עליית מחירי הדירות בעשור האחרון הציבה את שוק הדיור במרכזו של השיח הציבורי  ובצדק -  ההוצאה על שירותי דיור היא רכיב ההוצאה הגדול ביותר של משקי הבית, רכישת דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר של מרבית משקי הבית במהלך חייהם, כאשר הדירה מהווה כ-50% מתיק הנכסים של האדם מן השורה. האם חייבים לרכוש דירה. ממש לא. אבל רוב האנשים בוחרים בכך. הנה היתרונות של שכירות אל מול דירה - ומה יהיה לכם יותר זול.

הנתון המעניין ביותר על פי המחקר שביצעו יוסי יכין וינון גמרסני מחטיבת המחקר בבנק ישראל הוא ששיעור עליית המחירים בישראל בהשוואה ארוכת טווח למדינות ה-OECD אינו חריג. בהסתכלות ארוכת טווח מאז תחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת ניתן לראות כי מחירי הדירות בישראל עלו ריאלית ב-2.7% בשנה. מדובר אמנם בנתון שגבוה ממוצע של 19 מדינות ה-OECD שעומד בחמשת העשורים האחרונים על 1.9% לשנה, אך אינו חריג ביחס אליהן. 

על פי הנתונים, מחירי הדיור בישראל עלו בקצב מהיר יותר ביחס למדינות כמו איטליה, ארה"ב, פינלנד, שבדיה וצרפת, אך מנגד עלו פחות מאשר במדינות כמו נורבגיה, אוסטרליה, ספרד, אירלנד, ניו זילנד, ובריטניה. 

• מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
• מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בטווח הארוך המגמה היא עלייה - אך בדרך יש תקופות לא קצרות של ירידת מחירים - אפילו של 25%

"מאז 1960 התפתחות מחירי הדירות מאופיינת במגמת עלייה, המחיר הריאלי של הדירות (יחסית למדד המחירים לצרכן ללא דיור) עולה בקצב של כ-2.9% בשנה. כמו כן, השתנות המחירים מאופיינת במחזורים ארוכים ולכן, על אף מגמת העלייה ארוכת הטווח, ייתכנו בתוך מחזורים אלה גם תקופות ארוכות של ירידת מחירים. כך, למשל, המחזור האחרון בשוק הדיור החל ב-1997 ונמשך כעשרים שנים (בהנחה שבקצה המדגם השוק אכן הגיע לשיא המחזור), ובעשור שבין 1997, שיא המחזור הקודם, ו-2007, שיאו של שפל המחירים במחזור הנוכחי, המחירים ירדו בכ-25% במונחים ריאליים. לאורך זמן, ניתן לראות כי שיעור עלייתם של מחירי הדירות דומה לשיעור עלייתה של ההכנסה".

מימין מחירי הדירות בניכוי CPI ללא דיור בשנים 1961-2019, משמאל יחס מחירי הדירות לתוצר לנפש.

"המחקר אומד שלושה קשרים בסיסיים של הטווח ארוך: הביקוש לשירותי דיור; משוואת "תמחור נכסים – שבה מחירי הדירות נקבעים באמצעות שכר הדירה ותשואות משוק ההון; והיצע הבניה. המחסור או העודף בדירות משתקף בפער שבין מלאי הדירות הקיים לבין כמות הדירות המבוקשת; תמחור היתר או החסר של הדירות משתקף בסטייה של מחירי הדירות מערכן הנגזר ממשוואת תמחור הנכסים; והפער שבין היקף הבנייה בפועל לבין משוואת ההיצע, משקף בניית יתר או חסר. מחסור בדירות דוחף לעלייתם של שכר הדירה, של מחירי הדירות ושל היקף הבנייה; תמחור יתר דוחף לירידת מחירי הדירות ומאיץ את קצב הבנייה; ובניית חסר, יחסית לעקומת ההיצע, מאיצה גם היא את קצב הבנייה".

בניתוח מיוחד שעכרנו כאן לפני פחות מחודש הסברנו על ההבדלים בין דיור בשכירות לבין רכישת דירה - ומה התוצאות?

