נדל"ן

האוצר: 44% ממשפרי הדיור לא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בסוף 2011

כך עולה מניתוח אגף הכנסות המדינה. באיזה אזור נרשם שיא בדירות הנמצאות בהמתנה למכירתן? צפו בכל הגרפים והנתונים
לירן סהר | (33)

אגף מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר פרסם היום (ב') ניתוח מגמות של דירות בהמתנה לשנים 2003-2012. דירה ב"המתנה" מוגדרת כדירה שבעליה רכש דירה אחרת במקומה, עוד בטרם הספיק למכרה. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי הדיור שהות של 24 חודש מיום רכישת הדירה החדשה עד למכירת הדירה ה"קודמת", מבלי שיידרשו לשלם מס רכישה כמי שמחזיקים ב"דירה נוספת".

מהנתונים עולה כי שיעור רוכשי דירה בהמתנה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בסוף 2011. בשלושת החודשים האחרונים מסתמנת ירידה בפרמטר זה, כאשר נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על התעצמות הירידה. יתכן והירידה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה בחודשים האחרונים נובעת מחשש של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת.

רמת השיא הקודמת של רוכשי דירה בהמתנה נרשמה בתחילת 2009, על רקע פרוץ המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". באותה תקופה נרשמה ירידה חדה בסך העסקאות בשוק, עובדה שהקשתה על משפרי הדיור למכור את דירתם.

מאז אמצע 2009 ניתן להבחין במגמה כמעט רצופה של עליה הדרגתית בשיעור רוכשי דירות בהמתנה. אם במהלך 2009, בה נרשמה עליה חדה בסך העסקאות בשוק החל מהרבעון השני של השנה, ניתן היה ליחס את העליה בפרמטר זה לתחושת הביטחון של הרוכשים כי יוכלו למצוא בנקל רוכש לדירתם הקודמת (תוך ניצול עליית המחירים בשוק), הרי שהעליה לאורך שנת 2011 כבר נרשמה על רקע ירידה חדה ברמת הפעילות בשוק. יתכן ולפחות חלק מאותם רוכשים לא הפנימו את השינוי שחל בשוק.

העליה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה מאז תחילת 2009 חלה על רקע רמות שכר גבוהות יותר של אותם רוכשים, הן בהשוואה לשנים קודמות, והן בהשוואה למשפרי הדיור האחרים. באוצר מסבירים כי בכך בא לידי ביטוי הסיכון הגובר שברכישת דירה טרם מכירת הדירה הקודמת, כפי שהוא נתפש בידי הרוכשים.

מלאי הדירות בהמתנה כשיעור מסך העסקאות בשוק הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנת 2010. בסוף 2010 מספר הדירות בהמתנה עמד על כ-24 אלף דירות (כולל דירות שנותרו על ה"מדף" עוד מ-2009). כמות זו הייתה שוות ערך ל-23% מסך העסקאות שבוצעו באותה שנה. לשם השוואה, בתחילת העשור הקודם עמד פרמטר זה על כ-6% בלבד. ניתוח הממצאים מלמד כי רמת השיא אליה הגיע מלאי הדירות בהמתנה בסוף 2010 נובע במידה רבה יותר מגידול חד בשיעור הדירות שנותרו "על המדף" עוד משנת 2009, ופחות מכניסה של רוכשים חדשים לסטטוס של רוכשי דירה בהמתנה. בשנת 2011 נרשמה ירידה משמעותית במלאי הדירות בהמתנה, הנובעת הן מהעובדה ששיעור גבוה יותר של דירות שנותרו על המדף משנה קודמת נמכרו במהלך 2011, והן מירידה במלאי הדירות ב"המתנה" הנובעות מעסקאות שנערכו בשנה השוטפת.

ברמה הארצית בולט אזור תל אביב דווקא עם ירידה כמעט רצופה בשיעור רוכשי דירות בהמתנה מאז תחילת 2009, זאת לאחר עליה רצופה ברמתו של פרמטר זה מאז 2006. יתכן והרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות באזור זה "מאלצות" את משפרי הדיור באזור זה להבטיח קודם את מכירת דירתם הנוכחית טרם רכישת הדירה החדשה.

