שדה דב
צילום: אדריכלים תכנון נוף

נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות

לאחר עיכובים רבים, התוכנית יוצאת לדרך; העיכובים נבעו מ"משטר הרוחות" - מה זה משטר הרוחות וכל מה שצריך לדעת על התחלת הפרוקיטים בשדה דב

עמית בר | (1)
נושאים בכתבה שדה דב

לאחר עיכובים ממושכים, ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה את הערר שהגישו החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו נגד תוכנית "מרכז רובע שדה דב". בכך, הוסר המכשול האחרון שמנע את השיווק של 7,128 יחידות דיור באזור, והפרויקט הגדול של הפיכת שדה דב לשכונת מגורים מתקדם סוף סוף לשלב הבא.

מחלוקת סביב הרוחות

אחד הטיעונים המרכזיים שהעלו החברות היזמיות היה שמשטר הרוחות באזור עלול להשתנות בעקבות הקמת המגדלים החדשים. משטר רוחות הוא למעשה האופן שבו הרוח נעה באזור מסוים, ויכול להיות מושפע ממבנים גבוהים שמסיטים את זרימתה ויוצרים רוחות חזקות או מערבולות אוויר לא צפויות. היזמים טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים", שעלולה להגביר רוחות ברחוב איינשטיין ולפגוע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים.

ועדת הערר, שבראשה עמדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני, בחנה את הטענות לעומק והתייעצה עם מומחים. בסופו של דבר, היא קבעה כי לא צפויה הפרעה משמעותית למשטר הרוחות שתפגע באיכות החיים של התושבים, ולכן אין הצדקה לשינוי התוכנית. עם זאת, הוועדה קבעה כי המרחק בין שני מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים, כדי לוודא שהתסקירים הסביבתיים שהוצגו בדיון אכן ישקפו את המצב בפועל לאחר הבנייה.

שדה דב: תוכנית שאושרה מזמן, אבל נתקלה בקשיים

תוכנית המתאר לשדה דב אושרה כבר בשנת 2020, כשהמטרה הייתה להפוך את השטח הענק, שעליו פעל בעבר שדה התעופה הפנים-ארצי של תל אביב, לאחת השכונות הגדולות בעיר. בסך הכול, אמורות להיבנות שם כ-16,000 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

התוכנית חולקה לשלושה מתחמים מרכזיים:

למרות שהקרקע מוגדרת כאזור ביקוש גבוה, הפרויקט נתקע במשך שנים בשל מחלוקות בין גורמים שונים, כולל חילוקי דעות בין יזמים לרשויות התכנון, קשיים בתכנון התשתיות וקשיי שיווק של הקרקעות. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניסתה כבר חמש פעמים לשווק מכרזים גדולים למתחם, אך בשל מחירים גבוהים ודרישות מחמירות, יזמים רבים נמנעו מלהשתתף, מה שעיכב את הפרויקט כולו.

מה הלאה?

ההחלטה האחרונה של ועדת הערר אמנם מסירה את אחד המכשולים המרכזיים, אך הדרך לשיווק הקרקעות בפועל ולתחילת הבנייה עדיין רצופה אתגרים. ברמ"י ינסו כעת לקדם מחדש את המכרזים שכבר נדחו כמה פעמים, בתקווה למצוא יזמים שיסכימו לקחת חלק בפרויקט הענק הזה. מצד שני, אם הבעיות שגרמו לעיכובים עד כה לא ייפתרו – אין ערובה לכך שהפעם המכרזים ייסגרו בהצלחה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"




שאלות ותשובות על הבנייה בשדה דב

מה זה משטר רוחות, ולמה הוא חשוב בתכנון עירוני?
משטר רוחות מתאר את אופן זרימת האוויר באזורים בנויים. כאשר מקימים בניינים גבוהים, הם יכולים לשנות את כיוון ועוצמת הרוח, מה שעלול ליצור זרמים חזקים או מערבולות שמשפיעות על נוחות הולכי הרגל ועל המגורים בבניינים סמוכים.

למה היזמים התנגדו לתוכנית?
החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים" שתשנה את משטר הרוחות ברחוב איינשטיין, דבר שלדבריהם היה פוגע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים שם.

כיצד ועדת הערר הגיבה לטענות?
הוועדה בחנה את חוות הדעת של המומחים והגיעה למסקנה שלא צפויה השפעה משמעותית על הרוחות באזור. יחד עם זאת, היא קבעה כי המרחק בין מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים.

מדוע הפרויקט בשדה דב התעכב במשך שנים?
למרות שתוכנית המתאר אושרה כבר ב-2020, המכרזים לשיווק הקרקעות נתקלו בקשיים. המחירים הגבוהים של הקרקע, הדרישות הרגולטוריות והעובדה שיזמים לא מיהרו להיכנס לפרויקט גרמו לדחיות חוזרות ונשנות של מכרזי הבנייה.

האם כעת הבנייה תתחיל?
החלטת ועדת הערר מסירה את אחד החסמים המשמעותיים, אך עדיין לא ברור אם המכרזים הקרובים ייסגרו בהצלחה. אם יימצאו יזמים שיסכימו להיכנס לפרויקט, ייתכן שהבנייה תתחיל בשנים הקרובות.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    הכל מסתיים בכסף הרגע שיש יותר דירות לא כדאי לרכוש במחירים שדורשים גינדי והשאר. (ל"ת)
    אנונימי 03/02/2025 20:08
    הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.