ג'י סיטי עוברת לרווח: ה-FFO זינק ל-125 מיליון שקל, המניה משלימה זינוק של 43% מתחילת השנה

ג'י סיטי ג'י סיטי 1.86%   של חיים כצמן מפרסמת את תוצאות הרבעון הראשון של 2026 בהם החברה עוברת לרווח, מציגה עלייה חדה ב-FFO, שיפור ב-NOI מנכסים זהים, גידול בהון העצמי וירידה במינוף. זה בדיוק הסעיפים שהשוק הסתכל עליהם בחודשים האחרונים, אחרי תקופה שבה החששות סביב החברה היו גבוהים מאוד.

המניה עולה היום בכ-3.5% בתגובה לדוחות, ומשלימה עלייה של כ-8.7% מתחילת החודש וכ-43% מתחילת השנה. שווי השוק של החברה כבר מתקרב לכ-2 מיליארד שקל. ההתאוששות לא הייתה בכלל ליניארית. אחרי ראלי חזק בתחילת מאי, המניה חזרה בשבועות האחרונים למומנטום שלילי וירדה מהשיאים שנרשמו סביב 1,360 אגורות. העלייה היום מחזירה אותה לכיוון 1,130 אגורות במה שנראה כהמשך של המגמה הארוכה של ההתאוששות.

במסגרת עדכון המדדים של הבורסה בתחילת החודש, המניה נגרעה מת"א 125 ונפלטה גם ממדד ת"א 90, ועברה להיסחר במדד ת"א SME60. זה היה אחד החששות המרכזיים של השוק בחודשים האחרונים, כי יציאה ממדדים כאלה עלולה לגרור מכירות מצד קרנות סל וקרנות מחקות, ולהוסיף לחץ טכני על המניה בדיוק בזמן שבו המשקיעים ממילא בחנו את רמת המינוף והנזילות של החברה.

בביזפורטל ליווינו מקרוב את המניה גם כשהלחץ היה בשיאו. בפברואר כתבנו על הירידות באג"ח ובמניה תחת הכותרת “אגרות החוב של ג'י סיטי - הזדמנות או מלכודת? כנראה הזדמנות”, ובמרץ ניתחנו את המאבק סביב המניה בכתבה “ג'י סיטי והשורטיסטים - קרב השנה נכנס לישורת האחרונה, מה צפוי במניה ובאג"ח?”. על החברה עמד אותו סימן שאלה - האם יש כאן בעיית מינוף אמיתית, או שהשוק מתמחר לחץ טכני ופאניקה בצורה מוגזמת. הדוחות הנוכחיים לא סוגרים את הדיון, אבל הם בהחלט מחזקים את הצד שטען שהתגובה בשוק הייתה קיצונית מדי.

• גזית הורייזון השלימה את השכרת שטחי המסחר ב-AER טמפה; יותר מ-80% מהדירות כבר אוכלסו
• מה השפעת התחזקות השקל על ג'י סיטי שרוב נכסיה בחו"ל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רכבת ההרים בג'י סיטי - גרף שנתי, לחצו על הגרף למעבר לעמוד המניה:

ג'י סיטי מסכמת את הרבעון הראשון עם שיפור ברוב המדדים התפעוליים המרכזיים שלה, מעבר לרווח נקי, גידול בהון העצמי וירידה במינוף. החברה, שפועלת בתחום הנדל"ן המניב לשימושים מעורבים, בעיקר מסחר, משרדים ומגורים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין, מדווחת על עלייה ב-FFO וב-NOI מנכסים זהים, לצד ירידה ב-NOI הכולל לעומת הרבעון המקביל. נכון לסוף מרץ 2026, הקבוצה מחזיקה ומנהלת 85 נכסים בשטח בנוי להשכרה של כ-1.7 מיליון מ"ר, בשווי כולל של כ-29 מיליארד שקל.

ה-NOI באיחוד יחסי ובנטרול שערי חליפין עלה ברבעון בכ-14.4% והסתכם בכ-318 מיליון שקל, לעומת כ-278 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ה-NOI מנכסים זהים עלה בכ-5.5%, נתון שמצביע על שיפור בפעילות הנכסים הקיימים, ללא השפעות של שינויי מטבע או שינויים בהרכב תיק הנכסים. לצד זאת, סך ה-NOI ברבעון הסתכם בכ-354 מיליון שקל, ירידה של כ-8.1% לעומת הרבעון המקביל. כלומר, התמונה התפעולית חיובית יותר כאשר מנטרלים את השפעות המטבע ומסתכלים על הנכסים הזהים, אבל בשורת ה-NOI הכוללת עדיין נרשמת ירידה.

• קיסטון יורדת 7% אחרי הדוחות: הרווח נחתך ב-30%, החברה מבטלת את דמי הניהול ומעמיקה את הכניסה לדאטה סנט
• מספנות ישראל: ההכנסות עלו - והרווח הנקי ירד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• איפה לשים את הכסף: אנבידיה או SOXX?

ה-FFO של ג'י סיטי הסתכם ברבעון בכ-125 מיליון שקל, לעומת כ-69 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-81.2%. ה-FFO מפעילות הנדל"ן עלה בכ-29.5% והסתכם בכ-101 מיליון שקל, לעומת כ-78 מיליון שקל ברבעון המקביל. במונחי מניה, ה-FFO מפעילות הנדל"ן המניב עלה בכ-41% והגיע ל-0.55 שקל למניה, לעומת 0.39 שקל למניה ברבעון המקביל. החברה גם מאשררת את התחזית השנתית שלה, שלפיה ה-FFO למניה מפעילות הנדל"ן המניב צפוי לעמוד בשנת 2026 בטווח של 1.98 עד 2.08 שקל למניה.

