לאומי מציג נתון שמסביר מדוע מחירי הדירות ימשיכו לעלות
בחודש יוני השנה נמכרו 2,985 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות), מדובר בהיקף מכירות גבוה מהנתון של החודש הקודם (שעודכן כלפי מטה), וקרוב לרמת השיא של חודש אפריל השנה.
כלכלני בנק לאומי מסבירים בסקירתם השבועית "השבוע במאקרו" כי הנתונים מעידים שהביקוש לדירות מצוי ברמת שיא בראייה היסטורית. "קצב המכירות השנתי ביוני משקף היקף גבוה של כ-36 אלף דירות חדשות – עלייה חדה של כ-86% ביחס ליוני אשתקד, שהתאפיין בהיקף מכירות נמוך במיוחד בשל ההמתנה ליישומן של הרפורמות הממשלתיות השונות (למשל מע"מ אפס)".
בסך הכול, במחצית הראשונה של השנה (ינואר-יוני) חלה עלייה חדה במכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד (כ-58%). כאשר ברבעון השני, בו נרשמה רמת מכירות שיא של 8,841 דירות חדשות, חלה האצה של 11% ביחס לרבעון הראשון. "התגברות הביקושים לרכישת דירות, בפרט דירות חדשות ביוזמה פרטית, הובילה לירידה במספר חודשי ההיצע אשר עומד כיום על 7.1 (מספר החודשים שהמלאי הנוכחי של דירות חדשות ביזמה פרטית מספיק לו בקצב המכירות הנוכחי). זהו הנתון הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2009 (ומהנמוכים אי-פעם), המצוי על פי אומדננו בתוך טווח המשקף לחצים לעליות מחירים, הן של מחירי הדירות והן של שכר הדירה. עם זאת, כאשר בוחנים את מספר חודשי ההיצע הנגזרים מהפעילות הכוללת הן יוזמה פרטית והן יוזמה ציבורית, מספר חודשי ההיצע גבוה יותר, שכן נרשם גידול מהיר יחסית בבניה ביוזמה ציבורית".
- 13.ביאליק ואני ממש מודא 15/08/2015 21:50הגב לתגובה זולאזרח הפשוט זה מהעשירונים שניקראים מעמד הביניים זה שעובד 35-40 שנה ומפריש לפנסיה אם זה למבטחים ואם זה לקרנות ההשתלמות או לקופות הגמל ומחכה שיגיע לגיל 60-67 מוצא את עצמו בעשור האחרון ללא חיסכון או שמירת ערך כספו הנחסך הן בקופות הגמל/השתלמות או סתם בתוכנית חיסכון/ פקדון. הוא מביט סביבו ורואה שההאלטרנטיבה היחיד היא השקעה בנד"לן ושוק זה גואה בקצב של 10% לשנה וגם מכניס תשועת השכרה של 4-8% לשנה. הוא פודה את הקרנות שלו שדמי הניהול ממריאים הן מההפקדות והן מהצבירה ומנהלי הקרנות מתחרים על כיסו בחסות רפורמת בכר. הנתיב היחיד שכספו מניב רווחים הוא הנדל"ן. לא מסי רכישה ושבח מרתיעים אותו כיוון שהם מתגגלגלים לפתחם של השוכרים והמתווכים ועו"דים ובעיקר לפקידי האוצר התאבים להכניס ידם לכיסו. הוא גובר עלהם. מי שמשלם בסופו של דבר הוא הדור הצעיר שחלום הדירה הולך ומתרחק ובטוחות ההלוואות לדיור מקשה עוד ועוד על בנקי המשכנתאות שרואים את בועת הנד"לן מתנפחת ורמת הסיכון עם כל ההגנות של המפקחת ובנק ישראל. על שר האוצר דבר ראשון לפתוח של מסלולי החיסכון ארוכי הטווח עם עלית ריבית משמעותית.
