שוקלים למשכן את הדירה כדי לרכוש דירה נוספת? בקרוב לא בטוח שתוכלו
משכנתא מחירי הדיור ממשיכים לעלות, ורשמו עליה שנתית של 5.6% - ובעקבות זאת בנק ישראל פרסם לוועדה המייעצת שלו טיוטת הנחיות שאוסרת מתן הלוואה תמורת שעבוד של נכס קיים כדי לרכוש דירה נוספת - במטרה להגביל את משקי הבית ברכישת דירות. במידה וההמלצה תיושם היא תהיה תקפה עבור משפרי דיור ומשקיעים בלבד.
בזמן הקורונה בנק ישראל למעשה עודד הצעד הזה, כדי להקל על האזרחים שחוו פגיעה בהכנסות בעקבות הנגיף. ניתנה הנחיה לבנקים לפיה היה ניתן לקחת משכנתא של עד 70% על נכס קיים לטובת סגירת חובות - זאת לעומת מגבלה של 50% שהיתה נהוגה לפני כן.
- 13.פאני 27/06/2021 17:12הגב לתגובה זובחיים לא ראיתי מדינה שעושה הכל אבל הכל כדי להכשיל עוד פתחים שאפשר איתם לעזור מחר לילד לקנות בית המדינה ישר רואה לנגד עינייה כאילו כולם עשירים ורוצים ליהיות יותר הגב שזה גם בסדר רק שבישראל ניראה שסה כואב להתרחב ובהמון מיקרים למשכן נכס זה כדי לעזור לילד להצליח לקנות בית אז לפחות שימצאו פיתרון אחר לדור הבא
- 12.הנביא 27/06/2021 08:40הגב לתגובה זועם 2000 ש"ח ממוצע בפנסיה, ומחייה מאוד יקרה. במדינה שלנו אנשים עובדים כל החיים רק כדי לשלם מיסים, ארנונה, ועוד שאר הוצאות, וחיים מהיד לפה. אנשים, לרבות המתעשרים, דואגים לעתיד שלהם בסך הכל.
- 11.יניב 27/06/2021 01:05הגב לתגובה זו1. מי אמר שבכלל יתנו לך הלוואה לכל מטרה לדירה הנוכחית על פי הנוסח העקום של התקנה? 2. אם לא יתנו... תמתין שיהיה לך מליון וחצי שח ביד כדי לקנות דירה של 3m . מה שנקרא.. בהצלחה .. 3. גם אם תצליח לגייס עוד טיפה כסף נגיד 200k נוספים.. ותקנה.. עכשיו יהיה לך נזק של4 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה של מדד תשומות הבניה בריבית דה ריבית - נזק של 20 אחוז מצטבר על שניים וחצי מליון כמעט זה חצי מליון שח!!!! זו תקנה נוראית עם השלכות כבדות ליותר מחצי מאוכלוסיית ישראל!! 4. גם הורים עם דירה לא יוכלו לעזור לילדיהם על ידי משכון הדירה. לא ברור מי הגה תקנה דרקונית שתשנה סדרי עולם בנדלן ובכלכלה הישראלית בתקופה כה רגישה...
- 10.מלך הנדל"ן 26/06/2021 23:40הגב לתגובה זולמה לא מעלים בחזרה?????
