הכלכלן הראשי: שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש ספטמבר
שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש ספטמבר. כך עולה מסקירתו השבועית של אגף הכללן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ד') אשר מצביעה על ירידה של 22% בהיקף הדירות שנרכשו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד לרמת שפל שנרשמה בפעם האחרונה באוקטובר 2016. שפל היסטורי ברכישות המשקיעים ורמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור הובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש ספטמבר. בנוסף, משך הזמן בו דירות נמצאות על המדף המשיך לעלות והגיע לרמה של 14 חודשים, עלייה של כ-40% מתחילת השנה.
ירידה של 22% בהיקף הדירות שנרכשו
בחודש ספטמבר נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן, ואף העמיק. סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על 5.4 אלף דירות, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 33% בהשוואה לחודש אוגוסט (זאת בין היתר על רקע חגי תשרי). בנוסף, מתוך סך זה של עסקאות, כ-700 דירות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך הגיע מספר העסקאות בשוק החופשי לרמה של 4.7 אלף עסקאות בלבד, בדומה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות שנרשמה בחודשי ספטמבר מאז 2002, שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה.
סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לספטמבר אשתקד. שיעור ירידה זה מוטה כלפי מעלה על רקע האצה במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בעוד שבספטמבר אשתקד נמכרו כחמש מאות דירה במסגרת תכנית זו, בספטמבר האחרון הגיע מספרן לכ-700 דירות. בניכוי מכירות מסובסדות אלו מגיע שיעור הירידה במכירות הקבלנים ל-28%, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של מכירות קבלנים בשוק החופשי מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רכישות המשקיעים ברמת שפל הסטורית
בחודש ספטמבר העמיק השפל ברכישות המשקיעים כאשר אלו ירדו לרמתן ההיסטורית הנמוכה ביותר. סך רכישות אלו עמד על 686 דירות בלבד, ירידה חדה של 46% בהשוואה לספטמבר אשתקד. מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.1 אלף דירות, ירידה של 27% לעומת ספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. חרף ירידה זו הוסיף לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, זאת על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנגרעו מ"מלאי" זה בחודש ספטמבר עמד כארבע מאות דירות, כפליים בהשוואה לירידה ב"מלאי" זה בספטמבר אשתקד. סה"כ, מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד ספטמבר האחרון 13.6 אלף דירות.
דירות נשארות "על המדף" 14 חודשים
רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 38% בהשוואה לחודש אוגוסט. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משפרי הדיור לפחות מאז ינואר 2012. במקביל הוסיף לעלות פרק הזמן הנדרש למשפרי הדיור כדי למכור את דירתם הקודמת לרמה של 14 חודשים, עלייה של כ-40% לעומת כ-10 חודשים בתחילת השנה.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- 18.נוני 24/12/2019 12:58הגב לתגובה זומחזיקים בידיהם מלאי שמספיק לשנה וחצי ובינתיים זה תוקע אותם מלהתקדם לפרויקטים חדשים. הציבור חייב להיות חכם ולנצל זאת לדרוש הנחות גדולות יותר.
- 17.דירה = קורת גג 01/12/2019 04:49הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 16.אני רק שאלה 16/11/2018 06:00הגב לתגובה זואתה חושב שהתוכנית מחיר למשתכן , תמשיך אחרי דצמבר ?, למרות הגירעון שיא . הרי כבר יש סוכנות דירוג שדורשת חקירה ,למה הגיעו לחריגה הענקית בגירעון הממשלתי.
- 15.להדק חגורות 15/11/2018 08:22הגב לתגובה זומי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים. שניצל מהשוד הפרטי.
- 14.הפסקנו לממן קבלנים 15/11/2018 08:20הגב לתגובה זומחיר למשתכן שינה כללי משחק. כל זוג נשאר עם עודף תקציבי. הכי פחות 300 אלף , הכסף נשאר אצלנו. לא יילך לחשבון בנק של קבלן חמדן
- 13.צפי ל 14/11/2018 19:22הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו *מעניין,כמה אזרחים מתוך ה 15מיליון,יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- אני 14/11/2018 21:24הגב לתגובה זוגורלה כגודל רבע ממדינת ישראל.
