גרינפלד: "מע"מ 0% של לפיד מערער ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות"
"אם בשנים האחרונות לא מעט משקיעים בחרו להסיט את החסכונות שלהם משוק ההון להשקעה בנדל"ן, יתכן וצעדי הממשלה יובילו למגמה הפוכה ולחזרה של לא מעט כסף לשווקים הפיננסיים", כך אמר אורי גרינפלד, הכלכלן הראשי של פסגות ביחס לתוכניות
לדבריו, עד שאי הוודאות לגבי שוק הדיור תתבהר (מה שעשוי לקחת מספר חודשים) חלק ממשקי הבית שתכננו לקנות דירה בחודשים הקרובים ימתינו כנראה בסבלנות ויעקבו בפייסבוק אחר השתלשלות האירועים והתפתחויות חדשות.
אז מה עושים עם הכסף שהצליחו משקי בית אלו בדם, יזע ודמעות לחסוך? לדבריו "מחנים" אותו בינתיים בשוק ההון, לפחות לטווח הקצר - "המשמעות היא שכסף רב צפוי לזרום לשווקים ובעיקר לקרנות נאמנות ותעודות סל המתמחות באפיקים הסולידיים ובכך לתמוך בהמשך עליות המחירים באפיקים אלו. פלח אחר של שחקנים בשוק הנדל"ן שעשוי להסיט כספים לשווקים הוא המשקיעים. התשואה מהשכרה של דירה ממוצעת בישראל עומדת על כ-3.5%".
רווחי ההון של המשקיעים מ-2008- 7.7%
גרינפלד מוסיף כי מכיוון שרכישת דירה להשקעה נעשית לרוב בעזרת לקיחת משכנתא שגם לה יש עלות מסוימת, תשואה של 3.5% היא למעשה התשואה המקסימלית עבור מי שרכש את הדירה במזומן בלבד - "אם נוסיף לכך גם את עלויות ניהול הנכס ואת החודשים שבהם הדירה עומדת ריקה עד שנמצא דייר חדש, הרי שבפועל מדובר על תשואה נמוכה יותר".
- "התרחיש הסביר הוא שסין לא תעמוד במספרים שנקבעו בהסכם"
- הורדת ריבית בסוף החודש? הנה מה שצפוי לקרות לאחר החלטת הפד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לעומת זאת, רווחי ההון שראו המשקיעים בדירות מאז 2008 עמדו על 7.7% נוספים בשנה. מכיוון שעד כה הדעה הרווחת בציבור הייתה שהמחירים בשוק הנדל"ן ימשיכו לעלות, המשקיעים ראו לנגד עיניהם תשואה צפויה אטרקטיבית ביחס לתשואה שניתן לקבל בשוק ההון."
גרינפלד מסכם: "אי הוודאות לגבי השוק בעקבות ההחלטות עשויה גם לערער את ההנחה הבסיסית שהמחירים ימשיכו לעלות ובכך להפוך את ההשקעה בדירה לפחות אטרקטיבית ואת ההשקעה בשוק ההון ליותר אטרקטיבית. תהליך כזה יתמוך לא רק באפיקים הסולידיים אלא גם באפיק המנייתי כיוון שמדובר על משקיעים עם אופק השקעה ארוך יותר".
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 31/03/2014 09:05הגב לתגובה זוב 2016 נפתח את הכתבה ואז נחשב יחד אם היה עדיף למכור דירה ולהיכנס לבורסה בשיא. דירה זה נכס יציב וכדור שינה מצוין.
- 4.בלוף=בשטח מזמן פחות20%=בועהמעל50%=מעמד ביניים עני!!!!! (ל"ת)דמגוגיה יומי לפראייר 30/03/2014 20:17הגב לתגובה זו
- 3.המשקיע תמיד ימצא פתרון המדינה תפסיד ותגלגל על החלש. (ל"ת)משקיע קטן 30/03/2014 17:04הגב לתגובה זו
- 2.כלכלן בכיר 30/03/2014 14:33הגב לתגובה זומאחר שכמו שהסביר הכלכלן קניית דירה להשקעה נעשית בדרך כלל באמצעות מינוף, התשואה על ההון העצמי(הכסף שהמשקיע הביא מהבית) היא הרבה יותר גבוהה.
- רם 30/03/2014 15:44הגב לתגובה זוהמינוף עובד הפוך כאשר המחיר יורד.
- 1.משה - חיפה 30/03/2014 14:15הגב לתגובה זודירה, קרן הישתלמות, קרנות סולידיות מניות עד 25 אחוז וכן גם נדל"ן בחו"ל.
- כדאי , חלק בשוק ההון וחלק בנדל״ן . רק בחו״ל (ל"ת)נכון 30/03/2014 14:25הגב לתגובה זו
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
