עסקה של 15 מ"ר מגלה: העירייה תרצה 5 מיליארד ש' בגין השבחה בשדה דב
בשבוע שעבר אושרה ע"י הותמ"ל אחת משלוש התכניות המרכיבות את תכנית המתאר המקומית בשטח שדה דב המפונה, ושומה שהתקבלה זמן קצר לפני כן מלמדת שעיריית תל אביב עשויה לקבל קצת יותר מ-5 מיליארד שקל בגין היטלי השבחה עקב עליית ערך הקרקע לאחר אישורי התכניות המאפשרות בנייה עליה.
תכנית המתאר הכוללת, תא/4444 שמה, אושרה באופן סופי באוגוסט האחרון, ולפיה, לצד 16 אלף יחידות דיור (מכסה של כ-3,000 הוקצתה לשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת ודיור ציבורי), יבנו על השטח 1,900 חדרי מלון, 130 אלף מ"ר של שטחי מסחר ו-300 אלף מ"ר לצרכי משרדים. התכנית שאושרה זה עתה ע"י הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) היא זו הנוגעת למתחם אשכול (תמל/3001) הכוללת 4,844 יח"ד, כ-192,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה וכ-30 אלף מ"ר שטחי מלונאות.
ההערכה לגבי היקף הסכום שיתקבל מהיטלי ההשבחה מבוססת על שומה שהזמינה העירייה סביב עסקה למכירת 15 מ"ר בודדים מתוך חלקה בגודל של 580 מ"ר. לפי עורכת השומה, השמאית גלית אציל-לדור, התכניות שתאושרנה יאפשרו להקים על השטח 10 דירות בגודל ממוצע של 90 מ"ר או לחלופין שטחי מסחר ומשרדים בהיקף דומה, כך ששווי המגרש יהיה כ-10 מיליון שקלים – פי שלושה ממה שמאפשרות זכויות הבניה הקיימות טרם אישור התכנית, כך לפי אציל-דור.
הסכום משקף מחיר קרקע של כמיליון שקל לדירה, והיות וכאמור על השטח הכולל של שדה דב יבנו כ-15.7 אלף דירות (להוציא דיור במחיר מופחת ודיור ציבורי), מדובר בשווי של כ-15.7 מיליארד שקל, והיות ומדובר בגידול של פי שלושה בהיקף הזכויות עקב התכניות החדשות, קודם לאישורן השווי הוא כ-5.2 מיליארד שקל, ומכאן שהיקף ההשבחה הוא כ-10.5 מיליארד שקל. ההיטל, מחצית היקף ההשבחה כפי שצוין, הוא כ-5.25 מיליארד שקל.
- 2,200 דירות ללא היטל השבחה? הכנסת בדרך לסגור את פרצת "כפר בתיה" שברעננה
- חופשת לידה ומלחמה: החלטה חשובה בהליכי היטל השבחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 1.אלמוג 21/02/2021 16:39הגב לתגובה זואולי זה רק בשביל לשמור על המחירים גבוהים, אין גבול לחמדנות. זה כמו המאפיה אין גבול לחוצפה. שיטת מצליח, הכול יגמר בסוף בבית משפט
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