- המחירים ב הונג קונג פי 3, מהמחירים ממדינת ישראל (ל"ת)אתה מסתלבט? 15/11/2018 12:18
- 12.בינתיים 14/11/2018 19:21הגב לתגובה זובינתיים דירה בקרבה לת"א (עד 15 ק"מ מת"א) , היה המקום הכי בטוח , בשעת משברים כלכליים.. שהיו מאז קום המדינה.
- 11.פיקוד העורף 14/11/2018 17:32הגב לתגובה זוהשוק הפרטי מת , אין עיסקאות. ניצלנו ממחירי בועה בזמן.
- 10.רומי 14/11/2018 16:54הגב לתגובה זווהאמת זה ממש משמח! כי כל המחירים פשוט בשמיים! ואנחנו כבר מחכים לירידה ולמחירים שפויים!!! במקום שיהיו יותר פרויקטים לצעירים סטייל פרי נדל''ן בלוד עם מחירים הוגנים של סביב המיליון שקלים לדירה... כל קבלן עף על עצמו ועל המחירים שלו!!! תמשיכו עם המחירים ונראה לאן נגיע
- אני 14/11/2018 21:25הגב לתגובה זוחחח
- רומי זו תותי 14/11/2018 17:30הגב לתגובה זונסו לחלק דירות אצל אליקו. ירידות מחיר חדות , אחרת תשלמו מס על דירות רייקות.
- 9.המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ השוק מת! (ל"ת)אדם 14/11/2018 15:10הגב לתגובה זו
- 8.רונן 14/11/2018 14:42הגב לתגובה זולבי עם הממונפים
- 7.משה 14/11/2018 12:47הגב לתגובה זובענף הבניה כולם משקרים אחד את השני ומטמטמים את הקונים אז השומר נפשו וכיסו יתרחק מזה כי מציאות אין פה מה עוד באזור המסוכן ביותר בעולם
- 6.אמרנו לכם 14/11/2018 12:11הגב לתגובה זואחרי עשור של עליות , באו שנתיים של ירידות שנמחקו את כל התשואה, מחיר למשתכן , הכבדת מיסוי על משקיעים. העלו מס רכישה , הביאו לירידת מחירים. מחירים עושים תיקון מטה .
- 5.עדן 14/11/2018 12:08הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה1,2 מליון. לא תעלה יותר 600 אלף , יש היצע ענק. ואין מי שיקנה, כל הביקושים עברו למחיר למשתכן , חוסכים מאות אלפים.
- 4.נהג מונית 14/11/2018 11:47הגב לתגובה זווהן נחתפות כמו לחמניות כי תמיד עולה.
- 3.צפי ל 14/11/2018 11:30הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו *מעניין,כמה אזרחים מתוך ה 15מיליון,יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- מני 14/11/2018 14:23הגב לתגובה זושיכולים לשלם במקסימום חצי ממה שהמחירים היום גם אם תהפוך אותם ותנער
- הם יצטרכו דירה לגור בה,הם לא ירצו לגור ברחוב. (ל"ת)הם יצטרכו .... 14/11/2018 19:31
- 2.יש עלויות נוספות 14/11/2018 11:26הגב לתגובה זויש עלויות נוספות ,חוץ מעלות הבנייה עד שהקבלן יכול לתת מפתח לדירה: הקרקע לא בחינם , עלויות פיתוח לעירייה לא בחינם .... בניין עם מעליות ו משאבות עולה יותר יקר משמעותית , מאשר בניין ללא מעלית ( אלו עלויות נוספות ). המע"מ על הכל לא בחינם . בוא לא נשכח שמפרט בדירה , יכול לייקר את עלות הבנייה. בוא לא נשכח שכלים סניטרים וכל הדברים שבאים על הרצפות והקירות עולים כסף והרבה במידה שרוצים לשדרג את הסטנדרט הקבלן * בוא לא נשכח שיש אזורים ושכונות בארץ , שהקבלנים צרכים לשלם לעירייה ,דמי השבחה של 50% מערך ההשבחה .
- 1.בינתיים 14/11/2018 11:22הגב לתגובה זובינתיים דירה בקרבה לת"א (עד 15 ק"מ מת"א) , היה המקום הכי בטוח , בשעת משברים כלכליים.. שהיו מאז קום המדינה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
