התחדשות עירונית: "לא ניתן להתחיל פרוייקטים לאור עלויות בנייה מרקיעות שחקים"
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון מזהירה מפני ביטול פרויקטים של התחדשות עירונית לאור התייקרות הפועלים בענף הבניה; וגם על ניגודי עניינים של עו"ד שמייצגים דיירים ושכר המארגנים
גופים גדולים מתמודדים עם התופעה. אאורה קנתה את מגידו בן היתר שתהיה לה זרוע ביצוע. אבל גופים קטנים ובינוניים סובלים מצמצום ברווחים העתידיים.
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון אומרת בשיחה לביזפורטל כייש פרויקטים שלא ניתן להתחיל בהם לאור הזינוק בעלויות הבנייה.
"התייקרות עלויות הבניה זה נושא שאף אחד לא נותן את הדעת והמדינה צריכה לתת מענה. ענף הנדל"ן תקוע בעיקר בגלל שאין מספיק פועלים - העובדים מהודו זה עדיין לא עובד, על כל סיני או מולדבי יש תחרות גדולה וזה משפיע על עלויות הבניה ועל היכולת של היזמים להוציא את הפרויקט אל הפועל, זה יכול להיות מאוחר מדי עבור לא מעט פרויקטים ולא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.
"זה לא סוד שרשויות התכנון מנסות לקזז מזכויות הבניה בכדי למנוע מצב שיזמים מרוויחים מעל ומעבר אבל התוצאה שאין שוליים וכדאיות כלכלית לפרויקטים לאור עלויות הבניה היום, הפרויקטים בבעיה ולא ניתן לעלות על הקרקע במצב הנוכחי עם עלויות בניה מרקיעות שחקים ומחירי דירות שנותרו יחסית סטטיים".
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- אושר תזכיר חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לראיון המלא:
במעבר חד, מה המלצה שלך עבור דיירים שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?
"לאורך השנים ניתן לראות שהתמורות שקיבלו הדיירים היו שונות לגמרי, גם מדברים על פרויקטים בלי תמורות אלא רק חיזוק, שיפוץ ובניה מחדש ללא תוספת שטח. היום זה 12 מטר לדירה ולפני כן היה 25 מטר ובהתחלה קיבלו 40-50 מטר. התמהמהות ומשך הזמן שלוקח לקבל החלטות ולצאת לדרך הוא מאוד חשוב, הרבה פעמים נתקעים ועושים מכרזים ליזמים ומנסים למקסם את המצב ובסוף הזמן עובר והתמורות יורדות ותקן החניה משתנה והם לאו דווקא לטובת התהליך, האויב של הטוב זה הטוב מאוד, לצאת לדרך יותר חשוב מהכל".
מה עושים במקרה של ניגוד עניינים כאשר העו"ד נושא עיניו ליזם שמשלם את שכר הטרחה?
"צריך סוג של רגולציה שתגן על הדיירים, אין ספק שהיזמים הם הלקוח החוזר והדיירים הם כביכול לא. ולכן הרבה פעמים יכולה להיות אווירה של ניגוד עניינים. כשאתה עובד הרבה שנים עם נציגויות ומכיר את הבעיות ומלווה אותם ברמה היומיומית אתה דואג לאינטרס שלהם. אני לא נתקלת בעו"ד שמעדיף את האינטרס של היזם. רוב העורכי דין מייצגים את הדיירים בצורה טובה. אם יש חשש תמיד יש משרדים שמייצגים בהגדרה רק דיירים ולא יזמים".
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
מתי כדאי לקחת מארגנים לאור עלויות הנוספות?
"לאור עלויות הבניה היקרות שכ"ט של מארגן באמצע יכול למוטט פרויקט. ולא תמיד צריך. כאשר יש מתחם עם המון בניינים ומספר עו"ד ונדרש פעילות ארגון לפני שנכנס יזם לפרויקט יש מקרים שזה נדרש, ברוב המקרים יהיה עדיף לחסוך את ההוצאה ולהבין שהיא תרד מהתמורות של הדיירים ולכן עדיף למצוא יזם ועו"ד לבד".
- 4.שגית 07/09/2024 10:20הגב לתגובה זוהם מרוויחים מצוין על הפינוי בינוי, אבל רוצים להרוויח יותר. קוראים לזה חזירות.
- 3.הבעיה שלהם זה שהמחירים יורדים והם רוצים שיעלו שוב.. (ל"ת)ישראלי מודאג 04/09/2024 16:14הגב לתגובה זו
- 2.גסטי 04/09/2024 08:44הגב לתגובה זוזה כל הסיפור. לא מצליחים למכור כדי לקבל מימון. כל השאר זה מסך עשן
- 1.יריב 03/09/2024 17:48הגב לתגובה זוזהירות מהשקעה במחירים הנוכחיים בחברות כמו אב-גד ורותם שני. הפרוייקטים ייקחו הרבה יותר זמן והצמיחה תהיה איטית יותר מהצפוי.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
