מה יהיה מס רכישה על דירה להשקעה בשנה הבאה? תלוי את מי שואלים
מס רכישה על דירה שנייה עומד על 8% במדרגה הראשונה. זה שיעור מס גבוה ביחס לרוכשי דירה ראשונה והוא נועד להקשות ולהגביל את רכישת הדירות על ידי משקיעים. לא בטוח בכלל שמס הרכישה הזה הצליח להשיג את המטרה, אחרי הכל, המשקיעים מסתכלים על תשואה, וכאשר הם מוסיפים 8% על ערך הדירה, הפגיעה בתשואה היא 2-3 עשיריות. העלייה במס רכישה הורידה בממוצע את תשואת שכר הדירה בממוצע מ-3% ל-2.8% - לא כזה סיפור גדול.
מס רכישה על דירות להשקעה - כיום 8%, כמה יהיה ב-2025?
ועדיין מס רכישה גבוה עוצר רכישות גם בהיבט הפסיכולוגי. מדובר בקנס על רכישת דירה בשיעור של 8% (המדרגה השנייה היא 10% מעל 6.05 מיליון שקל). אלמלא מס הרכישה הגבוהה כנראה שכמות המשקיעים שמחפשים הזדמנויות בשנה האחרונה היה גבוה עוד יותר.
כך או אחרת, מס הרכישה לשנה הבאה לא ברור. הוראת השעה הנוכחית, הקובעת את שיעור המס הגבוה, עתידה להסתיים בסוף שנת 2024. אם לא תוארך, שיעור המס צפוי לחזור ל-5%, כפי שהיה בעבר. זה נשמע אבסורד להוריד את מס הרכישה על משקיעים בתקופה כזו כשיש צורך גדול במקורות תקציביים ואכן משרד האוצר לא צפוי לוותר. הוא הגיש הצעה להאריך את הוראת השעה לשנתיים נוספות, עד סוף 2026. ההצעה הזו טרם אושרה, והדיון סביבה מתנהל בוועדת הכספים שעיכבה את הדיון בפעם הקודמת ולא קיבלה החלטה לגבי ההמשך.
האוצר לא יוותר
ועדיין - ברשות המסים ובאוצר טוענים שיש סיכוי מאוד גבוה שהארכת מס רכישה בשיעור של 8% תימשך לשנתיים הבאות. אלא שבמקביל לכוונת האוצר, יש יוזמה של משרד השיכון והבינוי להקל במס רכישה למשכירים לטווח ארוך. המטרה היא לעודד השקעות בשוק השכירות לטווח ארוך ולגדיל את היצע הדירות הזמינות להשכרה. ההצעה הזו נראית מנותקת בזמן הנוכחי, אם כי יש בה רציונל ובתקופות רגילות היא בהחלט יכולה להשתלב בהוראות המיסוי ולגרום למשכירים להשכיר לטווח ארוך מאוד.
- היתרונות והחסרונות של עסקת 80/20 ולמה רשות המסים יכולה לדרוש מכם מס גבוה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עניין נוסף שקשור למס רכישה הוא המדרגות - אלו צפויות להיות מוקפאות, כלומר הן לא יוצמדו למדד המחירים למדד ( כפי שקורה מדי שנה), מדובר על שחיקת המדרגות בכ-3%. המשמעות היא שלא יהיה תשלום מס נוסף, אבל לא תהיה ירידה בתשלום המס כתוצאה מהאינפלציה. זאת בעצם עלייה במס הריאלי.
שוק הדירות - הביקושים עולים והמחירים עולים
למרות חוסר הוודאות, נתוני השוק מצביעים על עלייה משמעותית במכירות הדירות בחודשים האחרונים לצד עלייה במחירים - קצב העלייה השנתי עומד על 8%-10%. היצע הדירות די קבוע, אבל התחלות הבנייה בירידה ואילו הביקושים ממשיכים להיות קבועים וגבוהים. המצב הזה שבו יש עודף ביקוש מוביל לעליות מחירים קבועות, וזה לאחר שבשנת 2023 חלה ירידה של כ-5% במחירי הדירות.
- 7.שגית 09/10/2024 10:01הגב לתגובה זוצריך להיות טיפש בשביל לא להבין שבגוש דן מחירי הדירות הם בועה.
- 6.הומלס 07/10/2024 09:48הגב לתגובה זוהשכרה לטווח ארוך זה בלוף, וזה מגיע דווקה מצד השוכרים רוב שוכרי הדירות עמם דיברתי אינם מעונינים להיתחייב לתקופות ארוכות בטח לא לתקופות של מעל שנתיים!
- 5.ציון ירושלים 07/10/2024 08:33הגב לתגובה זוובכן, אם אין "משקיעים" שמשכירים דירות, מחירי השכירות עולים
- 4.מחירי הדירות ממש לא עולים הם אפילו יורדים במקצת, ב 07/10/2024 08:06הגב לתגובה זומחירי הדירות ממש לא עולים הם אפילו יורדים במקצת, בעלי דירות מנסים למכור את הדירות ללא הצלחה
- 3.משה ראשל"צ 07/10/2024 07:33הגב לתגובה זוירד ברור
- 2.מזכיר לי 07/10/2024 06:51הגב לתגובה זוהמזון, עד שהחמור גווע ברעב. כשמסמנים את המשקיעים והמשכירים כאוייב העם, מה הפלא שפחות ופחות משקיעים בארץ ומעדיפים להשקיע בחו"ל? לא מאשים את האוצר, יש בעיה כשהקופה הציבורית נבזזת משיקולים פוליטיים מחד ומאידך הממשלה הנוכחית עסוקה בעיקר בבזבוז כספי הציבור על טיסות מיותרות, טקסים הזויים, ועוד בזבוזים מטורפים של מנותקים ועוורים למצב. ואח"כ מתפלאים שאין רופאים ומורים, ואין תורים בבתי חולים ואין לא בריאות, לא חינוך ולא כלום!
- 1.מחירי הדירות בגוש דן קורסים. (ל"ת)דנה 07/10/2024 05:15הגב לתגובה זו
- הומלס 07/10/2024 09:50הגב לתגובה זואשמח לקנות כמה
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 1.38% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
