הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

ועדת הכספים אישרה צעד של הפחתת מיסים - שנועד להפחית את מחירי הדירות

כמו כן אישרה הוועדה הפחתה של הריבית במשכנתאות לזכאי משרד השיכון ל-2.5% במקום 3%
לירן סהר | (13)
נושאים בכתבה ועדת הכספים מחירי הדירות

ועדת הכספים אישרה היום (א') הפחתת שיעור מס השבח שישולם ע"י בעלי קרקע פרטית שיוציאו אותה למכירה. שיעור המס יהיה אחיד ויעמוד על 25% מערך העסקה, לגבי קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה על הקרקע של 8 יחידות דיור לפחות ובפרקי זמן מוגדרים. זאת לעומת שיעורי מס שבח גבוהים יותר הקיימים כיום. ההטבה אושרה כהוראת שעה לשנים 2016-2018 במסגרת חוק ההסדרים ובאה לעודד הוצאת קרקעות פרטיות, שהן חלק גדול מעתודות הקרקע למגורים.

יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני (יהדות התורה) בירך על המהלך אם כי ציין, כי כמו תכניות פרטניות אחרות, "המהלך חייב להיות חלק ממכלול כולל של פעולות להוזלת הדיור".

עוד אישרה ועדת הכספים, הטבת ההלוואה הניתנת לזכאי משרד השיכון, משכנתא בריבית נמוכה יותר מזו המוענקת כיום ע"י משרד השיכון. עפ"י הצעת החוק שאושרה כאמור, הריבית שתינתן ע"י המדינה לזכאים, שהם מחוסרי דיור והם עומדים לרכוש את דירתם הראשונה והיחידה, תעמוד על 2.5% במקום 3%, כפי שהיה עד היום. זאת לאחר שחברי הוועדה טענו כי חייבים להקטין מעט את שיעור הריבית על ההלוואה לזכאים, שכן ריבית השוק כיום נמוכה מאוד על משכנתאות ודווקא על זכאי משרד השיכון, אותם מחוסרי דיור יש להקל ולאפשר ריבית טובה יותר. מדובר באנשים שאף בנק לא מוכן להעמיד להם הלוואה. עוד אישרה הוועדה, כי האוצר יקצה 170 מיליון שקל לטובת מתן ההלוואות.

הוראת שעה ל-3 שנים

ההטבה במכירת קרקעות תחול על עסקאות החל מה-1 בינואר 2016 ועד 31 בדצמבר 2018. המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה של 8 יחידות דיור לפחות לצורך מגורים. התקופה הקובעת לצורך קבלת ההטבה נעה בין 42 ל- 48 חודשים ואופן מתן ההטבה יהיה כך שעם התקדמות הבנייה יינתן השיעור היחסי של ההטבה.

כך למשל, על קרקע שנמכרה לצורך בניית 10 בניינים, עם השלמת הבניין הראשון יהיה זכאי המוכר ב-10% מההטבה וכן הלאה במקום להתנות שקבלת ההטבה תחל רק עם השלמת 80% מהפרויקט, כפי שביקש משרד האוצר לקבוע מלכתחילה. מלוא ההטבה בעמידה ביעד בתוך התקופה האמורה. זאת בעקבות דרישת יו"ר הוועדה גפני, שאמר ש"האינטרס שלנו הוא לתת את ההטבה ולהסיר קשיים לקבלתה על-מנת לעודד אנשים למכור קרקעות".

