ראיון

"פנסיה לכל החיים": במה עדיף להשקיע - בדירת מגורים או בחנות?

מצד אחד, התשואה השנתית במסחר גבוהה יותר, אבל מצד שני - בעלי הדירות נהנים מעליית ערך גבוהה יותר לאורך השנים. היכן עדיף להשקיע ולמה חלק מהחברות החלו למכור שטחים כאלה? בעלי חברת נדל"ן: "תשואה גבוהה והשבחה גבוהה שנדיר למצוא"
איציק יצחקי | (10)

מבצעי היזמים הובילו את הציבור לנהור למשרדי המכירות - הציבור התחיל לרכוש דירות במבצעי מימון אטרקטיביים, אבל לאחרונה, בניגוד לשוק המשרדים המוכה, הולכת ומתרחבת ההשקעה במסחר - רכישת חנויות שמייצרות תשואות גבוהות בהרבה מאשר למגורים. חלק מהמשקיעים סבורים שכדאי להשקיע בחנויות, כיוון שהם מאמינים שזו האלטרנטיבה הטובה ביותר - התשואה למגורים נעה סביב 3%-2.5%, במשרדים התשואה גבוהה יותר, אבל רק לכאורה. הסיבה היא פשוטה - רבים מהם נשארים ריקים וגם אם התשואה הממוצעת עומדת על 7%, החודשים שחולפים עד ההשכרה מורידים את התשואה בחישוב שנתי. חוץ מזה, המחירים בשוק השכירות ירדו ולא פשוט להשכיר נכס גם אחרי מספר חודשים ובמחיר שוק. כל זה משאיר אלטרנטיבה אחרת, עם היצע מוגבל - השקעה במסחר, כלומר בחנויות - אבל האם היא עדיפה על השקעה בדירת מגורים?

כמה עולה חנות?

השאלה הראשונה שצריך לשאול היא היכן אתם רוצים לרכוש חנות והאם תצליחו. אם תרצו לרכוש חנות ברחוב מרכזי ברמת גן, למשל, לא בטוח שתוכלו למצוא כזאת ואם זה יקרה - זאת כנראה תהיה חנות להשכרה, או לכל היותר חנות בדמי מפתח. חנויות קטנות במיקום טוב בתל אביב או ברמת גן יכולות להגיע לסכומים של 2 מיליון שקל ויותר. זה כמובן, תלוי בשכונה. מצאנו נכסים מבוקשים שהמחיר למ"ר חוצה את גבולות ה-30 אלף שקל למ"ר ומצאנו נכסים ב-20 אלף שקל למ"ר - הכל תלוי במיקום. לפעמים, המחיר ברחוב אחד, כמו ביאליק ברמת גן העמוס והשוקק, יכול להיות גבוה ב-30% ואפילו יותר מאשר חנות במרחק רחוב אחד משם.

דירות ברמת גן (איציק יצחקי)

דירות באזור ביאליק ברמת גן - לא עדיף להשקיע בחנות? (איציק יצחקי)

לכן, בחלק מהערים מרכז הכובד עבר לשכונות בשנים האחרונות ובמחיר נמוך יותר - כך קורה, למשל, סביב קניון עיר ימים בנתניה, שסביבו נפתח מרכז פיאנו שמכיל חנויות רבות. בעבר, חנויות כאלה היו קיימות רק במרכז העיר, ברחוב הרצל, אבל פתיחת שכונות חדשות כמו קריית השרון ועיר ימים הובילו לפתיחת מרכזים מסחריים רבים בשכונות. כך קורה גם בחריש, באשדוד, בחדרה ובערים רבות. מצאנו שכונות חדשות כמו גבעת המטוס בירושלים, עיר היין באשקלון, פארק הנחל בבאר שבע ועוד שמשלבות מסחר ומגורים יחד, אבל גם בערים רבות אחרות בדרום, אופקים למשל.

לצורך העניין, לקחנו נכס מסחרי במרכז הארץ ולצדו השקעה במגורים. התשואה במגורים הייתה נמוכה בהרבה, אבל עליית הערך בשנתיים האחרונות הייתה גבוהה יותר במגורים. נניח חנות באזור ביקוש שעולה 2 מיליון שקל. לצדו, דירת מגורים שעולה 3 מיליון שקל. ההשקעה בדירת המגורים עלולה להניב עליית ערך משמעותית יותר, אבל התשואה מהחנות עלולה להיות כפולה. מה עדיף? אף אחד לא יודע. הכל תלוי במה אתם מאמינים - האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות או לא? בהנחה שאתם חושבים שהעלייה תהיה ממוצעת, נניח 4% בשנה, עדיפה ההשקעה במסחר שאמור להניב באזור ביקוש תשואה גבוהה בהרבה.

