נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות

לאחר עיכובים רבים, התוכנית יוצאת לדרך; העיכובים נבעו מ"משטר הרוחות" - מה זה משטר הרוחות וכל מה שצריך לדעת על התחלת הפרוקיטים בשדה דב

עמית בר | (1)
נושאים בכתבה שדה דב

לאחר עיכובים ממושכים, ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה את הערר שהגישו החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו נגד תוכנית "מרכז רובע שדה דב". בכך, הוסר המכשול האחרון שמנע את השיווק של 7,128 יחידות דיור באזור, והפרויקט הגדול של הפיכת שדה דב לשכונת מגורים מתקדם סוף סוף לשלב הבא.

מחלוקת סביב הרוחות

אחד הטיעונים המרכזיים שהעלו החברות היזמיות היה שמשטר הרוחות באזור עלול להשתנות בעקבות הקמת המגדלים החדשים. משטר רוחות הוא למעשה האופן שבו הרוח נעה באזור מסוים, ויכול להיות מושפע ממבנים גבוהים שמסיטים את זרימתה ויוצרים רוחות חזקות או מערבולות אוויר לא צפויות. היזמים טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים", שעלולה להגביר רוחות ברחוב איינשטיין ולפגוע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים.

ועדת הערר, שבראשה עמדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני, בחנה את הטענות לעומק והתייעצה עם מומחים. בסופו של דבר, היא קבעה כי לא צפויה הפרעה משמעותית למשטר הרוחות שתפגע באיכות החיים של התושבים, ולכן אין הצדקה לשינוי התוכנית. עם זאת, הוועדה קבעה כי המרחק בין שני מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים, כדי לוודא שהתסקירים הסביבתיים שהוצגו בדיון אכן ישקפו את המצב בפועל לאחר הבנייה.

שדה דב: תוכנית שאושרה מזמן, אבל נתקלה בקשיים

תוכנית המתאר לשדה דב אושרה כבר בשנת 2020, כשהמטרה הייתה להפוך את השטח הענק, שעליו פעל בעבר שדה התעופה הפנים-ארצי של תל אביב, לאחת השכונות הגדולות בעיר. בסך הכול, אמורות להיבנות שם כ-16,000 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

התוכנית חולקה לשלושה מתחמים מרכזיים:

למרות שהקרקע מוגדרת כאזור ביקוש גבוה, הפרויקט נתקע במשך שנים בשל מחלוקות בין גורמים שונים, כולל חילוקי דעות בין יזמים לרשויות התכנון, קשיים בתכנון התשתיות וקשיי שיווק של הקרקעות. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניסתה כבר חמש פעמים לשווק מכרזים גדולים למתחם, אך בשל מחירים גבוהים ודרישות מחמירות, יזמים רבים נמנעו מלהשתתף, מה שעיכב את הפרויקט כולו.

מה הלאה?

ההחלטה האחרונה של ועדת הערר אמנם מסירה את אחד המכשולים המרכזיים, אך הדרך לשיווק הקרקעות בפועל ולתחילת הבנייה עדיין רצופה אתגרים. ברמ"י ינסו כעת לקדם מחדש את המכרזים שכבר נדחו כמה פעמים, בתקווה למצוא יזמים שיסכימו לקחת חלק בפרויקט הענק הזה. מצד שני, אם הבעיות שגרמו לעיכובים עד כה לא ייפתרו – אין ערובה לכך שהפעם המכרזים ייסגרו בהצלחה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"




שאלות ותשובות על הבנייה בשדה דב

מה זה משטר רוחות, ולמה הוא חשוב בתכנון עירוני?
משטר רוחות מתאר את אופן זרימת האוויר באזורים בנויים. כאשר מקימים בניינים גבוהים, הם יכולים לשנות את כיוון ועוצמת הרוח, מה שעלול ליצור זרמים חזקים או מערבולות שמשפיעות על נוחות הולכי הרגל ועל המגורים בבניינים סמוכים.

למה היזמים התנגדו לתוכנית?
החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים" שתשנה את משטר הרוחות ברחוב איינשטיין, דבר שלדבריהם היה פוגע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים שם.

כיצד ועדת הערר הגיבה לטענות?
הוועדה בחנה את חוות הדעת של המומחים והגיעה למסקנה שלא צפויה השפעה משמעותית על הרוחות באזור. יחד עם זאת, היא קבעה כי המרחק בין מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים.

