מס רכישה על דירה שנייה עומד על 8% במדרגה הראשונה. זה שיעור מס גבוה ביחס לרוכשי דירה ראשונה והוא נועד להקשות ולהגביל את רכישת הדירות על ידי משקיעים. לא בטוח בכלל שמס הרכישה הזה הצליח להשיג את המטרה, אחרי הכל, המשקיעים מסתכלים על תשואה, וכאשר הם מוסיפים 8% על ערך הדירה, הפגיעה בתשואה היא 2-3 עשיריות. העלייה במס רכישה הורידה בממוצע את תשואת שכר הדירה בממוצע מ-3% ל-2.8% - לא כזה סיפור גדול.

מס רכישה על דירות להשקעה - כיום 8%, כמה יהיה ב-2025?

ועדיין מס רכישה גבוה עוצר רכישות גם בהיבט הפסיכולוגי. מדובר בקנס על רכישת דירה בשיעור של 8% (המדרגה השנייה היא 10% מעל 6.05 מיליון שקל). אלמלא מס הרכישה הגבוהה כנראה שכמות המשקיעים שמחפשים הזדמנויות בשנה האחרונה היה גבוה עוד יותר. 

כך או אחרת, מס הרכישה לשנה הבאה לא ברור. הוראת השעה הנוכחית, הקובעת את שיעור המס הגבוה, עתידה להסתיים בסוף שנת 2024. אם לא תוארך, שיעור המס צפוי לחזור ל-5%, כפי שהיה בעבר. זה נשמע אבסורד להוריד את מס הרכישה על משקיעים בתקופה כזו כשיש צורך גדול במקורות תקציביים ואכן משרד האוצר לא צפוי לוותר. הוא הגיש הצעה להאריך את הוראת השעה לשנתיים נוספות, עד סוף 2026. ההצעה הזו טרם אושרה, והדיון סביבה מתנהל בוועדת הכספים שעיכבה את הדיון בפעם הקודמת ולא קיבלה החלטה לגבי ההמשך. 

האוצר לא יוותר

ועדיין - ברשות המסים ובאוצר טוענים שיש סיכוי מאוד גבוה שהארכת מס רכישה בשיעור של 8% תימשך לשנתיים הבאות. אלא שבמקביל לכוונת האוצר, יש יוזמה של משרד השיכון והבינוי להקל במס רכישה למשכירים לטווח ארוך. המטרה היא לעודד השקעות בשוק השכירות לטווח ארוך ולגדיל את היצע הדירות הזמינות להשכרה. ההצעה הזו נראית מנותקת בזמן הנוכחי, אם כי יש בה רציונל ובתקופות רגילות היא בהחלט יכולה להשתלב בהוראות המיסוי ולגרום למשכירים להשכיר לטווח ארוך מאוד. 

• היתרונות והחסרונות של עסקת 80/20 ולמה רשות המסים יכולה לדרוש מכם מס גבוה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עניין נוסף שקשור למס רכישה הוא המדרגות - אלו צפויות להיות מוקפאות, כלומר הן לא יוצמדו למדד המחירים למדד ( כפי שקורה מדי שנה), מדובר על שחיקת המדרגות בכ-3%. המשמעות היא שלא יהיה תשלום מס נוסף, אבל לא תהיה ירידה בתשלום המס כתוצאה מהאינפלציה. זאת בעצם עלייה במס הריאלי. 

שוק הדירות - הביקושים עולים והמחירים עולים

למרות חוסר הוודאות, נתוני השוק מצביעים על עלייה משמעותית במכירות הדירות בחודשים האחרונים לצד עלייה במחירים - קצב העלייה השנתי עומד על 8%-10%. היצע הדירות די קבוע, אבל התחלות הבנייה בירידה ואילו הביקושים ממשיכים להיות קבועים וגבוהים. המצב הזה שבו יש עודף ביקוש מוביל לעליות מחירים קבועות, וזה לאחר שבשנת 2023 חלה ירידה של כ-5% במחירי הדירות.