במקרה של תכנית בנייה של 1,000 דירות או יותר, המכירה היא לקבלן לעבודות הנדסה והקרקע תהווה מלאי עסקי לגבי אותו קבלן. אין הגבלה של תקופה בבנייה של 1,000 דירות ויותר לצורך קבלת ההטבה. ההטבה כוללת גם מכירת קרקעות שנרכשו בין 1 באפריל 1961 ל- 6 בנובמבר 2001, תקופה שבה שיעור מס השבח עמד על 43%. ההטבה תחול גם על עסקאות קומבינציה.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס: "המדובר בשתי החלטות מעולות ונכונות מבית היוצר של משרד האוצר, בסיוע ועדת הכספים. הוראת השעה תאפשר שחרור קרקע פרטית שכיום מוחזקת בהקפאה עמוקה, בין היתר, בשל מיסוי גבוה לטובת בניה למגורים וכן, הפחתת שיעור הריבית על משכנתאות זכאים אולי תביא סוף סוף למצב שמישהו יחזור לנצל את ההלוואות הללו. חשוב לזכור כי עד היום, כל פתרונות הממשלה בנושא הדיור, עסקו רובם ככולם בדיכוי הביקוש ובקרקע בבעלות המדינה, ולא נתנו שום מענה לערים שלמות שבהן שיעור הבעלות הפרטית בקרקעות גבוה, דוגמת רחובות, נתניה, קריית אונו ועוד. כל פתרון המטפל בצד ההיצע הינו מבורך וחבל שבצמוד להחלטות מהיום, לא קיבלו החלטה דרמטית יותר של השבת מס הרכוש על קרקעות זמינות לבניה - החלטה שהייתה משנה בוודאות את הרצון של אותם בעלי קרקעות שלא רוצים למכור, להתחיל ולממש את הבניה במגרשים שבבעלותם". 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    אהרון 09/11/2015 08:46
    הגב לתגובה זו
    הממשלה חייבת לבנות בעצמה הרבה דירות
  • 11.
    אמפסיז 08/11/2015 17:18
    הגב לתגובה זו
    תפסיקו עם ההטבות לאילו שהמזל שפר עליהם גם כך, ותתחילו להפעיל לחץ עליהם לבנות. ההטבה שניתנה כעת השביחה את הקרקע והם למעשה יכולים למכור את הקרקע ביותר כסף, או למשכן/לאג"ח את הקרקע ביותר כסף, זה לא משכנע אותם לבנות. מס על אדמות שאושרו לבניה דווקא כן ישכנע אותם לבנות, ואם ירצו למכור, אז עכשיו שמוטל מס על הקרקע הרדומה ערכה יירד ומי שייקנה, ישלם פחות ויקנה רק במידה ובכוונתו לבנות.
  • 10.
    ישראלי 08/11/2015 17:14
    הגב לתגובה זו
    מדוע מרים פיירברג, ראשת העיר נתניה, לא דואגת להקמת פרויקטים של "מחיר למשתכן" בנתניה ? מדוע מרים פיירברג, ראשת העיר נתניה, לא דואגת לבנייתן של דירות 3 חדרים בנתניה ? הסיבה היא , שמרים פיירברג, ראשת העיר נתניה, מעדיפה אוכלוסיות חזקות ודירות יוקרה, על פני זוגות צעירים תושבי העיר !! במידה וראשת העיר נתניה, מרים פיירברג, לא תעשה זאת, בבחירות הבאות אנחנו תושבי העיר נדאג שתסיים את תפקידה כראשת העיר נתניה !! תושב נתניה מאוכזב
  • 9.
    מה היה המס לפני התיקון? למה לא כותבים? (ל"ת)
    דני 08/11/2015 14:18
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    איפה השכל 08/11/2015 14:06
    הגב לתגובה זו
    לתת הטבות למוכרי הקרקע בתנאי שימכרו דירות 3 חדרים לחסרי קורת גג במחיר מוזל , ואם יעמדו ביעד יקבלו אישור להוסיף.4 דירות יוקרה לעשירים
  • 7.
    צעד קטן ועלוב! (ל"ת)
    בא 08/11/2015 13:54
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    בא 08/11/2015 13:12
    הגב לתגובה זו
    תודה ביבי על הניהול הציוני!!!
  • 5.
    מחירי הדירות צריכים לרדת כבר מעל ל40% (ל"ת)
    כלכלן 08/11/2015 12:51
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    שלמה 08/11/2015 12:38
    הגב לתגובה זו
    להטיל מס רכוש 2% בשנה כמו שהיה בעבר וכולם יוציאו את הסחורה i לשוק
  • 3.
    רק ריבית 08/11/2015 11:56
    הגב לתגובה זו
    כולם משקיעי נדלן
  • 2.
    מתנה חינם 08/11/2015 11:38
    הגב לתגובה זו
    במחיר של 2 מליון שח!!!!!!!. למה לתת להם עוד מתנה . שהרי אם יש כבר היתר בניה הם צריכים לנצל אותו תוך שנתיים אחרת הוא פוקע. לכן למי שיש היתר הוא בונה ולא מחכה עוד מתנות לעשירים. מיותר לגמרי ומראה שהממשלה איבדה כיוון לבנות לבנות לבנות
  • 1.
    ההטבה תשאר רווח לקבלן הציבור לא יהנה מזה (ל"ת)
    תום 08/11/2015 11:34
    הגב לתגובה זו
  • שוקי 08/11/2015 14:04
    הגב לתגובה זו
    הציבור יהנה מהגדלת ההיצע
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן