הירידות במחירי הדירות מתגברות. עד לפני חודש-חודשיים הערכנו שמדובר בירידות של עד 5%, אבל הירידות מתחזקות. דירות באשקלון של 5 חדרים נמכרות ב-2 מיליון שקל אחרי שכבר היו ב-2.15 מיליון לפני מספר חודשים. במרכז בפתח תקווה הירידות הגיעו ל-7%, גם בראשון המספרים דומים, ובכלל - זו מגמה כללית, כמעט בכל הארץ יש ירידות מחירים של בין 5% ל-7%. 

הסיבות ברורות - רוכשי הדירות הפוטנציאלים לא יכולים לרכוש דירה כשהמשכנתא בריבית הנוכחית והחזרי המשכנתא גבוהים. המחירים כבר לא אפשריים. בנוסף, אלו שרכשו בשנים האחרונות רואים את החזרי המשכנתא מזנקים ולחלקם אין יכולת לעמוד בהחזרים האלו.  עלייה בהחזר של 1,000, 1,500 שקל כשמסביב ההוצאות  מזנקות מייצרות למשפחות רבות בעיה כלכלית. בינתיים כמות הפיגורים (כאלו שלא שילמו פעמיים החזרי משכנתא) באזור ה-1,000 משפחות, אבל זה יילך ויעלה. הנתון הזה גם חלקי מאוד, כי הבנקים מרככים אותו - הם מאפשרים דחייה של חודש-חודשיים, הם מציעים פתרונות של הגדלת משך החיים של המשכנתא.

הפתרון הזה בעייתי וחלקי. ראשית - משך החיים הממוצע של משכנתא הוא כ-26 שנה. המקסימום הוא 30 שנה. אם אתם בממוצע, תוכלו להאריך ב-5 שנים, וההשפעה על החזר המשכנתא היא נמוכה מאוד - חסכון של כמה מאות שקלים בודדים בממוצע. מנגד, היקף החזר המשכנתא הכולל שלך יזנק. כלומר, חוסכים 500 שקל בחודש (וזה לא מעט), אבל משלמים עוד מאות אלפים שקלים במשך חיי המשכנתא. לא בטוח שזה דיל משתלם. גם למשפחות רבות ה-500 שקל לא יעזור. 

וכך מוצאות את עצמן משפחות עם רעיונות יצירתיים - למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר, למכור ולשכור. זה עוד לא גל, אלו ניצנים ראשונים. במקביל משקיעים שיכולים לקבל תשואה טובה יותר במכשירים סולידים ורואים את ערך הדירות יורד, עוצרים השקעות וחלקם מממש. קחו את כל הנתונים האלו ותבינו ששוק הדירות בהאטה חריפה.

ירידה של 7% במחירי הדירות; ירידה של עשרות אחוזים בקרקע 

• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל, קשה מאוד למכור דירה. בשטח המתווכים מעידים על שוק קפוא. אין עסקאות, מעטים באים לראות את הדירות למכירה, יש דירות שלא מקבלות הצעה במשך חודש-חודשיים. 

המצב בשוק הדירות החדשות דומה. היקף מכירות נמוך, כשהמחירים ירדו באופן רשמי ב-3%-4%, אבל לצד מבצעים משמעותיים לרבות מבצעי מימון שמבטאים עדו כמה אחוזים טובים מגיעים לירידה של 5% עד 7%. דומה למחירי דירות יד 2. 

הירידה במחירים מתבטאת גם בעסקאות רכישת קרקעות למגורים במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הדוגמה האחרונה היא של רכישת קרקע בחולון לבניית 58 דירות לצד שטחי מסחר של 2,000 מ"ר. חברת יובלים הנדסה זכתה במכרז - היא שילמה 42 מיליון שקל כשמחיר השמאי עמד על 66 מיליון שקל.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

בחודשיים האחרונים פורסמו תוצאות של 10 מכרזים לבנייה. המגמה ברורה.  ירידות חדות במחירי הקרקע. הנה עוד דוגמה מהשבועות האחרונים - מכרזים לעשרות קרקעות לבניית בית צמוד קרקע באילת. הקרקע על פי השמאי היתה לרוב באזור 1.5 מיליון שקל. הרוכשים שילמו בין 500 אלף ל-600 אלף שקל. 

מכרז נוסף - קרקע ל-50 דירות בראש העין. הזוכים שילמו 30 מיליון שקל, השמאי העריך במעל 50 מיליון שקל. בואו ננתח את העסקה הזו - הקבלנים בעצם רכשו ב-20 מיליון שקל פחות מהמחיר במכרז שמבטא את מחירי הדירות באזור ומספק רווח יזמי לקבלנים. ההפרש - 20 מיליון שלק ל-50 דירות הוא 400 אלף שקל. 

כלומר, לכאורה לקבלן יש יכולת כעת תחת אותן הנחות שהיו בעבר (אותו רווח יזמי ונתונים זהים מסביב) למכור את הדירה ב-400 אלף שקל פחות ולהרוויח אותו דבר. 400 אלף שקל זה באזור 15%-17% מערך הדירה (בממוצע). אז האם זה מלמד שיהיו ירידות מחירים בשיעור הזה?

יהיו אבל לא עד כדי כך. הקבלנים הזוכים אכן לקחו בחשבון מרווח ביטחון משמעותי, הם רואים את המצב בשוק והם מבינים שהירידות עשויות להימשך. אבל הם גם סובלים בפועל מהוצאות מימון שהולכות וגלות וגם את זה הם מתמחרים. איך מתמחרים את ההוצאה הזו? זה תלוי במינוף של כל קבלן. אם נניח שבממוצע הקבלנים מביאים הון של כשליש  מסך עלויות הבנייה ושני שליש זה חוב ובהמשך מקדמות מלקוחות. ואם נניח שעלויות הבנייה כולל קרקע הם 80% ממחירי הדירות בפרויקט ונניח שהיקף העלויות יעלה באופן ליניארי על פני 3 שנים, נקבל שעליית הריבית בשיעור של כ-5%, מייקרת את עלויות הפרויקט כולו ב-7%. 

אז על הקרקע הקבלנים חוסכים 15%-17% ועל המימון הם מפסידים 7%, בסה"כ העלויות שלהן מתורגמות לירידה של 10% פלוס במחיר הדירה. זה גם מה שקיבלנו במכרזים אחרים וזה אומר דבר פשוט - הקבלנים מתמחרים את הסיכון והם מתחילים לבנות בהינתן שהם לוקחים מרווח ביטחון גדול לעומת העבר. הם בעצם לוקחים בחשבון שהמחיר שהם ימכרו יהיה נמוך ב-10%, לעומת המחיר שהיה בעבר (בעת פרסום המכרז - בערך לפני חצי שנה).

מתי יגיעו סימנים של התייצבות?

חוץ מזה, המשוואה לא משתנה והיא עדיין מציגה ביקושים גדולים לדירות והיצע שיורד. הוא יורד כי הקבלנים בונים פחות דירות, קצב התחלות הבנייה ירד בשנה ב-10% לכ-62 אלף דירות, אך הקצב בחודשים האחרונים ירד ומאותת שבקרוב מאוד אנחנו בקצב שנתי של מתחת ל-60 אלף ותוך חודשים ספורים מתחת ל-55 אלף דירות.   

כשלא בונים אז מלאי הדירות גם יורד וכשמלאי הדירות יורד, ההיצע קטן מול ביקוש כאמור קבוע. זה מתכון לעליות בעתיד. כדי לשמור על המגמה של הורדת המחירים צריך לבנות. אז נכון שמעבר לכמויות יש גם שאלה של מחירים - הציבור לא יכול לקנות במחירים האלו, אך לא היה מצב בהיסטוריה שמחסור עמוק לא הביא לעליית מחירים.

בינתיים, לא נראה שהמגמה של ירידת מחירים תשתנה. מלאי הדירות הגמורות למכירה  עומד על 55 אלף דירות ובקצב המכירות הנוכחי (שהוא קצב נמוך) זה יספיק למעל 20 חודשים. לפני שנה המלאי הספיק לכ-10 חודשים, כך שבהינתן הקצב הקיים, אין לכאורה בעיית היצע. השאלה הגדולה אם הקצב הזה מייצג - הוא כנראה נמוך מהממוצע, צפוי שהוא יעלה, אבל גם אם הוא יעלה ב-10%-20%, מלאי הדירות יספיק ל-15 חודשים.  

אז הירידות כבר מורגשות מאוד בשטח והמגמה נראית ברורה, הנה עסקאות נדלן מהזמן האחרון:

רמת גן

ברחוב רחובות הנהר, דירת 5 חדרים 133 מ"ר,  נמכרה ב-5.55 מיליון שקל

ברחוב הרא"ה, דירת 3 חדרים, 70 מטר נמכרה ב-2.2 מיליון שקל 

ברחוב סמטת פנחס, דירת 3 חדרים בשטח של 64 מ"ר, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל

ראשון לציון

ברחוב התזמורת, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר, ב-2.75 מיליון שקל

ברחוב פולה בן גוריון, דירת 5 חדרים, 152 מ"ר,  ב-4.35 מיליון שקל

ברחוב על כנפי נשרים, דירת 3 חדרים, 73 מ"ר, ב-1.6 מיליון שקל

אשקלון

ברחוב בלפור, דירת 5 חדרים בשטח של 133 מ"ר, ב-2.9 מיליון שקל.

ברחוב ברנע, דירת 4 חדרים בשטח של 116 מ"ר, נמכרה ב-2 מיליון שקל.