מדוע הפרויקט בשדה דב התעכב במשך שנים?
למרות שתוכנית המתאר אושרה כבר ב-2020, המכרזים לשיווק הקרקעות נתקלו בקשיים. המחירים הגבוהים של הקרקע, הדרישות הרגולטוריות והעובדה שיזמים לא מיהרו להיכנס לפרויקט גרמו לדחיות חוזרות ונשנות של מכרזי הבנייה.

האם כעת הבנייה תתחיל?
החלטת ועדת הערר מסירה את אחד החסמים המשמעותיים, אך עדיין לא ברור אם המכרזים הקרובים ייסגרו בהצלחה. אם יימצאו יזמים שיסכימו להיכנס לפרויקט, ייתכן שהבנייה תתחיל בשנים הקרובות.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    הכל מסתיים בכסף הרגע שיש יותר דירות לא כדאי לרכוש במחירים שדורשים גינדי והשאר. (ל"ת)
    אנונימי 03/02/2025 20:08
    הגב לתגובה זו
באר שבע
צילום: תמר מצפי
ראיון

שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"

שוחחנו עם שלומי כהן, שמאי המקרקעין שמסביר שההפסדים נרשמים בעיקר בדירות הסטודנטים, בעוד שהדירות המשפחתיות שמרו על יציבות - ומדגיש כי לבעלי אורך רוח צפויה התאוששות בטווח הארוך; וגם - למה היא לא כדאית למי שמחפש יציבות



צלי אהרון |


הנדל"ן בבאר שבע נמצא בתקופה מאתגרת במיוחד. למרות שמדובר בעיר עם אוניברסיטה מובילה, עיר הבה"דים, מרכז סייבר והבטחות לצמיחה, המחירים בעיר יורדים והביקוש נחלש. בעוד שבמרכז הארץ נרשמו עליות מחירים חדות בעשור האחרון, בבאר שבע העלייה הסתכמה בכ- 40%-50% בלבד, כחצי מהממוצע הארצי. כתבנו על הירידות בבאר שבע ועל המצב העגום עם ירידות מחיר שיכולות להגיע לכ-10%. להרחבה ראו כאן - משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע.

בשכונות הוותיקות הפער אף גרוע מכך, כשאפשר למצוא דירות במחיר של 9-11 אלף שקל למ"ר, רמות מחיר שלמעשה קרובות מאוד לעלות הבנייה והקרקע ליזם. המציאות הזו פוגעת במיוחד במשקיעים: לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, 31% מהמשקיעים שמכרו דירות בבאר שבע ברבעון הראשון של השנה ספגו הפסד הון ריאלי - שיעור גבוה במיוחד בהשוואה לאזורים אחרים. 

לצד זאת, המגבלות שהטיל בנק ישראל באפריל האחרון על מבצעי המימון של הקבלנים הורידו את הביקושים, והביאו לצניחה של עד 46% במכירות קבלנים בעיר. על רקע הזה שוחחנו עם שלומי כהן, שמאי מקרקעין וכלכלן ממשרד יעקב את כהן, כדי להבין מה באמת קורה בשוק המקומי, מי מפסיד, מי שומר על ערך - והאם יש בבאר שבע הזדמנות למשקיעים לטווח ארוך


שלומי, הנתונים מצביעים על שיעור חריג של משקיעים שמכרו בהפסד בבאר שבע. מה בעצם קורה בשוק?

"המספרים לא משקרים. משקיעים שנכנסו לשוק לפני כמה שנים, לעיתים במחירים גבוהים מדי, נאלצים כיום למכור, לעיתים בלחץ - ובמחירים נמוכים יותר. זה מתבטא בהפסדי הון ריאליים. מצד שני, חשוב להדגיש שלא כל מי שקנה דירה בעיר נמצא בהפסד. מי שרכש למגורים, לא בלחץ למכור ומוכן להמתין, לא בהכרח הפסיד. למעשה, יש לא מעט משפחות שמעדיפות פשוט להחזיק בנכס ולחכות לעליות מחירים בעתיד".

שמאי המקרקעין שלומי כהן. קרדיט: לילך תוינה
שמאי המקרקעין שלומי כהן. קרדיט: לילך תוינה

באילו סוגי דירות רואים את הפגיעה הכי חדה?