התחדשות עירונית: "לא ניתן להתחיל פרוייקטים לאור עלויות בנייה מרקיעות שחקים"
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון מזהירה מפני ביטול פרויקטים של התחדשות עירונית לאור התייקרות הפועלים בענף הבניה; וגם על ניגודי עניינים של עו"ד שמייצגים דיירים ושכר המארגנים
גופים גדולים מתמודדים עם התופעה. אאורה קנתה את מגידו בן היתר שתהיה לה זרוע ביצוע. אבל גופים קטנים ובינוניים סובלים מצמצום ברווחים העתידיים.
עו"ד דנה בירן שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון אומרת בשיחה לביזפורטל כייש פרויקטים שלא ניתן להתחיל בהם לאור הזינוק בעלויות הבנייה.
"התייקרות עלויות הבניה זה נושא שאף אחד לא נותן את הדעת והמדינה צריכה לתת מענה. ענף הנדל"ן תקוע בעיקר בגלל שאין מספיק פועלים - העובדים מהודו זה עדיין לא עובד, על כל סיני או מולדבי יש תחרות גדולה וזה משפיע על עלויות הבניה ועל היכולת של היזמים להוציא את הפרויקט אל הפועל, זה יכול להיות מאוחר מדי עבור לא מעט פרויקטים ולא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.
"זה לא סוד שרשויות התכנון מנסות לקזז מזכויות הבניה בכדי למנוע מצב שיזמים מרוויחים מעל ומעבר אבל התוצאה שאין שוליים וכדאיות כלכלית לפרויקטים לאור עלויות הבניה היום, הפרויקטים בבעיה ולא ניתן לעלות על הקרקע במצב הנוכחי עם עלויות בניה מרקיעות שחקים ומחירי דירות שנותרו יחסית סטטיים".
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לראיון המלא:
במעבר חד, מה המלצה שלך עבור דיירים שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?
"לאורך השנים ניתן לראות שהתמורות שקיבלו הדיירים היו שונות לגמרי, גם מדברים על פרויקטים בלי תמורות אלא רק חיזוק, שיפוץ ובניה מחדש ללא תוספת שטח. היום זה 12 מטר לדירה ולפני כן היה 25 מטר ובהתחלה קיבלו 40-50 מטר. התמהמהות ומשך הזמן שלוקח לקבל החלטות ולצאת לדרך הוא מאוד חשוב, הרבה פעמים נתקעים ועושים מכרזים ליזמים ומנסים למקסם את המצב ובסוף הזמן עובר והתמורות יורדות ותקן החניה משתנה והם לאו דווקא לטובת התהליך, האויב של הטוב זה הטוב מאוד, לצאת לדרך יותר חשוב מהכל".
מה עושים במקרה של ניגוד עניינים כאשר העו"ד נושא עיניו ליזם שמשלם את שכר הטרחה?
"צריך סוג של רגולציה שתגן על הדיירים, אין ספק שהיזמים הם הלקוח החוזר והדיירים הם כביכול לא. ולכן הרבה פעמים יכולה להיות אווירה של ניגוד עניינים. כשאתה עובד הרבה שנים עם נציגויות ומכיר את הבעיות ומלווה אותם ברמה היומיומית אתה דואג לאינטרס שלהם. אני לא נתקלת בעו"ד שמעדיף את האינטרס של היזם. רוב העורכי דין מייצגים את הדיירים בצורה טובה. אם יש חשש תמיד יש משרדים שמייצגים בהגדרה רק דיירים ולא יזמים".
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
מתי כדאי לקחת מארגנים לאור עלויות הנוספות?
"לאור עלויות הבניה היקרות שכ"ט של מארגן באמצע יכול למוטט פרויקט. ולא תמיד צריך. כאשר יש מתחם עם המון בניינים ומספר עו"ד ונדרש פעילות ארגון לפני שנכנס יזם לפרויקט יש מקרים שזה נדרש, ברוב המקרים יהיה עדיף לחסוך את ההוצאה ולהבין שהיא תרד מהתמורות של הדיירים ולכן עדיף למצוא יזם ועו"ד לבד".
- 4.שגית 07/09/2024 10:20הגב לתגובה זוהם מרוויחים מצוין על הפינוי בינוי, אבל רוצים להרוויח יותר. קוראים לזה חזירות.
- 3.הבעיה שלהם זה שהמחירים יורדים והם רוצים שיעלו שוב.. (ל"ת)ישראלי מודאג 04/09/2024 16:14הגב לתגובה זו
- 2.גסטי 04/09/2024 08:44הגב לתגובה זוזה כל הסיפור. לא מצליחים למכור כדי לקבל מימון. כל השאר זה מסך עשן
- 1.יריב 03/09/2024 17:48הגב לתגובה זוזהירות מהשקעה במחירים הנוכחיים בחברות כמו אב-גד ורותם שני. הפרוייקטים ייקחו הרבה יותר זמן והצמיחה תהיה איטית יותר מהצפוי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
