הכלכלן הראשי: שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש ספטמבר
שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש ספטמבר. כך עולה מסקירתו השבועית של אגף הכללן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ד') אשר מצביעה על ירידה של 22% בהיקף הדירות שנרכשו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד לרמת שפל שנרשמה בפעם האחרונה באוקטובר 2016. שפל היסטורי ברכישות המשקיעים ורמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור הובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש ספטמבר. בנוסף, משך הזמן בו דירות נמצאות על המדף המשיך לעלות והגיע לרמה של 14 חודשים, עלייה של כ-40% מתחילת השנה.
ירידה של 22% בהיקף הדירות שנרכשו
בחודש ספטמבר נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן, ואף העמיק. סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על 5.4 אלף דירות, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 33% בהשוואה לחודש אוגוסט (זאת בין היתר על רקע חגי תשרי). בנוסף, מתוך סך זה של עסקאות, כ-700 דירות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך הגיע מספר העסקאות בשוק החופשי לרמה של 4.7 אלף עסקאות בלבד, בדומה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות שנרשמה בחודשי ספטמבר מאז 2002, שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה.
סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לספטמבר אשתקד. שיעור ירידה זה מוטה כלפי מעלה על רקע האצה במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בעוד שבספטמבר אשתקד נמכרו כחמש מאות דירה במסגרת תכנית זו, בספטמבר האחרון הגיע מספרן לכ-700 דירות. בניכוי מכירות מסובסדות אלו מגיע שיעור הירידה במכירות הקבלנים ל-28%, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של מכירות קבלנים בשוק החופשי מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רכישות המשקיעים ברמת שפל הסטורית
בחודש ספטמבר העמיק השפל ברכישות המשקיעים כאשר אלו ירדו לרמתן ההיסטורית הנמוכה ביותר. סך רכישות אלו עמד על 686 דירות בלבד, ירידה חדה של 46% בהשוואה לספטמבר אשתקד. מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.1 אלף דירות, ירידה של 27% לעומת ספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. חרף ירידה זו הוסיף לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, זאת על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנגרעו מ"מלאי" זה בחודש ספטמבר עמד כארבע מאות דירות, כפליים בהשוואה לירידה ב"מלאי" זה בספטמבר אשתקד. סה"כ, מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד ספטמבר האחרון 13.6 אלף דירות.
דירות נשארות "על המדף" 14 חודשים
רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 38% בהשוואה לחודש אוגוסט. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משפרי הדיור לפחות מאז ינואר 2012. במקביל הוסיף לעלות פרק הזמן הנדרש למשפרי הדיור כדי למכור את דירתם הקודמת לרמה של 14 חודשים, עלייה של כ-40% לעומת כ-10 חודשים בתחילת השנה.
- מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
- מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
- 18.נוני 24/12/2019 12:58הגב לתגובה זומחזיקים בידיהם מלאי שמספיק לשנה וחצי ובינתיים זה תוקע אותם מלהתקדם לפרויקטים חדשים. הציבור חייב להיות חכם ולנצל זאת לדרוש הנחות גדולות יותר.
- 17.דירה = קורת גג 01/12/2019 04:49הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 16.אני רק שאלה 16/11/2018 06:00הגב לתגובה זואתה חושב שהתוכנית מחיר למשתכן , תמשיך אחרי דצמבר ?, למרות הגירעון שיא . הרי כבר יש סוכנות דירוג שדורשת חקירה ,למה הגיעו לחריגה הענקית בגירעון הממשלתי.
- 15.להדק חגורות 15/11/2018 08:22הגב לתגובה זומי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים. שניצל מהשוד הפרטי.
- 14.הפסקנו לממן קבלנים 15/11/2018 08:20הגב לתגובה זומחיר למשתכן שינה כללי משחק. כל זוג נשאר עם עודף תקציבי. הכי פחות 300 אלף , הכסף נשאר אצלנו. לא יילך לחשבון בנק של קבלן חמדן
- 13.צפי ל 14/11/2018 19:22הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו *מעניין,כמה אזרחים מתוך ה 15מיליון,יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- אני 14/11/2018 21:24הגב לתגובה זוגורלה כגודל רבע ממדינת ישראל.
