דנה בירן
צילום: מערכת ביזפורטל
ראיוןTV

התחדשות עירונית: "לא ניתן להתחיל פרוייקטים לאור עלויות בנייה מרקיעות שחקים"

עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון מזהירה מפני ביטול פרויקטים של התחדשות עירונית לאור התייקרות הפועלים בענף הבניה; וגם על ניגודי עניינים של עו"ד שמייצגים דיירים ושכר המארגנים

צחי אפרתי | (4)

יזמי התחדשות עירונית נמצאים בצומת דרכים. האם כדאי לצאת לדרך עם הפרויקטים לאור עלויות הבניה שקפצו בצורה חדה. מצד אחד על רקע עליות מחירי הדירות התשובה חיובית, מצד שני יש פרויקטים שרוב הדירות בהן נמכרו והעליות בתשומות מצמצמות מאוד את הרווח. 

גופים גדולים מתמודדים עם התופעה. אאורה קנתה את מגידו בן היתר שתהיה לה זרוע ביצוע. אבל גופים קטנים ובינוניים סובלים מצמצום ברווחים העתידיים. 

עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון אומרת בשיחה לביזפורטל כייש פרויקטים שלא ניתן להתחיל בהם לאור הזינוק בעלויות הבנייה.

"התייקרות עלויות הבניה זה נושא שאף אחד לא נותן את הדעת והמדינה צריכה לתת מענה. ענף הנדל"ן תקוע בעיקר בגלל שאין מספיק פועלים - העובדים מהודו זה עדיין לא עובד, על כל סיני או מולדבי יש תחרות גדולה וזה משפיע על עלויות הבניה ועל היכולת של היזמים להוציא את הפרויקט אל הפועל, זה יכול להיות מאוחר מדי עבור לא מעט פרויקטים ולא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.

 

"זה לא סוד שרשויות התכנון מנסות לקזז מזכויות הבניה בכדי למנוע מצב שיזמים מרוויחים מעל ומעבר אבל התוצאה שאין שוליים וכדאיות כלכלית לפרויקטים לאור עלויות הבניה היום, הפרויקטים בבעיה ולא ניתן לעלות על הקרקע במצב הנוכחי עם עלויות בניה מרקיעות שחקים ומחירי דירות שנותרו יחסית סטטיים".

לראיון המלא:

 במעבר חד, מה המלצה שלך עבור דיירים שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?

"לאורך השנים ניתן לראות שהתמורות שקיבלו הדיירים היו שונות לגמרי, גם מדברים על פרויקטים בלי תמורות אלא רק חיזוק, שיפוץ ובניה מחדש ללא תוספת שטח. היום זה 12 מטר לדירה ולפני כן היה 25 מטר ובהתחלה קיבלו 40-50 מטר. התמהמהות ומשך הזמן שלוקח לקבל החלטות ולצאת לדרך הוא מאוד חשוב, הרבה פעמים נתקעים ועושים מכרזים ליזמים ומנסים למקסם את המצב ובסוף הזמן עובר והתמורות יורדות ותקן החניה משתנה והם לאו דווקא לטובת התהליך, האויב של הטוב זה הטוב מאוד, לצאת לדרך יותר חשוב מהכל".

 

מה עושים במקרה של ניגוד עניינים כאשר העו"ד נושא עיניו ליזם שמשלם את שכר הטרחה?

"צריך סוג של רגולציה שתגן על הדיירים, אין ספק שהיזמים הם הלקוח החוזר והדיירים הם כביכול לא. ולכן הרבה פעמים יכולה להיות אווירה של ניגוד עניינים. כשאתה עובד הרבה שנים עם נציגויות ומכיר את הבעיות ומלווה אותם ברמה היומיומית אתה דואג לאינטרס שלהם. אני לא נתקלת בעו"ד שמעדיף את האינטרס של היזם. רוב העורכי דין מייצגים את הדיירים בצורה טובה. אם יש חשש תמיד יש משרדים שמייצגים בהגדרה רק דיירים ולא יזמים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

מתי כדאי לקחת מארגנים לאור עלויות הנוספות?

