מה יהיה מס רכישה על דירה להשקעה בשנה הבאה? תלוי את מי שואלים
מס רכישה על דירה שנייה עומד על 8% במדרגה הראשונה. זה שיעור מס גבוה ביחס לרוכשי דירה ראשונה והוא נועד להקשות ולהגביל את רכישת הדירות על ידי משקיעים. לא בטוח בכלל שמס הרכישה הזה הצליח להשיג את המטרה, אחרי הכל, המשקיעים מסתכלים על תשואה, וכאשר הם מוסיפים 8% על ערך הדירה, הפגיעה בתשואה היא 2-3 עשיריות. העלייה במס רכישה הורידה בממוצע את תשואת שכר הדירה בממוצע מ-3% ל-2.8% - לא כזה סיפור גדול.
מס רכישה על דירות להשקעה - כיום 8%, כמה יהיה ב-2025?
ועדיין מס רכישה גבוה עוצר רכישות גם בהיבט הפסיכולוגי. מדובר בקנס על רכישת דירה בשיעור של 8% (המדרגה השנייה היא 10% מעל 6.05 מיליון שקל). אלמלא מס הרכישה הגבוהה כנראה שכמות המשקיעים שמחפשים הזדמנויות בשנה האחרונה היה גבוה עוד יותר.
כך או אחרת, מס הרכישה לשנה הבאה לא ברור. הוראת השעה הנוכחית, הקובעת את שיעור המס הגבוה, עתידה להסתיים בסוף שנת 2024. אם לא תוארך, שיעור המס צפוי לחזור ל-5%, כפי שהיה בעבר. זה נשמע אבסורד להוריד את מס הרכישה על משקיעים בתקופה כזו כשיש צורך גדול במקורות תקציביים ואכן משרד האוצר לא צפוי לוותר. הוא הגיש הצעה להאריך את הוראת השעה לשנתיים נוספות, עד סוף 2026. ההצעה הזו טרם אושרה, והדיון סביבה מתנהל בוועדת הכספים שעיכבה את הדיון בפעם הקודמת ולא קיבלה החלטה לגבי ההמשך.
האוצר לא יוותר
ועדיין - ברשות המסים ובאוצר טוענים שיש סיכוי מאוד גבוה שהארכת מס רכישה בשיעור של 8% תימשך לשנתיים הבאות. אלא שבמקביל לכוונת האוצר, יש יוזמה של משרד השיכון והבינוי להקל במס רכישה למשכירים לטווח ארוך. המטרה היא לעודד השקעות בשוק השכירות לטווח ארוך ולגדיל את היצע הדירות הזמינות להשכרה. ההצעה הזו נראית מנותקת בזמן הנוכחי, אם כי יש בה רציונל ובתקופות רגילות היא בהחלט יכולה להשתלב בהוראות המיסוי ולגרום למשכירים להשכיר לטווח ארוך מאוד.
- היתרונות והחסרונות של עסקת 80/20 ולמה רשות המסים יכולה לדרוש מכם מס גבוה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עניין נוסף שקשור למס רכישה הוא המדרגות - אלו צפויות להיות מוקפאות, כלומר הן לא יוצמדו למדד המחירים למדד ( כפי שקורה מדי שנה), מדובר על שחיקת המדרגות בכ-3%. המשמעות היא שלא יהיה תשלום מס נוסף, אבל לא תהיה ירידה בתשלום המס כתוצאה מהאינפלציה. זאת בעצם עלייה במס הריאלי.
שוק הדירות - הביקושים עולים והמחירים עולים
למרות חוסר הוודאות, נתוני השוק מצביעים על עלייה משמעותית במכירות הדירות בחודשים האחרונים לצד עלייה במחירים - קצב העלייה השנתי עומד על 8%-10%. היצע הדירות די קבוע, אבל התחלות הבנייה בירידה ואילו הביקושים ממשיכים להיות קבועים וגבוהים. המצב הזה שבו יש עודף ביקוש מוביל לעליות מחירים קבועות, וזה לאחר שבשנת 2023 חלה ירידה של כ-5% במחירי הדירות.
- 7.שגית 09/10/2024 10:01הגב לתגובה זוצריך להיות טיפש בשביל לא להבין שבגוש דן מחירי הדירות הם בועה.
- 6.הומלס 07/10/2024 09:48הגב לתגובה זוהשכרה לטווח ארוך זה בלוף, וזה מגיע דווקה מצד השוכרים רוב שוכרי הדירות עמם דיברתי אינם מעונינים להיתחייב לתקופות ארוכות בטח לא לתקופות של מעל שנתיים!
- 5.ציון ירושלים 07/10/2024 08:33הגב לתגובה זוובכן, אם אין "משקיעים" שמשכירים דירות, מחירי השכירות עולים
- 4.מחירי הדירות ממש לא עולים הם אפילו יורדים במקצת, ב 07/10/2024 08:06הגב לתגובה זומחירי הדירות ממש לא עולים הם אפילו יורדים במקצת, בעלי דירות מנסים למכור את הדירות ללא הצלחה
- 3.משה ראשל"צ 07/10/2024 07:33הגב לתגובה זוירד ברור
- 2.מזכיר לי 07/10/2024 06:51הגב לתגובה זוהמזון, עד שהחמור גווע ברעב. כשמסמנים את המשקיעים והמשכירים כאוייב העם, מה הפלא שפחות ופחות משקיעים בארץ ומעדיפים להשקיע בחו"ל? לא מאשים את האוצר, יש בעיה כשהקופה הציבורית נבזזת משיקולים פוליטיים מחד ומאידך הממשלה הנוכחית עסוקה בעיקר בבזבוז כספי הציבור על טיסות מיותרות, טקסים הזויים, ועוד בזבוזים מטורפים של מנותקים ועוורים למצב. ואח"כ מתפלאים שאין רופאים ומורים, ואין תורים בבתי חולים ואין לא בריאות, לא חינוך ולא כלום!
- 1.מחירי הדירות בגוש דן קורסים. (ל"ת)דנה 07/10/2024 05:15הגב לתגובה זו
- הומלס 07/10/2024 09:50הגב לתגובה זואשמח לקנות כמה
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
