מה יהיה מס רכישה על דירה להשקעה בשנה הבאה? תלוי את מי שואלים
מס רכישה על דירה שנייה עומד על 8% במדרגה הראשונה. זה שיעור מס גבוה ביחס לרוכשי דירה ראשונה והוא נועד להקשות ולהגביל את רכישת הדירות על ידי משקיעים. לא בטוח בכלל שמס הרכישה הזה הצליח להשיג את המטרה, אחרי הכל, המשקיעים מסתכלים על תשואה, וכאשר הם מוסיפים 8% על ערך הדירה, הפגיעה בתשואה היא 2-3 עשיריות. העלייה במס רכישה הורידה בממוצע את תשואת שכר הדירה בממוצע מ-3% ל-2.8% - לא כזה סיפור גדול.
מס רכישה על דירות להשקעה - כיום 8%, כמה יהיה ב-2025?
ועדיין מס רכישה גבוה עוצר רכישות גם בהיבט הפסיכולוגי. מדובר בקנס על רכישת דירה בשיעור של 8% (המדרגה השנייה היא 10% מעל 6.05 מיליון שקל). אלמלא מס הרכישה הגבוהה כנראה שכמות המשקיעים שמחפשים הזדמנויות בשנה האחרונה היה גבוה עוד יותר.
כך או אחרת, מס הרכישה לשנה הבאה לא ברור. הוראת השעה הנוכחית, הקובעת את שיעור המס הגבוה, עתידה להסתיים בסוף שנת 2024. אם לא תוארך, שיעור המס צפוי לחזור ל-5%, כפי שהיה בעבר. זה נשמע אבסורד להוריד את מס הרכישה על משקיעים בתקופה כזו כשיש צורך גדול במקורות תקציביים ואכן משרד האוצר לא צפוי לוותר. הוא הגיש הצעה להאריך את הוראת השעה לשנתיים נוספות, עד סוף 2026. ההצעה הזו טרם אושרה, והדיון סביבה מתנהל בוועדת הכספים שעיכבה את הדיון בפעם הקודמת ולא קיבלה החלטה לגבי ההמשך.
האוצר לא יוותר
ועדיין - ברשות המסים ובאוצר טוענים שיש סיכוי מאוד גבוה שהארכת מס רכישה בשיעור של 8% תימשך לשנתיים הבאות. אלא שבמקביל לכוונת האוצר, יש יוזמה של משרד השיכון והבינוי להקל במס רכישה למשכירים לטווח ארוך. המטרה היא לעודד השקעות בשוק השכירות לטווח ארוך ולגדיל את היצע הדירות הזמינות להשכרה. ההצעה הזו נראית מנותקת בזמן הנוכחי, אם כי יש בה רציונל ובתקופות רגילות היא בהחלט יכולה להשתלב בהוראות המיסוי ולגרום למשכירים להשכיר לטווח ארוך מאוד.
- היתרונות והחסרונות של עסקת 80/20 ולמה רשות המסים יכולה לדרוש מכם מס גבוה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עניין נוסף שקשור למס רכישה הוא המדרגות - אלו צפויות להיות מוקפאות, כלומר הן לא יוצמדו למדד המחירים למדד ( כפי שקורה מדי שנה), מדובר על שחיקת המדרגות בכ-3%. המשמעות היא שלא יהיה תשלום מס נוסף, אבל לא תהיה ירידה בתשלום המס כתוצאה מהאינפלציה. זאת בעצם עלייה במס הריאלי.
שוק הדירות - הביקושים עולים והמחירים עולים
למרות חוסר הוודאות, נתוני השוק מצביעים על עלייה משמעותית במכירות הדירות בחודשים האחרונים לצד עלייה במחירים - קצב העלייה השנתי עומד על 8%-10%. היצע הדירות די קבוע, אבל התחלות הבנייה בירידה ואילו הביקושים ממשיכים להיות קבועים וגבוהים. המצב הזה שבו יש עודף ביקוש מוביל לעליות מחירים קבועות, וזה לאחר שבשנת 2023 חלה ירידה של כ-5% במחירי הדירות.
- 7.שגית 09/10/2024 10:01הגב לתגובה זוצריך להיות טיפש בשביל לא להבין שבגוש דן מחירי הדירות הם בועה.
- 6.הומלס 07/10/2024 09:48הגב לתגובה זוהשכרה לטווח ארוך זה בלוף, וזה מגיע דווקה מצד השוכרים רוב שוכרי הדירות עמם דיברתי אינם מעונינים להיתחייב לתקופות ארוכות בטח לא לתקופות של מעל שנתיים!
- 5.ציון ירושלים 07/10/2024 08:33הגב לתגובה זוובכן, אם אין "משקיעים" שמשכירים דירות, מחירי השכירות עולים
- 4.מחירי הדירות ממש לא עולים הם אפילו יורדים במקצת, ב 07/10/2024 08:06הגב לתגובה זומחירי הדירות ממש לא עולים הם אפילו יורדים במקצת, בעלי דירות מנסים למכור את הדירות ללא הצלחה
- 3.משה ראשל"צ 07/10/2024 07:33הגב לתגובה זוירד ברור
- 2.מזכיר לי 07/10/2024 06:51הגב לתגובה זוהמזון, עד שהחמור גווע ברעב. כשמסמנים את המשקיעים והמשכירים כאוייב העם, מה הפלא שפחות ופחות משקיעים בארץ ומעדיפים להשקיע בחו"ל? לא מאשים את האוצר, יש בעיה כשהקופה הציבורית נבזזת משיקולים פוליטיים מחד ומאידך הממשלה הנוכחית עסוקה בעיקר בבזבוז כספי הציבור על טיסות מיותרות, טקסים הזויים, ועוד בזבוזים מטורפים של מנותקים ועוורים למצב. ואח"כ מתפלאים שאין רופאים ומורים, ואין תורים בבתי חולים ואין לא בריאות, לא חינוך ולא כלום!
- 1.מחירי הדירות בגוש דן קורסים. (ל"ת)דנה 07/10/2024 05:15הגב לתגובה זו
- הומלס 07/10/2024 09:50הגב לתגובה זואשמח לקנות כמה
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
