האוצר: 44% ממשפרי הדיור לא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בסוף 2011

אגף מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר פרסם היום (ב') ניתוח מגמות של דירות בהמתנה לשנים 2003-2012. דירה ב"המתנה" מוגדרת כדירה שבעליה רכש דירה אחרת במקומה, עוד בטרם הספיק למכרה. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי הדיור שהות של 24 חודש מיום רכישת הדירה החדשה עד למכירת הדירה ה"קודמת", מבלי שיידרשו לשלם מס רכישה כמי שמחזיקים ב"דירה נוספת".

מהנתונים עולה כי שיעור רוכשי דירה בהמתנה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בסוף 2011. בשלושת החודשים האחרונים מסתמנת ירידה בפרמטר זה, כאשר נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על התעצמות הירידה. יתכן והירידה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה בחודשים האחרונים נובעת מחשש של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת.

רמת השיא הקודמת של רוכשי דירה בהמתנה נרשמה בתחילת 2009, על רקע פרוץ המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". באותה תקופה נרשמה ירידה חדה בסך העסקאות בשוק, עובדה שהקשתה על משפרי הדיור למכור את דירתם.

מאז אמצע 2009 ניתן להבחין במגמה כמעט רצופה של עליה הדרגתית בשיעור רוכשי דירות בהמתנה. אם במהלך 2009, בה נרשמה עליה חדה בסך העסקאות בשוק החל מהרבעון השני של השנה, ניתן היה ליחס את העליה בפרמטר זה לתחושת הביטחון של הרוכשים כי יוכלו למצוא בנקל רוכש לדירתם הקודמת (תוך ניצול עליית המחירים בשוק), הרי שהעליה לאורך שנת 2011 כבר נרשמה על רקע ירידה חדה ברמת הפעילות בשוק. יתכן ולפחות חלק מאותם רוכשים לא הפנימו את השינוי שחל בשוק. העליה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה מאז תחילת 2009 חלה על רקע רמות שכר גבוהות יותר של אותם רוכשים, הן בהשוואה לשנים קודמות, והן בהשוואה למשפרי הדיור האחרים. באוצר מסבירים כי בכך בא לידי ביטוי הסיכון הגובר שברכישת דירה טרם מכירת הדירה הקודמת, כפי שהוא נתפש בידי הרוכשים. מלאי הדירות בהמתנה כשיעור מסך העסקאות בשוק הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנת 2010. בסוף 2010 מספר הדירות בהמתנה עמד על כ-24 אלף דירות (כולל דירות שנותרו על ה"מדף" עוד מ-2009). כמות זו הייתה שוות ערך ל-23% מסך העסקאות שבוצעו באותה שנה. לשם השוואה, בתחילת העשור הקודם עמד פרמטר זה על כ-6% בלבד. ניתוח הממצאים מלמד כי רמת השיא אליה הגיע מלאי הדירות בהמתנה בסוף 2010 נובע במידה רבה יותר מגידול חד בשיעור הדירות שנותרו "על המדף" עוד משנת 2009, ופחות מכניסה של רוכשים חדשים לסטטוס של רוכשי דירה בהמתנה. בשנת 2011 נרשמה ירידה משמעותית במלאי הדירות בהמתנה, הנובעת הן מהעובדה ששיעור גבוה יותר של דירות שנותרו על המדף משנה קודמת נמכרו במהלך 2011, והן מירידה במלאי הדירות ב"המתנה" הנובעות מעסקאות שנערכו בשנה השוטפת. ברמה הארצית בולט אזור תל אביב דווקא עם ירידה כמעט רצופה בשיעור רוכשי דירות בהמתנה מאז תחילת 2009, זאת לאחר עליה רצופה ברמתו של פרמטר זה מאז 2006. יתכן והרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות באזור זה "מאלצות" את משפרי הדיור באזור זה להבטיח קודם את מכירת דירתם הנוכחית טרם רכישת הדירה החדשה. האזור בעל השיעור הגבוה ביותר של דירות בהמתנה הוא אזור השפלה. מלאי הדירות בהמתנה באזור זה כשיעור מסך העסקאות בשוק עמד בסוף 2011 על 25%. דהיינו, כמות הדירות בהמתנה באזור זה הינה שוות ערך לרבע מכלל כמות הדירות הנמכרת באזור זה בשנה (עפ"י קצב המכירות ב-2011). באוצר מזכירים כי ברמה הארצית עמד פרמטר זה בסוף אותה שנה על 17% בלבד. ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במלאי זה באזור השפלה נובע במידה רבה יותר מקושי גובר והולך של משפרי הדיור למכור את דירתם, ופחות מכניסה של רוכשים חדשים לפוזיציה של רכישת דירה בהמתנה. כשיעור מסך משפרי הדיור, עמד משקלם של רוכשי דירות בהמתנה על 50% בסוף 2011 (לעומת 44% ברמה הארצית), לאחר עליה כמעט רצופה מאז תחילת 2007, אז עמד שיעור זה על 25% בלבד.

כתבות נוספות שעשויות לעניין: אותה הדירה בדיוק, פער של 265 אלף ש' בין שני רוכשים - והסיבה לכך? כנסו... דירוג BDI: הרעה במוסר התשלומים של קבלני הבנייה ברבעון הראשון של מתחם שרונה קורם עור וגידים: "יעברו כאן 200 אלף איש ביום" - צפו בסרט