כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
• תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

דירה בת 275 מ"ר בקומה העשירית בפרויקט הרברט סמואל על חוף תל אביב נמכרה השבוע תמורת 58 מיליון שקל - 200 אלף שקל למ"ר. זה קורה כשברקע הישראלי הממוצע במתח לגבי החלטת הריבית ביום שני הקרוב, שאם תרד תשפיע על המשכנתא של כולנו. נראה כאילו מדובר בעולם מקביל אבל זה דווקא קורה מתחת לאף של כולנו וזו לא עסקה יחידה: לאחרונה רואים עוד ועוד עסקאות ברמות מחיר של למעלה מ-150 אלף שקל למ"ר. הקונים של נכסים אלה הם אנשים אמידים מאוד שלא נעזרים במשכנתא ולכן גם לא מעניין אותם סביבת הריבית. השאלה הגדולה היא למה לקנות במחירים כאלה? נראה שהסיבה העיקרית היא הייחודיות של נכסים אלה והמחסור שיהיה בהם בעתיד. בעוד שדירות רגילות בונים עוד ועוד. כמה נכסים כבר יהיו בקומה גבוהה על הים עם נוף ששום דבר לא יכול להפריע לו? כנראה שלא הרבה.

בזמן שרוכשי הדירות מתמקדים בשאלות של ריבית, משכנתאות ותשואה, קיים שוק קטן של נכסים שבהם השיקולים האלה כמעט ולא רלוונטיים. מדובר בדירות על קו הים, פנטהאוזים בלב תל אביב, נכסים היסטוריים ומבנים לשימור בשכונות מבוקשות - נכסים שהמכנה המשותף שלהם הוא נדירות מוחלטת. נראה כי לא מדובר על שוק של היצע וביקוש במובן הברור שלו, כשיש 50 דירות כאלה  בלבד בכל הארץ, ויש 500 אנשים שמסוגלים לשלם עבורן, המחיר נקבע לפי גורמים אחרים לגמרי. זה יותר דומה לשוק האמנות מאשר לשוק הדיור. 

מי הקונים?

בחזרה לדוגמא שלנו, פרויקט הרברט סמואל שעדיין בשלב ראשוני יכלול בעתיד 50 דירות בלבד. מיקום על קו החוף, שירותי קונסיירז', בריכה על הגג, עיצוב של פטרישיה אורקיולה, ובעיקר - ודאות שלא יוקם שם פרויקט דומה בעתיד הנראה לעין. ברגע שהקו הראשון לים נבנה, הוא לא חוזר להיבנות. ועדיין, מי בכלל קונה דירה במחיר כזה? נראה שחלק מהקונים הם ישראלים עשירים במיוחד: יזמים מצליחים, בעלי עסקים, משפחות ממעמד עם הון ותיק. חלקם משקיעים זרים שרואים בישראל, ובמיוחד בתל אביב, מקלט בטוחות למול חוסר יציבות כלכלית במדינות אחרות. אבל מעבר לפרופיל הדמוגרפי, יש משהו מהותי יותר: אלו קונים שלא מחשבים תשואה במובן שאנחנו מכירים. גם הודעת השיווק של הפרויקט נשמעת מזמינה: "הפרויקט נהנה מנוף עוצר נשימה על קו ראשון של הים, תצפית על יפו העתיקה, קרבה למרכז העיר ושכונת נווה צדק". אפשר להבין איך זה שעשירי העולם גם יבחרו דווקא בפרויקט של חברת אביב כשהם מחפשים היכן לרכוש נכס נדיר בישראל.

הם לא בודקים כמה הם יקבלו בשכירות או מה תהיה התשואה השנתית מהנכס. השאלה שהם שואלים היא האם הנכס הזה יהיה נדיר יותר בעוד 10, 20 או 30 שנה? ההגיון הכלכלי מאחורי המחירים היא שדירה על קו הים בתל אביב היא נכס נדיר במיוחד. בניגוד לדירות בשכונות חדשות שניתן לבנות עוד ועוד ממנו, לא ניתן ליצור עוד קו ים. אין עוד אדמה זמינה, התכנון והבניה מוגבלים, ותהליכי האישורים הולכים ונעשים מורכבים יותר.

• מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
• תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה יהיה בשנת 2055?

נניח שהדירה שנמכרה היום ב-200 אלף שקל למ"ר תישאר באותו מצב, ושהביקוש לנכסים נדירים בתל אביב לא ירד אלא ישאר קבוע. בעוד 30 שנה, כשכל קו הים של תל אביב יהיה בנוי במלואו, ולא תהיה אפילו אפשרות  לבנות עוד פרויקט דומה, מה יהיה המחיר? בערכים נומינליים ובהתחשב באינפלציה ממוצעת של 2%, לא יהיה מפתיע אם דירות אלו יימכרו גם ב-800 אלף שקל למ"ר ויותר מכך. זה נשמע אולי מופרך אבל זה יכול בהחלט להתרחש מפני שתמיד יהיה את מי שישלם על סטטוס ויוקרה מחירים כאלה. בעיקר על יצירת אומנות כמו נכס שמשקיף על הים התיכון מדירה של קרוב ל-300 מ"ר בתל אביב.