האוצר: 44% ממשפרי הדיור לא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בסוף 2011
אגף מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר פרסם היום (ב') ניתוח מגמות של דירות בהמתנה לשנים 2003-2012. דירה ב"המתנה" מוגדרת כדירה שבעליה רכש דירה אחרת במקומה, עוד בטרם הספיק למכרה. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי הדיור שהות של 24 חודש מיום רכישת הדירה החדשה עד למכירת הדירה ה"קודמת", מבלי שיידרשו לשלם מס רכישה כמי שמחזיקים ב"דירה נוספת".
מהנתונים עולה כי שיעור רוכשי דירה בהמתנה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בסוף 2011. בשלושת החודשים האחרונים מסתמנת ירידה בפרמטר זה, כאשר נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על התעצמות הירידה. יתכן והירידה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה בחודשים האחרונים נובעת מחשש של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת.
רמת השיא הקודמת של רוכשי דירה בהמתנה נרשמה בתחילת 2009, על רקע פרוץ המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". באותה תקופה נרשמה ירידה חדה בסך העסקאות בשוק, עובדה שהקשתה על משפרי הדיור למכור את דירתם.
מאז אמצע 2009 ניתן להבחין במגמה כמעט רצופה של עליה הדרגתית בשיעור רוכשי דירות בהמתנה. אם במהלך 2009, בה נרשמה עליה חדה בסך העסקאות בשוק החל מהרבעון השני של השנה, ניתן היה ליחס את העליה בפרמטר זה לתחושת הביטחון של הרוכשים כי יוכלו למצוא בנקל רוכש לדירתם הקודמת (תוך ניצול עליית המחירים בשוק), הרי שהעליה לאורך שנת 2011 כבר נרשמה על רקע ירידה חדה ברמת הפעילות בשוק. יתכן ולפחות חלק מאותם רוכשים לא הפנימו את השינוי שחל בשוק.
העליה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה מאז תחילת 2009 חלה על רקע רמות שכר גבוהות יותר של אותם רוכשים, הן בהשוואה לשנים קודמות, והן בהשוואה למשפרי הדיור האחרים. באוצר מסבירים כי בכך בא לידי ביטוי הסיכון הגובר שברכישת דירה טרם מכירת הדירה הקודמת, כפי שהוא נתפש בידי הרוכשים.
מלאי הדירות בהמתנה כשיעור מסך העסקאות בשוק הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנת 2010. בסוף 2010 מספר הדירות בהמתנה עמד על כ-24 אלף דירות (כולל דירות שנותרו על ה"מדף" עוד מ-2009). כמות זו הייתה שוות ערך ל-23% מסך העסקאות שבוצעו באותה שנה. לשם השוואה, בתחילת העשור הקודם עמד פרמטר זה על כ-6% בלבד. ניתוח הממצאים מלמד כי רמת השיא אליה הגיע מלאי הדירות בהמתנה בסוף 2010 נובע במידה רבה יותר מגידול חד בשיעור הדירות שנותרו "על המדף" עוד משנת 2009, ופחות מכניסה של רוכשים חדשים לסטטוס של רוכשי דירה בהמתנה. בשנת 2011 נרשמה ירידה משמעותית במלאי הדירות בהמתנה, הנובעת הן מהעובדה ששיעור גבוה יותר של דירות שנותרו על המדף משנה קודמת נמכרו במהלך 2011, והן מירידה במלאי הדירות ב"המתנה" הנובעות מעסקאות שנערכו בשנה השוטפת.
ברמה הארצית בולט אזור תל אביב דווקא עם ירידה כמעט רצופה בשיעור רוכשי דירות בהמתנה מאז תחילת 2009, זאת לאחר עליה רצופה ברמתו של פרמטר זה מאז 2006. יתכן והרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות באזור זה "מאלצות" את משפרי הדיור באזור זה להבטיח קודם את מכירת דירתם הנוכחית טרם רכישת הדירה החדשה.
