כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
הדבר החשוב בעת בדיקה לגבי רכישת דירה מסוימת הוא כמובן הבדיקה המשפטית - יש לוודא שהדירה תואמת להיתר, שאין חריגות בניה, שאין עיקולים בדרך ושבעל הדירה שפגשתם אכן רשום כבעלים. רבים מביאים בשלב הזה בדק בית כדי לבדוק האם בעיות רטיבות רגע לפני שהם מתקדמים לחוזה בעסקה.
ולאן פונה הדירה שלכם? דירות עם מרפסת (שלומי יוסף)
הבדיקות האלה נעשות בשלב הסופי, אחרי המשא ומתן הראשוני, אבל על מנת לבחון האם הדירה הזאת בכלל מתאימה לכם, יש כמה נושאים חשובים שצריך לבחון עוד קודם - רמת ההשקעה בדירה עצמה חשובה, אבל יש כאלה שדווקא הפרטים הטכניים החשובים להם הם הנוף, הקומה וכמובן - כיווני אוויר. כבר הרחבנו כאן על ההבדל במחיר בין דירה בקומה נמוכה לגבוהה, אבל האם חשבתם פעם על המשמעות של כיווני אוויר, כלומר כמה הם חשובים לדירה ואיך הם משפיעים על המחיר?
לרוב הדירות בשכונות החדשות כיום שלושה כיווני אוויר, זאת משום שהיזמים נוהגים לבנות בעיקר בניינים עם 4 דירות בקומה. אדריכלית, דירות כאלה לא יכולות לפנות לארבע כיוונים, למעט מקרים חריגים. השאלה היא לאיזה כיוון פונה הפרויקט. אם הדירה נמצאת על הים, כמובן שיש ערך גבוה לדירה שפונה לצד מערב, משום שבמקרה כזה הסיכוי שלה לראות ים, בעיקר אם היא בקומה גבוהה, גבוה יותר. אבל בכל מקרה אחר, יש חשיבות רבה לכיוון. קחו דירה בין גדרה לחדרה וברוב המקרים תגלו שאנשים מעדיפים דירה מזרחית על מערבית ובחלק גדול מהמקרים דרומית על צפונית. הסיבה לכך ברורה - השמש. רוב האנשים מעדיפים לקבל מרפסת שמש לא מוצלת ברוב שעות היום. מי שמעדיף אחרת - יכול לבחור כיוון אוויר אחר.
- 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
- "בשוק הנדל"ן יש הזדמנויות שלא היו כבר 12-13 שנים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איך זה מתומחר? פניתי לאיש שיווק של פרויקט במרכז הארץ. שאלתי אותו מדוע אין הבדל, למשל, במחירון, בין דירה צפונית לדרומית בפרויקט מסוים. הוא הסביר כי "רוב האנשים שרוצים לקנות דירה, לא מתעקשים על כיוון האוויר בין צפון לדרום, אלא בעיקר בין מערב למזרח. אני מדבר בעיקר על פרויקטים שבהם אין בצד מזרח נוף יוצא דופן, כלומר - נוף לבניין בצד מערב ונוף פתוח בצד מזרח. בכל מקרה שבו מדובר בנוף דומה, אנשים יעדיפו מערב.
לכן, כשאדם קונה דירה בקומה מסוימת, זה לא מתומחר, אבל משווק יעדיף להציע לו קודם את הדירה עם המרפסת הפחות אטרקטיבית מבין שתי הצמודות, בצד צפון נניח. אם מדובר בפרויקט עם נוף פתוח שנמצא באזור המרכז וצפונה, רוב האנשים יעדיפו מרפסת דרומית-מערבית על צפונית-מערבית, כי יהיה להם יותר שמש. אבל זה מאוד תלוי במיקום הפרויקט. לעתים הבניין מעט 'מסובב' ולא עומד בקו ישר ולכן למשווק לא ממש משנה מה תבחר".