מעבר לנתוני ה-FFO וה-NOI, החברה מציגה גם שיפור במדדים התפעוליים של הנכסים עצמם. במהלך הרבעון נחתמו חידושי חוזים בעלייה ממוצעת של כ-14.2% בדמי השכירות, שיעור התפוסה נותר גבוה ועמד על 95.2%, פדיונות השוכרים בנכסים זהים עלו ב-3.1% לעומת הרבעון המקביל, ומספר המבקרים בנכסים זהים עלה ב-0.7%. אלה נתונים שמספקים תמונה רחבה יותר על מצב הנכסים, מעבר למדדים החשבונאיים והתזרימיים בלבד.

בשורה התחתונה, ג'י סיטי עברה לרווח נקי המיוחס לבעלי המניות של כ-9 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-246 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי עדיין נמוך ביחס להיקף הפעילות של החברה, ולכן עיקר תשומת הלב בדוחות ממשיכה להיות מופנית ל-FFO, למינוף, לנזילות ולשיפור בתיק הנכסים. בחברות נדל"ן מניב, במיוחד כאלה שפועלות במספר מדינות וחשופות לשערי מטבע ולעלויות מימון, הרווח הנקי יכול להיות תנודתי יחסית, ולכן המשקיעים נוטים לתת משקל גבוה יותר למדדי הפעילות השוטפת.

ההון העצמי לפי מדד EPRA NRV עמד בסוף מרץ על כ-5.53 מיליארד שקל, שהם כ-31.3 שקל למניה, לעומת כ-4.75 מיליארד שקל, או 25.5 שקל למניה, בסוף 2025. ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה עלה לכ-4.5 מיליארד שקל, שהם כ-25.5 שקל למניה, לעומת כ-3.92 מיליארד שקל, או 21.1 שקל למניה, בסוף 2025. לפי החברה, הגידול בהון העצמי נבע בעיקר מהשלמת הצעת הרכש למניות סיטיקון וממדיניות הגידורים, שתרמה כ-37 מיליון שקל נוספים לגידול בהון.

השלמת הרכש בסיטיקון

במהלך הרבעון השלימה ג'י סיטי את הצעת הרכש למניות המיעוט של חברת הבת סיטיקון, ורכשה כ-27.3% מהון המניות שלה. לאחר השלמת המהלך, שיעור ההחזקה של ג'י סיטי בסיטיקון עומד על כ-86.4%. בחברה מציינים כי בעקבות המהלך ירד המינוף סולו מורחב וגדל ההון העצמי. שיעור המינוף סולו מורחב ירד בסוף הרבעון ל-66.3%, לעומת 68.4% בסוף 2025. זו עדיין רמת מינוף גבוהה, אבל הכיוון של ירידה במינוף הוא אחד הנתונים המרכזיים בדוחות, בעיקר על רקע הרגישות של חברות נדל"ן מניב לסביבת הריבית ולעלות החוב.

ג'י סיטי מדווחת גם על יתרות נזילות וקווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים בהיקף של כ-2.7 מיליארד שקל במאוחד. במהלך הרבעון ואחריו ביצעה החברה רכישה עצמית של אגרות חוב בהיקף של כ-747 מיליון שקל, וכן רכישה עצמית של מניות בהיקף של כ-151 מיליון שקל, במחיר ממוצע של 10.3 שקל למניה. במאי 2026 אשררה מידרוג את דירוג החברה ברמה של A3, עם אופק יציב. לפי הודעת החברה, מידרוג ציינה בין היתר כי חיזוק השליטה בסיטיקון תורם לנזילות ולגמישות הפיננסית של ג'י סיטי, ומחזק את יכולתה לכוון את פעילות סיטיקון, לרבות יישום תוכנית למימוש נכסים שאינם נכסי ליבה.

במקביל לדוחות, דירקטוריון החברה החליט על חלוקת דיבידנד רבעוני של 20 אגורות למניה, בסכום כולל של כ-34 מיליון שקל. הדיבידנד יחולק לבעלי מניות שיחזיקו במניה ביום 8 ביוני 2026, ומועד החלוקה נקבע ל-16 ביוני 2026.

דבר ההנהלה

חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל ג'י סיטי, מסר: "אנו מסכמים רבעון נוסף עם תוצאות טובות הכוללות צמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים, גידול משמעותי בהון העצמי וירידה במינוף סולו. התוצאות התפעוליות הטובות הינן תוצאה של המאמצים הרבים שאנו מקדישים בניהול תיק הנכסים של החברה לצד מגוון פעולות הכוללות את הצלחת הצעת הרכש למניות חברת הבת סיטיקון וניהול החשיפה המטבעית של הקבוצה אשר חרף התחזקות השקל, תרמה לגידול בהון העצמי. המהלך המוצלח להגדלה משמעותית של שליטתנו בסיטיקון אשר הושלם בחודש מרץ האחרון מאפשר לנו לכוון את מהלך עסקיה ולפעול ביתר שאת להשבחת תיק נכסי הליבה שלה, לצד מכירת נכסים והגדלה משמעותית של יתרות הנזילות שלה ובמעבר למימון מובטח שהוא משמעותית כדאי יותר ושמאפשר לפרוע אג"ח בלתי מובטח בפירעון מוקדם ולמשוך את יתרת המזומנים כדיבידנד לבעלי המניות בסיטיקון על פי מדיניותיה, כפי שכבר נעשה בפועל בחודשיים האחרונים. אנו נמשיך לפעול לחיזוק פעילות הנכסים בכל הטריטוריות בהן אנו פועלים על מנת לשמור על המגמה החיובית בתוצאות התפעוליות לצד קידום מהלכים נוספים להורדת המינוף, לרבות מכירה משמעותית של נכסים בין השאר בדרך דומה בה מכרנו את נכסי חברת אוריון."