רגע אחרי - שיחה עם עו"ד נדלר על הטעות המרכזית של רוכשי הדירות של ענבל אור

השופט אורנשטיין הורה על פירוק 'אור סיטי', ו-400-500 רוכשי דירות מחפשים את דרכם. הלקח שנלמד
ענבל אור, צילום: יח"צ; אלכס ליפקין
רגע אחרי שהשופט אורנשטיין הורה על פירוק קבוצת החברות בבעלותה של ענבל אור, אמר עו"ד איתן ארז, המפרק הזמני שמונה מטעם ביהמ"ש, כי מדובר ב"קו פרשת המים של קבוצות הרכישה", בדיוק כפי שקריסת חפציבה הייתה עבור חברות הנדל"ן היזמיות. בשיחה עם Bizportal התייחס עו"ד אריאל נדלר, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ושות', על קבוצות רכישה בכלל, וענבל אור בפרט.
הלקח הגדול מפרשת ענבל אור?
"קודם כל, מאחר ומדובר בקבוצת רוכשים שמתארגנת ו/או מאורגנת ע"י צד שלישי, חשוב לבדוק מי יהיה אותו צד שלישי ומה המוניטין שלו, 'בסר' למשל עשו קבוצות רכישה מוצלחות. באותה המידה חשוב לבדוק מי העו"ד של אותו היזם, כי הוא במהלך שלבי הקבוצה השונים משמש כנאמן של כולם, אם זה להחזיק כספים בנאמנות ולהעבירם בתנאים מסוימים למוכר הקרקע, אם זה לדאוג לביטחונות ועוד. חשוב לבדוק מי העו"ד בכדי שיידע לשמור על אינטרס הקונים ולעמוד אל מול אינטרסים של צד שלישי". 
 "לדוגמא, מארגן קבוצת רכישה מאתר מגרש עליו ניתן לבנות נניח 10 דירות,  ועל כן יש לאסוף 10 קונים, תוך שמארגן הקבוצה מציג הערכה למחיר הסופי של הדירה ואז ניתנים דמי הרשמה כמעין "דמי רצינות" – וככה עד שיש 10 קונים. הכספים האלה אמורים להיות מוחזקים אצל המארגן או בנאמנות אצל עו"ד ולכן החשיבות באמינותו. לאחר שנסגרת ההרשמה, מועבר הכסף לבעל הקרקע".
"ישנם מקרים שקבוצות רכישה קונות קרקע בתקווה שיהיה אפשר להגדיל את הזכויות. כך גם אצל ענבל אור, קנתה נכס שאפשר לבנות עליו X דירות והיא מקווה שבעתיד ייבנו יותר בעקבות הליך תכנוני. כאן צריך להקפיד הקפדה יתרה, אם במצב היום אין מספיק יחידות לכולם אז צריך להסדיר מראש, מי יוצא מקבוצת הרכישה ואיך מובטח לאותו אדם שהכסף יוחזר לו". 
עוד הוסיף עו"ד נדלר כי "לפי הפרסומים, במקרה של ענבל אור היא עשתה שימוש אישי בכספים. נניח מתארגנת קבוצת רכישה לקרקע מסוימת ובינתיים דמי ההרשמה שייעדו לקבוצה זו ניתנו למארגן והוא לקח אותם והשתמש למשהו אחר ולא נשמר בנאמנות - אין לכך כל בקרה. לכן, חשוב לוודא שאכן הכספים מוחזקים בנאמנות ולא אצל היזם. הדרך לוודא זאת היא העו"ד שמחזיק בנאמנות את הכספים ואם הוא פעל בניגוד להוראות הנאמנות ניתן לתבוע את הביטוח שלו".
מה אומר החוק?
"בשלב הראשון של גיבוש הקבוצה ובשלב רכישת הקרקע מבעל הקרקע, הדבר היחיד שיכול להבטיח את כספי הנרשמים בשלב זה, הוא להחזיק את הכספים בנאמנות אצל העו"ד ואין דרך אחרת. אך גם העו"ד אינו מבטיח דבר, הוא יכול לברוח עם הכסף וכיוצ"ב. אך זה מגדיל את רמת הביטחון והוא מהווה עוד שומר סף. החוק לא אומר מה מותר ואסור לעשות בכספים ואם לא סוכם אחרת ובטופסי ההרשמה לא כתוב ואין סעיף שאומר שאסור ליזם לעשות שימוש בכספים אלה למטרה אחרת וכויצ"ב. אם הרוכשים לא דורשים זאת - אין סעיף כזה".
על עורכי הדין של ענבל אור הוסיף: "אני לא חושב שעד כה היו טענות כלפי עורכי הדין שעשו שימוש לא ראוי בכספיה של אור. על פי הפרסומים, הכסף היה אצלה ולא היה אצלם בנאמנות. מראש הכסף הופקד אצלה והם לא ידעו מה היא עושה איתו". 
מה הקונה מקבל?