לגבי מספר כיווני אוויר, זה חשוב שיהיו יותר משניים בדירה, אבל לעתים עדיף דירה עם שני כיווני אוויר שפונה לדרום-מערב ומכניסה אור הביתה מאשר דירה שפונה למזרח והחדרים לדרום וצפון, והיא מכניסה פחות אוויר ואור.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
אחרי שהבנתם איך זה נראה מצד המשווק, חשוב להבין למה כיווני אוויר זה דבר חשוב. בחלק מהפרויקטים, למשל, תמצאו דירות עם שני כיווני אוויר. זה אומר שתוכלו לפתוח את החלונות לשני כיוונים בלבד. ברגע שיש לכם כיוון אוויר נוסף, יותר אוויר ואור נכנסים הביתה. לאחרונה נתקלנו בפרויקט בתל אביב, בו לפי התשריט יש חלונות בצד אחד בלבד. מדובר בפרויקט של אנשי העיר ברחוב מודליאני, רחוב שקט המקביל לדוד המלך, שם המחיר הממוצע הוא בין 60-65 אלף שקל למ"ר וצפונה.
דירת הגן במודיליאני 10 נמכרה במחיר מפתיע, 45.5 אלף שקל למ"ר - הנחה של לפחות 30% ביחס לדירות אחרות ברחוב. שאלנו את החברה ושם אמרו לנו כי הדירה לא נמכרה למקורב, אלא בהנחה משמעותית משום שהדירה עצמה היא ללא חלונות בחזית וצמודה בקומה ראשונה ללא מרפסת או גינה. זו הנחה גדולה מאוד וברור שהעובדה שאין חלונות בחזית יוצרת בעיה.
מצאנו דירה דומה ומעט מוזרה במרכז תל אביב. מדובר בדירה ישנה במרכז העיר שנמכרה במחיר זול יחסית של 52 אלף שקל למ"ר. המחיר במרכז נע סביב 65 אלף שקל. ההסבר שקיבלנו: מדובר בדירה בקומת קרקע, עם חלון אחד. הדירה הייתה קטנה, 2 חדרים בלבד בבניין ישן, ולא היה לה ביקוש מהסיבה הזאת. מצד אחד, זה מחיר מציאה לתל אביב, ומצד שני - התמורה היא נמוכה, כלומר - הדירה הזאת חסומה, לא נכנס אליה כמעט אוויר ואור ולכן המחיר נמוך. לעומת זאת, דירה עם 3 חדרים בבניין חדש באותו אזור עשויה להימכר בין 64-67 אלף שקל למ"ר.
חשוב להדגיש כי אם אתם ממוקמים בחזית הבניין תמיד תשלמו מחיר גבוה יותר לעומת העורף, אלא אם יש גורם אחר שמשפיע. נתקלנו בדירה בחדרה, של פרויקט שיכון ובינוי, שבו הדיירים העדיפו דירות עורפיות בשל הימצאותו של בית העלמין בחזית. לכן, בהשוואה לבניין שבו אין כל חיסרון יחסי בחזית, המחיר יהיה גבוה מדירה עורפית. בכפר יונה, מוכרים דירות בשכונת שרונה החדשה כשחלקן פונות לבית הספר. אם המרפסת שלכם פונה לבית הספר, בחלק מהמקרים יכול להיות שהבית יתומחר מעט נמוך יותר בהשוואה לדירה שפונה לנוף.
עכשיו, בואו נדבר על כסף. בדירה רגילה, עם נוף רגיל לגמרי שאינו לים או לפארק, יש הבדל של כמה עשרות אלפי שקלים. בקו ראשון לפארק, למשל, ייתכן יכול להיות שתשלמו על הנוף וכיווני אוויר טובים עד 100 אלף שקל יותר לעומת דירה שפונה לחנייה. אם מדובר בעיר מרכזית, תל אביב למשל, ההבדל בין דירה מערבית למזרחית באזור שאינו פונה לים יכול להגיע עד 150 אלף שקל. בעבר ביקרנו בפרויקט צמוד לסי אנגד סאן ליד גלילות, ושם ההבדל במחיר אותה דירה, מזרחית שרואה נוף פתוח למערבית שרואה ים, עמד על יותר ממיליון שקל ליחידה.
מה עוד משפיע על כיווני האוויר? קרבה לכביש ראשי. אם אתם נושמים זיהום של כביש ראשי, יכול להיות שזה יפגע בהערכת השווי. יש כאן גם מטרד של רעש שגורם להורדת המחיר, לעומת דירה שפונה לנוף פתוח מהצד השני. בדרך כלל, נדיר למצוא הבדלים כאלה בתוך אותו בניין, שחלק מהמרפסות פונות לכביש ראשי ואחרות לנוף פתוח.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