האזור בעל השיעור הגבוה ביותר של דירות בהמתנה הוא אזור השפלה. מלאי הדירות בהמתנה באזור זה כשיעור מסך העסקאות בשוק עמד בסוף 2011 על 25%. דהיינו, כמות הדירות בהמתנה באזור זה הינה שוות ערך לרבע מכלל כמות הדירות הנמכרת באזור זה בשנה (עפ"י קצב המכירות ב-2011). באוצר מזכירים כי ברמה הארצית עמד פרמטר זה בסוף אותה שנה על 17% בלבד. ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במלאי זה באזור השפלה נובע במידה רבה יותר מקושי גובר והולך של משפרי הדיור למכור את דירתם, ופחות מכניסה של רוכשים חדשים לפוזיציה של רכישת דירה בהמתנה. כשיעור מסך משפרי הדיור, עמד משקלם של רוכשי דירות בהמתנה על 50% בסוף 2011 (לעומת 44% ברמה הארצית), לאחר עליה כמעט רצופה מאז תחילת 2007, אז עמד שיעור זה על 25% בלבד.
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 26.אחד מהעם !!! 01/05/2012 14:00הגב לתגובה זובטירוף !!!!!
- 25.בקרוב נגיע לסאב פריים של ארה" ב אינשאללה! (ל"ת)אלי 01/05/2012 11:06הגב לתגובה זו
- 24.עמית 01/05/2012 09:35הגב לתגובה זואת בוא המשבר הכלכלי , מה הם יעשו ? יבטלו את הרכישה של הדירה ? ישכירו את הדירה הישנה ? לא כולם יכולים משהו מאוד רע קרה בין 2008 ל 2011 וכל מי שיש לו שכל בקודקוד הבין את זה וחיכה . מי שחשב שעליית המחירים ומצד שני המשכורות תקועות וזה עדין נראה לו נורמלי , פשוט טיפש ועיוור . מי שחושב שדירה בראשון או ברעננה צריכה לעלות מעל מיליון שח וחושב שמיליון שח זה קצת כסף פשוט בור ועם הארץ. לימדו אותנו לחשוב ש500 אלף שח משכנתא זה קצת !!!!! אנשים נפלו על השכל אבל עוד מעט הכל יתאזן , בחיים הכל מגיע לידי איזון ומי שנאיבי יפסיד אין מה לעשות
- 23.אוי גינדי דינדי 30/04/2012 19:40הגב לתגובה זוהגדולים בעיקר
- גם בובליל - בובליק אכל אותה (ל"ת)רוסי 01/05/2012 07:20הגב לתגובה זו
- 22.Eyal 30/04/2012 18:06הגב לתגובה זוThe price itself is just a number. You should compare it to the average wage in Israel and you will find how EXTREMELY high it is. External investors were playing in our market and made our life impossible .
- 21.ליאור 30/04/2012 17:50הגב לתגובה זומי מוכר בסוף שנה? זו תקופה מתה. מרבית העסקאות באביב. מי שלא מכר הרוויח בהנחה שלא היה ממנוף יותר מ 50% על דירתו הישנה שישמור את הנכס לילדים, השכירות כבר תכסה את המשכנתא ובמקרה הגרוע הוא יכול למנף אותה ב 20 % נוספים!
- 20.אחד 30/04/2012 17:36הגב לתגובה זוחוקי היצע וביקוש עובדים לשני הכיוונים
- 19.המחירים עלו לבועה ממש בחלק מהערים ללא הצדקה (ל"ת)פ" ת, ראשל" צ, חולון 30/04/2012 16:15הגב לתגובה זו
- צודק. מחירים לא ראליים! (ל"ת)ירדן 30/04/2012 16:50הגב לתגובה זו
- 18.לא כלכלן, מבין עניין 30/04/2012 15:40הגב לתגובה זולא צריך להיות סטנלי פישר כדי להבין מה קורה כאן. 500 אלף דולר ל 4 חדרים במרכז?!!!! אתם בכלל מבינים איזה סכום זה???? 350 אלף דולר ל 3 חדרים ישנה?!!! מה קרה? עף לכם הגג???? יאללה נתראה בקרוב ...
- 17.חברים אין שום בלוף, זה המחירים. (ל"ת)חחחחחחחחחחחחחחחחחחח 30/04/2012 15:33הגב לתגובה זו
- 16.רני 30/04/2012 15:23הגב לתגובה זומילא היתה תמורה יפה למחירים הגבוהים, אבל 1.4 מיליון בשביל 3 חדרים ישנה, מטונפת, לא משופצת במרכז... תפעילו את הראש חברה, אל תקנו בכל מחיר. כסף לא גדל על העצים ובטח לא במשכנתה בבנק....