- המחירים ב הונג קונג פי 3, מהמחירים ממדינת ישראל (ל"ת)אתה מסתלבט? 15/11/2018 12:18
- 12.בינתיים 14/11/2018 19:21הגב לתגובה זובינתיים דירה בקרבה לת"א (עד 15 ק"מ מת"א) , היה המקום הכי בטוח , בשעת משברים כלכליים.. שהיו מאז קום המדינה.
- 11.פיקוד העורף 14/11/2018 17:32הגב לתגובה זוהשוק הפרטי מת , אין עיסקאות. ניצלנו ממחירי בועה בזמן.
- 10.רומי 14/11/2018 16:54הגב לתגובה זווהאמת זה ממש משמח! כי כל המחירים פשוט בשמיים! ואנחנו כבר מחכים לירידה ולמחירים שפויים!!! במקום שיהיו יותר פרויקטים לצעירים סטייל פרי נדל''ן בלוד עם מחירים הוגנים של סביב המיליון שקלים לדירה... כל קבלן עף על עצמו ועל המחירים שלו!!! תמשיכו עם המחירים ונראה לאן נגיע
- אני 14/11/2018 21:25הגב לתגובה זוחחח
- רומי זו תותי 14/11/2018 17:30הגב לתגובה זונסו לחלק דירות אצל אליקו. ירידות מחיר חדות , אחרת תשלמו מס על דירות רייקות.
- 9.המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ השוק מת! (ל"ת)אדם 14/11/2018 15:10הגב לתגובה זו
- 8.רונן 14/11/2018 14:42הגב לתגובה זולבי עם הממונפים
- 7.משה 14/11/2018 12:47הגב לתגובה זובענף הבניה כולם משקרים אחד את השני ומטמטמים את הקונים אז השומר נפשו וכיסו יתרחק מזה כי מציאות אין פה מה עוד באזור המסוכן ביותר בעולם
- 6.אמרנו לכם 14/11/2018 12:11הגב לתגובה זואחרי עשור של עליות , באו שנתיים של ירידות שנמחקו את כל התשואה, מחיר למשתכן , הכבדת מיסוי על משקיעים. העלו מס רכישה , הביאו לירידת מחירים. מחירים עושים תיקון מטה .
- 5.עדן 14/11/2018 12:08הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה1,2 מליון. לא תעלה יותר 600 אלף , יש היצע ענק. ואין מי שיקנה, כל הביקושים עברו למחיר למשתכן , חוסכים מאות אלפים.
- 4.נהג מונית 14/11/2018 11:47הגב לתגובה זווהן נחתפות כמו לחמניות כי תמיד עולה.
- 3.צפי ל 14/11/2018 11:30הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו *מעניין,כמה אזרחים מתוך ה 15מיליון,יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- מני 14/11/2018 14:23הגב לתגובה זושיכולים לשלם במקסימום חצי ממה שהמחירים היום גם אם תהפוך אותם ותנער
- הם יצטרכו דירה לגור בה,הם לא ירצו לגור ברחוב. (ל"ת)הם יצטרכו .... 14/11/2018 19:31
- 2.יש עלויות נוספות 14/11/2018 11:26הגב לתגובה זויש עלויות נוספות ,חוץ מעלות הבנייה עד שהקבלן יכול לתת מפתח לדירה: הקרקע לא בחינם , עלויות פיתוח לעירייה לא בחינם .... בניין עם מעליות ו משאבות עולה יותר יקר משמעותית , מאשר בניין ללא מעלית ( אלו עלויות נוספות ). המע"מ על הכל לא בחינם . בוא לא נשכח שמפרט בדירה , יכול לייקר את עלות הבנייה. בוא לא נשכח שכלים סניטרים וכל הדברים שבאים על הרצפות והקירות עולים כסף והרבה במידה שרוצים לשדרג את הסטנדרט הקבלן * בוא לא נשכח שיש אזורים ושכונות בארץ , שהקבלנים צרכים לשלם לעירייה ,דמי השבחה של 50% מערך ההשבחה .
- 1.בינתיים 14/11/2018 11:22הגב לתגובה זובינתיים דירה בקרבה לת"א (עד 15 ק"מ מת"א) , היה המקום הכי בטוח , בשעת משברים כלכליים.. שהיו מאז קום המדינה.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