המגמה התחזקה בשנים האחרונות בשל כמה סיבות. כיום, כל התב"עות החדשות בערים כוללות עירוב שימושים ומשלבות מסחר ומגורים. מצאנו אפילו שכונות מגורים שקטות, שבהן יש כמה חנויות בוטיק. זה משתלם ליזמים, ששומרים בחלק מהמקרים את השטחים האלה לעצמם או מכניסים לשם שוכרים גדולים וחזקים, לטווח ארוך. הם מוכנים לשלם על כך בהורדת התשואה, כי הם יודעים שמדובר בשוכר יציב - ויציבות שווה חוסר סיכון שווה כסף.

יש לעירוב השימושים סיבות רבות: הכרה שהקניונים לא מספקים את הצרכים הבסיסיים של התושבים ולראיה בדוחות החברות רואים ירידה בהכנסות ובתנועתה בקניונים; מרכזי מסחר בשכונות הם נחמדים אבל לא מסייעים לאוירה השכונתית ולקהילתיות; מאז הקורונה רואים עליה משמעותית במסחר רחוב בכל הארץ; ריבוי האוכלוסין והעומס על התשתיות העירוניות והפקקים גורם לאנשים להמנע מלהכנס לאוטו ורצון לעשות את קניות היום יום בקרבת הבית; מסחר הרחוב יותר גמיש מבחינת גודל חנויות ותמהיל מאשר הקניונים; תוספת הכנסה לתקציב העיריה (מסחר משלם יותר ממגורים).

מגורים מול מסחר

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במרכזי העיר הישנים (לא בערים מבוקשות) יש חנויות פנויות כי המסחר עבר ממרכז העיר לשכונות. סימן מובהק לכך ניתן למצוא בעובדה שלמרות שהרכבת הקלה פועלת כמעט שנה, חנויות לאורך הקו לא התאוששו אלא אם הן שוכנות בקרבה לתחנה, כי אנשים מעדיפים לעשות את הקניות שלהם ליד הבית.

גם נאות שמיר (נווה דורון) ברמלה עברה תהליך כזה. שם נמכרו חנויות במחיר של 20 אלף שקלים למ"ר והיום ב-25 אלף, ואין חנות פנויה בנמצא.

"פנסיה לכל החיים"

דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל מעריך שהמסחר בשכונת אפיקי הנחל תמיד יהיה בתפוסה מלאה ויהנה מתנועה מתמדת של לקוחות. לטענתו, מי שירצה לקנות חלב, מוצרי בנייה או פלאפל לא יצטרך לצאת מהשכונה. הוא מסביר כי "בניגוד לעבר שאז היה ערבוב בכניסות של המגורים והמסחר, מה שגרם למטרדי רעש ולכלוך, היום התב"עות מחייבות הפרדה מוחלטת. כל התב"עות של השכונות החדשות ברחבי הארץ כוללות שטחי מסחר מתחת לבניינים מתוך הבנה ששכונה חייבת לספק מרקם חיים שלם ולא ניתן להסתמך על קניונים או מרכזי ערים מסיבות שונות ומגוונות כמו קשיי תחבורה, צפיפות, קיימות ועוד".

בצד של הרוכשים, לא בכל עיר אפשר למצוא חנות למכירה. החברות היזמיות מחזיקות בהם. "חנויות רחוב תמיד נהנו מתשואה גבוהה והשבחה גבוהה שנדיר למצוא כיום ולכן מדובר בפנסיה לכל החיים", אומר שייקה נפחא, בעלים ומנכ"ל חברת סלעית העוסקת ביזום נדל"ן למגורים. לדבריו, בניגוד למגמה של יזמים אחרים, "בפרויקט עומרים שאנו בונים בשכונת אפיקי נחל באופקים החלטנו דווקא לשחרר את שטחי המסחר ולמכור אותם למשקיעים ולמשתמשי קצה כחלק מהפילוסופיה שמלווה אותנו בהקדמת השכונה". לדבריו, אופקים זוכה בשנתיים האחרונות לעדנה מחודשת ונמצאת בצמרת הביקושים בישראל, עתידה להשליש את עצמה בתוך כמה שנים ולמשוך אליה אוכלוסיות חדשות וצעירות.

"אנו מאמינים ששכונה היא יותר מרק בניינים שמאכלסים משפחות אלא היא צריכה להיות מרקם חיים שלם כמו פעם. לשמחתנו, גופי התכנון הבינו שהבניה של שנות התשעים יצרה שכונות מנוכרות וצריך לחזור לתכנן שכונות כמו פעם, אלא שקצת יותר טוב. יותר טוב זה אומר: עירוב שימושים, קישוריות, צל ועוד תנאים שיאפשרו מסחר רחוב שוקק וחזרת הקהילתיות".