"תלוי בכל עסקה ועסקה, אך הקונה הינו כמו יתר הקונים. בשלב הראשון רוכש את הקרקע במרוכז והקונה צריך להקפיד שכנגד העברת כספים הוא יקבל את הביטחון המתאים לו שלרוב הינו 'הערת אזהרה'. הקונה גם צריך לוודא שבמסגרת הארגון של קבוצת הרכישה דואגים שכל הקונים יפקידו או יהיו מסוגלים להביא את הכספים הדרושים. מצד שני, יש לוודא שהכספים לא עוברים לבעל הקרקע בלי הביטחונות הראויים".
במידה וקבוצת רכישה לא יוצאת לפועל?
"אין כ"כ למי לבוא בטענות. אף אחד לא מתחייב, הכל הערכות לגבי מועד המסירה והמחיר הסופי. היום מצבם של רוכשי הדירות אצל ענבל אור הוא שהם או שלא יקבלו דירה או שיקבלו דירה במחיר גבוה יותר. אין להם קבלן לבוא אליו בטענות, והם למעשה מאורגנים בינם ובין עצמם בלבד". 
כנשאל אם בעקבות הפרשה של אור נראה שינויי חקיקה השיב: "אינני חושב שיהיו שינויים בחקיקה. וללא קשר, רשויות המס צמצמו את היתרונות שבקבוצות הרכישה. הכדאיות בקבוצת רכישה ביחס לרכישה מקבלן ירדה, אך עדיין יהיו קבוצות רכישה ויש פרויקטים שיותר מתאימים לקבוצות רכישה מאשר ליזם. יחד עם זאת, אנשים יקפידו יותר ויבררו מי מארגן את הקבוצה, ומי העו"ד. לצורך העניין, אצלנו יש מספר קבוצות רכישה והם מופקדים אצלנו בנאמנות ולא נותרים בידי היזם".
ההבדל המרכזי בין קנייה מיזם לבין קניה בקבוצת רכישה? 
נדלר מספק הסבר להבדל שבין קבוצת רכישה לרכישת דירה מקבלן: "קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים שמתארגנים יחדיו באמצעות מארגן, קונים נכס, משלמים עליו לבעל הקרקע ובונים בניין במה שנקרא "בנייה עצמית", מתקשרים עם קבלן ובונים. מנגד, ברכישה מקבלן, ישנה התחייבות מוחלטת של קבלן למחיר ולמועד המסירה, יש בטחונות וערבויות לכספים וכל המערכת הזו מוסדרת תחת חוק המכר והבטחת השקעות של רוכשי דירות. גם אם הקבלן יפשוט רגל או משהו אחר, תיאורטית הכסף של הרוכשים מובטח".
תגובות לכתבה(24):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 19.
    את הכסף היו חייבים להפקי בידי נאמן בחשבון סגור (ל"ת)
    כסף בחינם 06/04/2016 23:35
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 18.
    הטעות המרכזית היתה לקנות משהו מעינבל אור (ל"ת)
    דור 06/04/2016 13:48
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 17.
    שלי נרקיס
    גל 06/04/2016 10:35
    הגב לתגובה זו
    3 0
    מישהו מוכן להסביר לי למה הוא מהראשונים שמקבל את כספו בחזרה?ועוד עם הריבית נשך שהוא לקח לכמה חודשים. נראה לי מעוות
    סגור
  • כי שלי נרקיס לא טמבל הוא הבטיח שיעבוד מלא והערת הזהרה
    ברוטוס 06/04/2016 16:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לדירה בפרוייקט יוקרה ..למעשה כמו שמוסבר בכתבה.
    סגור
  • אזהרה......... (ל"ת)
    ll0305 09/04/2016 17:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 16.
    כולם חכמים אחרי. כבר נאמר "אחרי מות קדושים אמור..." (ל"ת)
    דני 06/04/2016 10:27
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 15.
    אם הם נאמנים אז למה הכסף אצלה? הכסף חייב להיות אצלם.
    שישקו 05/04/2016 23:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    או שלא יהיו נאמנים .חוק אפשר וצריך לשנות.
    סגור
  • 14.
    עשו לה זובור , שניה אחרי הודעת הפירוק ירדה מהכותרות
    האשכזניה שלך 05/04/2016 22:06
    הגב לתגובה זו
    0 1
    גועל נפש
    סגור
  • 13.
    צריך לזרוק אותה לכלא ולאבד את המפתחות (ל"ת)
    אחמדיניג'ד 05/04/2016 21:30
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 12.
    הדרך הטובה להוריד את המחירים:
    כלכלן טורבו 05/04/2016 21:26
    הגב לתגובה זו
    1 2
    הנסיון לבנות מהר יותר לא יעזור. יש לשנות יחס של כמות המוכרים מול כמות הקונים כדי להוזיל!! יש בישראל כ 2.5 מיליון דירות וכ 8 מיליון תושבים. ידוע שנדרשות כ 40,000 דירות בשנה. גם אם יבנו 60,000 במשך 5 שנים רצופות, החישוב של יחס דירות לאוכלוסיה, ישתפר ב 4% קטנטנים. זה יוזיל קצת שכר דירה, וזהו. כדי להוריד את מחירי הנכסים בחזרה, בעשרות אחוזים, יש להוריד את מספר האנשים שנורא רוצים לקנות דירה השנה, ולהגדיל את מספר האנשים שרוצים למכור. זה הכל. בדיוק כמו בבורסה.
