התחדשות עירונית: "לא ניתן להתחיל פרוייקטים לאור עלויות בנייה מרקיעות שחקים"
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון מזהירה מפני ביטול פרויקטים של התחדשות עירונית לאור התייקרות הפועלים בענף הבניה; וגם על ניגודי עניינים של עו"ד שמייצגים דיירים ושכר המארגנים
גופים גדולים מתמודדים עם התופעה. אאורה קנתה את מגידו בן היתר שתהיה לה זרוע ביצוע. אבל גופים קטנים ובינוניים סובלים מצמצום ברווחים העתידיים.
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון אומרת בשיחה לביזפורטל כייש פרויקטים שלא ניתן להתחיל בהם לאור הזינוק בעלויות הבנייה.
"התייקרות עלויות הבניה זה נושא שאף אחד לא נותן את הדעת והמדינה צריכה לתת מענה. ענף הנדל"ן תקוע בעיקר בגלל שאין מספיק פועלים - העובדים מהודו זה עדיין לא עובד, על כל סיני או מולדבי יש תחרות גדולה וזה משפיע על עלויות הבניה ועל היכולת של היזמים להוציא את הפרויקט אל הפועל, זה יכול להיות מאוחר מדי עבור לא מעט פרויקטים ולא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.
"זה לא סוד שרשויות התכנון מנסות לקזז מזכויות הבניה בכדי למנוע מצב שיזמים מרוויחים מעל ומעבר אבל התוצאה שאין שוליים וכדאיות כלכלית לפרויקטים לאור עלויות הבניה היום, הפרויקטים בבעיה ולא ניתן לעלות על הקרקע במצב הנוכחי עם עלויות בניה מרקיעות שחקים ומחירי דירות שנותרו יחסית סטטיים".
- השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לראיון המלא:
במעבר חד, מה המלצה שלך עבור דיירים שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?
"לאורך השנים ניתן לראות שהתמורות שקיבלו הדיירים היו שונות לגמרי, גם מדברים על פרויקטים בלי תמורות אלא רק חיזוק, שיפוץ ובניה מחדש ללא תוספת שטח. היום זה 12 מטר לדירה ולפני כן היה 25 מטר ובהתחלה קיבלו 40-50 מטר. התמהמהות ומשך הזמן שלוקח לקבל החלטות ולצאת לדרך הוא מאוד חשוב, הרבה פעמים נתקעים ועושים מכרזים ליזמים ומנסים למקסם את המצב ובסוף הזמן עובר והתמורות יורדות ותקן החניה משתנה והם לאו דווקא לטובת התהליך, האויב של הטוב זה הטוב מאוד, לצאת לדרך יותר חשוב מהכל".
מה עושים במקרה של ניגוד עניינים כאשר העו"ד נושא עיניו ליזם שמשלם את שכר הטרחה?
"צריך סוג של רגולציה שתגן על הדיירים, אין ספק שהיזמים הם הלקוח החוזר והדיירים הם כביכול לא. ולכן הרבה פעמים יכולה להיות אווירה של ניגוד עניינים. כשאתה עובד הרבה שנים עם נציגויות ומכיר את הבעיות ומלווה אותם ברמה היומיומית אתה דואג לאינטרס שלהם. אני לא נתקלת בעו"ד שמעדיף את האינטרס של היזם. רוב העורכי דין מייצגים את הדיירים בצורה טובה. אם יש חשש תמיד יש משרדים שמייצגים בהגדרה רק דיירים ולא יזמים".
- ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
- על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
מתי כדאי לקחת מארגנים לאור עלויות הנוספות?
"לאור עלויות הבניה היקרות שכ"ט של מארגן באמצע יכול למוטט פרויקט. ולא תמיד צריך. כאשר יש מתחם עם המון בניינים ומספר עו"ד ונדרש פעילות ארגון לפני שנכנס יזם לפרויקט יש מקרים שזה נדרש, ברוב המקרים יהיה עדיף לחסוך את ההוצאה ולהבין שהיא תרד מהתמורות של הדיירים ולכן עדיף למצוא יזם ועו"ד לבד".
