התחדשות עירונית: "לא ניתן להתחיל פרוייקטים לאור עלויות בנייה מרקיעות שחקים"
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון מזהירה מפני ביטול פרויקטים של התחדשות עירונית לאור התייקרות הפועלים בענף הבניה; וגם על ניגודי עניינים של עו"ד שמייצגים דיירים ושכר המארגנים
גופים גדולים מתמודדים עם התופעה. אאורה קנתה את מגידו בן היתר שתהיה לה זרוע ביצוע. אבל גופים קטנים ובינוניים סובלים מצמצום ברווחים העתידיים.
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון אומרת בשיחה לביזפורטל כייש פרויקטים שלא ניתן להתחיל בהם לאור הזינוק בעלויות הבנייה.
"התייקרות עלויות הבניה זה נושא שאף אחד לא נותן את הדעת והמדינה צריכה לתת מענה. ענף הנדל"ן תקוע בעיקר בגלל שאין מספיק פועלים - העובדים מהודו זה עדיין לא עובד, על כל סיני או מולדבי יש תחרות גדולה וזה משפיע על עלויות הבניה ועל היכולת של היזמים להוציא את הפרויקט אל הפועל, זה יכול להיות מאוחר מדי עבור לא מעט פרויקטים ולא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.
"זה לא סוד שרשויות התכנון מנסות לקזז מזכויות הבניה בכדי למנוע מצב שיזמים מרוויחים מעל ומעבר אבל התוצאה שאין שוליים וכדאיות כלכלית לפרויקטים לאור עלויות הבניה היום, הפרויקטים בבעיה ולא ניתן לעלות על הקרקע במצב הנוכחי עם עלויות בניה מרקיעות שחקים ומחירי דירות שנותרו יחסית סטטיים".
- מניע כלכלי? עיריית ת"א מבקשת דיון חוזר בהיטל השבחה
- בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לראיון המלא:
במעבר חד, מה המלצה שלך עבור דיירים שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?
"לאורך השנים ניתן לראות שהתמורות שקיבלו הדיירים היו שונות לגמרי, גם מדברים על פרויקטים בלי תמורות אלא רק חיזוק, שיפוץ ובניה מחדש ללא תוספת שטח. היום זה 12 מטר לדירה ולפני כן היה 25 מטר ובהתחלה קיבלו 40-50 מטר. התמהמהות ומשך הזמן שלוקח לקבל החלטות ולצאת לדרך הוא מאוד חשוב, הרבה פעמים נתקעים ועושים מכרזים ליזמים ומנסים למקסם את המצב ובסוף הזמן עובר והתמורות יורדות ותקן החניה משתנה והם לאו דווקא לטובת התהליך, האויב של הטוב זה הטוב מאוד, לצאת לדרך יותר חשוב מהכל".
מה עושים במקרה של ניגוד עניינים כאשר העו"ד נושא עיניו ליזם שמשלם את שכר הטרחה?
"צריך סוג של רגולציה שתגן על הדיירים, אין ספק שהיזמים הם הלקוח החוזר והדיירים הם כביכול לא. ולכן הרבה פעמים יכולה להיות אווירה של ניגוד עניינים. כשאתה עובד הרבה שנים עם נציגויות ומכיר את הבעיות ומלווה אותם ברמה היומיומית אתה דואג לאינטרס שלהם. אני לא נתקלת בעו"ד שמעדיף את האינטרס של היזם. רוב העורכי דין מייצגים את הדיירים בצורה טובה. אם יש חשש תמיד יש משרדים שמייצגים בהגדרה רק דיירים ולא יזמים".
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
מתי כדאי לקחת מארגנים לאור עלויות הנוספות?
"לאור עלויות הבניה היקרות שכ"ט של מארגן באמצע יכול למוטט פרויקט. ולא תמיד צריך. כאשר יש מתחם עם המון בניינים ומספר עו"ד ונדרש פעילות ארגון לפני שנכנס יזם לפרויקט יש מקרים שזה נדרש, ברוב המקרים יהיה עדיף לחסוך את ההוצאה ולהבין שהיא תרד מהתמורות של הדיירים ולכן עדיף למצוא יזם ועו"ד לבד".
- 4.שגית 07/09/2024 10:20הגב לתגובה זוהם מרוויחים מצוין על הפינוי בינוי, אבל רוצים להרוויח יותר. קוראים לזה חזירות.
- 3.הבעיה שלהם זה שהמחירים יורדים והם רוצים שיעלו שוב.. (ל"ת)ישראלי מודאג 04/09/2024 16:14הגב לתגובה זו
- 2.גסטי 04/09/2024 08:44הגב לתגובה זוזה כל הסיפור. לא מצליחים למכור כדי לקבל מימון. כל השאר זה מסך עשן
- 1.יריב 03/09/2024 17:48הגב לתגובה זוזהירות מהשקעה במחירים הנוכחיים בחברות כמו אב-גד ורותם שני. הפרוייקטים ייקחו הרבה יותר זמן והצמיחה תהיה איטית יותר מהצפוי.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותכמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
עשרות עסקאות בערים מרכזיות - תל אביב, חיפה, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ורמת גן; וגם - בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה?
מחירי הדירות בירידה. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות ירדו בדיווח האחרון ב-0.3% בחודש (לתקופה של אוגוסט-ספטמבר) כשקצב הירידה הוא כ-5% בשנה. בשטח הירידה גדולה יותר. מדובר על ירידה של 7% ואפילו 10% בשנה וזה מאוד משמעותי בהינתן שקצב עליית מחירי הדירות הוא 2.5% בשנה. מדובר על ירידה ריאלית של 10%.
הבאנו לכם את העסקאות בשבועות האחרונים בערים מרכזיות בארץ - תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, באר שבע ועוד ערים רבות כדי שתקבלו אינדיקציה למחייר הדירות אם אתם עומדים לרכוש דירה ולהבין "כמה אתם שווים" אם אתם בעלי דירה. הנה הנתונים שמתבססים ברובים על מאגרי רשות המסים:
- דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תל אביב
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