מחסור הדיור בתחילת שנות ה-90, הוביל לבנייה מואצת

"המחסור שנוצר בתחילת שנות התשעים כתוצאה מגל העלייה ממדינות ברה"מ לשעבר, הוביל לבנייה מואצת בשנות העלייה, שהביאה החל משנת 1998 לעודף מסוים בשוק, אולם עודף זה נשחק, והחל משנת 2007 חזר מלאי הדירות להיות נמוך מצרכי הביקוש, עודף הביקוש לדיור נמשך מאז ועד היום. 

• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

עליית המחירים בתקופת גל העלייה העיקרי הביאה בסופה – במחצית השנייה של שנות התשעים – לתמחור יתר של הדירות,  אולם הירידה ההדרגתית של המחיר הריאלי לאחר גל העלייה על רקע העודף בדירות שנוצר, הביאה החל משנות האלפיים המוקדמות לתמחור חסר. עליית המחירים בעשור האחרון הביאה אמנם לתמחור יתר מסוים, אך יחסית לשיעור עלייתם הוא לא גדול במיוחד". 

מימין מלאי הדירות יחסית לביקוש בשנים 1980-2019, משמאל מחירי הדירות יחסית לערכן הנגזר ממשוואת תמחור נכסים.

עליית מחירי הדירות החל מ-2008

עליית מחירי הדירות בשנים 2008–2011, נבעה בעיקר מתמחור חסר של הדירות בתחילת התקופה. אומדן משוואת תמחור הנכסים מעלה שערב עליית המחירים, בשנים 2006–2007, המחירים בפועל היו נמוכים מרמת שיווי המשקל שלהם בטווח הארוך בכ-13.7%בממוצע.

אמידת הדינמיקה של הטווח הקצר לא מיטיבה להסביר את עליית המחירים החדה בשנים 2008–2011, אולם זה לאחר שבשלוש השנים שקדמו להן, 2005–2007, היא גם לא מיטיבה להסביר את ירידת המחירים בשנים אלה. לכן גם תוצאה זו תומכת במסקנה, שמחירי הדירות ערב עלייתם, היו נמוכים מדי יחסית לתנאי השוק. כמחציתה של עליית המחירים בשנים 2008–2011, נבעה מתמחור חסר ששרר ערב עלייתם.

הריבית הריאלית הקצרה (ריבית בנק ישראל בניכוי הציפיות לאינפלציה) מסבירה כרבע מהעלייה במחירי הדירות בשנים 2008–2011 ובשנים שלאחר מכן נמצא שתרומתה אפסית. למחסור בדירות ולעלייה בהכנסתם של משקי הבית תרומה מתונה אך מתמשכת לעליית המחירים והחל משנת 2012 אלה הם שני הגורמים העיקריים שתמכו בעלייתם.

שנת 2020

"שנת 2020 אופיינה בזעזוע זמני, אך חריג בעצמתו בשל משבר הקורונה, שהשפיע בין היתר גם על שוק הדיור: קצב הבניה הואט, ההכנסה מעבודה נפגעה לצד גידול חריג בהיקף התמיכה הממשלתית במשקי הבית, והתשואות בשוק ההון ירדו, בשל אופיו הזמני של הזעזוע קשה לגזור מהנתונים הערכה באשר למצב השוק יחסית לקשרי הטווח הארוך. כך למשל, נראה שגורמי הביקוש הבסיסיים הצטמצמו מאוד בשנת 2020, ועל כן מרמזים על ההצטמצמות של המחסור בדירות

באופן דומה, מחירי הדירות עלו בשנה החולפת בשיעור גבוה מזה של שכר הדירה, אולם ירידה חדה של התשואות, מציעה שתמחור היתר של הדירות המשיך להצטמצם. עם זאת, בשל אופיו הזמני של הזעזוע ומכיוון שהמודל מיועד לניתוח הכוחות של הטווח הארוך בשוק הדיור, יש להתייחס להערכות אלה בזהירות. עם התאוששותו של המשק מהמשבר תתבהר התמונה ביחס לכוחות של הטווח הארוך בשוק הדיור וההערכות יעודכנו בהתאם".