים ומעכבים ומסרבלים את התהליכים. שנית, הפחתת היטל ההשבחה תגדיל את פוטנציאל הרווחיות אצל היזמים, וכך יהיה כלכלי יותר לבצע פרויקטים גם בפריפריה ובמקומות שאין בהם היתכנות כלכלית. גם החלת פטור ממס שבח תתרום לעלייה בכמות הפרויקטים, שכן דיירים המחזיקים ביותר מדירה אחת בבניין לא יחששו ללכת למהלך של תוכנית פינוי בינוי בטענה של חוסר כדאיות. ההחלטה לבטל את הכמות המינימלית של דירות

לביצוע פרויקט במסגרת פינוי בינוי יטיב מאוד עם השוק ויאפשר לפרויקטים רבים, שעד כה יכולים היו להסתפק בתמ"א להיכנס למסלול של פינוי בינוי. פינוי בינוי כלכלי יותר ליזם בשל הטבות מיסוי והגדלת זכויות הבנייה והוא גם כלכלי יותר לרשות המקומית, שזוכה לשטחים ציבוריים, מטלות מצד היזם ואגרות והיטלים כספיים גבוהים יותר".

שניר נפתלי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ברקת ישראל המקדמת מתחמי פינוי בינוי בגוש דן: "אני מברך על החלטת הממשלה אשר הבינה שהתחדשות עירונית הינה מנוע להגדלת היצע יחידות הדיור בארץ, אני רק מקווה שיהיה גם גיבוי מהרשויות המקומיות להחלטה זו, מה שיוביל לקיצור תהליכים בתכנון פרויקטים והוצאתם לפועל".

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ובעלים של חברת נתיבי הקמה המתמחה בקידום הליכים סטטוטוריים: "אישור ועדת הפנים לסעיף ביטול הבקשות להקלות מתקן את אחד העיוותים הגדולים ביותר שהיו בשוק הדיור הישראלי, עיוות שאנחנו מדברים עליו מזה כמה שנים. עד כה במשולש של רשות מקומית-יזם-דייר, הרשות והיזמים נהנו על חשבון הדיירים: בעקבות ההקלות היזם קיבל זכויות בנייה גדולות יותר והעיכוב באישור התוכניות הביא לעליית מחירי המכירה של הדירות. הרשות מצידה קיבלה תשלומי השבחה גבוהים יותר, ורק הדיירים נפגעו מכך – מהמחסור בדירות וממחירים מטורפים. כעת עם ביטול ההקלות המאזן יחזור להיות תקין ורוכשי הדירות יחזרו ליהנות מהפירות. נסביר, כי כשלא תהיה סמכות שתאשר הקלות, היזמים יהיו מחויבים לבנות מהר ולמכור על מנת להרוויח. כך היצע הדירות יגדל ויתקצרו משמעותית ההליכים – זו בשורה של ממש.