- 4.שגית 07/09/2024 10:20הגב לתגובה זוהם מרוויחים מצוין על הפינוי בינוי, אבל רוצים להרוויח יותר. קוראים לזה חזירות.
- 3.הבעיה שלהם זה שהמחירים יורדים והם רוצים שיעלו שוב.. (ל"ת)ישראלי מודאג 04/09/2024 16:14הגב לתגובה זו
- 2.גסטי 04/09/2024 08:44הגב לתגובה זוזה כל הסיפור. לא מצליחים למכור כדי לקבל מימון. כל השאר זה מסך עשן
- 1.יריב 03/09/2024 17:48הגב לתגובה זוזהירות מהשקעה במחירים הנוכחיים בחברות כמו אב-גד ורותם שני. הפרוייקטים ייקחו הרבה יותר זמן והצמיחה תהיה איטית יותר מהצפוי.
פרויקט נדל"ן, אביליה (אביליה)על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
משרד השיכון והבינוי מנפנף בהצלחות בשוק הדיור - אבל האם היתה באמת שנה מוצלחת למשרד? ואיך אפשר לייצר לצעירים דיור בר השגה?
משרד השיכון והבינוי מדווח על הפעולות שנעשו על ידי בשנת 2025 - "הגדלת היצע הדיור, קידום הסכמי גג ופיתוח עירוני בקנה מידה רחב, חיזוק החוסן האזורי והמשך שיפור השירות לציבור ולזכאים. נחתמו הסכמי גג וקודמו השקעות בפיתוח ערים, במהלך השנה נחתמו והורחבו הסכמי גג ב־8 ערים:לוד, מעלה אדומים, יקנעם, צפת, נהריה, ג’דידה־מכר, כרמיאל ודימונה.
"ההסכמים כוללים השקעות של מיליארדי שקלים בפיתוח תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה, תעסוקה ושכונות מגורים חדשות. במסגרת ההסכמים תקודם בנייה של כ- 68,000 יח"ד והשקעות של מאות מיליוני שקלים בפיתוח עירוני. במרקם הוותיק ובאזורי תעסוקה".
כן, יש ניסיונות, אבל על מה מדברים במשרד השיכון והבינוי. יש מצוקת דיור ענקית והם לא באמת יודעים לטפל בה. יש להם מזל שיש כעת הגירה שלילית - 10 אלף משפחות עזבו השנה את המרכז כפי שנחשף אצלנו, וזה הובילך לשינוי המשוואה של הביקוש וההיצע. אבל אם זה לא היה קורה, המחירים היו עולים,. המשרד חייב לאמץ דרכים לשפר את יכולות הציבור להגיע לדירה ונראה שהפתרון האידיאלי הוא שכר דירה סביר בפרויקטים של דיור בר השגה. לא ייתכן שבארה"ב, בריטניה והעולם המערבי זה הפתרון ואצלנו מציעים כל שנתיים-שלוש פתרון חדש שלא מספק את הסחורה.
דירה בהנחה - ההנחות יירדו בשנה הבאה
בשנת 2025 הוגרלו במסגרת שתי הגרלות גדולות 11,404 יחידות דיור בפריסה רחבה ברחבי הארץ, תוך שבירת שיא כל הזמנים במספר הנרשמים. לראשונה השנה ניתנה עדיפות של עד 50% מהזוכים הינם חיילי מילואים פעילים, בנוסף בהובלת השר כץ תוקנו הכללים להנפקת אישור זכאות להגרלה ואלמנים ואלמנות העונים לתנאים קיבלו זכאות.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בקרוב צפוי פרויקט דירה בהנחה גדול - כ-8-9 אלף דירות במרץ-אפריל, כשבשנה כולה ישווקו כ-12-14 אלף דירות. זה התכנון, לא בטוח שזה מה שיקרה בסוף, הבעיה שההנחות יורדות. בעיה נוספת שיש כ-140-150 אלף זכאים לדירות בהנחה, כלומר במקרה הטוב רק 10% מהם יזכו לדירה.
ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?
מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת, עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות.
ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא.
מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).
מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר?
מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון.
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")