כחלון יוצא בהוראת שעה - שנועדה להגדיל משמעותית את היצע הדירות

היום (ב') התכנסה ועדת הרפורמות לדון בהצעת חוק שתאפשר תוספת של 20 אחוזי בנייה בפרויקטים למגורים.   על פי הצעת החוק שהונחה להכנה לקריאה שניה ושלישית, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תוכל לאשר תוספת של עד 20% בשטחי הבניה לטובת פרויקטים למגורים, במגרשים המיועדים לבניה רוויה ברשות עירונית. הצעת החוק האמורה, נותנת תוספת משמעותית ביחס לחוק שבס, בעוד שחוק שבס מאפשר גידול במספר יחידות הדיור וזאת ללא גידול בשטחי הבניה, "שבס- כחלון" מאפשר גידול הן במספר יחידות הדיור והן בשטח הבניה. מן ההבהרה שהתוספת האמורה הינה בנוסף לגידול הניתן בחוק שבס, ולא מחליפה אותה.

• התוספת האמורה תשמש אך ורק להוספת יחידות דיור לבניין, ולא למשל, להגדלת שטחן של יחידות דיור קיימות. 
• התוספת תבנה בתוך מעטפת הבניין המתאפשרת לפי התכנית וההקלות הקבועות בתקנות 
• ככל שמתבקשת במסגרת הליך ההקלה הוספתן של שתי יחידות דיור או יותר, נדרש כי מחצית מהן לפחות יהיו דירות קטנות ששטחן אינו עולה על 75 מטרים רבועים.
• ההקלה תינתן רק למגרשים מתוכננים למגורים (לפחות 4 דירות בשתי קומות),  שלא החלה בנייתם, ביישוב עירוני
• הוספת השטחים לא תהיה על מבנים העוברים חיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). זאת מאחר שתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 ממצה את תוספת השטח המרבית שניתן לאשר שלא בדרך של אישור תכנית. 
• הוספת שטחים לשם הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין קיים לא תוכל להיכלל, אלא אם מדובר בהריסת המבנה ובניית מבנה חדש במקומו. 
• אין "כפל מבצעים", אם אושרה תכנית בסמכות הוועדה המקומית להוספת שטחי בניה,  הם יקוזזו מהקלה זו. בקשה להקלה כמותית בתכניות ישנות, תקוזז מהקלה זו
• הצעת החוק האמורה הינה במסגרת הוראת שעה למשך חמש שנים

