הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים החליטה על הפקדת שלוש תוכניות להתחדשות עירונית בהיקף כולל של כ-700 יחידות דיור בשכונות קטמון, קריית מנחם וגילה. איפה יהיו הדירות וכמה אמורה לעלות דירה באזור?

כמה שווה דירה בפרויקט? דירות בירושלים (איציק יצחקי)

לפני שנפרט על התוכניות, הנה קצת על מחירי הדיור בשכונות קטמון, קריית מנחם וגילה שבהן יבוצעו הפרויקטים. בשכונת קטמון המחירים מאוד משתנים, אבל היא נחשבת לשכונה מבוססת יחסית, שבה מתגורר המגזר הדתי-לאומי. רוב השכונה מכילה דירות קטנות. בדקנו מה המחירים בפרויקטים החדשים באזור והפערים גבוהים, אז פנינו לרחוב בן זכאי שבסמוך לו יוקם הפרויקט ושם מחירי הדירות עומדים על 36-37 אלף שקל למ"ר.

בשנת 2021 עמדו המחירים על 26 אלף שקל למ"ר והמחיר עלה בתקופת הגאות של 2021-22 ביותר מ-35%. בשכונת קריית מנחם, בסביבת הפרויקט, ברחוב דהומי, המחירים בסביבת הפרויקט נעים בין 27-29 אלף שקל למ"ר. לפני כשנתיים עמד המחיר על 25-27 אלף שקל למ"ר לדירות דומות - עליה של על 7%. בשכונת גילה, בסביבת הפרויקט נמכרו דירות סביב 24-26 אלף שקל למ"ר.

• 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
• המכרז למחיר מטרה בירושלים נסגר - מי רוצה דירה ב-1.9 מיליון שקל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כלומר, המחירים בשני הפרויקטים הראשונים יהיו דומים, בעוד שבגילה המחירים נמוכים יותר. המחירים לא זינקו בשנתיים האחרונות, אבל הייתה עליה של כ-8%. נמכרו אז דירות סביב 21-24 אלף שקל למ"ר.

בשכונת קטמון, החליטה הוועדה להפקיד תוכנית על שטח כולל של כ-9 דונם, במתחם הרחובות בן זכאי, יהושע בן נון ואלעזר המודעי. המתחם מצוי במיקום אסטרטגי בעיר- בסמוך לצומת אורנים, שהוא אחד הצמתים המשמעותיים בעיר, המחבר בין שכונות קטמון, בקעה, קטמונים ואזור התעסוקה המתחדש בתלפיות. כמו כן, המתחם צמוד למפגש של הקו הכחול של הרכבת הקלה העובר בעמק רפאים, והקו הסגול המצוי בקידום לאורך רחוב בן זכאי.

התוכנית כוללת 350 יחידות דיור שיוקמו בארבעה מבנים בגובה של עד שמונה קומות, ומגדל בגובה 37 קומות שישלבו מבני ציבור ובהם מעונות יום, גני ילדים, ובתי כנסת. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-70 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות. 

• ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
• אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר

בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כארבעה דונם  של פארק וכן מקצה שטח של כ-2.3 דונם לטובת הקמת לבית ספר חדש. כמו כן, התוכנית משפרת את המרחב בציבורי על ידי חיבור השכונה לבין צומת הרחובות וציר הרכבת ברחוב בן זכאי. 

כיום קיימים במתחם ארבעה מבני שיכון הכוללים 144 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש.   

חשוב לציין, כי בניגוד לתוכנית שהוגשה על ידי הרשות המקומית, הוועדה המחוזית החליטה על הנמכה של חלק מהמבנים לאורך רחוב בן נון לגובה של שמונה קומות, וכן החליטה שלא לבטל שני מבנים אחרים כהמלצת המקומית, אלא להציע באופן ייחודי לפרויקט בניין מטיפוס טורי ארוך בגובה שש קומות המלווה את דופן הפארק.

בשכונת קריית מנחם, החליטה הוועדה להפקיד תוכנית להתחדשות על שטח של כ-2.2 דונם, ברחוב דהומי 6. התוכנית כוללת 185 יחידות דיור שיוקמו במבנה בן 37 קומות שישלב חזית מסחרית. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-37 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות של עד 55 מ"ר.

בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה שטחים למבני ציבור שישולבו במתחם המגורים וישמשו עבור שני גני ילדים ובמנה קהילה. כיום קיימים במתחם 56 יחידות דיור במבנה שיכון בן 4 קומות, שיפונה לטובת הפרויקט החדש. 

חשוב לציין כי בניגוד לתוכנית שהוגשה על ידי הוועדה המקומית שהמליצה על צמצום קומות הקרקע של הבניין ועל הרחבה של שטח קומות המגדל, הוועדה המחוזית החליטה להקפיד על בניין צר וגבוה כדי שישתלב טוב יותר במרחב.

בשכונת גילה, החליטה הוועדה להפקיד תוכנית על שטח כולל של כ-1.8 דונם, במתחם בין הרחובות האחלמה והאנפה. התוכנית כוללת הקמת 160 יחידות דיור שיוקמו במבנה בן 28 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-32 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות. 

בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מציעה שיפור של המרחב הציבורי בין השאר על ידי הרחבת הדרך, הרחבת שטח מבנה הציבור הסמוך למתחם, וכן הקמת חיבור בין רחוב האחלמה לרחוב האנפה. בנוסף, התוכנית משלבת שטחי ציבור במתחם שישמש לטובת אשכול מעונות יום ושני בתי כנסת. כיום קיימים במתחם 36 יחידות דיור במבנה שיכון בן 4 קומות, שיפונה לטובת הפרויקט החדש.