זכות המלצה בהרחבות אינה זכות במקרקעין–פס"ד בעליון
שאלת מיסוי המלצת ההפניה למינהל בהרחבות המושבים נדונה לא פעם בפסיקה ובית המשפט קבע לא אחת כי אין מדובר ב"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. כך למשל נקבע בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בעניין בית נקופה.
ביום 9.9.2004 ניתן פסק הדין בבית המשפט העליון בענין צינדורף (ע"א 8249/01)*, הקובע כי זכות המלצה לפי החלטה 612 אינה עולה בכדי זכות במקרקעין.
על פי מסכת העובדות חתמו בני הזוג צינדורף (להלן - צינדורף) על חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש מגורים במושב במסגרת תוכנית ההרחבה של המושב.
בחוזה נקבע כי "להעברת הזכויות דרושה המלצת המושב". צינדורף דיווחו על העסקה עם המינהל למס שבח ושילמו מס רכישה בהתאם לשווי המופחת שנדרש ע"י מינהל מקרקעי ישראל.
בעקבות העברת רשימת מומלצי המושב למנהל מס שבח על פי דרישתו, דרש מנהל מס שבח מצינדרוף להגיש הצהרה בדבר רכישת זכות במקרקעין נוספת. בשלב מאוחר יותר הוצאה שומת מס שבח לאביה של גב' צינדורף – מר גורשטיין כמוכר של הזכות במגרש עקב המלצתו למינהל. על שומות אלו הוגש ערר לבית המשפט.
בית המשפט המחוזי קיבל את טענות העוררים וקבע כי לא חלה חובת תשלום מס רכישה על צינדורף ולא חלה חובת תשלום מס שבח על גורשטיין בגין ההמלצה/הפנייה, מהטעם כי הסמכות לקבוע את זהות החוכר ולהתקשר בעסקת חכירה עם המינהל נותרה בידי מינהל מקרקעי ישראל, אשר מתחשב בהמלצה אך לא מחויב לה.
על החלטה זו עתר מנהל מס שבח לבית המשפט העליון. בית המשפט קבע כי קרבתם של צינדורף לגורשטיין היא שמבדילה אותם מאחרים, שלא יכלו לזכות במגרש משום שאין הם מקורבים למתיישבים ותיקים בישוב. כלומר, קיים קשר עקיף בין גורשטיין ובין הענקת המגרש לצינדורף. הנשיא ברק קבע: "אולם, לדעתי, המלצה זו, ואף המלצה עצמאית, מפורשת וברורה, איננה מהווה "מכירת זכות במקרקעין". לדעתי, לא מתקיימת אף אחת מהחלופות שהצביעו עליהן המערער בהגדרת זכות במקרקעין".
הנשיא ברק קובע כי הזכות שקיבלו צינדורף אינה זכות חוזית בעלת כוח משפטי כלפי המינהל, שיחכיר להם קרקע, אלא הם קיבלו פחות מכך ואין די במה שקיבלו לבוא בגדרי הזכות הנדרשת בהגדרת זכות במקרקעין, בחוק. קרבתם לגורשטיין העניקה להם אפשרות להשתתף בחלוקת המגרשים להרחבה ולא מעבר לכך.
כמו כן, גורשטיין עצמו לא יכול היה לקבל זכות במקרקעין מהמינהל ולו רק משום שהוא לא היה יכול לקבל מגרש בהרחבה על פי החלטה 612.
בנוגע לחלופה השלישית להגדרת זכות במקרקעין קובע בית המשפט כי גורשטיין לא העניק לצינדורף זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין. צינדורף לא קיבלו זכות חוזית משפטית, בעלת כוח מחייב ולא יכולים "להורות", שהרי, אם יש בכלל זכות להורות, היא זכותו של גורשטיין שמימש אותה בלבד ולא העביר אותה.
מטעמים אלה קובע בית המשפט העליון כי אין מדובר באירוע של "מכירת זכות במקרקעין".
נדגיש כי הדיון בענין זה נדון ביחסים שבין חבר האגודה למתיישב ולא במישור שבין האגודה למתיישב. בהערת אגב מציין הנשיא ברק כי ייתכן ויש מקום לטענה כי קבלה זו מהווה אירוע מס שמצמיח חבות במס רכישה על המקבל, כלומר, על המושב או המיישב הוותיק. אולם, מנהל מס שבח לא ביקש למסות אירוע זה ולפיכך אין בית המשפט מחווה דעה ביחס לקיומו של אירוע מס ותוצאותיו האפשריות של אירוע המס.
כמו כן מוסיף הנשיא ברק בהערת אגב נוספת כי ההעדפה שקיבלו צינדורף בהרחבה נובעת מקרבתם לגורשטיין, במסגרת היחסים המשפחתיים. היא לא נבעה מיחסים מסחריים וגם לא נטענה טענה כזאת.
בית המשפט לא מתייחס להעדפה משיקולים מסחריים שהינה אירוע "שיכול להיות אירוע מס במסגרת החוק או במסגרת פקודת מס הכנסה".
חיובו של גורשטיין במס שבח דינו להתבטל מטעם נוסף, והוא, שמס שבח מוטל על השבח, כלומר על עליית הערך, ואילו החיוב שהוטל עליו היה חיוב על הערך הכלכלי עצמו, המתבטא ביכולת ההמלצה/ההפניה על פי החלטה 612, ולא על עלייה שחלה בערך זה.
לסיכום נקבע כי לא מתקיימת "מכירת זכות במקרקעין" על פי החלופות בהגדרת המונח בחוק.
כאמור, פסק דין זה מהווה נדבך נוסף בסדרת החלטות של בתי המשפט בנוגע למיסוי המלצת זכות במקרקעין בהרחבת מושבים וקיבוצים.
פסק דין זה, כמו שורה של פסקי דין אחרים באותה סוגייה, מדגיש את חשיבות ההסדר שעשינו עם שלטונות מיסוי מקרקעין, אשר קיבל ביטוי בהוראת ביצוע מ"ש 24/96 ("הרחבות במושבים וקיבוצים – החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 737"), לפיה זכות ההמלצה למגרש הינה חלק מזכויות בעל הנחלה והינה זכות במקרקעין לכל דבר וענין.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