האזור בעל השיעור הגבוה ביותר של דירות בהמתנה הוא אזור השפלה. מלאי הדירות בהמתנה באזור זה כשיעור מסך העסקאות בשוק עמד בסוף 2011 על 25%. דהיינו, כמות הדירות בהמתנה באזור זה הינה שוות ערך לרבע מכלל כמות הדירות הנמכרת באזור זה בשנה (עפ"י קצב המכירות ב-2011). באוצר מזכירים כי ברמה הארצית עמד פרמטר זה בסוף אותה שנה על 17% בלבד. ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במלאי זה באזור השפלה נובע במידה רבה יותר מקושי גובר והולך של משפרי הדיור למכור את דירתם, ופחות מכניסה של רוכשים חדשים לפוזיציה של רכישת דירה בהמתנה. כשיעור מסך משפרי הדיור, עמד משקלם של רוכשי דירות בהמתנה על 50% בסוף 2011 (לעומת 44% ברמה הארצית), לאחר עליה כמעט רצופה מאז תחילת 2007, אז עמד שיעור זה על 25% בלבד.

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

אותה הדירה בדיוק, פער של 265 אלף ש' בין שני רוכשים - והסיבה לכך? כנסו...

דירוג BDI: הרעה במוסר התשלומים של קבלני הבנייה ברבעון הראשון של

תגובות לכתבה(33):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 26.
    אחד מהעם !!! 01/05/2012 14:00
    הגב לתגובה זו
    בטירוף !!!!!
  • 25.
    בקרוב נגיע לסאב פריים של ארה" ב אינשאללה! (ל"ת)
    אלי 01/05/2012 11:06
    הגב לתגובה זו
  • 24.
    עמית 01/05/2012 09:35
    הגב לתגובה זו
    את בוא המשבר הכלכלי , מה הם יעשו ? יבטלו את הרכישה של הדירה ? ישכירו את הדירה הישנה ? לא כולם יכולים משהו מאוד רע קרה בין 2008 ל 2011 וכל מי שיש לו שכל בקודקוד הבין את זה וחיכה . מי שחשב שעליית המחירים ומצד שני המשכורות תקועות וזה עדין נראה לו נורמלי , פשוט טיפש ועיוור . מי שחושב שדירה בראשון או ברעננה צריכה לעלות מעל מיליון שח וחושב שמיליון שח זה קצת כסף פשוט בור ועם הארץ. לימדו אותנו לחשוב ש500 אלף שח משכנתא זה קצת !!!!! אנשים נפלו על השכל אבל עוד מעט הכל יתאזן , בחיים הכל מגיע לידי איזון ומי שנאיבי יפסיד אין מה לעשות
  • 23.
    אוי גינדי דינדי 30/04/2012 19:40
    הגב לתגובה זו
    הגדולים בעיקר
  • גם בובליל - בובליק אכל אותה (ל"ת)
    רוסי 01/05/2012 07:20
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    Eyal 30/04/2012 18:06
    הגב לתגובה זו
    The price itself is just a number. You should compare it to the average wage in Israel and you will find how EXTREMELY high it is. External investors were playing in our market and made our life impossible .
  • 21.
    ליאור 30/04/2012 17:50
    הגב לתגובה זו
    מי מוכר בסוף שנה? זו תקופה מתה. מרבית העסקאות באביב. מי שלא מכר הרוויח בהנחה שלא היה ממנוף יותר מ 50% על דירתו הישנה שישמור את הנכס לילדים, השכירות כבר תכסה את המשכנתא ובמקרה הגרוע הוא יכול למנף אותה ב 20 % נוספים!
  • 20.
    אחד 30/04/2012 17:36
    הגב לתגובה זו
    חוקי היצע וביקוש עובדים לשני הכיוונים
  • 19.
    המחירים עלו לבועה ממש בחלק מהערים ללא הצדקה (ל"ת)
    פ" ת, ראשל" צ, חולון 30/04/2012 16:15
    הגב לתגובה זו
  • צודק. מחירים לא ראליים! (ל"ת)
    ירדן 30/04/2012 16:50
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    לא כלכלן, מבין עניין 30/04/2012 15:40
    הגב לתגובה זו
    לא צריך להיות סטנלי פישר כדי להבין מה קורה כאן. 500 אלף דולר ל 4 חדרים במרכז?!!!! אתם בכלל מבינים איזה סכום זה???? 350 אלף דולר ל 3 חדרים ישנה?!!! מה קרה? עף לכם הגג???? יאללה נתראה בקרוב ...
  • 17.
    חברים אין שום בלוף, זה המחירים. (ל"ת)
    חחחחחחחחחחחחחחחחחחח 30/04/2012 15:33