על רקע העובדה שהצעת החוק מתייחסת רק לגבי בניינים שבנייתם טרם החלה, מתכוונת ועדת הרפורמות לדון בתיקון באופן מואץ על מנת לקדם את הפרויקטים המתוכננים להגשה לקראת בניה. שר האוצר, משה כחלון, אמר בדיון: "גם אם נצטרך להכניס את היד עמוק יותר לכיס בכדי לפתור את משבר הדיור נעשה את זה. "אנחנו בוחנים את האפשרות להגדיל את אחוז הדירות שמוקצות לבני מקום מעבר ל-20%. זה מהלך צודק ותיקון עוול, גם להם מגיעה הנחה של מאות אלפי שקלים ברכישית דירה" "הגדלת היצע הדיור במדינת ישראל היא צורך אסטרטגי. החוק שאנחנו מציגים היום מגדיל בפועל את אחוזי הבנייה בפרוייקט נתון ב-20%. עד היום התעסקנו בעיקר עם קרקעות מדינה, היום אנחנו עוברים לטפל גם בקרקעות הפרטיות. חשוב להבין, למרות ששומעים דיבורים כאלו ואחרים, אנחנו לא נגד ראשי הרשויות. אין לנו שום עניין להתנגש עם אף אחד, הם בסופו של דבר נותנים את היתרי הבנייה לזוגות הצעירים". כחלון הוסיף ואמר: "בדרך לפתרון משבר הדיור אין קואליציה ואופוזיציה, אנחנו צריכים את כולם, את ראשי הרשויות, ארגוני הסביבה, היזמים והקבלנים. רק הזוגות הצעירים לנגד עינינו. הדחיפות של העברת החוק היא לייצר אופק ויציבות לקבלנים וראשי הרשויות. יש הישגים חסרי תקדימים גם בדיור הציבורי. הדיור הציבורי הוא חלק אינטגרלי מפתרון משבר הדיור. מכרזי מחיר למשתכן הראו עד היום הצלחה אדירה, אבל ראינו שדווקא בפריפריה יש קושי בהצלחת המכרזים. אני מודיע כאן -  אם נצטרך להכניס את היד עמוק יותר בכדי לעזור למכרזי מחיר למשתכן בפריפריה - נעשה את זה. בנוסף, ביקשתי מרמ"י לבדוק את האפשרות להגדיל את אחוז הדירות שמוקצות לבני מקום מעבר ל-20%. גם להם מגיע ליהנות מהנחה של 300-400 אלף שקל". מנכ״ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון, אמר ביחס למהלך: ״מדובר בצעד נכון וטוב שאמור להגדיל את שטחי הבנייה למגורים ב- 20% זאת לצורך הגדלת מספר הדירות בשיעור של 30% (שבס מוגדל) ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות בישראל, אולם המהלך עלול להיכשל בגלל ראשי הערים. עברו יותר מ-20 שנה מאז שנכנס תיקון שבס לתוקפו, אך ראשי הרשויות המקומיות מאשרים תוספת זו בהיקפים זניחים בלבד. בן שמעון הזהיר: ״הממשלה מבקשת כעת להבטיח פרס נאה של תוספת הכנסות בהיקף רחב לרשויות המקומיות אשר יאשרו תוספת דירות, אך הימנעותה מיצירת קנס - כנגד ראשי הערים שיתעלמו מהתיקון, עלולה לגרום לכישלון התוכנית הזו״. לדברי בן שמעון, ״כולנו צריכים לזכור שבסופו של יום, מאות אלפי בתי אב חדשים ייווצרו פה בשנים הקרובות ופתרונות הדיור שעל המדף כיום לא יספיקו, ולכן הממשלה והכנסת צריכות במסגרת תיקון החקיקה הזה לחייב את הרשויות המקומיות לאשר כל בקשה להקלה, אשר באה להגדיל את מספר יחידות דיור ולקבוע סנקציות נגד כאלה שלא ינהגו כך, שאם לא כן הצעת חוק זו תישאר גם היא ברמה התיאורטית בלבד״.  ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום: "לפי הצעת החוק ניתן יהיה לאשר הקלות במספר יחידות הדיור, מספר הקומות, או קווי הבניין רק אם התכנית שקבעה את המגבלות נכנסה לתוקף לפני 01 בינואר 2011 (לפני למעלה מחמש שנים), כלומר רק מי שמחזיק בקרקע עם תכנית היסטורית, ייהנה ממנה. אני לא מכיר הרבה יזמים שיש להם קרקעות עם תכנית מאושרת למעלה מחמש שנים, שטרם יצאה לפועל.  אניח מניח שכעת בעסקאות במזומן מול בעלי קרקע פרטיים, יבקשו בעלי הקרקע לגלם את שווי הפוטנציאל של ההקלה הכמותית העתידית (למרות שהיא לא מובטחת), והדבר יקשה עלינו לסגור עסקאות אלו. בעסקאות קומבינציה, אני צופה שבעלי הקרקע ידרשו מהיזמים לפעול למימוש הפוטנציאל של התוספת ואנחנו, היזמים, נאלץ לתכנן את הפרויקטים ולפעול מול הרשויות על מנת לקבל את ההקלה. ככל והבקשה להקלה תידחה ע"י הוועדה המקומית, ייתכן ובעלי הקרקע יאלצו אותנו להגיש עררים לוועדות הערר ולחילופין יהיה עלינו לתכנן ולהגיש בקשות חדשות להיתרים. הסכמי הקומבינציה יהפכו למסובכים יותר, כאשר הצדדים יאלצו להתייחס לחלופות שונות של מימוש הפרויקטים. במקום להתיר את סבך הבירוקרטיה, הדבר יוסיף סרבול נוסף בסבך הקיים".   פרידמן ממשיך: "ממה ששמענו היום בדיון בכנסת, מצד הרשויות ישנה התנגדות מקיר לקיר. למרות שלפי הצעת החוק הסמכות לאשר את ההקלות היא של הועדה המקומית, ולמרות שהודגש שמהנדסי הוועדות המקומיות הם אלו שיצטרכו לתת חוות דעת בכתב שלפיה מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין, נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור הנוספות, כלומר לא כופים על הרשויות את תוספת הבנייה, ועל אף שבגין שטחי הבנייה הנוספים תוכלנה הוועדות המקומיות לגבות היטלי השבחה, נציגי השלטון המקומי ומהנדסי הערים שנכחו בדיון התנגדו להצעת החוק", אומר פרידמן. "הבעיה כעת שעד שיחוקק החוק החדש אני מאמין שתהיה עצירה בתהליכים שכבר מתקדמים היום. למה שיזם/בעל קרקע יקדם פרויקט על קרקע בבעלותו שעליו חלה תכנית תקפה למעלה מ-5 שנים אם יכול להיות שבעוד כמה חודשים יוכל לבקש בגינו הקלות?... בדיוק כפי שכשמכריזים בתחילת השבוע שמחיר הדלק ירד בשבת, בכל השבוע, אף אחד לא נכנס לתחנה לתדלק"...