הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
שמואל סלבין
צילום: יח"צ
ראיון

"הביקוש למשרדים בעלייה, והתשואה גבוהה לעומת דירות"

יו"ר קרן הריט סלע שמנהלת נכסים בהיקף של 2.77 מיליארד שקל מדבר על הסיבות לעליית שכ"ד במשרדים, על הסיכונים בהשקעה בחו"ל ואיך יראו הקניונים אחרי כניסת אמזון 

גיא עיני | (9)
נושאים בכתבה נדל"ן מניב סלע נדלן שמואל סלבין

"יש ביקוש גדול למשרדים מחברות זרות, אנו רואים חברות טכנולוגיה מכל העולם שמגיעות לישראל ורוצות לפתוח כאן משרדים וזה מוסיף לביקוש הקיים בשוק", כך אומר ל-Bizportal שמואל סלבין יו"ר קרן הריט סלע נדלן -0.76% .

סלע נדל"ן היא קרן להשקעות במקרקעין (ריט) הנסחרת בבורסה לפי שווי שוק של 1.25 מיליארד שקל. בסוף השבוע האחרון דיווחה הקרן על תוצאות שיא ברבעון, שכללו הכנסות של 53.9 מיליון שקל, צמיחה של 23% לעומת הרבעון המקביל. זאת לצד גידול בדיבידנד שהיה צפוי להיות 71 מיליון שקל ועלה ל-75 מיליון שקל. נתון נוסף שעליו דיווחה היה עלייה ברווח מהשכרת נכסים והפעלתם שעלה ל-47.7 מיליון שקל לעומת  38.9 מיליון אשתקד, עלייה של 22%. פעילותה העסקית של הקרן כוללת החזקה ב-32 נכסים מניבים, ששווים מסתכם ב-2.77 מיליארד שקלים

סלבין שעומד בראש הקרן העוסק בהשכרת נדל"ן מסחרי, בעיקר בנייני משרדים, תעשיה ולוגיסטיקה, לא חושש מפני האטה בשוק המשרדים או הצפה בשל בנייה מרובה של מגדלי משרדים. "השוק נמצא במצב של שיווי משקל, לוקח הרבה זמן לבנות לבנות בנייני משרדים. בדרך כלל מי עוזב משרד זה על מנת לעבור למשרד גדול יותר", אומר סלבין.

אנחנו שומעים על קניונים וחנויות שחוששים מהכניסה של אמזון לשוק הסחר בישראל, אתה חושב שזה נכון אסטרטגית להעלות מחירי שכר דירה כעת?

"אי אפשר לעצור את הקידמה והטכנולוגיה. אמזון היא ענקית טכנולוגית ומעצמת סחר. בעלי עסקים יאלצו ללמוד להסתגל ומהר. פעם מהפכה טכנולוגית הייתה לוקחת עשר שנים, היום זה לוקח שנתיים. מי שלא ידע לעשות התאמות ישאר מחוץ למשחק", אומר סלבין ומוסיף: "תחרות היא דבר בריא למשק ולצרכן, תמיד לפני כניסה של מתחרים השחקנים הנוכחיים מביעים התנגדות, ראינו את זה עם רפרורמת הסלולר שהכניסה חברות חדשות וזולות ועד היום אף אחת מהחברות הוותיקות לא יצאה מהשוק, אותו דבר גם עם חברות התעופה הזולות, מה שקורה בפועל זה שהישראלים טסים יותר, יש יותר טיסות ליותר יעדים, השוק נפתח".

 

בשורה התחתונה, אתה חושב שהקניונים יסבלו מהכניסה של אמזון?

"אני חושב שהכניסה של אמזון תביא לשינויים בתמהיל החנויות בקניונים", אומר סלבין ומסביר: "כיום, רוב החנויות בקניונים הן חנויות בגדים וחנויות שמוכרות מוצרים באשר הם. בעתיד תמהיל החנויות ישתנה, אנו נראה הרבה יותר מרכזי בילוי למשפחה, יותר מסעדות, הקניון יהפוך למרכז בידור ופנאי".

בשנים האחרונות אנו רואים פרסומים הקוראים לציבור להשקיע בנדל"ן בחו"ל בתשואות גבוהות יותר מאלו בארץ, למה שמשקיע ישים את כספו על פרוייקט בארץ?

"תראה, זו מחשבת לגיטימית, כל משקיע רוצה לעשות כסף בסוף היום. ההבדל העיקרי הוא שבנדל"ן בארץ המשקיע יודע לאן הוא נכנס, הוא מכיר את הארץ, יכול לראות את הבניין, הוא יודע שלשוכר יש הוצאות קבועות של שכ"ד ארנונה וועד בית. המשקיע מכיר את השוק המקומי שלו הוא שייך. לעומת זאת, השקעה בחו"ל היא דבר עם יותר משתנים לא ידועים, המשקיע הממוצע לא מכיר את הרגולציות והחוקים וכל התשלומים שיש על משכיר ושוכר הנכס. השקעה בחו"ל , בשוק שאינו מוכר לך היא דבר מסוכן יותר וצריך לקחת את זה בחשבון. השוק בארץ מוכר לנו וזה היתרון של השקעה בארץ על פני השקעה בחו"ל".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מה עדיף למשקיע פרטי - דירות או משרדים? 

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    יש אלטרנטיבה לת"א 14/09/2018 06:34
    הגב לתגובה זו
    מעטפת ראשונה לת"א ,אלטרנטיבה מצוינת לת"א
  • 6.
    בקיצור כתבת פירסום, (ל"ת)
    n 04/09/2018 09:33
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    המשפט האחרון בכתבה נכון. כל מה שעלה צריך לרדת. (ל"ת)
    אחד שמכר דירה 03/09/2018 11:35
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ממי 03/09/2018 10:04
    הגב לתגובה זו
    אז אתה בטוח שהם בצרה צרורה והכל בירידה???
  • 3.
    שואלים את החתול 03/09/2018 09:42
    הגב לתגובה זו
    והחתול גם מכוער פחד
  • 2.
    מומחה פיננסי 03/09/2018 09:38
    הגב לתגובה זו
    אנא הפנה אותי למגדל משרדים ריק על מנת שאוכל לשכור בו בזול מאוד, התשואה על משרדים היא במקרה הרע 6% ובמגורים 2.5%-3% במקרה הכי טוב אז איך בכלל אפשר להשוות?
  • שבענו ממומחים שיודעים לקרוא מספרים רק בכיוון אחד (ל"ת)
    ממי 03/09/2018 10:42
    הגב לתגובה זו
  • לואי 03/09/2018 10:14
    הגב לתגובה זו
    היא נשחקת בקצב מהיר מאוד כשהנכס אינו מושכר וכל ההוצאות נופלות על הבעלים
  • 1.
    לא יפה לשקר 03/09/2018 09:05
    הגב לתגובה זו
    השקעה הכי גרועה כי המס על שכירות במשרד הוא גבוה. עדיף דירה בפ"ת ולא משרד
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן