לאחר עיכובים ממושכים, ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה את הערר שהגישו החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו נגד תוכנית "מרכז רובע שדה דב". בכך, הוסר המכשול האחרון שמנע את השיווק של 7,128 יחידות דיור באזור, והפרויקט הגדול של הפיכת שדה דב לשכונת מגורים מתקדם סוף סוף לשלב הבא.

מחלוקת סביב הרוחות

אחד הטיעונים המרכזיים שהעלו החברות היזמיות היה שמשטר הרוחות באזור עלול להשתנות בעקבות הקמת המגדלים החדשים. משטר רוחות הוא למעשה האופן שבו הרוח נעה באזור מסוים, ויכול להיות מושפע ממבנים גבוהים שמסיטים את זרימתה ויוצרים רוחות חזקות או מערבולות אוויר לא צפויות. היזמים טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים", שעלולה להגביר רוחות ברחוב איינשטיין ולפגוע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים.

ועדת הערר, שבראשה עמדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני, בחנה את הטענות לעומק והתייעצה עם מומחים. בסופו של דבר, היא קבעה כי לא צפויה הפרעה משמעותית למשטר הרוחות שתפגע באיכות החיים של התושבים, ולכן אין הצדקה לשינוי התוכנית. עם זאת, הוועדה קבעה כי המרחק בין שני מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים, כדי לוודא שהתסקירים הסביבתיים שהוצגו בדיון אכן ישקפו את המצב בפועל לאחר הבנייה.

שדה דב: תוכנית שאושרה מזמן, אבל נתקלה בקשיים

תוכנית המתאר לשדה דב אושרה כבר בשנת 2020, כשהמטרה הייתה להפוך את השטח הענק, שעליו פעל בעבר שדה התעופה הפנים-ארצי של תל אביב, לאחת השכונות הגדולות בעיר. בסך הכול, אמורות להיבנות שם כ-16,000 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

• קבוצת חג'ג' מכרה 3 דירות יוקרה ב-100 מיליון שקל
• שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התוכנית חולקה לשלושה מתחמים מרכזיים:

• שכונת אשכול (תמ"ל 3001) – כוללת 4,800 יחידות דיור.

• מרכז רובע שדה דב (תא/4444/1) – בו צפויות לקום 7,128 יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה.

• צפון רובע שדה דב (תא/4444/2) – עם 4,000 יחידות דיור נוספות, תוכנית שגם עליה עדיין תלוי ערר בפני הוועדה המחוזית.

למרות שהקרקע מוגדרת כאזור ביקוש גבוה, הפרויקט נתקע במשך שנים בשל מחלוקות בין גורמים שונים, כולל חילוקי דעות בין יזמים לרשויות התכנון, קשיים בתכנון התשתיות וקשיי שיווק של הקרקעות. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניסתה כבר חמש פעמים לשווק מכרזים גדולים למתחם, אך בשל מחירים גבוהים ודרישות מחמירות, יזמים רבים נמנעו מלהשתתף, מה שעיכב את הפרויקט כולו.

מה הלאה?

ההחלטה האחרונה של ועדת הערר אמנם מסירה את אחד המכשולים המרכזיים, אך הדרך לשיווק הקרקעות בפועל ולתחילת הבנייה עדיין רצופה אתגרים. ברמ"י ינסו כעת לקדם מחדש את המכרזים שכבר נדחו כמה פעמים, בתקווה למצוא יזמים שיסכימו לקחת חלק בפרויקט הענק הזה. מצד שני, אם הבעיות שגרמו לעיכובים עד כה לא ייפתרו – אין ערובה לכך שהפעם המכרזים ייסגרו בהצלחה.

• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

שאלות ותשובות על הבנייה בשדה דב

מה זה משטר רוחות, ולמה הוא חשוב בתכנון עירוני?
משטר רוחות מתאר את אופן זרימת האוויר באזורים בנויים. כאשר מקימים בניינים גבוהים, הם יכולים לשנות את כיוון ועוצמת הרוח, מה שעלול ליצור זרמים חזקים או מערבולות שמשפיעות על נוחות הולכי הרגל ועל המגורים בבניינים סמוכים.

למה היזמים התנגדו לתוכנית?
החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים" שתשנה את משטר הרוחות ברחוב איינשטיין, דבר שלדבריהם היה פוגע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים שם.

כיצד ועדת הערר הגיבה לטענות?
הוועדה בחנה את חוות הדעת של המומחים והגיעה למסקנה שלא צפויה השפעה משמעותית על הרוחות באזור. יחד עם זאת, היא קבעה כי המרחק בין מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים.

מדוע הפרויקט בשדה דב התעכב במשך שנים?
למרות שתוכנית המתאר אושרה כבר ב-2020, המכרזים לשיווק הקרקעות נתקלו בקשיים. המחירים הגבוהים של הקרקע, הדרישות הרגולטוריות והעובדה שיזמים לא מיהרו להיכנס לפרויקט גרמו לדחיות חוזרות ונשנות של מכרזי הבנייה.

האם כעת הבנייה תתחיל?
החלטת ועדת הערר מסירה את אחד החסמים המשמעותיים, אך עדיין לא ברור אם המכרזים הקרובים ייסגרו בהצלחה. אם יימצאו יזמים שיסכימו להיכנס לפרויקט, ייתכן שהבנייה תתחיל בשנים הקרובות.