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    רני 30/04/2012 15:23
    הגב לתגובה זו
    מילא היתה תמורה יפה למחירים הגבוהים, אבל 1.4 מיליון בשביל 3 חדרים ישנה, מטונפת, לא משופצת במרכז... תפעילו את הראש חברה, אל תקנו בכל מחיר. כסף לא גדל על העצים ובטח לא במשכנתה בבנק....
  • 15.
    נתונים בלוף לפראייר=הבועה תתפוצץ=מחאה=חרם (ל"ת)
    אמת רק אתר מיסים 30/04/2012 15:20
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    דורון, קרית אונו 30/04/2012 15:18
    הגב לתגובה זו
    דוגמה טובה לבועה זאת קרית אונו, עיר שממש לא מצדיקה את המחירים המטורפים. בקושי יש שם קניון מצוקמק ומלא ערסים, אבל התושבים חושבים שהם גרים במנהטן ודורשים מחירים בהתאם... אחחח.... הנפילה שם תהיה כואבת
  • 13.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    קבלן,במק,ממשל גנבים 30/04/2012 15:17
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 30/04/2012 15:16
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    הכתבה עושה רע לא רק למשפרי הדיור גם לפישר (ל"ת)
    הלוואת בלון נוספת??? 30/04/2012 15:02
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    תשכירו והשוכר יחזיר לכם את המשכנתא (ל"ת)
    יש מי שיממן את המשכנ 30/04/2012 14:06
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    ה 30/04/2012 13:33
    הגב לתגובה זו
    מישהוא שתקוע עם דירה מצויינת אחרי שכבר ירד ב 100K בערך 7.5%
  • 8.
    כלכלן 30/04/2012 13:02
    הגב לתגובה זו
    הרבית תתחיל לעלות כבר בחודשים הקרובים והקונים יושבים על הגדר ולא קונים נדלן=הפסדי עתק של כסף כולם הזהירו מי שלא הקשיב שישלם עכשיו
  • 7.
    בובליליהו 30/04/2012 12:52
    הגב לתגובה זו
    המחירים הולכים לעלות - לקנות לקנות לקנות מהר! המחירים הולכים לעלות - לקנות לקנות לקנות מהר! המחירים הולכים לעלות - לקנות לקנות לקנות מהר!
  • 6.
    עינת 30/04/2012 12:25
    הגב לתגובה זו
    בערים רבות, לפי שכונות. הכתבה מייצרת ציפיות אבל לא מביאה שום מידע יישומי.
  • 5.
    נועה 30/04/2012 12:13
    הגב לתגובה זו
    שכנה שלי תקועה כבר שנה וחצי ולא מצליחה למכור את הדירה שלה, ירדה 20 אחוז מהמחיר, באים, שואלים והולכים הביתה
  • 4.
    אחד שמבין 30/04/2012 12:11
    הגב לתגובה זו
    הולך במניית בבילון..
  • 3.
    תאוות בצע 30/04/2012 12:09
    הגב לתגובה זו
    אנשים חיים בלהלה לנד ולכן משלמים אח" כ את המחיר בהפסדי עתק
  • 2.
    המון תודה!!!! 30/04/2012 12:09
    הגב לתגובה זו
    מזוג שבזכותו לא קנינו בשיא
  • השני בעם 30/04/2012 14:26
    הגב לתגובה זו
    בינתיים המחירים טסו ולאחרונה רק נעצרו ואולי ירדו טיפה... תמשיכו לחכות לירידות חזקות... מקסימום שרון עידן ישלם את ההפרש במחירים
  • טל 01/05/2012 09:39
    אפילו , מה אתה חושב שפתאום בועה מתפוצצת ? בארהב זה קרה בתקופה של שנה
  • 1.
    הבועה מתפוצצת 30/04/2012 12:09
    הגב לתגובה זו
    קנו דירות ביוקר ולא מכרו כי דרשו יותר מדיי, בסופו של דבר הפסידו המון
  • אחד מאלו 30/04/2012 13:35
    הגב לתגובה זו
    מחאה בקיץ הייתי בלחץ כספי כבד נטלתי הלוואחת ובזבזתי חסכונות. אבל השכרתי אז את הבית במחיר גבוה מאוד ( אנשים שברו לי טלפון על השכירות) וזה ב באר שבע מצוקמקת כרגע הכל הסתדר ואני שוקל רצינית להישאר עם 2 ביתים ( למרות שאצתרך בגלל זה לנסוע עם רכב ישן עוד שנה שנתיים ) מי יכול להמליץ לי עם זה נכון או לא?
  • זו ההשקעה הכי טובה שעשית! ימים יגידו!! (ל"ת)
    מתקרבת 30/04/2012 17:38
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי

המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025

כ-7,500 דירות יוגרלו בהגרלה הקרובה, אלפי יחידות דיור נוספות צפויות לצאת לשיווק בתקופה הקרובה; במשרד הבינוי מצהירים: "שואפים להגדיל את ההיצע עד שיתחיל להשפיע גם על השוק החופשי" - התכנית תמשיך להכביד על שוק הנדל״ן המקרטע כשעשרות אלפים ימשיכו להיאחז בחלום הזכיה ולהמתין עם רכישת דירה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה דירה בהנחה

מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ שנכנס לנעליים של יצחק גולדקנופף שפרש, אישרה את ההצעה להאריך את תוקף תכנית "דירה בהנחה" עד ל-1 בנובמבר 2025. הדבר הזה יאפשר המשך לפרסם מכרזים חדשים תחת התנאים המוכרים של התוכנית, שמעניקה הנחות לזכאים ברכישת דירה ראשונה, ושממוקדת בזוגות צעירים, יחידים חסרי דירה, אלמנים, חיילי מילואים ומשפחות צעירות.

בהחלטת המועצה נכתב כי המכרזים החדשים ימשיכו להתפרסם תוך מתן עדיפות בהגרלות לנכים, חיילי מילואים לוחמים ובני מקום אוכלוסיות שנחשבות מועדפות בשיטת הדירוג של התכנית. נכון לעכשיו פתוחה ההרשמה להגרלה העשירית במספר, שבמסגרתה יוגרלו כ-7,500 דירות בפריסה ארצית. במקביל, נמצאים כבר באוויר מכרזים נוספים שישווקו לזכאים בחודשים הקרובים.

לדברי שר הבינוי והשיכון חיים כץ, הארכת התוכנית היא חלק ממהלך אסטרטגי שהחל עם כניסתו לתפקיד: ״מדובר בהשלמת מהלך שהתחלתי עם כניסתי למשרד, במסגרתו הבאתי להפשרת הגרלות דירה בהנחה לאחר חצי שנה של קיפאון. המטרה שלנו היא להשלים את כלל השיווקים וההגרלות שתוכננו לשנה הקרובה, ולהבטיח אלפי דירות נוספות עם הנחה משמעותית לזכאים, בדגש על חיילי מילואים ולוחמים״.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש את חשיבות הרציפות התכנונית: "הארכת התכנית מאפשרת לנו להימנע מהפסקה של מכרזים באמצע הדרך, ולהמשיך להגדיל את ההיצע בשוק. המטרה היא להגיע למצב שבו ההיצע עולה על הביקוש מהלך שכבר מתחיל להשפיע על המחירים גם בשוק החופשי, כפי שניתן לראות בנתונים שפורסמו לאחרונה".

גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, בירך על ההחלטה ואמר: "הארכת התוכנית תיתן מענה לישראלים רבים ותייצר ודאות תכנונית ושיווקית. בתקופה הקרובה נפרסם מכרזים נוספים במסגרת התכנית. כחלק ממדיניותנו, נמשיך לתגמל ולתעדף את משרתי מערך המילואים של צה"ל, כחלק מהמחויבות הלאומית שלנו אליהם".