לא תאמינו, אבל מחיר לחנויות בקומת המסחר באופקים עומד על 19 אלף שקל למ"ר - מצד אחד, מי היה מאמין לפני עשור שיהיה ביקוש למוצר כזה באופקים ומנגד - זה נמוך משמעותית מחנות חדשה באזורים אחרים בפריפריה. בפרויקט עצמו בשכונת אפיקי הנחל באופקים ישנם 3500 מ"ר של שטחי מסחר מחולקים לגדלים שבין 150-800 מ"ר, חלקם כוללים התאמות להסעדה וכולם עם חזית הפונה לרוחב ואפשרות להוציא את המסחר גם למדרכה וכן יציאה אחורית ושטחי פריקה וטעינה וכמובן - חניות לאורחים.

שייקה נפחא (תמר מצפי)

"באשקלון לוקחים 24 אלף שקל למ"ר - אופקים תגיע לשם". נפחא (תמר מצפי)

להערכתו של נפחא "לקראת האיכלוס של הבניינים הראשונים בשכונה המחיר למ"ר ישתווה לזה שבעיר היין באשקלון - שם לוקחים 24 אלף שקל למ"ר. אנו רואים עניין מצד משקיעים להשקיע בחנויות בגלל שהם מתרשמים מכך שהמגורים מושך משפרי דיור מבאר שבע ומכל האיזור שמתרשמים מהעובדה שאופקים הופכת עיר גדולה ולא סתם שכונה ובזכות הטבת מס בסך 18%. יש לציין כי המסחר באופקים, רחוק מלהגיע למיצוי לאור ההתפתחות המאסיבית של העיר והצפי לשילוש האוכלוסיה בה. רוב הרשתות טרם הגיעו לעיר ואלה יכנסו בשלב ראשון לשכונה הגדולה בעיר לקראת איכלוסה של שכונת אפיקי נחל".

השאלה היא האם לא עדיף השקיע בפרויקט למגורים. הכנסו לטבלה את המסים, התשואות והכדאיות הכלכלית בשני אפיקים שונים. מס הרכישה במסחר עומד על 6% והוא קבוע, ובמגורים - 8% למשקיעים. המימון במסחר יכול להגיע ל-70%-100% ולהשקעה במגורים ל-50%. את הנכס הנסחר אפשר להשכיר גם ברמת מעטפת, אך במגורים המצב שונה. תוסיפו לזה את ההקלות בענייני מיסוי ואת העובדה שתקופת השכירות, בממוצע כמובן, ארוכה יותר במסחר.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    שוקו 21/06/2024 08:47
    הגב לתגובה זו
    לך תגיש דוחות למס הכנסה. מס לא מיגיעה אישית החל מ 31 אחוז ועל זה תוסיפו ביטוח לאומי
  • 8.
    ברור שחנות כי לכולם יש דירות חחח (ל"ת)
    אור 18/06/2024 13:31
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    רון 18/06/2024 11:35
    הגב לתגובה זו
    אין השוואה במיסוי (בחנות יש תוספת מע"מ במידה וקונים אותה כפרטי). כתבה לא רצינית ברור שדירה
  • 6.
    אלון 18/06/2024 11:00
    הגב לתגובה זו
    אם נניח תיפול הממשלה, יסתיימו המלחמות, וישללו לחרדים לא מתגייסים או עובדים זכות בחירה וזכויות בביטוח לאומי ובקופת חולים יהיה על מה לדבר. גם אז סתם חנות לא השקעה טובה, כי ברחובות בן יהודה והרצל בתל אביב עסקים אוכלים קש לדוגמא. השקעה בחנות זה קודם כל השקעת נדל"ן שהחנות או נכס מסחרי שם כדי לשלם משכנתא. אם אין ביקוש גדול לנכס כזה עלולים להתקע ללא הכנסה ובסוף להפסיד את כל כספי ההשקעה. דירה בארץ היה בעבר אחלה השקעה והיום שקיעה בתשואה אפסית, עדיף לשים את הכסף בשוק ההון האמריקה ולהנות מהתשואה השמנה.
  • כלכלן 18/06/2024 13:28
    הגב לתגובה זו
    בצפון קוריאה?
  • 5.
    בלי סודות 18/06/2024 09:40
    הגב לתגובה זו
    תשואה נאה אבל הקפיצה היא לא דירה עדיין למרות שאולי תהיה
  • 4.
    צדוק 18/06/2024 09:40
    הגב לתגובה זו
    יותר בטוח בטח באופקים שאני לא יודע כמה חנויות מוכרות שם.... האוכלוסיה לא עשירה במיוחד
  • 3.
    עוזי 18/06/2024 07:12
    הגב לתגובה זו
    חנות סגורה חנות מתה הכל תלוי
  • 2.
    שכחו רק של מסחר יש גם מס הכנסה ועל דירות מקסימום % 10 (ל"ת)
    גידי 18/06/2024 06:04
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קשקש 18/06/2024 06:04
    הגב לתגובה זו
    כאשר לא מצליחים להשכיר נכס מסחרי המיסים והאחזקה הם עצומים שלא נדבר על ירידת מחירים של אותם נכסים אותו דבר בדירות מגורים שהתשואה שלהם היא 50% מהתשואה על תוכניות חיסכון
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?