    סגור
  • טען עוד
  • לא ברור
    לא ברור 06/04/2016 05:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל ה8 מיליון צריכים כל אחד דירה אחת?
    סגור
  • 11.
    הדייג והדג
    משה 05/04/2016 21:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תמיד כשיש פניקת מחירים מופיעים המפיונרים מטבע הדברים וזה מה שקורה היום בנושא הדיור כך שהיא לא אשמה ושיפנו לממשלה שגרמה לזה כי היא הנגע הרע בכל הנושא
    סגור
  • 10.
    הרוכשים אצל אור הם ברובם מהמרי נדלן שרצו לעשות סיבוב
    אזרח 05/04/2016 20:03
    הגב לתגובה זו
    3 5
    מי שם את כספו ללא במקום ללא בטחונות , הוא אחד שיש לו כסף . הרוכשים אצל ענבל אור הם משקיעי נדלן שרתו לעשות סיבוב על הזוגות הצעירים. הם הימרו על קנייה בזול, ולפעמים כשמהמרים גם מפסידים. ככה זה בקזינו, בורסה וגם בנדלן. שינשכו שפתיים וילמדו לקח.
    סגור
  • 9.
    הנאמן של חברת אקסיום העביר לדנה ועצמון באופן לא חוקי (ל"ת)
    עוד נוכלים 05/04/2016 20:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    האמת הקשה על הקבלנים:
    רוכש 05/04/2016 19:51
    הגב לתגובה זו
    6 0
    למה הקבלנים מבקשים הבטחת רכישה מהממשלה, כדי להתחיל לבנות מהר? הרי הם טוענים שיש מחסור של 134,000 דירות ושכל שנה צריך עוד 55,000 דירות, כך שהמחסור אפילו במגמת גידול. אז למה הם מפחדים שלא יהיה מי שיקנה את הסחורה מהם???? אולי כי האמת היא שבשום שנה מאז 2011 לא הצליחו למכור יותר מ 43,000 יחידות דיור, וזאת ניתן לדעת כי המלאי הבלתי מכור שהם מחזיקים עולה כל שנה בעוד 4,000 דירות אם לא יותר...
    סגור
  • 7.
    יש להעמיד לדין את עורכי הדין שלא עשו עבודתם ואת רואה
    ישראל 05/04/2016 19:28
    הגב לתגובה זו
    4 0
    החשבון על הדוח הכספי השקרי.
    סגור
  • 6.
    במקום ל..
    .. 05/04/2016 18:20
    הגב לתגובה זו
    7 1
    במקום להתעסק בבולשיט הזה,תסדרו את הגרפים של המדדים שלא תואמים בכלל את המסחר !
    סגור
  • 5.
    כל זה ולא מציינים את שמו של עו"ד שלה?שנדע מי הנוול.צבו' (ל"ת)
    eby 05/04/2016 18:17
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • 4.
    כשעורך דין מועל וגונב כספי פיקדון-ביטוח האחריות לא חל. (ל"ת)
    דוד 05/04/2016 18:01
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 3.
    קונים לא תפרנים
    יאיר 05/04/2016 17:56
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ככל הנראה מי שהסתנוור עי גב ענבל היו אנשים בעלי ממון. לא כאלה שזו דירתם הראשונה...
    סגור
  • 2.
    הכל חרטא ! דירה קונים לאחר היתר בניה עם בנק מלווה (ל"ת)
    כל שאר האופציות NG 05/04/2016 17:41
    הגב לתגובה זו
    32 0
    סגור
  • בנק מלווה
    משה 05/04/2016 17:59
    הגב לתגובה זו
    3 1
    לקנות דירה לפני שיש היתרי בנייה זה זול במאות אלפי שקלים ולכן כ"כ הרבה אנשים נופלים בפח הזה, אני קניתי 2 דירות עוד לפני שהיה היתרי בניה, במקרה שלי הרווחתי, אבל לקחתי בחשבון שאני יכול גם להפסיד, ולכן חשוב לבדוק מי היזם ומי העו"ד...
    סגור
  • 1.
    נקווה רק שהנזקים לרוכשים יהיו קטנים (ל"ת)
    יצאה נוכלת קטנה 05/04/2016 17:41
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • ענבל אור
    עמליה אדר 06/04/2016 08:19
    הגב לתגובה זו
    3 1
    כנראה שהיא סופר מתוחכמת ! יצרה אימון השקיעה בפרסום במשרדים יוקרתיים כדי לסנוור לכולם את העיניים כולל עורכי דין רואי חשבון והלקוחות איך אף אחד לא חשש לכספו כשהם בעצמם לא מקבלים שום בטוחה
    סגור