"לאור עלויות הבניה היקרות שכ"ט של מארגן באמצע יכול למוטט פרויקט. ולא תמיד צריך. כאשר יש מתחם עם המון בניינים ומספר עו"ד ונדרש פעילות ארגון לפני שנכנס יזם לפרויקט יש מקרים שזה נדרש, ברוב המקרים יהיה עדיף לחסוך את ההוצאה ולהבין שהיא תרד מהתמורות של הדיירים ולכן עדיף למצוא יזם ועו"ד לבד".

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    שגית 07/09/2024 10:20
    הגב לתגובה זו
    הם מרוויחים מצוין על הפינוי בינוי, אבל רוצים להרוויח יותר. קוראים לזה חזירות.
  • 3.
    הבעיה שלהם זה שהמחירים יורדים והם רוצים שיעלו שוב.. (ל"ת)
    ישראלי מודאג 04/09/2024 16:14
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    גסטי 04/09/2024 08:44
    הגב לתגובה זו
    זה כל הסיפור. לא מצליחים למכור כדי לקבל מימון. כל השאר זה מסך עשן
  • 1.
    יריב 03/09/2024 17:48
    הגב לתגובה זו
    זהירות מהשקעה במחירים הנוכחיים בחברות כמו אב-גד ורותם שני. הפרוייקטים ייקחו הרבה יותר זמן והצמיחה תהיה איטית יותר מהצפוי.
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

פיתוח פארק ליניארי משולב דופן בנויה ברובע גלילות. קרדיט הדמיות: מזור פירשט אדריכליםפיתוח פארק ליניארי משולב דופן בנויה ברובע גלילות. קרדיט הדמיות: מזור פירשט אדריכלים

מהפכה ברמת השרון - העיר תגדל פי 4; איך זה ישפיע על המחירים?

ההסכם מתבסס על על פינוי מחנות צה"ל בגלילות והעתקת מפעל תע"ש ממיקומו הנוכחי והוא כולל הקמה של למעלה מ-57,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי תעסוקה ומסחר; ההשקעה עבור פיתוח תשתיות צפויה לעמוד על למעלה מ-10 מיליארד שקל; וגם עסקאות נדל"ן אחרונות ברמת השרון, מה קרה למחירים ואיך הפרויקטים העתידים ישפיעו על המחירים?  

רן קידר |
נושאים בכתבה רמת השרון

רמת השרון לקראת מהפכה. רמ"י והעירייה חתמו על הסכם גג להגדלת כמות הדירות בעיר ב-57 אלף - זו לא סתם הגדה, זה בערך פי 4 מהכמות דירות הקיימות בעיר. זה ישפיע על התחבורה, על השירותים של העירייה, על המחירים. אמנם התכנית עתידה להיות בשולי העיר, כמעט בכל היקפה (למעט בגבול הצפוני עם הרצליה) ולא צפוי לפגוע במהלך החיים בעיר עצמה, ובנוסף, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כבר היום רמת השרון היא אחת הערים שבהן קודמו הכי הרבה תוכניות פינוי-בינוי יחסית לגודל האוכלוסייה. כך או כך, גם אם תהיה פגיעה כלשהי במרקם החיים בעיר בעקבות בנייה מאסיבית במשך שנים רבות, בהמשך זה אמור להיות לרווחת כולם. המחירים במצב של גידול ענק בהיצע, אמורים לרדת, אבל זה רק בתיאוריה. בפועל, עם הביקוש הגדול לדירות, אז גם אם ההיצע יפגע במקומות ובשכונות מסוימים, האזור ימשיך להיות אטרקטיבי. 


               הדמייה רמת השרון. קרדיט: מזור פירשט אדריכלים

צריך לסייג - זה ייקח זמן. להזיז את תע"ש זה פרויקט של שנים, להזיז את גלילות זה פרויקט של שנים רבות. אבל יש בתוכנית פרויקטים שכבר אפשר להניע אותם - מדובר באלפים רבים של דירות שיכולות להיבנות תוך 4-5 שנים. 