- 9.עופר 26/06/2021 13:56הגב לתגובה זולי יש דירה ששוויה 2 מליון בלי משכנתא, התרחבנו משפחתית ורוצה לשדרג לדירה חדשה של 3 מליון שתהיה מוכנה עוד 3-4 שנים. יש לי חיסכון של חצי מליון והשאר מתוכנן למימון דרך משכון הקיימת ... ואחרי שאעבור , בשנה-שנתיים לאחר מכן כשאקבל את המחיר שאני דורש!! אמכור את הקיימת ( הלוואת גישור נוספת אקח בשנת החפיפה ). מדוע הדירה הנוכחית לא תחשב להון לדירה החדשה למען השם???!!!!! ולמה שאצטרך לשלם ריבית מופקעת של עוד 2% ריבית לשנה על 2m שח ל 5 שנים בערך.... עד שאסיים את המעבר והמכירה. אם התקנה הזו תעבור , מי שלא מבין , זה ישתק את כל שדרוג הדירות של אנשים, יביא לפחות תנועה בשוק של קניה ומכירה, יפגע גם במשדרגי דירה באופן קשה מאוד כך שלא יוכלו לשדרג וגם במשקיעים קטנים שמשחררים דירות להשכרה למבקשי דיור( ממש נורא ואיום על פי בעק ישראל.. ) עד שמחירי השכירות יעלו... . תקנה נוראית שתאיץ את עליית המחירים וגם פוגעת קשות בחצי מאוכלוסיית המדינה למי שלא מבין..... . גם מהבנקים יקחו פחות משכנתאות דיור אז יפגע גם בהם ויעלו לכולם ריביות בעוד מקומות. בקיצור , כולם מפסידים מתקנה נוראית!!!
- 8.עמרם 26/06/2021 11:00הגב לתגובה זולא יהיו משקיעים לא יהיו דירות להשכרה. יטילו מס על דירות להשכרה . יחייבו את המשכירים .היום דירה להשכרה תעלה 3000ש"ח ,יטילו מס השוכר יעלה את הסכום לגובה המס.
- 7.נדב 25/06/2021 17:44הגב לתגובה זולא הבנתי אשמח להסבר קטנטן
- משפרי דיור מוכרים את דירת המגורים שלהם ועוברים דירה. (ל"ת)עמיר 20/07/2021 17:13הגב לתגובה זו
- 6.חיים 25/06/2021 17:34הגב לתגובה זויש לתת עדיפות לחסרי הדיור על פני משקיעים. מה גם שהחוק מתייחס למשקיעים בלירה וחצי. אלה שאין להם כסף פנוי לקנות עוד דירה, אז הולכים לקחת משכנתא על הדירה הקיימת שלהם. בנק ישראל צודק
- 5.אנונימי 25/06/2021 15:08הגב לתגובה זוכבר ראינו שהדרת המשקיעים לא סייעה בהורדת מחירים.מבחינת המדינה השקעה בנדלן עדיפה על השקעה בנכסים נזילים כגון מניות ואג"ח . נדלן לא בורח לשום מקום.
- 4.בנק ישראל - מוסד מיותר לחלוטין ואף מזיק! (ל"ת)רבקה 24/06/2021 23:51הגב לתגובה זו
- 3.בנק ישראל לא מספיק שאתם גוף חסר תועלת שמן ולא יעיל 24/06/2021 22:58הגב לתגובה זובנק ישראל לא מספיק שאתם גוף חסר תועלת שמן ולא יעיל עם משכורות ופנסיות מנופחות אתם עוד רוצים להטיל מגבלות כמו בתקופת מפאי
- דיור לכולם 25/06/2021 15:15הגב לתגובה זולהטיל מס על דירה שניה וכמה שיותר.
- 2.הנגיד גם המליץ על החזרת מס הרכישה הגבוה למשקיעים (ל"ת)טוב מאוד 24/06/2021 21:49הגב לתגובה זו
- 1.ותיק 24/06/2021 18:49הגב לתגובה זומי שמוכן להשקיע בדירה נוספת, ולהעשיר בכך את ההיצע של דירות להשכרה - ראוי לעידוד.ואשר לצעדים שנוקטים האוצר ובנק ישראל להטיל עוד ועוד מיסוי וגזירות על ענף הנדל"ן לא יביאו להוזלת הדירות אלא להיפך. למה הדבר דומה: לחושם שביקש לשלוח מכתב, והפקיד אמר לו כי המכתב כבד מדי ויש להוסיף עליו בולים. אבל אם נוסיף בולים הוא יהיה כבד עוד יותר, טען חושם. כך גם הדירות, מכיוון שמחיריהן כבדים מבקש האוצר להטיל עליהם עוד הוצאות - ואז יהיו כבדים עוד יותר.
- משקיעים דוקא רוצים היצע מצומצם כדי שיעלה ערך דירותיהם (ל"ת)אריה 24/06/2021 20:35הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