- 15.נתונים בלוף לפראייר=הבועה תתפוצץ=מחאה=חרם (ל"ת)אמת רק אתר מיסים 30/04/2012 15:20הגב לתגובה זו
- 14.דורון, קרית אונו 30/04/2012 15:18הגב לתגובה זודוגמה טובה לבועה זאת קרית אונו, עיר שממש לא מצדיקה את המחירים המטורפים. בקושי יש שם קניון מצוקמק ומלא ערסים, אבל התושבים חושבים שהם גרים במנהטן ודורשים מחירים בהתאם... אחחח.... הנפילה שם תהיה כואבת
- 13.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,במק,ממשל גנבים 30/04/2012 15:17הגב לתגובה זו
- 12.מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 30/04/2012 15:16הגב לתגובה זו
- 11.הכתבה עושה רע לא רק למשפרי הדיור גם לפישר (ל"ת)הלוואת בלון נוספת??? 30/04/2012 15:02הגב לתגובה זו
- 10.תשכירו והשוכר יחזיר לכם את המשכנתא (ל"ת)יש מי שיממן את המשכנ 30/04/2012 14:06הגב לתגובה זו
- 9.ה 30/04/2012 13:33הגב לתגובה זומישהוא שתקוע עם דירה מצויינת אחרי שכבר ירד ב 100K בערך 7.5%
- 8.כלכלן 30/04/2012 13:02הגב לתגובה זוהרבית תתחיל לעלות כבר בחודשים הקרובים והקונים יושבים על הגדר ולא קונים נדלן=הפסדי עתק של כסף כולם הזהירו מי שלא הקשיב שישלם עכשיו
- 7.בובליליהו 30/04/2012 12:52הגב לתגובה זוהמחירים הולכים לעלות - לקנות לקנות לקנות מהר! המחירים הולכים לעלות - לקנות לקנות לקנות מהר! המחירים הולכים לעלות - לקנות לקנות לקנות מהר!
- 6.עינת 30/04/2012 12:25הגב לתגובה זובערים רבות, לפי שכונות. הכתבה מייצרת ציפיות אבל לא מביאה שום מידע יישומי.
- 5.נועה 30/04/2012 12:13הגב לתגובה זושכנה שלי תקועה כבר שנה וחצי ולא מצליחה למכור את הדירה שלה, ירדה 20 אחוז מהמחיר, באים, שואלים והולכים הביתה
- 4.אחד שמבין 30/04/2012 12:11הגב לתגובה זוהולך במניית בבילון..
- 3.תאוות בצע 30/04/2012 12:09הגב לתגובה זואנשים חיים בלהלה לנד ולכן משלמים אח" כ את המחיר בהפסדי עתק
- 2.המון תודה!!!! 30/04/2012 12:09הגב לתגובה זומזוג שבזכותו לא קנינו בשיא
- השני בעם 30/04/2012 14:26הגב לתגובה זובינתיים המחירים טסו ולאחרונה רק נעצרו ואולי ירדו טיפה... תמשיכו לחכות לירידות חזקות... מקסימום שרון עידן ישלם את ההפרש במחירים
- טל 01/05/2012 09:39אפילו , מה אתה חושב שפתאום בועה מתפוצצת ? בארהב זה קרה בתקופה של שנה
- 1.הבועה מתפוצצת 30/04/2012 12:09הגב לתגובה זוקנו דירות ביוקר ולא מכרו כי דרשו יותר מדיי, בסופו של דבר הפסידו המון
- אחד מאלו 30/04/2012 13:35הגב לתגובה זומחאה בקיץ הייתי בלחץ כספי כבד נטלתי הלוואחת ובזבזתי חסכונות. אבל השכרתי אז את הבית במחיר גבוה מאוד ( אנשים שברו לי טלפון על השכירות) וזה ב באר שבע מצוקמקת כרגע הכל הסתדר ואני שוקל רצינית להישאר עם 2 ביתים ( למרות שאצתרך בגלל זה לנסוע עם רכב ישן עוד שנה שנתיים ) מי יכול להמליץ לי עם זה נכון או לא?
- זו ההשקעה הכי טובה שעשית! ימים יגידו!! (ל"ת)מתקרבת 30/04/2012 17:38
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
