תשואה של 14% בשנה למשקיעים בדירות בראשון לציון
המחירים בעיר, שכר הדירה בעיר ועסקאות אחרונות
דירה בראשון לציון ברחוב ספינת השלושה 10 נמכרה לאחרונה ב-2.47 מיליון שקל. מדובר בדירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר בקומה הראשונה. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר בשנת 2012 בתמורה ל -835 אלף שקל.
תשואה של פי 3 על ההשקעה
המוכר עשה עסקה נהדרת. רווח של 1.63 מיליון שקל או אם תרצו תשואה של 196% ב-13 שנים. מדובר על תשואה של קרוב ל-9% בשנה, כל שנה במשך 13 שנים. השקעה מעולה שהשאירה לו בכיס רווח יפה (גם בהנחה שהוא צריך לשלם מס). קחו בחשבון גם תשואה משכר דירה של לפחות 3% ותקבלו תשואה אמיתית אפקטיבית של 12% בשנה
12% בשנה בסיכון יחסית נמוך זו בהחלט השקעה טובה וצריך גם להזכיר שהמיסוי לא קיים או אפסי. משקיעים בדירות נהנים מפטור ממס על שכר דירה עד כ-5,500 שקלים (וגם מעל סכום זה המיסוי מגוחך) ורובם גם רוכשים את הדירות להשקעה כדירות ראשונות דרך בני משפחה וטריקים נוספים וכך נהנים מפטור במימושה וממס רכישה נמוך בקנייה. יש כאן בעיה כמובן - גם למדינה שמאבדת מסים וגם לרוכשים - קונים דירות על שם הילדים? תיזהרו ממלכודת.
מישור הנוף: עליה עקבית של 11% לשנה במשך 2 עשורים
הדירה שנמכרה היא בשכונת מישור הנוף בראשון לציון, נעבור לדירה אחרת בשכונה -לאחרונה נמכרה בשכונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר בסכום של 2.12 מיליון שקל. במהלך השנים 2003-2025, דירה זו החליפה בעלים 3 פעמים. אך, כשבוחנים את ההשקעה בדירה בשנת 2003 למול המכירה שלה לאחרונה - מגלים תמונה מעניינת.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנת 2003, הדירה נרכשה בתמורה ל-664 אלף שקל. נמכרה כאמור בסך של פי 3.2 על ההשקעה. כאשר בוחנים את התשואה לשנה על פני השנים רואים כי הדירה הניבה תשואה של 11% בשנה לאורך מעל ל-20 שנים. זה מרשים. תוסיפו את שכר הדירה ותקבלו 14%. יש כבר שתי דירות עם תשואה כזו למשקיעים, וכשבוחנים את עליות המחירים באזור מבינים שזה סדר הגודל של הרווח למשקיעים בשנים האלו.
מחירי הדירות בראשון לציון
עם מחיר ממוצע של 28 אלף שקל למטר, דירה ממוצעת בעיר תעלה לכם 2.25-2.35 מיליון שקל (משוקלל לכלל החדרים), ולשוכרים זה עולה בממוצע 5.2-5.3 אלף שקל. השואה למשקיעים לא רעה, ועומדת על 2.7-2.8% בממוצע.
המחירים האלה באופן יחסי הם אלטרנטיבה טובה למחירים בתל אביב וגבעתיים. גם התשואה למשקיעים טובה.
עסקאות אחרונות
ברחוב וולפסון 38 נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-85 מ"ר עם 4 חדרים בקומה השנייה בסכום של 2.14 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2006 בתמורה ל-656 אלף שקל. מדובר כאן על תשואה של 126% ב-19 שנים.
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ברחוב הכינור 7 נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-70 מ"ר עם 3 חדרים בקומה השלישית בסכום של 2.27 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2018 בתמורה ל-1.69 מיליון שקל. מדובר כאן על תשואה של כ-34% ב-7 שנים.
ברחוב לילינבלום 8 נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-86 מ"ר עם 4 חדרים בקומה השנייה בסכום של 2.25 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2019 בתמורה ל-1.75 מיליון שקל. מדובר כאן על תשואה של כ-29% ב-6 שנים.
- 20.קש 12/02/2025 05:48הגב לתגובה זוהסיכון של הקונים להפסיד את ההשקעה הראשונית הוא כל כך גבוה ולשרי השיכון האוצר והכלכלה לא אכפת .איזה היגיון יש בקניית נכס בריבית של 6.5% כאשר התשואה במקרה הטוב היא 2.5% לא כולל הוצאות נוספות כמו תיקונים ריבית או נכס ריק
- 19.אנונימי 11/02/2025 17:12הגב לתגובה זושכחתם לציין שהדירה בפינת השלושה מיודעת לפינוי בינוי עם ערבויות מדינה..לא עסקאות נפוצות ממש.