 

בשנתיים האחרונות המחירים בעיר עלו בצורה משמעותית. דירה ממוצעת בעיר נמכרת בסביבות 4.3-4.5 מיליון שקל והמחיר למ״ר מתקרב כ-45-48 אלף שקל למ"ר. מי שמחפש איכות חיים, חינוך טוב וקרבה לתל אביב, ממשיך להסתכל על רמת השרון.

ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה. לא מעט פרויקטים של פינוי–בינוי ותמ״א 38 יוצאים לדרך או כבר בביצוע, בעיקר במורשה וברחובות כמו ריינס ואוסישקין. זה משנה את המראה של השכונות וגם את שווי הנכסים. בעירייה כבר פועלת מנהלת ייעודית לנושא, שמלווה דיירים ויזמים. הנה עסקאות אחרונות, ובהמשך על התוכנית הענקית שתהפוך את רמת השרון מהקצה אל הקצה.

ברחוב דובגר 5 נמכרה דירה בקומה שנייה, בת 4 חדרים, בשטח של 109 מ"ר, תמורת 3.5 מיליון שקל (32.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב ביאליק 5 נמכרה דירה בקומה שנייה, עם 3.5 חדרים, בשטח של 69.3 מ"ר, במחיר של 2.85 מיליון שקל (41.1 אלף שקל למ"ר).

דירה בקומה חמישית, בת 4 חדרים וללא כתובת רשומה, נמכרה בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 5.7 מיליון שקל (57.2 אלף שקל למ"ר).

ביושע בן נון 4 נמכרה דירה בקומה שנייה, 4 חדרים, בשטח של 98.9 מ"ר, במחיר של 3.9 מיליון שקל (39.4 אלף שקל למ"ר).

דירה ברחוב יבנה 68 בקומה שמינית, עם 6 חדרים ושטח של 154 מ"ר, נמכרה תמורת 6.8 מיליון שקל (43.9 אלף שקל למ"ר).

בגולומב 5 נמכרה דירה בת 3 חדרים בקומה שנייה, בשטח של 58.8 מ"ר, במחיר של 3.8 מיליון שקל (65.3 אלף שקל למ"ר).

בהחלוץ 13 נמכרה דירה בקומה 15, עם 5 חדרים, בשטח של 120.9 מ"ר, במחיר של 3.6 מיליון שקל (30 אלף שקל למ"ר).

דירה בת 3.5 חדרים ללא כתובת מדויקת, בקומה שישית, נמכרה בשטח של 82 מ"ר, במחיר של 4.8 מיליון שקל (58.4 אלף שקל למ"ר).

בן גוריון 13 ראתה עסקה של דירת 3 חדרים בקומה שלישית, בשטח של 61.9 מ"ר, שנמכרה ב־2.4 מיליון שקל (39.2 אלף שקל למ"ר).

בהגנה 4 נמכרה דירה בת 4 חדרים, בקומה שנייה, בשטח של 95 מ"ר, במחיר של 3.3 מיליון שקל (34.3 אלף שקל למ"ר).

בגולומב 17 דירה עם 4.5 חדרים בקומה שישית, בשטח של 110 מ"ר, נמכרה תמורת 4.05 מיליון שקל (36.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב רמז 4 נמכרה דירה בת 5 חדרים בקומה ראשונה, בשטח של 111 מ"ר, במחיר של 2.75 מיליון שקל (24.8 אלף שקל למ"ר).

דירה בגולומב 21 בקומה חמישית, 4 חדרים, נמכרה בשטח של 85 מ"ר, במחיר של 3.6 מיליון שקל (41.8 אלף שקל למ"ר).

רחוב ויצמן 18 הציג עסקה של דירה בקומה שלישית, 5 חדרים, בשטח של 112 מ"ר, שנמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל (41.1 אלף שקל למ"ר).


מהפכה ברמת השרון

נחתם הסכם גג חדש ומשמעותי בין רשות מקרקעי ישראל לעיריית רמת השרון, ביוזמת שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל חיים כץ. ההסכם כולל בניית למעלה מ־57 אלף יחידות דיור חדשות והקמת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ־2.5 מיליון מ"ר, בהשקעה כוללת של מעל 10 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות עירוניות – תחבורה, ניקוז, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.