הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
שדה דב
צילום: אדריכלים תכנון נוף

נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות

לאחר עיכובים רבים, התוכנית יוצאת לדרך; העיכובים נבעו מ"משטר הרוחות" - מה זה משטר הרוחות וכל מה שצריך לדעת על התחלת הפרוקיטים בשדה דב

עמית בר | (1)
נושאים בכתבה שדה דב

לאחר עיכובים ממושכים, ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה את הערר שהגישו החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו נגד תוכנית "מרכז רובע שדה דב". בכך, הוסר המכשול האחרון שמנע את השיווק של 7,128 יחידות דיור באזור, והפרויקט הגדול של הפיכת שדה דב לשכונת מגורים מתקדם סוף סוף לשלב הבא.

מחלוקת סביב הרוחות

אחד הטיעונים המרכזיים שהעלו החברות היזמיות היה שמשטר הרוחות באזור עלול להשתנות בעקבות הקמת המגדלים החדשים. משטר רוחות הוא למעשה האופן שבו הרוח נעה באזור מסוים, ויכול להיות מושפע ממבנים גבוהים שמסיטים את זרימתה ויוצרים רוחות חזקות או מערבולות אוויר לא צפויות. היזמים טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים", שעלולה להגביר רוחות ברחוב איינשטיין ולפגוע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים.

ועדת הערר, שבראשה עמדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני, בחנה את הטענות לעומק והתייעצה עם מומחים. בסופו של דבר, היא קבעה כי לא צפויה הפרעה משמעותית למשטר הרוחות שתפגע באיכות החיים של התושבים, ולכן אין הצדקה לשינוי התוכנית. עם זאת, הוועדה קבעה כי המרחק בין שני מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים, כדי לוודא שהתסקירים הסביבתיים שהוצגו בדיון אכן ישקפו את המצב בפועל לאחר הבנייה.

שדה דב: תוכנית שאושרה מזמן, אבל נתקלה בקשיים

תוכנית המתאר לשדה דב אושרה כבר בשנת 2020, כשהמטרה הייתה להפוך את השטח הענק, שעליו פעל בעבר שדה התעופה הפנים-ארצי של תל אביב, לאחת השכונות הגדולות בעיר. בסך הכול, אמורות להיבנות שם כ-16,000 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

התוכנית חולקה לשלושה מתחמים מרכזיים:

למרות שהקרקע מוגדרת כאזור ביקוש גבוה, הפרויקט נתקע במשך שנים בשל מחלוקות בין גורמים שונים, כולל חילוקי דעות בין יזמים לרשויות התכנון, קשיים בתכנון התשתיות וקשיי שיווק של הקרקעות. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניסתה כבר חמש פעמים לשווק מכרזים גדולים למתחם, אך בשל מחירים גבוהים ודרישות מחמירות, יזמים רבים נמנעו מלהשתתף, מה שעיכב את הפרויקט כולו.

מה הלאה?

ההחלטה האחרונה של ועדת הערר אמנם מסירה את אחד המכשולים המרכזיים, אך הדרך לשיווק הקרקעות בפועל ולתחילת הבנייה עדיין רצופה אתגרים. ברמ"י ינסו כעת לקדם מחדש את המכרזים שכבר נדחו כמה פעמים, בתקווה למצוא יזמים שיסכימו לקחת חלק בפרויקט הענק הזה. מצד שני, אם הבעיות שגרמו לעיכובים עד כה לא ייפתרו – אין ערובה לכך שהפעם המכרזים ייסגרו בהצלחה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"



שאלות ותשובות על הבנייה בשדה דב

מה זה משטר רוחות, ולמה הוא חשוב בתכנון עירוני?
משטר רוחות מתאר את אופן זרימת האוויר באזורים בנויים. כאשר מקימים בניינים גבוהים, הם יכולים לשנות את כיוון ועוצמת הרוח, מה שעלול ליצור זרמים חזקים או מערבולות שמשפיעות על נוחות הולכי הרגל ועל המגורים בבניינים סמוכים.

למה היזמים התנגדו לתוכנית?
החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו טענו שהתוכנית יוצרת "חומת מגדלים" שתשנה את משטר הרוחות ברחוב איינשטיין, דבר שלדבריהם היה פוגע באיכות החיים של הדיירים בפרויקטים שהם עצמם מקימים שם.

כיצד ועדת הערר הגיבה לטענות?
הוועדה בחנה את חוות הדעת של המומחים והגיעה למסקנה שלא צפויה השפעה משמעותית על הרוחות באזור. יחד עם זאת, היא קבעה כי המרחק בין מגדלים סמוכים שאינם באותו מגרש לא יפחת מ-16 מטרים.

מדוע הפרויקט בשדה דב התעכב במשך שנים?
למרות שתוכנית המתאר אושרה כבר ב-2020, המכרזים לשיווק הקרקעות נתקלו בקשיים. המחירים הגבוהים של הקרקע, הדרישות הרגולטוריות והעובדה שיזמים לא מיהרו להיכנס לפרויקט גרמו לדחיות חוזרות ונשנות של מכרזי הבנייה.

האם כעת הבנייה תתחיל?
החלטת ועדת הערר מסירה את אחד החסמים המשמעותיים, אך עדיין לא ברור אם המכרזים הקרובים ייסגרו בהצלחה. אם יימצאו יזמים שיסכימו להיכנס לפרויקט, ייתכן שהבנייה תתחיל בשנים הקרובות.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    הכל מסתיים בכסף הרגע שיש יותר דירות לא כדאי לרכוש במחירים שדורשים גינדי והשאר. (ל"ת)
    אנונימי 03/02/2025 20:08
    הגב לתגובה זו
גלעד אורן מצלאוי
צילום: דרור סיתהכל

מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל

החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית

רן קידר |
נושאים בכתבה מצלאוי

מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0.13%   הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות, ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.

חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.

כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. 

הכנסות ורווח גולמי

תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה. 

השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות


להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?

אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?

רן קידר |
נושאים בכתבה דירה פנסיה

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי. 

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.


איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה,  ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".


הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.

להמשך הכתבה לחץ כאן