- 12.כחלון תתפטר (ל"ת)אזרח מודאג 14/08/2015 21:27הגב לתגובה זו
- 11.לאומי צריך כסף לכיסוי המשכנתאות, אבל ריבית חסכון אפסית (ל"ת)לעלות הריבית בבנקים! 13/08/2015 18:52הגב לתגובה זו
- 10.אחיטופל 13/08/2015 11:29הגב לתגובה זוקופות הגמל והפנסיה גוזלות מעל 30%מכספי המשקיעים. למשקיעים אין הרבה ברירה כי הכסף פטור ממס. ואז כשיש כסף פנוי במקום להשקיע בפנסיות מחוסר ברירה האנשים משקיעים בדירות כי אין אפיק השקעה אחר למרות התשואה האפסית הוא עדיין טוב יותר מכל האופציות המסוכנות האחרות. רוכשי הדירות אלו אנשים פשוטים לא עשירים שמעוניינים לשרוד בזיקנה ולא לפטם את קופות הגמל שגוזלות מאיתנו בתאווה בלתי מרוסנת וכל זה ברשיון ממשלתי.נו אז מה רציתם שיהיה. אם הממשלה היתה מצליחה ליצור ערוץ חיסכון (לא למטרות רווחים אלא רק למטרות שמירה על ערך הכסף) הדירות מזמן היו הופכות לערוץ לא כדאי להשקעה. אדם מבוגר שרוכש דירה למטרות השכרה כל כך לא היה רוצה את כאב הראש הכרוך בשוכר בעייתי, בתיקונים ובדרישות שונות וגם הרבה פעמים לא משלמים. כחלון אתה צריך להבין את פלח השוק הזה, איני יודע כמה זה משפיע על המחירים אבל זה חלק גדול מאוד מהבעיה. המדינה ברחה מעניין בטחון כספי האיש הקטן והפקיעה זאת לבנקים הגזלנים ולחברות הביטוח הרעבות לכספי המשקיעים.
- זו מהות הקפיטליזם מושא הסגידה של ביבי (ל"ת)קפיטלו ליכוד 13/08/2015 14:43הגב לתגובה זו
- 9.זה מסביר את העובדה שהשכירות לא עולה כי יש הרבה דירות (ל"ת)בן אהרון 13/08/2015 11:16הגב לתגובה זו
- 8.אריק 13/08/2015 11:16הגב לתגובה זוהסיבה אבל ידועה, כחלון הקדים את עליית המס וכל המשקיעים נהרו לרכוש דירות! ואז הגיעו 'לאומי' והציגו את יוני כשיא כל השיאים, כדאי לכם להמשיך ולרכוש דירות, המחירים יעלו.. די.. שמענו מספיק... המחירים עולים על 'אויר', מעטים הרוכשים היום ומי שפרוטה בכיסם יכולה לרכוש דירה, הבועה הזו תתפוצץ ככל הבועות ביום שבו הריבית תרים את ראשה
- 7.לציבור אין לאן להפנות את הכסף אז הוא רוכש דירות (ל"ת)להוריד מס על הבורסה 13/08/2015 11:10הגב לתגובה זו
- 6.יאיר 13/08/2015 11:03הגב לתגובה זואם אני לא טועה מקום שני אחרי מזרחי טפחות. זה מסביר את ההתערבות שלהם.
- 5.דודו 13/08/2015 10:44הגב לתגובה זוהבורסה תמיד עולה. עד שהיא יורדת. רמת ניתוח של ילדים בכיתה א'.
- 4.מה חשבתם שיגידו אלה שמתפרנסים ממשכנתאות? (ל"ת)אורן 13/08/2015 10:14הגב לתגובה זו
- 3.כחלון תתפטר (ל"ת)ישראלי 13/08/2015 10:01הגב לתגובה זו
- 2.רוצים להלוות עוד כסף. ככה נרויח יותר (ל"ת)בנק לאומי 13/08/2015 09:58הגב לתגובה זו
- 1.מאיר פ 13/08/2015 09:35הגב לתגובה זואתם מאמנים להם ?... אל תאמינו יש לבנק אינטרס... התחלה של יציבות מחירים ובהמשך ירידה ( תחילת תוכנית למשתכן ) לא להכנס לפאניקה ( הבנקים והקבלנים מפעילים מאות יחצנים על מנת ליצור פאניקה )
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