- 18.איציק האשדודי 11/02/2025 09:38הגב לתגובה זועוד כתבת פימפום כמה טוב לרוץ לקנות דירות יאלה אין קונים בשוק ויד 2 בכלל מת אז משקיעים בכתבת פימפום והופ אנשים הולכים לקנות.
- 17.מחפש להשקעה בקריית ים רח יוספטל בהתחדשות עירונית שכונת החוף (ל"ת)אריאל 11/02/2025 05:41הגב לתגובה זו
- 16.אנונימי 09/02/2025 17:04הגב לתגובה זוהאם הפסיד או הרוויח בסהכ
- 15.אנונימי 09/02/2025 08:04הגב לתגובה זובסוף זה התפוצץ לכולם בפנים...גם לבנקים וגם לתמימים...ואיזה נזק זה יעשה לכלכלה
- בסוף כוונתך לאחרית הימים כשהמשיח יגיע בינתיים נרוויח.... (ל"ת)דני 09/02/2025 11:59הגב לתגובה זו
- 14.רונן 08/02/2025 19:55הגב לתגובה זומה זה החישוב הזה איפה אינפלציה ריביות על משכנתא שיפוצים דירה לא מושכרת מתווכים עורכי דין ועוד...איפה הכל מספיק לשגע את האנשים ולהטעות אותם
- 13.אנונימי 08/02/2025 18:49הגב לתגובה זוהנטו שלך יורד והכל עולה זה הזמן להתעורר
- 12.אנונימי 08/02/2025 18:34הגב לתגובה זויתכן שזה נכון אבל לדעתי יש מעט מאד דירות שמצליחים למכור אותם וזה כמו מפעל הפיס וניראה מה יהיה בהמשך כי הכל תלוי בהכנסות של האזרחים שיתכן שירדו מאד וההתפכחות מהכדאיות לחיות פה בכלל
- 11.אין עלות משכנתא אין מס רכישה (ל"ת)דנידין 08/02/2025 17:51הגב לתגובה זו
- 10.אנונימי 08/02/2025 17:20הגב לתגובה זוזה הממוצע בכל הארץ
- 9.אנונימי 08/02/2025 16:21הגב לתגובה זומובן שבעוד 20 שנה בערך הדירות האילו יהיו שוות 6 מיליון בממוצע .אז לא המחירים לא יעלו בממוצע של 14 אחוז בשנה .יש גבול לכל תעלול
- 8.חגיגה 08/02/2025 16:15הגב לתגובה זוזה כלום דירות בארץ צריכות לעלות 50% בשנה לפחות. הכי חשוב שהמשכורות בקושי עולות.כבר היום רק עשירון 8 ומעלה יכולים לעמוד במשכנתא לדירה ממוצעת עוד 5 שנים רק עשירון עליון יעמוד כי ככה זה עליה אקספוננציאלית. בהצלחה לקחת חובות ולהחזיר לבנק פי 2 מעלות הדירה. אגב בכתבה לא ראיתי התייחסות לריבית ששולמה על המשכנתא או על הרווח היחסי שהיה לכסף בהשקעות אחרות.
- 7.אנונימי 08/02/2025 15:17הגב לתגובה זוהכתב לוקח בחדבון רק את הדברים הטובים.כמה משלמים לעורכי דין מס רכישה שיפוץ תקלות.בקיצור לעשות חלטורה לחלטורה
- השקעה בדירה לטווח הארוך הכי משתלם (ל"ת)שלילי 09/02/2025 12:01הגב לתגובה זו
- 6.ביבי קבלן הריסות 08/02/2025 14:47הגב לתגובה זומי שקנה דירה הרויח מי שהשקיע בבורסה הפסיד הכל
- 5.לדעתי נדלן זה ההשקעה עם אפס סיכון ותשואה מטורפת (ל"ת)אנונימי 08/02/2025 14:31הגב לתגובה זו
- בשתי מילים נכון מאוד (ל"ת)במילה נכון 09/02/2025 12:01הגב לתגובה זו
- 4.אנונימי 08/02/2025 14:19הגב לתגובה זועברנו למצב שבגלל שיש ירידות מדברים על העליות של העשור האחרון במקום על הירידות של ימינו
- וואלה תפסת אותם על חם ... אש (ל"ת)איציק האשדודי 11/02/2025 09:38הגב לתגובה זו
- 3.אכשב הפסדים (ל"ת)אנונימי 08/02/2025 14:00הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 08/02/2025 14:00הגב לתגובה זורחמים מספיק
- 1.סוף לחגיגה אכשב ירידות (ל"ת)אנונימי 08/02/2025 13:59הגב לתגובה זו

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?
בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14% כשלשחר אושרי היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה.
החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה.
מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא, כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי.
בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים.
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת. אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.